Processo 1071967-84.2020.8.26.0100

Dúvida – Notas – Hercules Fundo de Investimento Em Direitos Creditórios Multissetorial – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Renato Cavalli Tchalian, diante da negativa em se proceder ao registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia e outras avenças, firmado em 15.10.2019, acompanhado do aditivo datado de 21.01.2020 e do aditivo formalizado em 04.03.2020, referente ao imóvel matriculado sob nº 57.935. Mencionado bem foi oferecido por terceiro para garantia da dívida de R$ 700.000,00 constituída no contrato que regula as cessões de crédito com coobrigação feitas por Sagittarius Serviços Ferroviários EIRELLI EPP para Hércules Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Multissetorial. O óbice registrário refere-se ao fato de constar no aditivo firmado em 21.01.2020 a disposição do artigo 7º, parágrafo 2º da Lei nº 8.668/93, que é destinada aos fundos de investimento imobiliário (FII), não podendo ser aplicado a fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDC). Apresentou documentos às fls.05/197. O suscitado apresentou impugnação às fls.201/204, 315/318. Alega que deve ser aplicado o artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que prevê a analogia para os casos de omissão da lei. Juntou documentos às fls.205/309. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.312/314 e 331). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. Os direitos reais sobre bens imóveis estão previstos no artigo 1225 do CC, bem como em legislações especiais, dentre as quais a Lei nº 9514/97 (lei da alienação fiduciária). A forma de aquisição dos direitos imobiliários variam conforme o tipo de investimento e o direito que é transferido. Dentre estas formas de aquisição encontram-se os fundos de investimento imobiliário (FII) e os fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), tendo ambas características próprias, sendo que em relação ao FIDC, a aquisição de bens imóveis é mais restrita, haja vista que envolve a aquisição de direitos creditórios. Neste contexto levando-se em consideração a ausência de personalidade desses fundos de investimento, a especificação acerca do tipo de aquisição, ou seja se através de FII ou FIDC, é feita pela formalização dessa aquisição. Nos casos de FII, a Lei nº 8.668/93, em seus artigos 6º e 7º, estabelece a forma como o administrador irá emprestar a sua personalidade juridica ao fundo, a fim de que um terceiro adquira um direito real. De acordo com mencionados artigos: “Art. 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário. Art. 7º Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: (g.n) I não integrem o ativo da administradora; II não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora; III não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV não possam ser dados em garantia de débito de operação da instituição administradora; V não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser; VI não possam ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis. § 1 No título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário. § 2 No registro de imóveis serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior. No caso do FIDC não existe disposição semelhante na legislação aplicável, logo, o artigo mencionado não poderá constar no aditivo apresentado, não podendo ser aplicado à empresa Hércules Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Multissetorial. Como bem exposto pelo Registrador, a Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 2907/2001, que introduziu o FDIC no ordenamento jurídico e a Instrução CVM nº 356/2001, não constam as restrições previstas no artigo 7º da Lei nº 8.668/93, logo, entendo que não há como aplicar mencionado dispositivo por analogia, vez que se trata de norma especifica. Ressalta-se ainda que os atos registrários são norteados pelo principio da legalidade estrita, o qual se sobressai no momento da qualificação do título, impondo ao registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Neste aspecto, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura decidiu na Apelação Cível nº 1.126-6/4, da lavra do Des. Ruy Camillo: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registraria não se pode apartar da lei – o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título-,forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.” Somado ao princípio da legalidade, vigora o principio da segurança jurídica que dos atos registrários se espera, não sendo crível o uso de dispositivo legal por analogia para referir-se a outro instituto. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Renato Cavalli Tchalian, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATO CAVALLI TCHALIAN (OAB 398597/SP) (DJe de 07.10.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 1085622-26.2020.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Walter Emílio Kugler – Vistos. Trata-se de duvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Espólio de Walter Emilio Kugler, devidamente representado por sua inventariante Annelise Kugler Martino, diante da negativa em proceder ao registro da escritura de compra e venda lavrada perante o 7º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 40.025. O óbice registrário refere-se a exigência da apresentação do CPF de Rita Gavião di Beligni, proprietária do imóvel, em razão do princípio da especialidade subjetiva, nos termos da instrução normativa RFB 1548 e artigo 176, § 1º, inciso III, 2, “a” da Lei de Registros Públicos. Ressalta o Oficial que existem situações excepcionais, como parece no presente caso, todavia os limites de atuação do registrador são estreitos, adstritos ao princípio da legalidade. Juntou documentos às fls.07/45. O suscitado apresentou impugnação às fls.46/56. Alega que o principio da especialidade subjetiva poderá ser mitigado, tendo em vista que consta a qualificação da vendedora no registro nº 02 da mencionada matrícula. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.59/60). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro da certidão de escritura de compra e venda lavrada perante o 7º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 40.025. Muito embora o princípio da especialidade subjetiva deve ser respeitado, com qualificação completa do titular de domínio, o art.176, III “a” da Lei de Registros Públicos traz um abrandamento ao mencionado princípio, ao admitir para registro, com referência às pessoas físicas, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da Cédula de Identidade, ou à falta deste, sua filiação. Observo na presente hipótese que o rigor do princípio da especialidade subjetiva deve ser mitigado, vez que a vendedora, Rita Gavião di Beligni, encontra-se qualificada no registro nº 02 da matrícula, constando o número de seu documento pessoal (RG) e sua qualificação, espancando qualquer dúvida de que se trata da mesma pessoa constante do titulo apresentado. Neste sentido, o eminente Desembargador Marcelo Martins Berthe tratou com muita acuidade da questão: “Não fogem à regra as normas de natureza jurídico-registral. Embora sejam sempre norteadas pelo rigor da forma, não podem elas passar ao largo dos fatos, desprezando a realidade, em nome de uma pseudosegurança. Quando, como no caso, não se vislumbra prejuízo a terceiro, nem a qualquer princípio registrário; e sendo possível a superação do óbice formal como se viu, não há porque deixar de atender aos legítimos interesses de todas as partes envolvidas. Não se justifica a forma, pela forma apenas. Aquela só tem cabimento no superior interesse público, que no caso não estará afrontado. Verificado isso, considerando a excepcionalidade e as peculiaridades de cada caso, cabe ao Juiz deliberar pela solução mais adequada, de modo que não se alcance desfecho iníquo, sem nada que justificasse tal apego a esse formalismo, que se revelaria estéril (proc.5504/1991 , 1ª Vara de Registros Públicos). No mais, é incabível a negativa do ingresso sob o simples argumento de que a instrução normativa da Receita Federal do Brasil exige o numero da inscrição no cadastro, isto porque a lei especifica de Registros Públicos encontra-se em nível hierarquicamente superior a uma instrução normativa. Somado a estes fatos, verifica-se a ausência de qualquer oposição ou eventual prejuízo a terceiros de boa fé. Assim, entendo pela mitigação do principio da especialidade subjetiva e dou por aceitável a qualificação de Rita Gavião di Beligni, descrita no registro nº 02 da matricula nº 40.025 Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Espólio de Walter Emilio Kugler, e determino o registro do titulo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARLI ALVES BOTTOS (OAB 85339/SP), MILTON GIORGI (OAB 95996/SP) (DJe de 07.10.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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