Projeto permite registro de imóveis sem escritura pública

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Está em análise na Câmara proposta que permite o registro de casas, apartamentos, lojas e escritórios por donos de imóveis urbanos que não possuem escritura (PL 3769/12). O projeto, do deputado Paulo Magalhães (PSD-BA), cria o Programa Nacional de Regularização de Imóveis Urbanos (Pronarim).

O projeto muda a lei que trata dos registros públicos (Lei 6.015/73), permitindo que o município torne legítimos os imóveis urbanos que não possuem escritura pública. De acordo com o texto, o governo municipal poderá conceder o chamado Título de Legitimação, que deverá ser registrado no cartório de imóveis da comarca. Esse título vai servir para transferir o domínio do imóvel do município para a pessoa ou empresa.

Poderá ser considerada proprietária do imóvel construído a pessoa ou empresa que tiver documentos públicos ou particulares que certifiquem ou declarem a aquisição do imóvel, ainda que essas pessoas não possuam o domínio como proprietárias.

O autor da proposta destaca que, atualmente, o número imóveis urbanos registrados não chega sequer a 30%. Paulo Magalhães também ressalta que a falta de registro impossibilita a arrecadação de tributos e contribuições previdenciárias vinculados a cada imóvel.

Cadastro
O projeto também cria o Cadastro Nacional de Bens Imóveis de Propriedade do Município (Canabim). O objetivo é enumerar todos bens imóveis do município, com registro, bem como regularizar aqueles que não os tem, por meio do Pronarim. A atualização do cadastro deverá ser feita anualmente, com informações fornecidas pelo prefeito.

O Canabim vai ser mantido pelo governo federal, com livre acesso aos usuários, sendo que a manutenção de o banco de dados do cadastro será obrigação das empresas consorciadas vencedoras da licitação.

Sem juros e multa
A proposta também muda a lei que trata da organização da Seguridade Social (Lei 8.212/91) para impedir a incidência de juros e multa de mora sobre as contribuições previdenciárias das construções, quando houver a legitimação dos imóveis urbanos – mesmo que estejam em atraso. A condição para a não cobrança de juros e multa é que as contribuições sejam recolhidas no prazo de até 60 dias da emissão das guias pelo INSS.

O projeto também reduz as alíquotas das contribuições previdenciárias por metro quadrado construído pagas pelos proprietários dos imóveis regularizados. Além disso, aplica uma política de coparticipação com os municípios quanto à arrecadação dos tributos.

De acordo com o texto, a receita proveniente das contribuições previdenciárias das construções recolhidas será partilhada, a partir da anuência do município ao convênio com o INSS, no prazo de seis anos, sob os seguintes percentuais:

– no 1º ano, 20%;
– no 2º ano, 20%;
– no 3º ano, 15%;
– no 4º ano, 10%;
– no 5º ano, 10%;
– no 6ª ano, 5%.

Ainda segundo o projeto, o crédito proveniente da repartição da receita previdenciária será creditado em favor do município e compensando mês a mês com a obrigação previdenciária do município, independente da natureza e origem do débito previdenciário.

Tramitação
O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pelas comissões de de Seguridade Social e Família; de Desenvolvimento Urbano; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Confira a Íntegra da Proposta: PL-3769/2012

Fonte: Agência Câmara Notícias I 25/09/2013.

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É absoluta a afirmação de que havendo testamento não pode o inventário ser realizado em cartório?

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* Renato de Mello Almada

Como meio facilitador da realização de divórcios consensuais e de inventários foi promulgada em 4/1/07 a lei 11.441/07, possibilitando a utilização da via administrativa para realização dos atos acima mencionados.

Em linhas gerais, é fator limitador da utilização dessa eficaz via extrajudicial a existência de incapazes e a não concordância entre as partes.

Notadamente no que diz respeito ao inventário por escritura pública há de ser verificado se os requisitos contidos no art. 982 do CPC estão presentes.

Com efeito, assim está redigido o aludido artigo da lei processual:

"Art. 982. Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário.

Parágrafo único. O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial."

Dessa forma, para validade do ato notarial, os herdeiros e interessados na sucessão devem ser capazes, assim como devem estar concordes em relação ao inventário e à partilha de bens.

Mas não é só. Pelo texto de lei, para se valer da forma extrajudicial do inventário, não pode o falecido ter deixado testamento. Assim, a inexistência de testamento está entre os requisitos que devem ser observados quando da pretensão da utilização dessa via administrativa.

Esse requisito, não de hoje, gerou algumas polêmicas que certamente serão dirimidas ao longo dos anos, conforme os casos forem ocorrendo e as dúvidas forem concretamente surgindo.

Mas de qualquer forma não podemos mais considerar como sendo absoluta a afirmação de que havendo testamento não pode o inventário ser realizado em cartório.

Isso porque, nos termos do art. 129 do provimento CG 40/12[1], que alterou a redação do capítulo XIV das normas de serviço da egrégia corregedoria Geral da Justiça do Estado de SP, é permitida a lavratura do ato notarial no caso de o testamento deixado pelo de cujus incorrer nas seguintes hipóteses: (1) ter sido revogado; (2) ter se tornado caduco ou,(3) por decisão judicial transitada em julgado, ter sido declarado inválido.

Assim, em tais hipóteses, a existência de testamento não pode ser considerada como motivo impeditivo da realização de inventário por escritura pública, o que certamente acarretará significativo aumento na adoção por essa ágil e eficiente forma de realização do inventário.

