Número do processo: 1112582-58.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 190

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1112582-58.2016.8.26.0100

(190/2017-E)

Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Registro de escritura pública de venda e compra – Alegação de interpretação, pelo registrador, que não teria correspondido à real intenção das partes contratantes – Redação em que se menciona a alienação de 1/3 do usufruto e de 2/3 da nua propriedade – Registros que correspondem à manifestação de vontade contida no título – Atos praticados no ano de 1984, sem qualquer questionamento pelas partes do negócio jurídico, uma delas já falecida – Pedido de providências rejeitado – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a rejeição do pleito de sucessores de Maria Benedita Goldfarb, no sentido de se retificar o registro de escritura pública de venda e compra firmada entre, de um lado, Marlene Colasanto Petroni e Ismênia Colasanto Petroni – titulares, respectivamente, da nua-propriedade e do usufruto do imóvel matriculado sob número 1.958, no 5º Registro de Imóveis da Capital – e, de outro, Maria Benedita Goldfard e Maria José Sarti.

Alega, em síntese, que o registrador interpretou incorretamente o título, uma vez que a intenção das partes foi a transmissão integral do imóvel às compradoras, e não de 2/3 da nua propriedade e 1/3 do usufruto, como constou do registro. A interpretação do registrador passou despercebida pelas compradoras e somente após o falecimento de Maria Benedita, em 27 de setembro de 1999, por ocasião da partilha, o dito equívoco foi constatado. Isso porque, ao tentarem registrar o formal de partilha, veio nota de devolução, que ensejou adaptação do formal de partilha de maneira que constasse a sucessão de apenas 2/3 da nua propriedade do imóvel, favorecendo os dois recorrentes (viúvo e filho de Maria Benedita). Pretendem a retificação dos R. 6, 7 e 11, de maneira a sanar o erro alegado, prevalecendo uma das possibilidades, com reflexo na partilha do imóvel: a) Maria Benedita e Maria José, sendo proprietárias da integralidade do imóvel, na proporção de 2/3 e 1/3, respectivamente; b) Maria Benedita sendo proprietária da integralidade da nua propriedade, e Maria José titular da integralidade do usufruto. Fundamentam sua pretensão dos arts. 212 e 213, da Lei de Registros Públicos.

É o relatório. Opino.

Preliminarmente, deve-se asseverar que, embora os interessados tenham suscitado dúvida, esta foi corretamente processada como pedido de providências, uma vez que envolve pretensão de averbação (retificação de registros).

Os registros que os recorrentes pretendem retificar foram realizados em 14 de novembro de 1.984 (fls. 15/16). Constou do R.6 que Marlene Petroni Zajac Ziskino e seu marido venderam a Maria José Sarti 1/3 do usufruto do imóvel. Constou, ainda, do R.7, que Marlene Petroni Zajac Ziskino e marido venderam a Maria Benedita Goldfarb 2/3 da nua propriedade do bem. Até o óbito de Maria Benedita (29/09/1999), tais registros não haviam sido questionados e houve averbação do formal de partilha em favor dos recorrentes, ficando cada um com 1/3 da nua propriedade (Av. 11 – fls. 17/18).

Em que pesem os argumentos do recorrentes, entendo que os registros guerreados refletem a manifestação de vontade constante da escritura de venda e compra de fls. 24/27.

Deveras, constou da escritura que “…à primeira outorgada compradora dona MARIA BENEDITA GOLDFARB, vendem a nua propriedade correspondente a 2/3 partes ideais do imóvel, pelo valor de Cr$ 4.666.667 (quatro milhões, seiscentos e sessenta e seis mil, seiscentos e sessenta e sete cruzeiros), e, a segunda outorgada compradora MARIA JOSÉ SARTI, vendem uma terça parte ideal do imóvel correspondente ao usufruto, pelo valor de Cr$ 7.000.000 (sete milhões de cruzeiros) (…) razão porque às mesmas compradoras cedem e transferem toda a posse, jus, domínio, direitos e ações que em dito imóvel tinham e exerciam, para que dele elas compradoras usem, gozem e livremente disponham como seu que é e fica sendo desta data em diante (…)”

Portanto, apenas 2/3 da nua propriedade e 1/3 do usufruto foram transmitidos às compradoras, não havendo dúvida de que os registros impugnados refletiram a manifestação de vontade das partes contratantes.

Não bastasse a leitura da escritura de venda e compra, é reforçada a convicção pelo fato de que nenhum dos contratantes questionou os registros efetuados no longínquo ano de 1984, sobrevindo inconformismo tardio dos herdeiros que sequer participaram do negócio jurídico.

