*Pércio Brasil Alvares

Na primeira parte da abordagem sobre novidades trazidas pela Lei 13.465/2017 ao instituto da usucapião extrajudicial, examinamos o aspecto relativo à introdução da justificação administrativa de posse, instituída pelo novo § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, indagando sobre a sua adequada colocação na “topografia” procedimental do rito do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião de bem imóvel, perante o Registro de Imóveis competente.

Foram ventiladas, naquela abordagem, algumas possibilidades acerca da posição do procedimento de justificação, que poderá, como argumentado, ser prévio e independente, destinando-se  a documentar adequadamente a prova da posse ad usucapionen, hipótese em que, dada a sua natureza probatória, poderia substituir-se, não somente ao justo título e demais documentos comprobatórios do fato da posse, mas à própria ata notarial.

Ponderamos, também, que poderá ter índole incidental ao processamento do pedido extrajudicial de usucapião, uma vez prenotado perante o Registro de Imóveis, com pedido de dispensa da juntada da ata notarial (requisito previsto no inciso I do caput do art. 216-A da LRP)  tendo em vista a inexistência ou insuficiência dos documentos referidos no inciso IV, instruído o pedido, entretanto, com os documentos referidos nos incisos II e III, visando a que o rito possa prosseguir seu desenvolvimento depois de justificada a posse.

Qualquer dos caminhos parece resolver bem a questão, dadas às características mais flexíveis do processo administrativo, bastando que o  registrador imobiliário oriente o desenvolvimento do rito e esclareça ao interessado sobre a maior ou menor celeridade decorrente dessas formas de proceder já que, na primeira, o procedimento seria encerrado, formando-se um auto apartado no qual restará documentada, tão somente, aquilo que se produziu como prova relativamente à pretendida justificação de que a posse ad usucapionen está caracterizada.

O interessado, a partir daí, providenciará os demais documentos exigidos nos incisos do caput do art. 216-A da LRP – dispensada a juntada de ata notarial – e ingressa com o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, prenotando-o no protocolo do Registro de Imóveis.  A prova produzida na justificação será apreciada posteriormente quando submetida a um juízo valorativo final quanto a estar ou não apta a caracterizar a posse qualificada exigida à declaração de usucapião.

Ao que nos parece, se a opção do interessado for pelo procedimento prévio e independente da justificação extrajudicial de posse, seu processamento independerá de prenotação no protocolo do Registro de Imóveis competente, já que, nessa hipótese, sendo  preparatório ao desenvolvimento do rito no qual será pleiteado, a  seguir, o reconhecimento da usucapião, não terá ele o condão de formar título apto à transmissão da propriedade imóvel, senão simplesmente documentar a prova pretendida relativamente à posse ad usucapionen, a ser posteriormente apreciada.

A prenotação só passa a ser exigível quando efetivamente formulado o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, nos termos do que dispõe o § 1º do art. 216-A da LRP, prenotação essa que se vai prorrogar até a apreciação final do processado, o que constitui uma regra especial que refoge ao previsto no art. 188 da LRP porque esse procedimento corresponde, em verdade, ao desenvolvimento de uma gênese formativa do título que, ao final, poderá autorizar o registro aquisitivo da propriedade imóvel, nos termos do § 6º do art. 216-A da LRP, ainda que a propriedade do imóvel usucapto esteja, até então, matriculada em nome de outro titular que, pelos efeitos produzidos pela declaração extrajudicial de usucapião, perderá a propriedade.

Também fizemos alusão, naquela primeira parte da abordagem do tema relativo à justificação administrativa, acerca das possibilidades procedimentais que surgiriam na hipótese de a justificação de posse resultar inexitosa.

Agora, prosseguiremos a abordagem direcionando o exame para outros aspectos intrínsecos que caracterizam esse procedimento de justificação da posse.

1. Do pressuposto e da natureza da justificação administrativa de posse

Pois bem, podemos observar que o pressuposto para o desenvolvimento da justificação administrativa (ou extrajudicial) de posse está na ausência ou insuficiência  dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP. Ou seja, ausência ou insuficiência em relação ao justo título ou a quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse. Logo, esse procedimento de justificação destina-se a suprir essa falta ou carência probatória em relação à demonstração da posse.

Assim, o que parece caracterizar da melhor forma  a justificação de posse é o seu caráter de  procedimento administrativo, desprovido de contenciosidade, destinado a produzir prova da posse ad usucapionen e documentá-la adequadamente visando a possibilitar, a partir daí, o processamento da declaração extrajudicial de aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião, uma vez atendida a totalidade dos requisitos legais estabelecidos.

Pode-se chegar a essa síntese a partir do exame das normas endereçadas à aplicação no desenvolvimento desse procedimento, as quais são tomadas ao procedimento de produção antecipada de prova, o qual se destina basicamente a justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documentação, estando contempladas no § 5º do art. 381 e nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.

Assim, para a hipótese do § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, a destinação específica do procedimento é a justificação do fato da posse em relação a determinado imóvel cuja aquisição é pretendida por meio da usucapião, documentando o quanto restar efetivamente demonstrado pelas partes, sem que esse procedimento adquira caráter contencioso.

