*Rafael Ricardo Gruber

O condomínio edilício é uma espécie especial de condomínio, em que cada condômino tem uma parte de propriedade exclusiva e uma fração sobre as partes comuns do edifício. O condomínio edilício é tratado na doutrina como uma espécie de ficção jurídica. As vagas de garagem, em condomínio edilício, admitem diversas configurações jurídicas, com respaldo especialmente no art. 2º da lei 4.591/64 e nos artigos 1.331§1º e 1.339§2º do Código Civil.

Faz-se necessário, na atividade de qualificação notarial, identificar adequadamente o regime jurídico a que estão submetidas as vagas de garagem, a fim de se admitir ou não a prática de um negócio jurídico como doação, venda e compra ou mesmo locação de uma vaga de garagem. Lavrada a escritura pública por tabelião, ao registrador imobiliário cabe também a atividade de qualificação do título e, com qualificação positiva, cabe ao registrador definir a melhor técnica para escrituração nos livros do registro de imóveis.

A definição quando ao regime jurídico que rege a questão das vagas de garagem no condomínio edilício é realizada usualmente pelo incorporador, no memorial de incorporação, ou ainda, pelos condôminos por ocasião da instituição e especificação do condomínio. Quanto às possíveis espécies de regime jurídico para as vagas de garagem, vale mencionar a boa síntese realizada pela 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo em julgamento de dúvida, que assim descreve as possíveis formatações jurídicas para as vagas de garagem, citando Ademar Fioranelli (2001) e Flauzilino Araújo dos Santos, (2011):

(a) garagem de uso comum (ou em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; Segundo Flauzilino Araújo dos Santos, “uma vaga sem delimitação ou sem demarcação, constituindo-se apenas no direito de ocupar o espaço do carro, na garagem, é portanto, uma vaga indeterminada. Nos cálculos efetuados segundo as regras fixadas pela ABNT, as áreas correspondentes a essas vagas na garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional“; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas); e) a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma.Em decisões da 1ª VRP da Capital proferidas pela Dra. Tania M. Ahualli e pelo então juiz daquela vara Dr. Josué Modesto Passos foi esclarecido que para a alienação de vaga de garagem há dois critérios relevantes, que envolvem o direito civil e os princípios registrários: a) quem é o comprador da garagem; b) qual é a configuração jurídica da garagem.

A primeira questão é analisada sob o comando do art. 1.331§1º do Código Civil, que dispõe que as unidades de garagem não poderão ser alugadas ou alienadas para pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Em decisão de 2014, a 1ª VRP entendeu que há uma exceção a tal regra: se for o caso de edifício-garagem, ou estacionamento vertical, poderia haver alienação da garagem sem observância de autorização expressa na convenção.

As disposições legais para que pessoas estranhas ao condomínio adquiram vaga de garagem no condomínio edilício passaram por alterações importantes nas últimas décadas: na regência do art. 2º§2º da Lei 4.591/64 era proibida a venda para estranhos ao condomínio; com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, o art. 1.339§2º passou a ser admitida a venda a estranhos, desde que esta faculdade constasse no ato constitutivo do condomínio e a ela não se opusesse a assembleia geral; e, com a alteração da redação do art. 1.331§1º em 2012, passou a ser admitida a venda para estranhos desde que simplesmente conste tal autorização na convenção do condomínio, não sendo mais necessária assembleia.

Portanto, neste primeiro requisito, para a aquisição de vaga de garagem para estranhos ao condomínio, basta que a convenção de condomínio tenha texto que autorize tal negócio. Isso deve ser objeto de qualificação pelo tabelião para a lavratura da escritura pública – exigindo-se certidão da convenção de condomínio registrada no Livro 3 do registro de imóveis -, e será novamente objeto de qualificação pelo registrador por ocasião da apresentação do título para registro. É importante mencionar que a qualificação do registrador levará em conta a situação da autorização (ou não) na convenção de condomínio no momento da apresentação do título para registro, ante o princípio tempus regit actum.

A segunda questão, sobre a natureza da garagem no condomínio se deve à necessidade de especialidade objetiva para que possa haver alienação de imóvel com a transmissão de direitos reais.

