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* Fábio Ribeiro dos Santos

De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.

Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).

Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.

Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.

A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).

A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.

A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.

As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.

Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.

Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.

Fonte: Carta Forense.

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* Francisco José Barbosa Nobre

Uma das maiores novidades do Novo CPC não diz respeito ao Direito Processual, mas sim ao Direito Notarial e Registral: a usucapião administrativa, pela qual o possuidor tem reconhecida a propriedade sem precisar de ação judicial.

A chegada iminente do Novo Código de Processo Civil vem sendo recebida com festejos por todos os operadores do Direito. Afinal, já é hora de realizar modificações profundas na Lei Processual Civil, a fim de adaptar o Poder Judiciário aos novos tempos. O Código de 1973 é anterior à disseminação dos computadores pessoais, à internet, ao processo judicial eletrônico. É anterior à Constituição de 1988, com seu complexo rol de direitos e garantias, tonificados pela idéia de valorização da pessoa humana. É anterior, também, a inúmeros fenômenos jurídico-sociais que impactaram o foro nas últimas décadas, como as demandas em massa, em que se repetem aos milhares, com o mesmo pedido e sobre os mesmos fundamentos, como ocorre com ações previdenciárias, FGTS e poupança, apenas para citar algumas. Enfim, o Código de 1973 não é mais contemporâneo aos acontecimentos que desenharam o mundo atual, dentro e fora do foro. Teve, é certo, alguma sobrevida, à custa de sucessivas mini-reformas a que foi submetido, tornando-se verdadeira colcha de retalhos legislativos. Mas já clamava pela sua substituição por um novo diploma, estruturado e moldado para atender às novas necessidades da sociedade.

Sem dúvida que o Novo CPC trará muitas mudanças naquilo que é seu objeto próprio: a disciplina jurídica do Processo Civil, definindo as normas que governarão o dia-a-dia dos juízes e advogados na condução das ações judiciais, seus recursos e incidentes. Mas o objeto deste artigo é justamente uma alteração que repercute fora do Processo Civil, a saber, a desjudicialização da usucapião imobiliária.

Desjudicialização é um fenômeno que vem aportando no Direito Brasileiro nos últimos anos, ainda pouco estudado pela doutrina, que consiste, em poucas palavras, em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos.

A expressão mais visível e conhecida da desjudicialização é a possibilidade, instituída pela Lei nº 11.441/2007, de lavratura de escrituras públicas de inventário, separação e divórcio, sempre que não houver litígio, incapazes ou testamento. Apenas essa iniciativa legislativa — que, como disse, é apenas um exemplo, dentre outros, da desjudicialização — foi capaz de esvaziar prateleiras no foro, do dia para noite, como nunca dantes se suspeitara ser possível.

Nesse contexto, a redação final do Novo CPC traz, em seu art. 1.084, uma nova manifestação do tropismo da desjudicialização, prevendo a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião imobiliária.

A usucapião extrajudicial, ou usucapião administrativa, como vem sendo chamada, não é, a rigor, uma novidade no Direito Brasileiro. Já a prevê a Lei nº 11.977/2009, com as modificações da Lei nº Lei nº 12.424/2011. A previsão, entretanto, tem efeitos práticos bastante limitados, por dar-se exclusivamente no seio da regularização fundiária urbana, em procedimento administrativo demasiadamente complexo e, ademais, por ter a contagem do prazo usucapional condicionada ao prévio registro do título de legitimação de posse (art. 60 da Lei nº 11.977/2009).

A nova usucapião administrativa é inteiramente distinta e incomparavelmente mais eficaz. O possuidor reúne alguns documentos comprobatórios da posse, de suas circunstâncias e extensão no tempo, bem como da ausência de ação reivindicando o imóvel. Apresenta a documentação ao tabelião da localidade, que, após examiná-la, lavra uma ata notarial, documento pelo qual atesta publicamente a existência da posse e suas características. A ata notarial e a documentação são apresentados ao registrador imobiliário, que expedirá editais e notificações, realizando, se necessário, diligências para certificar-se da exatidão do pedido de usucapião. Estando tudo em ordem e não havendo impugnação de terceiros, a usucapião é registrada.

O procedimento extrajudicial é incomparavelmente mais simples e rápido que uma ação judicial de usucapião. Ter o imóvel legalizado em poucas semanas é um sonho dourado hoje inacessível, eis que ações judiciais de usucapião costumam durar vários anos.

As repercussões sociais e econômicas da usucapião administrativa são extraordinárias. A tranqüilidade da família de saber que mora no que é seu, a possibilidade de acesso ao crédito com garantia real, a materialização do conceito constitucional de função social da propriedade, enfim, tornam a usucapião administrativa uma das inovações mais importantes a serem introduzidas com a vigência do Novo Código de Processo Civil.

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* Francisco José Barbosa Nobre é Registrador imobiliário no Paraná. Ex-professor da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Ex-professor da Faculdade de Direito da UniBennett.

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