Considerando que os registros refletem com precisão o conteúdo da escritura pública e que as partes contratantes não se levantaram contra o teor do registros efetuados, incabível a retificação pretendida, mesmo porque não há qualquer segurança de que a manifestação de vontade foi mal exprimida no título. Outrossim, o fato de constar que as vendedoras cedem e transferem toda posse, jus, domínio, direito e ações do dito imóvel não socorre a tese dos recorrentes, uma vez que, tendo em vista a alienação de partes ideais desse bem, tudo o que foi transmitido corresponde apenas às partes ideais alienadas.

Por fim, não se pode olvidar que nada há nos autos que indique que a tese dos recorrentes corresponde ao entendimento daqueles que figuraram como vendedores no título mencionado e que permanecem como coproprietários do imóvel.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 3 de maio de 2017.

Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 03 de maio de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: MARCELO CLEMENTE BASTOS, OAB/PR 33.734.

Diário da Justiça Eletrônico de 29.05.2017

Decisão reproduzida na página 147 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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O parcelamento irregular de solo urbano ofende tanto a ordem urbanística como o meio ambiente, razão pela qual o Ministério Público está legitimado para propor ação de reparação dos compradores. Mesmo diante de um direito individual homogêneo disponível, o MP também tem legitimidade para a propor a demanda.

STJ – AGINT NO RESP: 1.261.120 – SP
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 21/11/2017 DATA DJ: 27/11/2017
RELATOR: Francisco Falcão

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEMANDA PARA A DEFESA, EM JUÍZO. IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO CLANDESTINO E A PRETENSÃO DE REGULARIZAÇÃO OU DE EVENTUAL RESSARCIMENTO DE ADQUIRENTES, COM CONSEQÜENTE INDENIZAÇÃO POR DANOS URBANÍSTICOS E AMBIENTAIS. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL.

I – Asseverou-se, no Tribunal de origem, que o Ministério Público do Estado de São Paulo não teria legitimidade para pleitear o reconhecimento da irregularidade do loteamento, pois apenas os compradores dos lotes a teriam, já que o direito perseguido seria individual e disponível.

II – As condições da ação devem ser averiguadas segundo a teoria da asserção, sendo definidas da narrativa formulada inicial e não da análise do mérito da demanda (REsp 1582176/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2016, DJe 30/09/2016).

III – O parcelamento irregular de solo urbano ofende tanto a ordem urbanística como o meio ambiente, razão pela qual se encontra legitimado o Ministério Público. Nesse sentido: REsp 897.141/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/10/2008, DJe 13/11/2009; AgRg no Ag 928.652/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 13/11/2009)

IV – No que se refere ao direito de reparação dos compradores, mesmo se for considerado um direito individual homogêneo disponível, o Ministério Público também tem legitimidade para a propor a referida demanda. Nesse sentido: AgRg nos EDcl nos EDcl no REsp 1499300/MG, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 20/09/2016, DJe 29/09/2016; REsp 743.678/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/09/2009, DJe 28/09/2009.

V – Correta a decisão recorrida que deu provimento ao recurso especial para anular as decisões ordinárias, reconhecidas a legitimidade e o interesse de agir do Ministério Público do Estado de São Paulo, para exame do mérito da ação civil pública.

VI – Agravo interno improvido.

ÍNTEGRA

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.261.120 – SP (2011/0080641-4)

RELATOR : MINISTRO FRANCISCO FALCÃO
AGRAVANTE: SEICOR COMÉRCIO ADMINISTRAÇÃO E PERTICIPAÇÕES S/A
ADVOGADOS: EDIS MILARE E OUTRO(S) – SP129895  LUCAS TAMER MILARÉ  – SP229980
AGRAVADO : MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
INTERES. : AMAURY DE SOUZA
ADVOGADO: EDINALDO DIAS DOS SANTOS E OUTRO(S) – SP123610B
INTERES. : MUNICÍPIO DE GUARUJÁ
INTERES. : JOÃO MESSIANO
INTERES. : JOSÉ URBANO BARRETO
INTERES. : JOÃO CARLOS PEREIRA

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEMANDA PARA A DEFESA, EM JUÍZO. IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO CLANDESTINO E A PRETENSÃO DE REGULARIZAÇÃO OU DE EVENTUAL RESSARCIMENTO DE ADQUIRENTES, COM CONSEQÜENTE INDENIZAÇÃO POR DANOS URBANÍSTICOS E AMBIENTAIS. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL.