Conforme Dra. Tania Mara Ahualli, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence e, além disso, só é possível a alienação se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir, como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos.

Para que seja possível alienar, é necessário que ela tenha especialidade objetiva própria. Dr. Josué Modesto Passos, em decisão da 1ª VRP em 2013, esclareceu que é possível a alienação de garagem que esteja descrita na mesma matrícula do apartamento (como unidade autônoma ou acessória), mas é essencial que a descrição seja em separado do apartamento, com área e fração ideal específica da vaga de garagem, ainda que na mesma matrícula.

No registro de imóveis, a técnica indica diferentes procedimentos registrais conforme a espécie jurídica da vaga alienada: 1º) se a vaga for objeto de matrícula autônoma, simples registro nesta matrícula após a qualificação. Aplica-se o art. 108 do CC, e se exige o tributo de transmissão; 2º) se acessória do apartamento, com descrição individualizada que permita a especialidade objetiva, Dr. Narciso Orlandi, em palestra proferida, assim detalhou o procedimento: apresentado o título, após qualificação praticam-se os seguintes atos: a) averbação na matrícula do vendedor quanto ao desfalque, para “desligar” o direito à vaga, abatendo a fração ideal, e mencionando o número da matrícula do imóvel do adquirente; b) averbação na matrícula-mãe, pois há uma alteração na instituição do condomínio, mas afirma Dr. Narciso que não precisaria de unanimidade (art. 1.351 do Código Civil), pois em nada afeta o direito dos demais condôminos não envolvidos no negócio; c) registro na matrícula do imóvel do adquirente, mencionando o título formal e título causal, o alienante, a unidade e a matrícula, o direito adquirido e o acréscimo de fração ideal do terreno; 3º) se for uma matrícula para todas as unidades, em que o condômino tenha fração ideal da matrícula, seria possível a alienação de sua fração ideal, como se fosse um condomínio comum; mas neste caso seria necessário respeitar o direito de preferência dos demais condôminos, e a vaga não seria certa e determinada, mas uma simples fração, que manteria a mesma característica da vaga (coletiva, interdeterminada, etc.) que o vendedor possuía.

Entretanto, caso a área da garagem esteja descrita de forma não individualizada (misturada com demais áreas comuns), ou ainda com a área privativa, sem especialidade objetiva, fica inviável a lavratura da escritura e o registro do negócio translativo de direitos reais apenas dos direitos da vaga de garagem, já que esta fica juridicamente ligada, de forma indissolúvel, à unidade autônoma de que é integrante (apartamento, sala, etc.).

Atento à legislação e a jurisprudência administrativa e jurisdicional, cabe ao tabelião a atividade de qualificação do regime jurídico da vaga e especialidade objetiva da vaga de garagem para aferir sobre a possibilidade de lavratura da escritura pública de negócios jurídicos em que tais vagas sejam negociadas. E ao registrador de imóveis compete a qualificação dos títulos apresentados, com o registro daqueles que estiverem em conformidade com os princípios registrais e o regime jurídico, neste caso, com a especial atenção à autorização para alienação para terceiros, se for o caso, e a existência de especialidade objetiva suficiente, neste caso, com o manuseio das técnicas registrais para permitir a perfeita atualização das matrículas envolvidas e também da matrícula-mãe do condomínio edilício, se for o caso.

Assim atuando, o tabelião e registrador asseguram a segurança aos negócios jurídicos e aos direitos de propriedade, harmonizando a segurança jurídica dos registros públicos com a operabilidade do tráfico imobiliário.

* Rafael Ricardo Gruber é Tabelião Titular do 2º Tabelião de Notas e Protesto de Botucatu-SP. Pós-graduado em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil.  Contato: rrgruber@gmail.com

Fonte: Notariado | 22/04/2015.

* Frank Wendel Chossani

Diante de um número avassalador de processos em trâmite pelo Judiciário pátrio, a desjudicialização mostra-se como rota obrigatória.Não há para onde fugir! Ou aplicamos todo o nosso esforço e conhecimento para enxugar a máquina, ou estaremos reféns do caos (se é que já não estamos).

