STJ: Vendedora de imóvel perde direito à execução extrajudicial por não ter registrado contrato com alienação fiduciária.

​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos, vindo a fazê-lo, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, somente após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.

Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos. Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.

Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.

No STJ, a alienante sustentou que poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente.

Registro é requisito para execução extrajudicial previsto na legislação específica

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário. Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente.

A ministra acrescentou que, no caso de não pagamento da dívida, acontece a consolidação da propriedade em nome do credor, que pode recorrer ao procedimento de execução extrajudicial, de acordo com os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Mas, conforme já decidiu a Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997 e o afastamento do CDC.

Para Nancy Andrighi, “embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997”.

Supressio e boa-fé objetiva orientam solução do caso

A ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados nos casos de contratos de alienação fiduciária de imóvel que não foram registrados durante longo período, por inércia deliberada do alienante. Conforme enfatizou, empresas que atuam no ramo imobiliário costumam deixar de registrar o contrato de alienação fiduciária para reduzir custos nas operações de venda.

A relatora explicou que, nesses casos, a relação existente entre as partes permanece sendo uma relação de direito pessoal, na qual pode incidir o Código Civil, o CDC e a Súmula 543 do STJ.

“Não se pode admitir que os contratos de venda de imóveis sejam submetidos ao absoluto critério do alienante quanto ao momento do registro e, assim, quanto à incidência da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997”, concluiu.

Leia o acórdão no REsp 2.135.500.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Recurso administrativo – Registro de imóveis – Requerimento de retificação administrativa – Apuração de remanescente procuração pública outorgada para regularização do imóvel compromissado ao mandatário, parte interessada – Falecimento dos mandantes – Cumprimento dos poderes outorgados – Precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura – Parecer pelo provimento do recurso.

Número do processo: 1010398-11.2023.8.26.0510

Ano do processo: 2023

Número do parecer: 300

Ano do parecer: 2024

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1010398-11.2023.8.26.0510

(300/2024-E)

Recurso administrativo – Registro de imóveis – Requerimento de retificação administrativa – Apuração de remanescente procuração pública outorgada para regularização do imóvel compromissado ao mandatário, parte interessada – Falecimento dos mandantes – Cumprimento dos poderes outorgados – Precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura – Parecer pelo provimento do recurso.

Nota da redação INR: clique aqui para visualizar a íntegra do ato.

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer apresentado pela MM. Juíza Assessora da Corregedoria e por seus fundamentos, ora adotados, dou provimento ao recurso administrativo para autorizar o prosseguimento da retificação extrajudicial. Int. São Paulo, 21 de maio de 2024. (a) FRANCISCO LOUREIRO, Corregedor Geral da Justiça.

DJe/SP – 28.05.2024.

Fonte: INR Publicações.

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Agência Câmara: Projeto permite que titular de cartório acumule cargo público ou magistério.

Proposta está em análise na Câmara dos Deputados.

O Projeto de Lei 2864/24, em análise na Câmara dos Deputados, permite que os titulares de cartório (notário ou registrador) possam exercer cargo público ou magistério, mantidos os direitos e deveres e as responsabilidades civil e criminal da atividade previstos na Lei dos Cartórios.

Pela proposta, os tabeliães poderão ser eleitos para cargos no Executivo ou Legislativo, atuar como ministros ou secretários (estadual ou municipal), ou ainda ter cargo em comissão na administração direta.

Atualmente, a Lei dos Cartórios prevê a incompatibilidade do exercício da atividade notarial e de registro com qualquer cargo público. O deputado Darci de Matos (PSD-SC), autor do projeto, defende que isso seja mudado para aproveitar a experiência dos titulares de cartórios.

“Nada mais razoável do que se permitir que eles possam exercer os cargos, quando irão colocar a experiência que acumularam no exercício da sua atividade na gestão da coisa pública”, diz Matos.

Ele lembra que dispositivo parecido estava previsto no projeto que deu origem à Lei dos Cartórios, mas foi vetado pelo então presidente da República Itamar Franco, em 1994.

Passos
O projeto será analisado em caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). Para virar lei, a proposta precisa ser aprovada pela Câmara e pelo Senado.

Fonte: Câmara dos Deputados.

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