I – Asseverou-se, no Tribunal de origem, que o Ministério Público do Estado de São Paulo não teria legitimidade para pleitear o reconhecimento da irregularidade do loteamento, pois apenas os compradores dos lotes a teriam, já que o direito perseguido seria individual e disponível.

II – As condições da ação devem ser averiguadas segundo a teoria da asserção, sendo definidas da narrativa formulada inicial e não da análise do mérito da demanda (REsp 1582176/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2016, DJe 30/09/2016).

III – O parcelamento irregular de solo urbano ofende tanto a ordem urbanística como o meio ambiente, razão pela qual se encontra legitimado o Ministério Público. Nesse sentido: REsp 897.141/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/10/2008, DJe 13/11/2009; AgRg no Ag 928.652/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 13/11/2009)

IV – No que se refere ao direito de reparação dos compradores, mesmo se for considerado um direito individual homogêneo disponível, o Ministério Público também tem legitimidade para a propor a referida demanda. Nesse sentido: AgRg nos EDcl nos EDcl no REsp 1499300/MG, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 20/09/2016, DJe 29/09/2016; REsp 743.678/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/09/2009, DJe 28/09/2009.

V – Correta a decisão recorrida que deu provimento ao recurso especial para anular as decisões ordinárias, reconhecidas a legitimidade e o interesse de agir do Ministério Público do Estado de São Paulo, para exame do mérito da ação civil pública.

VI – Agravo interno improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).” Os Srs. Ministros Herman Benjamin, Mauro Campbell Marques e Assusete Magalhães votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Og Fernandes.

Brasília (DF), 21 de novembro de 2017(Data do Julgamento)

MINISTRO FRANCISCO FALCÃO, Relator.

Fonte: IRIB | 20/02/2018.

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Apelação nº 1090261-29.2016.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1090261-29.2016.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1090261-29.2016.8.26.0100

Registro: 2017.0000625076

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1090261-29.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante EXEMPLAR CONSTRUÇÕES LTDA., é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 15 de agosto de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1090261-29.2016.8.26.0100

Apelante: Exemplar Construções Ltda.

Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N.º 29.772

Registro de Imóveis – Registro de hipoteca judiciária – Impossibilidade – Registro requerido por corréu condenado por sentença judicial – Solidariedade da condenação que não lhe socorre – Corréu que ainda não pagou quantia alguma, de modo que não se tornou credor de nenhum de seus pares – Apelação desprovida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Exemplar Construções Ltda. contra a sentença de fls. 103/105, que manteve a recusa ao registro de hipoteca judiciária na matrícula n.º 17.368 do 3º Registro de Imóveis da Capital, de titularidade de Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 Ltda.

Sustenta a apelante, em síntese, que tem interesse jurídico na constrição, porquanto pode ser obrigada a pagar o débito aos credores originais. Nesse caso, para assegurar seu direito de regresso, a hipoteca judiciária seria importante. Ressalta que, ao contrário do alegado pelo registrador, não há qualquer notícia de alienação das unidades de propriedade de Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 Ltda. Diz, ainda, que, por força do artigo 54 da Lei n.º 13.097/15, é inaplicável ao caso o artigo 55 da mesma Lei. Pede, por fim, a reforma da sentença, com a determinação do registro da hipoteca judiciária (fls. 119/126).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 139/141).

É o relatório.

De acordo com os documentos acostados a fls. 16/31, em processo de rescisão contratual, cumulado com pedido de devolução de quantias pagas e perdas e danos, que tramitou na 1ª Vara Cível do Foro Regional de Santana (autos n.º 0015532-94.2012.8.26.0001), a recorrente Exemplar Construções Ltda. e as empresas Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 Ltda., AM Assessoria em Crédito Imobiliário e Lopes LPS Consultoria de Imóveis Ltda. foram condenadas a devolver aos autores Antônio Canadeu Filho e Silvio Carlos Rezende da Silva os valores por eles desembolsados para a aquisição de unidade condominial.

A recorrente, que, repita-se, foi condenada a pagar o valor desembolsado pelos autores, apresentou essa sentença no 3º Registro de Imóveis da Capital, com o objetivo de obter a inscrição de hipoteca judiciária na matrícula n.º 17.368, cuja titularidade dominial é de uma corré também condenada.

O Oficial negou o registro, sob o argumento de que apenas o credor poderia pleitear a hipoteca judiciária.

