Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor. 

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono. 

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. 

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 

Obrigação propter rem 

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse. 

Na primeira ação – do condomínio contra o compromissário comprador –, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto. 

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade. 

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda. 

Relação material 

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. 

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239.

Fonte: STJ | 07/05/2014.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de instituição de usufruto pelo promitente comprador

Usufruto. Instituição pelo promitente comprador – impossibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de instituição de usufruto pelo promitente comprador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a instituição de usufruto pelo promitente comprador?

Resposta: Ademar Fioranelli assim ensina:

“Promitentes compradores, nesta condição jurídica, não têm faculdade para parcelar o complexo jurídico da propriedade e, por conseguinte, não lhes é permitido instituir o usufruto. Será ofensa à lei se a outorga for feita por quem não dispõe da titularidade dominial, pois, sendo o usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa enquanto destacado da propriedade, é reconhecê-lo exercitado em objeto alheio.” (FIORANELLI, Ademar. “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 95).

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da íntegra da obra indicada na resposta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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“O devedor, na ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, deverá ser regularmente constituído em mora pelo Oficial do Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 32 da Lei nº 6.766/79.”

TJMG: Parcelamento do solo urbano. Compromisso de compra e venda. Devedor – notificação. Registrador Imobiliário – competência.

“O devedor, na ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, deverá ser regularmente constituído em mora pelo Oficial do Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 32 da Lei nº 6.766/79.”

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, através de sua 9ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0231.12.038525-8/001, que tratou acerca da intimação do devedor, a ser realizada pelo Registrador Imobiliário, nos casos de loteamento urbano. O acórdão teve como Relator o Desembargador Amorim Siqueira e foi julgado improvido por unanimidade.

No caso em tela, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de um lote e, em razão do inadimplemento do promitente comprador, o recorrente ingressou com ação ordinária de rescisão de contrato, sendo o processo extinto sem resolução do mérito. Inconformada, a recorrente argumentou, nas razões recursais, que o pedido inicial respeitou os arts. 282 e 283 do Código de Processo Civil (CPC), sendo anexado ao pedido a notificação do devedor, aduzindo que esta não tem que ser entregue pessoalmente, bastando que seja entregue em seu domicílio. Afirmou, ainda, que é pacífico o entendimento no sentido de ser desnecessária a notificação do devedor, pois a dívida vence automaticamente no caso de inadimplemento.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que, a princípio, o devedor constitui-se automaticamente em mora, conforme redação do art. 397 do Código Civil. Contudo, tal regra comporta exceções, como é o caso em tela. De acordo com o Relator, a intimação deveria ter sido efetuada pelo Registrador Imobiliário, em respeito ao art. 32, § 1º da Lei nº 6.766/79, oportunizando-se ao devedor saldar as prestações vencidas. Posto isto, o Relator entendeu que inexiste prova de que o devedor foi regularmente constituído em mora, já que não foram cumpridas as formalidades necessárias determinadas pela Lei nº 6.766/79.

Extrai-se, por oportuno, o seguinte trecho do voto do Relator:

“Por fim, registra-se que os documentos juntados pelo recorrente às fls. 14/15 não se prestam para comprovar a constituição em mora do devedor, uma vez que não cumprem as formalidades necessárias para tanto, conforme determina a lei nº 6.766/69. Logo, o devedor deveria ter sido notificado pelo Oficial do Registro de Imóveis e não através do correio, não cabendo a discussão se a correspondência deve ou não ser entregue pessoalmente. Ademais, ressalta-se que, do AR anexado aos autos sequer consta a declaração do conteúdo enviado.”

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 13/08/2013.

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