​O legítimo proprietário de um imóvel tem o direito de reivindicá-lo, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé, caso o registro na matrícula tenha sido cancelado por estar amparado em escritura pública inexistente.

Esse entendimento levou a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a negar provimento ao recurso especial de uma empresa que, após adquirir um imóvel com base em escritura pública de compra e venda falsa, buscava ficar com o bem invocando a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé, prevista no artigo 54, parágrafo 1º, da Lei 13.097/2015.

“Essa norma, contudo, não regulamenta especificamente as consequências jurídicas na hipótese de ocorrer o cancelamento do registro anterior, situação tratada expressamente no artigo 1.247 do Código Civil (CC), que não foi revogado pela referida Lei 13.097/2015 e permanece vigente”, destacou a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi.

A discussão teve origem quando o espólio do legítimo proprietário ajuizou ação para provar que o imóvel nunca foi vendido ao réu e que a suposta escritura de compra e venda registrada anos mais tarde seria falsa. Posteriormente, o bem foi vendido a uma empresa, que reivindicou o direito de ficar com ele por ter adotado todas as cautelas necessárias ao comprá-lo.

As instâncias ordinárias declararam a inexistência da escritura pública, sendo nulas as operações de compra e venda. Aplicando o artigo 1.247, parágrafo único, do CC, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afirmou que o cancelamento do registro de título aquisitivo dá ao proprietário o direito de reivindicação, independentemente da boa-fé e do título do terceiro adquirente.

Lei 13.097/2015 não regula cancelamento de registro anterior de imóvel

Nancy Andrighi observou que os registros públicos buscam garantir a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos, como previsto no artigo 1º da Lei 6.015/1973. No entanto – continuou –, se isso não ocorrer, o artigo 1.247 do CC permite a retificação ou a anulação do ato.

“Conforme o parágrafo único desse dispositivo, ‘cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente’. A presente hipótese se amolda ao artigo 1.247 do CC, tendo em vista que o registro na matrícula do imóvel não exprimia a verdade”, analisou a ministra.

Quanto à aplicação do artigo 54, parágrafo 1º, da Lei 13.097/2015, Nancy Andrighi lembrou que esse normativo aborda diversos temas, incluindo questões envolvendo registros na matrícula dos imóveis e a proteção do adquirente de boa-fé. Porém, alertou a relatora, ele não regulamenta especificamente as consequências jurídicas do cancelamento do registro anterior, situação que é tratada no artigo 1.247 do CC.

“O objetivo do artigo 54 da Lei 13.097/2015 foi homenagear o princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel, de modo a retirar do adquirente o ônus de diligenciar por eventuais ações, assegurando a sua posição de boa-fé por ter confiado no registro, não podendo a ele serem opostos eventuais direitos que interessados tinham sobre o imóvel, mas não registraram”, detalhou.

Código Civil apresenta solução equilibrada para conflito de interesses

Segundo a ministra, apesar de o caso trazer o conflito de interesses legítimos de partes que confiaram no registro do imóvel, o proprietário jamais poderia imaginar que perderia a sua propriedade por meio da simples apresentação de uma escritura fraudulenta em cartório. “Não por outro motivo que o CC regulamenta essa problemática de forma específica e equilibrada, protegendo, em um primeiro momento, o legítimo proprietário, e, após, o adquirente de boa-fé”, concluiu a relatora.

Por fim, Nancy Andrighi salientou que o adquirente de boa-fé pode pleitear indenização por perdas e danos contra o réu do processo, que lhe vendeu o imóvel de forma indevida.

Leia o acórdão no REsp 2.115.178.

Fonte:Superior Tribunal de Justiça.

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O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou nesta quinta-feira (12.09) o Provimento nº 181/2024, que torna obrigatória a adesão de todos os tabeliães de notas do Brasil à plataforma e-Notariado. Assinada pelo Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, a medida estabelece um marco na prestação de serviços notariais eletrônicos e prevê um prazo de 30 dias para que todos os tabeliães de notas, interinos ou interventores, estejam integrados ao sistema. Leia o provimento na íntegra aqui.

A decisão que deu origem à norma destaca que um dos objetivos do texto é que, em pouco tempo, toda a população brasileira possa ter acesso aos serviços eletrônicos, promovendo ainda mais inclusão e facilitando o acesso à Justiça de forma digital. Entre os argumentos favoráveis, destacou-se o fato de que a plataforma proporciona inclusão digital, agilidade e segurança jurídica com o mesmo rigor que os atos presenciais.

Segundo a presidente do Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF), Giselle Oliveira de Barros, a obrigatoriedade se justifica também pela necessidade de garantir que todos os cidadãos, de grandes metrópoles a pequenos municípios, tenham acesso aos serviços notariais digitais.

“O Provimento busca contribuir para a inclusão digital e a modernização do sistema notarial brasileiro, que já é considerado uma referência internacional”, diz, ao destacar que a tecnologia por trás do e-Notariado assegura a autenticidade e a integridade dos atos notariais eletrônicos, com garantia de padronização digital nos Cartórios de Notas de todo o país. “A novidade ressaltará ainda mais o Brasil como país na vanguarda da prestação de serviços públicos de forma digital”, conclui.

“Especialidades de Registro (Imóveis, Civil de Pessoas Naturais, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas) estão integradas ao SERP (Serviço Eletrônico dos Registros Públicos). Os tabeliães de protestos, por sua vez, estão integrados à CENPROT. É necessário trazer unidade aos notários por meio da realização de atos online no e-Notariado”, explica Liz Rezende, juíza do Conselho Nacional de Justiça.

Ainda segundo a juíza “considerando os benefícios já alcançados com a revolução tecnológica ocorrida nos cartórios nos últimos anos, bem como o baixo custo financeiro atribuído ao tabelião para ingresso e para manutenção da plataforma eletrônica, com o propósito de ampliar o acesso a todos os serviços eletrônicos prestados pelos tabeliães de notas no território nacional, tornou-se obrigatória a adesão à plataforma e-Notariado no prazo de 30 dias”, diz ao ressaltar que a expectativa é que a medida facilite e democratize ainda mais o acesso a todos os tabelionatos de notas do país.

Ampla aprovação

Consultadas, 24 das 26 Corregedorias dos Tribunais de Justiça do país se mostraram favoráveis à obrigatoriedade da adesão em decisão que deu base ao Provimento. As Corregedorias destacaram neste documento que a medida acompanha a evolução tecnológica e que a plataforma e-Notariado é uma ferramenta fundamental para a desburocratização, a inclusão digital e a prestação de serviços com a mesma segurança jurídica dos atos presenciais.

Algumas Corregedorias, no entanto, destacaram desafios regionais, como a falta de infraestrutura tecnológica em serventias de pequeno porte. Para solucionar essas questões, foram sugeridas medidas como a implementação de auxílios para aquisição de equipamentos e a promoção de capacitações regionais, especialmente em locais com maior dificuldade de acesso à tecnologia.

Por sua vez, o CNJ reforçou em sua decisão que a adesão à plataforma não trará grandes impactos financeiros aos tabeliães, pois o custo do serviço será proporcional ao uso da plataforma, com valores ajustados de acordo com a quantidade de atos praticados. Dessa forma, a medida garante que pequenos cartórios não sejam sobrecarregados financeiramente, enquanto ainda ampliam sua capacidade de atender à demanda digital.

PROVIMENTO N. 181, DE 11 DE SETEMBRO DE 2024

Fonte:Colégio Notarial do Brasil.

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