Suscitada a dúvida, a MM. Juíza Corregedora Permanente manteve a desqualificação (fls. 103/105).

E o óbice ao registro está correto.

Preceitua o artigo 495 do Código de Processo Civil:

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

Embora não conste expressamente na redação do dispositivo legal acima transcrito, não há outra interpretação possível que não seja a realizada pelo registrador: ou seja, somente pode requerer a inscrição da hipoteca judiciária aquele que, por sentença judicial, se tornou credor.

A recorrente, no entanto, não é credora de absolutamente nada. Muito pelo contrário. Caso a sentença não seja reformada, é devedora.

E se é devedora, não faz sentido que se registre em seu favor hipoteca judiciária na matrícula de imóvel de outro devedor.

Cumpre salientar que o fato de a sentença ter condenado os corréus de modo solidário (fls. 30) nada altera esse panorama.

Prescreve o artigo 283 do Código Civil:

Art. 283. O devedor que satisfez a dívida por inteiro tem direito a exigir de cada um dos co-devedores a sua quota, dividindo-se igualmente por todos a do insolvente, se o houver, presumindo-se iguais, no débito, as partes de todos os co-devedores.

No entanto, para que um dos codevedores se transforme em credor de seus pares é necessário que ele tenha satisfeito a dívida por inteiro, o que inegavelmente não ocorreu (cf. fls. 122, terceiro parágrafo).

Ou seja, para o registro da hipoteca judiciária, a recorrente apresenta sentença judicial que não lhe favorece – ao contrário, lhe desfavorece – e justifica sua pretensão em um hipotético direito de regresso.

Note-se que os autores da demanda podem, na forma do artigo 275 do Código Civil [1], buscar a satisfação de seu crédito de Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 Ltda. ou de AM Assessoria em Crédito Imobiliário ou de Lopes – LPS Consultoria de Imóveis Ltda., excluindo totalmente a recorrente da fase de cumprimento de sentença. Isso deixa ainda mais claro o contrassenso que seria o registro da hipoteca judiciária na forma pleiteada.

Esses fatos, por si sós, são suficientes para impedir o registro almejado pela recorrente.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1090261-29.2016.8.26.0100

Procedência: São Paulo

Apelante: Exemplar Construções Ltda.

Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da comarca

VOTO CONVERGENTE (n. 48.967):

1. Averbo, de início, adotar o relatório lançado pelo insigne Relator do caso.

2. O rogado registro stricto sensu (n. 2 do inc. I do art. 167 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973) realmente tem de ser indeferido, porque a apelante, que o pedira, não possui interesse jurídico na sua feitura: afinal, não sendo titular de nenhum crédito a ser garantido pela hipoteca judiciária, não na assiste direito de pedir a providência, seja em nome próprio, seja (ainda menos) em nome alheio.

E não se afirme que o art. 217 da Lei n. 6.015/1973 (de 31-12), redigido em termos amplos, lhe concederia tal faculdade. Nesse dispositivo lex dixitmagis quam voluit, ficou expresso mais do que se queria significar: ali, de fato, a construção “qualquer pessoa” está por “qualquer interessado”, como faz ver a circunstância de que, logo a seguir, o texto tem de explicitar a legitimidade rogatória dos atos gratuitos (cf. art. 218), o que não faria sentido, se na disposição anterior realmente não estivesse dito que a rogação depende de interesse como, note-se, está no inc. II do art. 13 da própria Lei de Registros.

É, de resto, a lição de Afrânio de CARVALHO:

“O nosso Código Civil prevê que a inscrição seja requerida por qualquer interessado, tanto aquele a quem aproveita, como aquele a quem prejudica, bem como pelo representante ou órgão de um ou de outro, fazendo-o num texto restrito à transmissão gratuita, mas que tem evidente caráter genérico, abrangendo toda espécie de transmissão e de oneração (Cód. Civ., art. 857; cf. Dec. n.º 4.857, de 1939, art. 233). Ao invés de aludir a ‘qualquer interessado’, a nova Lei do Registro declara que a inscrição pode ser provocada por ‘qualquer pessoa’, o que não é exato, bastando, para comprová-lo, lembrar a inscrição da hipoteca legal ou da judicial.” (Registro de Imóveis, 3. ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 329).

TERMOS EM QUE, nego provimento à apelação, para manter a r. sentença de primeiro grau.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Nota:

[1]Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

Parágrafo único. Não importará renúncia da solidariedade a propositura de ação pelo credor contra um ou alguns dos devedores. (DJe de 19.02.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 19/02/2018.

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