Acerca desse tema esclarecem MARINONI, MITIDIERO e ARENHART que a justificação judicial na qual se inspirou a justificação extrajudicial introduzida pelo § 15 do art. 216-A da LRP apresenta as seguintes características:

 Trata-se de medida que visa a produzir determinada prova a respeito da alegação de um fato ou de uma relação jurídica. A justificação não serve para simples asseguração de prova – nela se produz desde logo a prova pretendida. A justificação judicial tem por finalidade documentar determinada alegação de fato ou de existência ou inexistência de relação jurídica, seja pelo simples interesse na documentação, seja para que sirva oportunamente como prova em processo de qualquer espécie – judicial, administrativo, legislativo ou particular. Sua finalidade é a simples criação de prova. […] A justificação emprega o mesmo rito da asseguração de prova (embora com ela não se confunda), devendo o requerente apresentar, na petição inicial, a intenção específica da justificação, em manifestação circunstanciada.[1]

2. Do órgão extrajudicial competente

A questão acerca de qual seja o órgão extrajudicial detentor de atribuição para processar a justificação administrativa de posse poderá estabelecer alguma discussão. Assim, esse órgão seria o Tabelionato de Notas ou o Registro de Imóveis?

Nesse ponto parece-nos que a lei estabeleceu um divisor de águas na definição dos papéis reservados ao Notário e ao Registrador Imobiliário no que se refere ao processamento da usucapião extrajudicial.

Apesar de a lei ter referido, no § 15 do art. 216-A da LRP, que o procedimento de justificação será desenvolvido perante a “serventia extrajudicial”, possibilitando concluir-se, por uma interpretação literal,  que essa serventia poderia ser tanto o Tabelionato de Notas como o Registro Imobiliário, ao que tudo indica, o procedimento deverá ter lugar perante o Registro de Imóveis em que localizado o imóvel usucapto, porque, como esta é a serventia extrajudicial perante a qual a totalidade da prova produzida será apreciada, para que se possa decidir pela declaração da usucapião, deverá ser produzida, também perante ela, a justificação da posse, nas hipóteses em que os elementos probatórios de natureza documental, sejam insuficientes para autorizar o Tabelião de Notas à lavratura da ata notarial.

Sabe-se que a ata notarial é instrumento destinado a documentar fatos jurídicos e, nesses estreitos limites, tem como condição imprescindível que o fato descrito tenha sido presenciado pelo Notário, gerando presunção de veracidade  relativamente ao fato, a qual advém da fé pública atribuída a esse ato que lhe é privativo.[1]

Assim, ainda que o Tabelião presencie o que lhe possa ser apresentado como uma situação caracterizadora de posse de fato, dele será necessariamente demandado que obtenha outros elementos comprobatórios de que essa seja uma posse prolongada no tempo, como estão a exigir quaisquer das figuras jurídicas de direito material, enunciadas em lei, como constitutivas de hipóteses de usucapião de bem imóvel.

Dessarte, não dispondo o interessado de prova documental suficiente ao convencimento do Tabelião de que a alegada posse tem essa característica peculiar, impraticável será a lavratura da requerida ata notarial, destinada a instruir, de forma inaugural, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o ofício de Registro Imobiliário.

Nesses termos, nem mesmo a lavratura de uma escritura pública declaratória, pelo Tabelião, supriria documentalmente a prova faltante, porque a prova produzida restaria padecendo das mesmas limitações da ata notarial quanto à capacidade de provar a posse que se prolonga no tempo, não se devendo limitar a corroborar as  declarações do interessado com a de testemunhas, sendo necessário apelar-se à produção de outros meios de prova que não têm oportunidade de realização nos estreitos limites da escritura.

De igual forma, se a modalidade de usucapião invocada exigir justo título (usucapião ordinária em qualquer de suas formas) será impraticável, ao Tabelião, dentro de suas atribuições, suprir documentalmente esse requisito faltante.

Assim, somente nos termos do estabelecido pelo § 15 do art. 216-A da LRP, dadas às peculiaridades inovadoras desse dispositivo, que autoriza a produção de provas, haverá espaço adequado para materializá-las. No procedimento, a teor do que é possível no âmbito das normas tomadas ao processo judicial para a realização do procedimento de justificação administrativa, seriam possíveis a prova oral (tanto o interrogatório de parte, como seu depoimento pessoal, assim como os depoimentos de testemunhas); a prova pericial (especialmente a vistoria) e a prova documental (prova direta em que se pode colher e armazenas documento para que seja assegurada a prova).[1]

Esse é, também, o resultado que se obtém por meio de uma aplicação analógica das disposições do art. 381, § 2º, do CPC, que regulam a competência para a ação de produção antecipada de prova (na qual se produzirá a justificação), atribuindo-a ao foro onde deva ser colhida a prova da eventual demanda a ser ajuizada.[2]

Assim, transportando-se essa realidade para o âmbito extrajudicial, sabe-se que quem desempenhará o papel do “juízo competente” para a demanda será o Registro de Imóveis em que localizado o imóvel objeto da declaração de usucapião e não o Tabelionato de Notas.

Essas, portanto, são algumas de nossas primeiras  impressões a respeito desse tema que, com certeza demandará muitas ponderações.

Na terceira parte do trabalho procuraremos traçar algumas impressões sobre as características e a estrutura do procedimento extrajudicial de justificação de posse.

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[1] Especialista em Gestão de Serviços Notariais e Registrais, Bacharel em Ciências Jurídicas, Mestre em Gestão Ambiental, Gestor dos Serviços no Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre. Este artigo foi finalizado em 5.9.2017. Contato: percio@lamanapaiva.com.br.

[1] MARINONI, Luiz G. MITIDIERO, Daniel. ARENHART, Sérgio. Novo código de processo civil comentado. 3. ed. São Paulo: RT, p. 498.

[1] MARINONI, MITIDIERO, ARENHART. Op. cit. p. 500.

[1] MARINONI, MITIDIERO, ARENHART. Op. cit. p. 497-98

[1] MARINONI, MITIDIERO, ARENHART. Op. cit. p. 496.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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