A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico

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CSM/SP: Hipoteca. Aumento do crédito garantido. Novo negócio jurídico.

A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0011994-89.2012.8.26.0362, que tratou acerca da necessidade de registro de contratação de nova hipoteca, em decorrência de aumento do crédito garantido, firmado em escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Ministério Público, inconformado com a sentença proferida pelo juízo a quo, que decidiu pela improcedência da dúvida suscitada, interpôs recurso de apelação, argumentando que a escritura pública apresentada ao Oficial Registrador representa novo negócio jurídico, tendo em vista o aumento do crédito hipotecário, a exigir, portanto, para constituição da hipoteca, novo registro. A interessada, em suas razões, ponderou a inocorrência da novação, já que foi concluído apenas um aditamento, com elevação do valor do imóvel hipotecado na escritura primitiva, e, assim, ao pretender a confirmação da sentença impugnada, descartou a necessidade de nova hipoteca.

Ao julgar a apelação, o Relator observou que, de acordo com a cláusula segunda do contrato firmado, a escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca não se limitou apenas a alterar o valor inicialmente ajustado, pois também afetou o valor do crédito garantido das obrigações. Posto isto, o Relator entendeu que a repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela mudança do valor das obrigações, aperfeiçoando-se, in casu, novo negócio jurídico, devendo o título ser registrado e não averbado, como pretendeu a interessada.

Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“O contrato, valorada a especialização da hipoteca, nitidamente modificada em relação à primitiva, com a alteração do valor do crédito (artigo 1.424, I, do CC), traduz, induvidosamente, a finalidade dirigida à constituição de novo direito real de garantia, ainda dependente do registro da escritura pública.

Ora, o princípio da especialização, contemplando a identificação do crédito garantido, é da essência da hipoteca como direito real de garantia, motivo pelo qual a modificação promovida, independentemente da denominação atribuída à escritura pública, revela a conclusão de novo negócio jurídico, de outro contrato de hipoteca, a exigir, para seu surgimento e sua validade como direito real, o registro (stricto sensu) do título.”

Pelo exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui, e veja a Íntegra da Decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Sucessões – Recurso Especial – Meação – Ato de disposição em favor de herdeiros – Doação – Ato inter vivos – Forma – Escritura Pública

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EMENTA

SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. MEAÇÃO. ATO DE DISPOSIÇÃO EM FAVOR DOS HERDEIROS. DOAÇÃO. ATO INTER VIVOS. FORMA. ESCRITURA PÚBLICA. 1. Discussão relativa à necessidade de lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros. 2. O ato para dispor da meação não se equipara à cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do Código Civil, porque esta pressupõe a condição de herdeiro para que possa ser efetivada. 3. Embora o art. 1.806 do Código Civil admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por instrumento público ou termo judicial , a meação não se confunde com a herança. 4. A renúncia da herança pressupõe a abertura da sucessão e só pode ser realizada por aqueles que ostentam a condição de herdeiro. 5. O ato de disposição patrimonial representado pela cessão gratuita da meação em favor dos herdeiros configura uma verdadeira doação, a qual, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura Pública ou instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por conta do disposto no art. 108 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ – REsp nº 1.196.992 – Mato Grosso do Sul – 3ª Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi – DJ 22.08.2013)

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Brasília (DF), 06 de agosto de 2013 (data do julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI – Relatora.

RELATÓRIO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora):

Cuida-se de Recurso Especial interposto por MARIA JOSÉ D SOUZA, com base no art. 105, III, “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ/MS).

Ação: arrolamento sumário dos bens deixados por BIANOR ALVES PEREIRA, em razão de seu falecimento.

Decisão: indeferiu o ato de disposição da integralidade da meação pela viúva MARIA JOSÉ DE SOUZA, nos autos do arrolamento, por entender que não se trata de herança, mas de patrimônio particular da meeira, perfazendo ato não afeto ao juízo sucessório, sendo, portanto, necessária a lavratura de escritura pública para sua efetivação.

Acórdão: manteve a decisão unipessoal que negou provimento ao recurso de agravo de instrumento interposto por MARIA JOSÉ DE SOUZA, para reafirmar a necessidade de escritura pública que a viúva disponha da sua meação em favor dos herdeiros, o que não pode ser feito por termo nos autos do inventário, por se tratar de ato de disposição patrimonial inter vivos, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fls. 86/92):

EMENTA – AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO – DECISÃO QUE NEGOU SEGUIMENTO DE PLANO AO RECURSO – AGRAVO REGIMENTAL QUE NENHUM ELEMENTO NOVO TROUXE QUE LEVASSE O RELATOR A SE RETRATAR DA DECISÃO PROLATADA – RECURSO NÃO PROVIDO. Mantém-se a decisão que nega seguimento de plano, se no agravo regimental o recorrente nenhum elemento novo trouxe, que pudesse levar o relator a se retratar da decisão prolatada.

