Dominar técnicas de negociação é fundamental para um bom mediador

Durante o curso de mediação e conciliação promovido pelo Ipam na sede do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), na última quinta-feira, a juíza Viviane Nóbrega Maldonado abordou as etapas e os métodos de negociação, buscando conceituar conflito e negociação e dar uma compreensão aprofundada sobre os principais elementos do processo de negociação e as formas para alcançar os melhores resultados. Conforme a magistrada, o domínio das técnicas de negociação é fundamental para formar um bom mediador e conciliador.

Defendendo que o principal ponto para o sucesso de uma negociação é a postura receptiva do negociador, Viviane afirmou que, apesar das partes antagônicas, é possível encontrar uma solução na qual todos saiam ganhando em um processo de negociação. Segundo ela, a litigiosidade está presente em grande parte dos conflitos e, por isso, é preciso estimular que as pessoas procurem soluções pacíficas, como mediação e conciliação.

Durante a aula, a magistrada lembrou que o conflito nem sempre predispõe um comportamento negativo e argumentou que a negociação é um pressuposto para a conciliação. “Se você se propõe a ser um bom conciliador, ou seja, aquele terceiro imparcial, você precisa saber lidar com os conflitos da sua própria vida. É preciso aprender a diminuir a intensidade das emoções e se manter focado no ponto que importa. Quando há um conflito, a gente não quer a briga, mas atingir determinado objetivo”, declarou.

A juíza lamentou que os brasileiros tenham uma tendência histórica e cultural para compreender os processos de negociação e de comunicação como algo unilateral, em que alguém sai ganhando em detrimento de outro, e conceituou a negociação como um processo de comunicação bilateral que tem o objetivo de se chegar a uma decisão conjunta.

Viviane Nóbrega Maldonado ainda diferenciou duas possibilidades de abordagem em um processo de negociação. Segundo ela, a abordagem adversarial está relacionada à maximização de ganhos, ao comportamento competitivo e à solução na qual um ganha e outro perde. Já na abordagem integrativa, os ganhos são mútuos, há um comportamento colaborativo, e deve ser apresentada uma solução na qual ambos ganham.

Fonte: CNB I 17/09/2013.

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Cumpridos os requisitos legais, é possível a usucapião de área em condomínio

Condomínio edilício – área situada no subsolo. Usucapião especial urbana.

Cumpridos os requisitos legais, é possível a usucapião de área em condomínio.

O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação Cível nº 2010.011119-1, que tratou acerca da possibilidade de usucapião de área integrante de condomínio. O acórdão teve como Relator o Desembargador Henry Petry Junior e foi, à unanimidade, provido.

No caso em análise, a apelante, em ação de usucapião ajuizada em primeira instância, requereu a declaração do domínio do imóvel que pretende adquirir, conforme art. 183 da Constituição Federal c/c art. 1.240 do Código Civil (usucapião especial urbana). Em seu pedido, contou ser ela possuidora de uma área construída no subsolo do imóvel, com área de 128 m2 e da área de moradia (cozinha e banheiros, com área de 36,3 m2), totalizando 164,3 m2. Afirmou que mantém sobre o mencionado imóvel posse mansa e pacífica com ânimo de dona há mais de 17 anos e que vem usufruindo do imóvel sem qualquer oposição. Relatou, ainda, que vem se utilizando do local para sua moradia e que não possui nenhum outro imóvel urbano ou rural. Ao julgar o caso, o juízo a quo extinguiu o processo sem julgamento do mérito, entendendo que é impraticável a aquisição de partes da casa na forma postulada, por serem tais partes vinculadas a outras áreas dos imóveis.

Inconformada com a r. sentença, a apelante interpôs recurso, argumentando que a área que pretende ver reconhecido o domínio foi devidamente individualizada, não se tratando de condomínio, mas de imóveis bem definidos. Alegou, ainda, o preenchimento de todos os requisitos necessários para a concessão da usucapião especial urbana e que a juntada da planta de localização do imóvel não foi possibilitada pela magistrada, ferindo os princípios do contraditório e do devido processo legal. Por fim, afirmou que não pretende usucapir somente partes da casa, mas além desta, a incorporação da parte da área do imóvel ocupada pelos cômodos em que reside (cozinha e banheiros).

