*Ângelo Volpi Neto

Desde o início da criação dos computadores sempre se devaneou sobre quando as máquinas teriam capacidade de igualar-se aos seres humanos. Alan Turing, conhecido como um dos pais da computação, desde 1950 já falava em inteligência artificial (assistam “O Jogo da Imitação”).

Desde então, no imaginário humano, retratado por vários filmes e livros, vislumbrou-se essa realidade, principalmente através de robôs com aspectos humanos. Ao que parece, este dia cada vez mais se avizinha. A inteligência artificial vem se manifestando através de vários softwares dos quais muitas vezes não nos damos conta. Para citar apenas alguns, o Watson da IBM responde perguntas das mais variadas e joga xadrez como ninguém. Há também o Spotify, que sugere músicas de acordo com nosso gosto musical, a SIRI, que habita os iPhones, e ainda outros tantos.

Pesquisas indicam que nas próximas duas décadas metade dos empregos atuais desaparecerão. A pergunta que não quer calar, é: Seremos nós tabeliães substituídos por máquinas?

Para responder esta pergunta, não somente nós tabeliães, mas qualquer outro profissional deve refletir sobre alguns aspectos de sua atividade. A primeira questão recai sobre quão repetitivo seu trabalho é, pois nestes casos, não há ninguém que possa fazê-lo melhor do que uma máquina, que monitora estes padrões repetitivos e “assimila”.

Minutas de escrituras certamente fazem parte do acervo de qualquer notário, o que mudam são as chamadas variáveis, que são respondidas por quem? Pelos clientes. Portanto, basta um software que saiba responder estas perguntas.

Já existem vários que estão sendo usados por escritórios de advocacia. E não pensem que estes respondem apenas questões básicas como nome, RG, estado civil, e etc. São capazes, inclusive, de ler documentos e redigir uma petição judicial. Deste modo, por que não uma escritura ou procuração?

Você deve estar pensando: “mas isso não é o suficiente, faltará a identificação das partes e a avaliação da capacidade! ”. Se você ainda não ouviu falar em “telepresença imersiva”, certamente irá, ambientes de “realidade virtual” estão cada vez mais perfeitos. Sistemas de identificação biométrica de pessoas (inclusive assinaturas) são muito melhores do que nosso “cara a cara x carteira de identidade ”.

Portanto, caro colega, imagine um cliente que comprou um imóvel por contrato particular, já quitou e agora precisa fazer a escritura definitiva. Havemos de convir que no atual estágio da computação, trata-se apenas de uma questão de desenvolvimento de um software para que esta tarefa seja feita por uma máquina. Bastaria à máquina “ler” o contrato e produzir a escritura definitiva.

Mas dentre as atividades que as máquinas podem nos substituir, certamente os serviços de reconhecimento de assinatura e autenticação são os mais vulneráveis. Já existem softwares que comparam assinaturas e também conferem autenticidade para documentos em papel. A propósito, alguém ainda acredita que os documentos em papel vão existir por muitos anos? Como sabemos, nos documentos natos digitais as assinaturas já não são mais reconhecidas, nem se autenticam cópias.

Destarte, ao que parece, não é uma questão de indagarmo-nos se isso acontecerá, mas quando acontecerá. Se máquinas já dirigem automóveis e aviões, não é necessária atividade de futurologia para imaginar que nossa profissão vai ser fortemente impactada pela inteligência artificial. As máquinas já aprendem! Ao responder uma pergunta, por exemplo, não significa que alguém incluiu nelas a pergunta e a resposta, mas sim que ela usou sua capacidade cognitiva.

Em vista disso, um robô notarial terá “lido” todos as leis, provimentos e jurisprudências, saberá extrair e qualificar todas as informações que trocamos em nossos grupos de discussões,(e provavelmente fará parte deles). Vejam este robô também terá lido todos os livros e artigos escritos sobre a atividade notarial, em todas as línguas! Será como um “Google” notarial interativo.

O que nos restará? Especialistas admitem que a última fronteira da computação é entender e simular os sentimentos humanos. Em se tratando de nossa profissão, quero crer que no futuro os notários, assim como os advogados, irão continuar desempenhando seu papel pela empatia, criatividade e experiência profissional.

A história tem milhares de casos que nos ensinam que não adianta lutar contra a tecnologia, a saída é adaptar-se. As novas gerações vão querer resolver todos seus assuntos notariais pela internet a custos baixíssimos. Portanto, para começar nossa “adaptação”, temos que partir para o autoatendimento, assim como já fazem bancos, companhias aéreas e outros segmentos. Não é difícil imaginar o cliente respondendo remotamente a um formulário mediante a necessidade de fazer uma escritura de união estável, pacto antenupcial ou uma procuração simples, para depois dirigir-se ao tabelionato para assinatura.