Há algum tempo essa bandeira vem sendo levantada por ilustres autoridades, mas estou cada vez mais convencido de que tal empenho revela-se como dever de todos.

Como bem afirmou o douto Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, José Renato Nalini, no artigo denominado “TODOS SÃO CHAMADOS”, “…quando o Brasil enfrenta uma judicialização doentia – mais de 100 milhões de processos em curso pelos quase 100 Tribunais – todos os brasileiros são chamados a refletir sobre essa patologia”[1].

Sem sombra de dúvidas, na promoção da desjudicialização, o extrajudicial mostra-se com salutar aliado. Aliás, essa cooperação já não é de agora, e tem, ao longo dos anos, mostrado sua importância para o Estado e para a sociedade.

Os tabeliães e os registradores são, nos termos da lei[2], profissionais do direito, dotados de fé pública, e, como se sabe, ingressam na atividade através de criterioso concurso público, que compreende entre as suas fases, prova objetiva de seleção, prova escrita e prática, prova oral, e exame de títulos. Além disso, se submetem aos Princípios da Administração Pública, previstos no artigo 37 da Constituição Federal, de modo que em sua atividade, são pautados pela legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência.

Os notários e os oficiais de registro prestam excelente serviço à sociedade, tendo ainda muito a oferecer, e tudo isso sob a fiscalização do Poder Judiciário.
Reconhecendo o escorreito profissionalismo dos profissionais em mote, e ciente da estreita afinidade entre as atividades judiciais e extrajudiciais, com ampla possibilidade de conjugação de tarefas, em benefício do serviço público, andou bem o legislador pátrio quando da edição da Lei nº 11.441 de 4 de janeiro de 2007, possibilitando a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa. Com isso, já chegamos a números expressivos de procedimentos do tipo, realizados nos cartórios de Notas de todo o país.

Ainda no âmbito do Tabelionato de Notas, e sob as mesmas considerações, destaco o Provimento nº 31/2013 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que por proposta do Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo, CNB-SP, regulamentou a formação extrajudicial de cartas de sentença pelos tabeliães de notas, de modo que o Tabelião pode, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial.

Outra situação interessante é a possibilidade do registro da união estável declarada em escritura pública, no Registro Civil das Pessoas Naturais[3].

É de se compreender que a lavratura da escritura de união estável, por si só não é apta a demonstrar a real situação da convivência ou não, mas, evidentemente, a lavratura da escritura pelo Tabelião de Notas levada efetivamente a registro no Registro Civil das Pessoas Naturais, demonstra importante caráter público da relação, de maneira que não é mais necessário que os conviventes batam à porta do Judiciário, para que tal relação reste comprovada.

O Registro Civil possui ainda outras situações provenientes da desjudicialização, como por exemplo, a Lei Federal nº 11.790, de 02 de outubro de 2008, que alterou o artigo 46 da Lei de Registros Públicos, para permitir o registro da declaração de nascimento fora do prazo legal diretamente nas serventias extrajudiciais, independentemente de intervenção judicial; e, ainda a título de exemplo, a desnecessidade de que todos os procedimentos de habilitação para o casamento sejam remetidos ao Juiz Corregedor.

O Código Civil era no sentido de que a habilitação para o casamento feita perante o Oficial do Registro Civil, deveria, após audiência do Ministério Público, ser homologada pelo juiz.

No entanto, a Lei nº 12.133, de 17 de dezembro de 2009 deu nova redação ao diploma privado, para determinar que a habilitação para o casamento seja feita pessoalmente perante o Oficial do Registro Civil, e que o procedimento seja submetido ao juiz somente nos casos em que haja impugnação do oficial, do Ministério Público ou de terceiro (parágrafo único – art. 1.526).