Analisado o recurso, o Relator entendeu que a decisão proferida em primeiro grau deve ser revista, tendo em vista que, ao contrário do que afirmam os apelados e do sentenciado pelo juízo a quo, existem precedentes jurisprudenciais e entendimentos doutrinários que possibilitam a usucapião de áreas de condomínio.

Diante do exposto, o Relator entendeu que, dada a similitude da situação descrita nos autos com aquela narrada nos precedentes do TJSC e da doutrina, é possível dar prosseguimento à ação de usucapião, fazendo-se necessária a instrução probatória e verificando-se a presença ou não dos requisitos legais para a usucapião pleiteada.

Consulte a Íntegra da decisão. Clique aqui.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: Não cabe ação reivindicatória para demarcar vaga de garagem em área de uso comum

A ação reivindicatória só é o meio adequado para demarcação de vagas de garagem quando estas são unidades autônomas de uso exclusivo do titular, com matrícula independente do espaço no registro de imóveis. Nos outros casos, as medidas judiciais devem ser outras. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar recurso sobre a demarcação de uma segunda vaga em garagem de edifício. 

Com o recurso, o condomínio tentava reverter decisão favorável a proprietário de unidade residencial que, apesar de ter adquirido apartamento com duas vagas na garagem, só recebeu uma delas. Prevista na escritura pública do imóvel, a segunda vaga não pôde ser demarcada por inviabilidade física. Enquanto o projeto previa 145 vagas, a garagem entregue comporta apenas 96. 

Embora tenha reconhecido entraves técnicos para o atendimento da demanda, a decisão da primeira instância acolheu o pedido do condômino e determinou a demarcação da segunda vaga. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) concluiu que havia espaço para a demarcação de mais uma vaga e confirmou a decisão, entendendo que, por constarem na escritura de compra e venda, ambas as vagas são de uso exclusivo do condômino. 

Ação reivindicatória 

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo no STJ, o tipo de ação escolhido não é o meio processual adequado para a demanda. A ação reivindicatória possibilita que o proprietário tenha de volta a coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiros, mas, para que seja proposta, é essencial que esteja comprovado o domínio da coisa reivindicada, a individualização do bem e a comprovação da posse injusta. 

Para o ministro, a prova da propriedade de coisa imóvel pode ser feita com a juntada da transcrição do título imobiliário, com descrição dos limites externos e perímetro do bem reivindicado, e se baseia em critérios objetivos. “Em outros dizeres, para fins de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio”, explicou o relator. 

Vaga de garagem

Quando se fala sobre direito a vaga de garagem em edifício residencial, Salomão ressalta a necessidade de considerar que os condôminos são, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas e cotitulares das partes comuns. 

A vaga pode ser enquadrada como unidade autônoma, quando lhe cabe matrícula independente no registro de imóveis, sendo de uso exclusivo do titular; como direito acessório, quando vinculada a um apartamento, sendo de uso particular, e como área comum, quando seu uso cabe a todos os condôminos indistintamente. 

O ministro esclarece que a doutrina sobre questões que envolvem condôminos e condomínios não é homogênea – alguns doutrinadores defendem o cabimento da reivindicatória em qualquer caso de defesa de posse, com fundamento na propriedade, e outros preconizam que o instrumento processual só deve ser utilizado contra terceiros e nunca contra outro condômino – e cita a jurisprudência predominante, que entende pelo não cabimento da reivindicatória. 

Área de uso comum

Em sua decisão, Salomão destaca que não há nos autos o requisito essencial para o ajuizamento da ação reivindicatória, ou seja, a individualização da coisa reivindicada. “No tocante ao condomínio em geral, ou seja, aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condôminos, é difícil antever até mesmo a posse injusta, uma vez que todos os coproprietários ostentam título de domínio equivalente”, afirma. 

Para o ministro, os proprietários “não se encontram desprovidos de medida judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os requisitos legais, o exercício de ação de indenização por perdas e danos contra a construtora ou, eventualmente, a proteção possessória. Afastada a possibilidade do meio processual, as demais questões do pedido não foram analisadas. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1152148

Fonte: STJ I 27/08/2013.

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