Também não há de ser admitido, por exemplo, que um advogado precise ir pessoalmente ao tabelionato somente para assinar, como assistente, um divórcio ou inventário.  (Calo-me aqui com referência a assinatura remota nos demais atos notariais, tema que já tratei em outros escritos).

Sim, caros colegas, devemos começar urgentemente, real e efetiva modernização de nosso trabalho, não adiantando somente tecer críticas àqueles que já se aventuram no universo digital. A identificação de pessoas e suas assinaturas, a mediação de conflitos, o aconselhamento sucessório, familiar, patrimonial e negocial não nos será “tomado” (tão cedo) pelas máquinas.

Lembremos que, nós como consumidores, também queremos desfrutar da tecnologia e suas vantagens, ou seja: Serviços rápidos, baratos, seguros e acessíveis remotamente. Alea jacta est! 

*Ângelo Volpi Neto – Titular do 7º Tabelionato de Notas de Curitiba, Ex-presidente do CNB-CF, Autor dos livros  “Comércio Eletrônico Direito e Segurança” e “A vida em BITS”, Membro do Conselho Honorário da União Internacional do Notariado,  Presidente fundador e honorário do IMAB-BR .

 Fonte: CNB/CF | 09/02/2017.

*Mauro Antônio Rocha

1. O jornal ‘O Estado de São Paulo’ publicou, na edição de 28 de janeiro passado, reportagem sobre o mercado imobiliário, dando conta de que, somente em 2016, mais de 14 mil unidades imobiliárias foram ‘retomadas’ por meio de execução extrajudicial em contratos de alienação fiduciária em garantia, em decorrência de inadimplemento dos pagamentos pelos mutuários, com crescimento de 247% em relação ao ano anterior, acumulando em quase R$ 10 bilhões o valor de estoque desses bens nos balanços das instituições financeiras.

Esses 14.184 imóveis, conforme dados apurados pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, serão – obrigatoriamente – vendidos em leilões públicos realizados nos prazos e conforme procedimentos dispostos na Lei nº 9.514/1997, ou, em caso de resultado negativo nos leilões, mediante venda direta, conforme determina o art. 35 da Lei nº 4.595/1964, no prazo máximo de um ano, prorrogável a critério do Banco Central do Brasil.

O rito proposto pela Lei nº 9.514/1997 para a alienação do bem imóvel objeto de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário por meio de leilão público visa proporcionar a recuperação de recursos em montante suficiente para a reposição integral do valor devido com os respectivos encargos, mas, também, reembolsar, total ou parcialmente, os efetivos dispêndios financeiros do devedor mediante a devolução do excesso eventualmente apurado. Outrossim, a opção pela alienação do imóvel no ambiente supostamente controlado do leilão público, capaz de conferir publicidade à intenção de venda e generalizar a participação e licitação de compra, demonstra a preocupação do legislador em dar transparência à transação e proteger os interesses do devedor.

No entanto, esses imóveis ‘retomados’ são, quase sempre, oferecidos à venda em cerimônias furtivas, destituídas de qualquer planejamento, organização e da imprescindível publicidade e divulgação, que afastam, quando não impedem, a participação dos reais interessados na aquisição, favorecendo negócios com cartas marcadas e resultados contrários aos interesses dos envolvidos – credor fiduciário e fiduciante – frustrando a intenção da lei de que a alienação alcance valor minimamente compatível com a avaliação técnica e projeções de mercado e, principalmente, deixando o credor, a quem a lei confiou a responsabilidade pela consecução da venda, desnecessariamente exposto a pretensões indenizatórias do devedor e de terceiros eventualmente prejudicados.

Há que se reconhecer, entretanto, que, para além do descuido do credor com relação aos procedimentos legais, também os prazos estipulados para a realização dos leilões – trinta dias para o primeiro e mais quinze dias, se necessário um segundo, sempre contados da averbação da consolidação da propriedade – são insuficientes e embaraçam a organização desses eventos.

Para confrontar essa dificuldade – e cumprir os desígnios da lei – resta ao credor fiduciário – e aqui nos referimos especialmente aos credores massivos, entidades financeiras e grandes incorporadoras – utilizar de maneira inteligente a oportunidade que é proporcionada pelo alargamento do prazo para averbação obrigatória da consolidação da propriedade, estabelecido pelas corregedorias dos Tribunais de Justiça de diversos estados para suprir a ausência de dispositivo legal expresso e específico.

