Parcelamento do solo urbano – desmembramento de pequeno porte.
Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de desmembramento de pequeno porte de imóvel urbano. Veja nosso posicionamento acerca do assunto e os ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e de Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, 4ª Edição Revista e Atualizada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2014, p. 23-24:
Pergunta: O simples desmembramento de um imóvel urbano, sem a finalidade de empreendimento imobiliário, também deve observar o disposto no art. 18 da Lei nº 6.766/79?
Resposta: Vejamos o que nos ensinam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei,
“4.5 Desmembramentos de pequeno porte
Desmembramento de pequeno porte é desmembramento despido da feição de empreendimento imobiliário, aferível pelas circunstâncias objetivas do parcelamento, quantitativas (especialmente a da quantidade de lotes resultantes do fracionamento e de suas áreas) e qualitativas (atento não só a cadeia de assentos, mas também de domínio e ao lapso temporal entre as inscrições, dentre outras circunstâncias peculiares que se possam agregar, aptas a inferir a ocorrência, ou não, de fraude à Lei), ao qual se admite a dispensa do registro especial (art. 18 da Lei nº 6.766/79), bastando, então, a averbação de controle (art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/73) à vista da aprovação urbanística.”
Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.
Temos também a cuidar do mesmo assunto, Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo, que, em seu Cap. XX , nos subitens 170.5 e 170.6, assim se manifesta:
170.5 – O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
170.6 – Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado o registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.
Com o até aqui exposto, parece-nos pela regular possibilidade de admissão aos assentos da Serventia de pedido que busque pequenos parcelamentos do solo urbano, desde que o Oficial não perceba uso de recursos que podem tentar o descumprimento da Lei 6.766/79, principalmente quando notar que tal pretensão indica verdadeiro empreendimento imobiliário, exigindo-se, aí, efetivo cumprimento do disposto no art. 18 e demais da sobredita Lei 6.766/79.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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