Não se ignora que o Juiz Corregedor exerce função administrativa, e não atividade jurisdicional, mas, como se extrai do Projeto de Lei nº 6672/2006, apresentado pela Secretaria de Reforma do Judiciário – SRJ, a medida “busca a desoneração da estrutura do Judiciário, permitindo que a realização do respectivo ato ocorra diretamente nos cartórios de registro civil, sem a necessidade de intervenção judicial”, e “tem por objetivo desburocratizar e simplificar o procedimento, exigindo a intervenção judicial somente quando o caso requerer”[4].

Recente conquista, digna de menção, é fruto da Lei nº 12.767, de 27 de dezembro de 2012, que adicionou o parágrafo único ao artigo 1º da Lei nº 9.492/1997, para incluir entre os títulos sujeitos a protesto as certidões de dívida ativa da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e das respectivas autarquias e fundações públicas.

Através da alteração legislativa, a tendência é de que os índices de inadimplência diminuam, e por consequência maiores recursos sejam arrecadados, e a Justiça seja mais célere, e tudo isso em decorrência da cooperação dos Tabeliães de Protestos de Títulos.

No campo do registro imobiliário, a sociedade conquista mais uma benesse; trata-se da denominada “usucapião extrajudicial”, a ser processada perante o Oficial de Registro de Imóveis da situação do imóvel, e que é prevista no novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015), que entrará em vigor em 18 de março de 2016.

O novo Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos, acrescendo o art. 216-A, que tem a seguinte redação:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (….)

Do que se pode observar, a usucapião extrajudicial contribuirá de forma expressiva para a consolidação de uma situação que, até o presente momento, só é possível, em regra, através da via judicial, por meio de um processo bastante moroso.

Tratando sobre o tema da desjudicialização de processos de usucapião, o Nobre Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Marcelo Guimarães Rodrigues[5], em artigo publicado ainda no ano de 2012, apontou que só no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, havia 17,5 mil processos de usucapião em andamento.

O Ínclito Desembargador revelou ainda que segundo levantamento feito pelo ilustre colega João Pedro Lamana Paiva, Oficial de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre – RS, “o procedimento realizado nos cartórios duraria, no máximo, 180 dias”.

Com efeito, o procedimento administrativo trará grande facilidade e benefício à sociedade, seja sob a ótica dos usuários do serviço, seja sob a ótica do Poder Judiciário, sem perder, contudo, o seu caráter de eficiência e qualidade manifesta.

Garantida estará a economia de tempo, bem como a financeira, duas coisas escassas em nossos dias.

Por último, grande é a torcida para que finalmente passe a ser efetivo o Provimento 17/2013 da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal da Justiça de São Paulo, que autoriza os notários e registradores, independentemente da especialidade da Serventia Extrajudicial, a realizar mediação e conciliação nas Serventias de que são titulares, desde que o objeto verse apenas sobre direitos patrimoniais disponíveis.

Atualmente o provimento encontra-se suspenso através de uma liminar, confirmada pelo Plenário do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, cujo requerimento foi formulado pelo Conselho Federal da OAB.

Minha esperança é a de que o imbróglio seja sensatamente resolvido, de maneira que o anseio pelo bem estar social esteja acima de toda e qualquer discussão de cunho meramente classista, quando, e se, assim o for.

Se, estava certo Thomas Hobbes ao perpetuar o argumento de que “o Homem é o lobo do Homem”[6] (e de fato estava), é de se sustentar que o conflito sempre existirá, e, consequentemente todos aqueles ligados, direta ou indiretamente, a entraves, terão sempre respeitável serviço a prestar.

Mas em que pese a infinidade de interesses resistidos, e a argumentação hobbesiana, na qualidade de cristão, trago no coração as palavras de Jesus, ao afirmar que “bem-aventurados são os pacificadores”[7], leia-se: aqueles que promovem paz; e por assim ser, aplaudo a intenção da mediação e conciliação nas Serventias Extrajudiciais.

Concluo com o argumento de que restam comprovados os benefícios que a desjudicialização efetivamente traz para sociedade, e que os notários e registradores, por serem qualificados profissionais que mantêm estreita afinidade com as atividades judiciais, são instrumentos eficientes e pertinentes em tal cooperação, e por assim ser, não se mostra insólita a afirmação de que “a desjudicialização mora aqui”.