2. Com efeito, a consolidação da propriedade decorre do não pagamento, total ou parcial, da dívida no termo contratual (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997) e se perfaz, de direito, pela averbação na matrícula imobiliária, após (1) o decurso do prazo legal deferido ao devedor ou fiduciário para a purgação da mora, (2) a certificação desse fato pelo Oficial de Registro competente e (3) requerimento do fiduciário mediante comprovação do recolhimento do imposto sobre transmissão de bem imóvel incidente sobre a transação.

Nesse sentido, dispõe o § 7º do art. 26 da referida lei, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004 que decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Ocorre que a lei não dispôs expressamente sobre o prazo designado para que o credor requeira a averbação da consolidação da propriedade.

A ausência de prazo expresso no texto legal não pode, entretanto, ser entendido como inexistência de prazo. Há que se atentar para o fato de que a consolidação da propriedade finaliza o procedimento registral da execução extrajudicial da garantia fiduciária que, por sua vez, se inicia com a prenotação do requerimento de intimação, cujos efeitos cessam automaticamente no prazo comum de 30 dias, determinado pelos artigos 188 e 205 da Lei nº 6.015/1973, salvo as exceções legalmente discriminadas (dúvida, 2ª hipoteca, editais para a constituição de bem de família, entre outros), caso o registro não se complete por omissão do interessado em atender às exigências legais. Dessa forma, a rigor, o prazo de trinta dias que se inicia com a prenotação restaria prorrogado desde a data de expedição ou postagem da intimação até a do decurso do prazo de purgação de mora, cabendo ao credor comprovar o pagamento dos tributos de transmissão antes de esgotado o trintídio.

Todavia, ao cuidar das intimações e da consolidação da propriedade fiduciária, no Capítulo XX das normas gerais dedicadas às atividades extrajudiciais, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo estipulou, que decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados e a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

O procedimento adotado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça paulista – a rigor totalmente desconectado da intenção de celeridade proposta pela lei – foi replicado em normas gerais expedidas em outros estados da federação e terminou por transformar-se, de maneira geral, em prazo admitido nacionalmente.

 3. Esse prazo concedido para a averbação da consolidação da propriedade dá ao credor, agora em situação de absoluta vantagem, a possibilidade de negociar o recebimento da dívida para o convalescimento contratual ou a liquidação do contrato e consequente cancelamento da alienação fiduciária.

A condição de vantagem do credor decorre da sensível alteração na situação das partes contratantes provocada pela regular intimação do devedor ou fiduciante – afastando do devedor a conveniência de adiar ou dificultar a efetivação do ato de ciência e aproximando-o do credor em busca do acertamento da situação pendente, o que é, quase sempre, consentâneo com o interesse do credor fiduciário, em razão dos elevados custos da retomada do imóvel, desocupação, recuperação e manutenção física, segurança, impostos incidentes sobre a propriedade e demais custos incorridos no período que entremeia a consolidação da propriedade e a efetiva alienação do imóvel,

De outro lado, esse prazo de cento e vinte dias representa uma valiosa oportunidade para os leilões públicos sejam organizados e planejados de forma a escapar das hastas modorrentas e viciadas cometidas em detrimento dos interesses do credor e do devedor, abrindo aos credores a oportunidade de promover grandes eventos periódicos para a alienação de centenas de propriedades consolidadas no interregno, que poderão ser realizados individualmente ou em conjunto com outras entidades, num único local, no mesmo estilo e com a eficácia dos feirões da casa própria, agregando à oferta de venda a participação profissional de leiloeiros, corretores de imóveis, oficiais de notas e de registro de imóveis e, especialmente, despertando o interesse dos consumidores e investidores na disputa pela aquisição dos bens mediante oferta do melhor preço, propiciando a participação dos verdadeiros interessados na aquisição dos imóveis com real possibilidade de licitar de forma transparente e, por que não, realizando novos negócios mediante o financiamento da aquisição pelos contendores.

Evidentemente, poderá um ou outro devedor ingressar em juízo para exigir a averbação da consolidação e realização imediata dos leilões ou, ainda, algum interessado poderá recolher os tributos para inicia o cômputo do prazo determinado para a venda, porém, reconhecido o risco de responder por perdas e danos comprovados, não há previsão de sanção para a realização intempestiva do leilão, podendo o credor manter a programação definida e a divulgação dos resultados positivos desses eventos aos poucos minará o voluntarismo judicial dos devedores.

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

Fonte: iRegistradores | 07/02/2017.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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