Recurso especial: interposto por MARIA JOSÉ DE SOUZA com base na alínea “c” do permissivo constitucional (e-STJ fls. 97/105), alega a existência de dissídio jurisprudencial entre o acórdão recorrido e o acórdão proferido pelo TJ/SP, no agravo de instrumento n.º 468.409-4/5-00, em sede do qual teria sido reconhecida a possibilidade de renúncia à meação por termo dos autos, não se fazendo necessária a lavratura de escritura pública perante o Tabelião.

Exame de admissibilidade: o recurso foi admitido na origem pelo TJ/MS (e-STJ fls. 118/120).

É o relatório.

VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relatora):

Cinge-se a controvérsia a analisar a possibilidade da viúva renunciar sua meação em favor dos herdeiros, por termo nos autos de inventário, dispensando-se a lavratura de escritura pública.

I – Das formalidades relacionadas ao ato de disposição da meação do cônjuge em favor dos herdeiros.

O acórdão recorrido afirma a necessidade de escritura pública porque a “disposição da meação do cônjuge supérstite é ato de iniciativa inter vivos e não se confunde com a sucessão causa mortis. Ademais, a escritura pública é a forma prescrita pela lei como condição essencial para validade de alguns atos, e para tais, torna-se ele imprescindível, nos termos do art. 108 do CC” (e-STJ fl. 90).

Aduz a recorrente, todavia, que não tem condições de arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários necessários à lavratura de instrumento público para dispor da meação em favor dos herdeiros, e que há jurisprudência do TJ/SP admitindo a cessão da meação por termo judicial nos autos do inventário.

O acórdão paradigma apontado pela recorrente, de fato, reconheceu a possibilidade da cessão da meação se dar por termo nos autos, ao equipará-la, de certa maneira, à renúncia da herança.

Para corroborar sua conclusão, o TJ/SP faz remissão à lição de Euclides Benedito de Oliveira e Sebastião Luiz Amorim, no sentido de que “embora inconfundível com a renúncia à herança, dela se aproxima ao ponto em que implica efetiva cessão de direitos, de modo que utilizáveis os mesmo instrumentos para sua formalização. Com efeito, o direito de cada herdeiro, a título de posse ou propriedade, sobre sua parte ideal na herança, antes da partilha é juridicamente equivalente ao do cônjuge sobrevivo sobre a metade ideal do patrimônio a partilhar” (Inventários e Partilhas – Direito das Sucessões , 16ªed., Leud: São Paulo, 2003, p. 64/65) (e-STJ fl. 19) (sem destaque no original).

Embora o art. 1.806 do Código Civil, de fato, admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por instrumento público ou termo judicial , é relevante apontar uma sensível diferença entre os institutos: enquanto na herança, a posse ou propriedade dos bens dode cujus transmite-se aos herdeiros quando e porque aberta a sucessão (princípio do saisine ), na meação, o patrimônio é de propriedade da viúva em decorrência do regime de bens do casamento, independe da abertura da sucessão, e pode ser objeto de ato de disposição pela viúva a qualquer tempo, seja em favor dos herdeiros ou de terceiros.

Em síntese, a renúncia da herança pressupõe a abertura da sucessão e a condição de herdeiro, situações que não se aplicam à viúva-meeira. Nas palavras de Francisco José Cahali e Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka:

Representando abdicação do direito à herança, só se admite a renúncia quando da abertura da sucessão, oportunidade em que nasce o direito hereditário. O repúdio prematuro, ou promessa de renúncia, ainda que formal, promovidos antes do falecimento, não tem validade jurídica, até porque implicariam em ilegal pacto sucessório” (Direito das Sucessões, 4ªed., São Paulo: RT, 2012, p. 89).

Assim, na hipótese, o ato de disposição patrimonial da recorrente, caracterizado como a renúncia da sua meação em favor dos herdeiros, não pode ser equiparada renúncia da herança.

Da mesma forma, ele não se confunde com a cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do Código Civil, porque esta também pressupõe a condição de herdeiro do cedente. Note-se, por oportuno, que a própria cessão de direitos hereditários exige a lavratura de escritura pública para sua efetivação, não havendo porque se prescindir dessa formalidade no que tange à cessão da meação.