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1 129. É possível a lavratura de escritura de inventário e partilha nos casos de testamento revogado ou caduco ou quando houver decisão judicial, com trânsito em julgado, declarando a invalidade do testamento.

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* Renato de Mello Almada é advogado do escritório Almeida Alvarenga e Advogados Associados e membro do IBDFAM – Instituto Brasileiro de Direito de Família.

Fonte: Migalhas I 20/09/2013.

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1º VRP|SP: Registro de Imóveis – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio

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1º VRP|SP: Registro de Imóveis – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio – Inaplicabilidade da regra excepcional de forma contida no art 64 da lei n. 8.934/94 – Necessidade de escritura pública – Imóvel alienado fiduciariamente – Transmissão de propriedade que retira a disponibilidade da pessoa jurídica para a pretendida alienação – Recurso não provido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0005121-97.2011.8.26.0236, da Comarca de Ibitinga, em que é apelante MARTINO MONDELLI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS EDOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DEIBITINGA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ALVES BEVILACQUA, SAMUEL JÚNIOR, SILVEIRA PAULILO E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 27 de junho de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO N° 21.153
REGISTRO DE IMÓVEIS – Transferência de bens imóveis de sociedade empresária a sócio – Inaplicabilidade da regra excepcional de forma contida no art 64 da lei n. 8.934/94 – Necessidade de escritura pública – Imóvel alienado fiduciariamente – Transmissão de propriedade que retira a disponibilidade da pessoa jurídica para a pretendida alienação – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença [1] que reconheceu impossibilidade do registro da transmissão da propriedade de bens imóveis de sociedade empresarial a sócio.

Sustenta o apelante [2] a possibilidade da transmissão da propriedade de imóvel de sociedade empresarial para sócio por instrumento particular com fundamento no art. 64 da lei n. 8.934/94 [3].

O processo foi remetido pela Corregedoria Geral de Justiça a este Colegiado. Houve manifestação do apelante reiterando os fundamentos das razões recursais.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [4].

Houve manifestação do Banco Indusval S/A encarecendo a urgência do julgamento.

É o relatório.
O recurso não merece provimento.

Embora a nota de devolução de fls. 34 diga respeito a duas matrículas, as de números 30414 e 30416, o pedido se restringe ao imóvel objeto da matrícula 30.416, atribuído a Martino Mondelli.

No tocante a este pedido de ingresso no fólio real, pertinentes os óbices apresentados pelo Registrador.

O bem em questão foi alienado fiduciariamente, conforme registro 4, de 31 de março de 2010 [5], pelo Frigorífico Vangélio Mondelli Ltda. em favor do Banco Indusval S/A, tendo se consolidado a propriedade no credor pelo não adimplemento das obrigações acordadas na Cédula de Crédito Bancário n° 32.585 [6].

Inviável a transmissão de propriedade, independentemente do meio escolhido, por aquele que deixou de ser o titular de domínio do bem.
Mesmo que assim não fosse, a forma do contrato é o meio social através do qual as partes manifestam seu consentimento.

No Brasil adota-se o princípio da liberdade de forma, nos termos do art. 107 do Código Civil. Ela pode ser livremente escolhida pelos contratantes, exceto no caso da lei impor forma específica, sob pena de nulidade [7].

A transmissão de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos somente pode ser realizada por meio de contratos com forma pública, conforme disposto no art. 108 do Código Civil, redigido como segue:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A regra de exceção contida na parte inicial do artigo 108 do Código Civil permite dispensa da forma pública no caso da integralização de patrimônio de sociedade empresarial para transferência da propriedade de bens imóveis em razão do disposto no art. 64, da lei n. 8.934/94, cuja dicção é clara:

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro publico competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

Todavia, como regra de exceção, deve ser interpretada restritivamente. Descabe interpretação extensiva, conforme pretendem os interessados. Inviável a transferência de bens imóveis da sociedade ao sócio, por instrumento particular arquivado na junta comercial. Hipóteses diversas não se incluem na regra de exceção, motivo por que incide na espécie a regra geral da forma pública.

Nessa linha, não faltam precedentes administrativos:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Extinção de sociedade – impossibilidade de transferência de bens imóveis por instrumento particular ante a falta da prova de valor inferior a trinta salários mínimos – não aplicação do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/94 para além da hipótese de transferência de bens dos sócios à sociedade – Recurso não provido (Ap. n. 0001644-10.2010.8.26.026, j. 28/07/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal).

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de distrato social de pessoa jurídica, comtransferência de bens imóveis da sociedade para os sócios – Inviável o registro à luz do disposto no art. 134, II, § 6º, do Código Civil de 1916 e no art. 108 do novo Código Civil – Indispensabilidade da transferência dos bens por intermédio de escritura pública – Não incidência, no caso, da norma do art. 64 da Lei n° 8.934/1994 – Recurso não provido (Ap. Civ. n. 491-6/1, j. 11/05/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas).
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:
[1] Fls. 61/63.
[2] Razões de fls. 60/85.
[3] Reiteração de fls. 110/126.
[4] Parecer de fls. 174/176.
[5] Fls. 46-v.
[6] Arrazoado de fls. 308/311
[7] Código Civil, artigo 166, inciso IV.

Fonte: DJE I 03/09/2013.

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