Com efeito, verifica-se que ato de disposição patrimonial pretendido pela recorrente, representado pela cessão gratuita da sua meação em favor dos herdeiros do falecido, configura uma verdadeira doação, inclusive para fins tributários, como, aliás, já foi consignado por esta Corte, no Ag 1165370, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 18.09.2009.

E a doação, por sua vez, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura Pública ou instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por conta do disposto no art. 108 do Código Civil.

Embora seja compreensível a dificuldade da recorrente em arcar com o pagamento dos custos necessários à lavratura de uma escritura pública, perante o Tabelião, para poder transferir aos seus filhos a propriedade da metade do imóvel inventariado, que lhe pertence em razão da meação, não há possibilidade de se prescindir das formalidades expressamente previstas na legislação civil.

Forte nestas razões, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.

Brasília (DF), 06 de agosto de 2013 (data do julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI – Relatora

Fonte: Colégio Notarial do Brasil/SP – Diário Oficial I 28/08/2013.

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STJ: Não cabe ação reivindicatória para demarcar vaga de garagem em área de uso comum

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A ação reivindicatória só é o meio adequado para demarcação de vagas de garagem quando estas são unidades autônomas de uso exclusivo do titular, com matrícula independente do espaço no registro de imóveis. Nos outros casos, as medidas judiciais devem ser outras. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar recurso sobre a demarcação de uma segunda vaga em garagem de edifício. 

Com o recurso, o condomínio tentava reverter decisão favorável a proprietário de unidade residencial que, apesar de ter adquirido apartamento com duas vagas na garagem, só recebeu uma delas. Prevista na escritura pública do imóvel, a segunda vaga não pôde ser demarcada por inviabilidade física. Enquanto o projeto previa 145 vagas, a garagem entregue comporta apenas 96. 

Embora tenha reconhecido entraves técnicos para o atendimento da demanda, a decisão da primeira instância acolheu o pedido do condômino e determinou a demarcação da segunda vaga. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) concluiu que havia espaço para a demarcação de mais uma vaga e confirmou a decisão, entendendo que, por constarem na escritura de compra e venda, ambas as vagas são de uso exclusivo do condômino. 

Ação reivindicatória 

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo no STJ, o tipo de ação escolhido não é o meio processual adequado para a demanda. A ação reivindicatória possibilita que o proprietário tenha de volta a coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiros, mas, para que seja proposta, é essencial que esteja comprovado o domínio da coisa reivindicada, a individualização do bem e a comprovação da posse injusta. 

Para o ministro, a prova da propriedade de coisa imóvel pode ser feita com a juntada da transcrição do título imobiliário, com descrição dos limites externos e perímetro do bem reivindicado, e se baseia em critérios objetivos. “Em outros dizeres, para fins de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio”, explicou o relator. 

Vaga de garagem

Quando se fala sobre direito a vaga de garagem em edifício residencial, Salomão ressalta a necessidade de considerar que os condôminos são, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas e cotitulares das partes comuns. 

A vaga pode ser enquadrada como unidade autônoma, quando lhe cabe matrícula independente no registro de imóveis, sendo de uso exclusivo do titular; como direito acessório, quando vinculada a um apartamento, sendo de uso particular, e como área comum, quando seu uso cabe a todos os condôminos indistintamente. 

O ministro esclarece que a doutrina sobre questões que envolvem condôminos e condomínios não é homogênea – alguns doutrinadores defendem o cabimento da reivindicatória em qualquer caso de defesa de posse, com fundamento na propriedade, e outros preconizam que o instrumento processual só deve ser utilizado contra terceiros e nunca contra outro condômino – e cita a jurisprudência predominante, que entende pelo não cabimento da reivindicatória. 

Área de uso comum

Em sua decisão, Salomão destaca que não há nos autos o requisito essencial para o ajuizamento da ação reivindicatória, ou seja, a individualização da coisa reivindicada. “No tocante ao condomínio em geral, ou seja, aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condôminos, é difícil antever até mesmo a posse injusta, uma vez que todos os coproprietários ostentam título de domínio equivalente”, afirma. 

Para o ministro, os proprietários “não se encontram desprovidos de medida judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os requisitos legais, o exercício de ação de indenização por perdas e danos contra a construtora ou, eventualmente, a proteção possessória. Afastada a possibilidade do meio processual, as demais questões do pedido não foram analisadas. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1152148

Fonte: STJ I 27/08/2013.

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