Processo 1114769-34.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Delga Participações S/A – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, que pleiteia a averbação do aditivo de contrato de alienação fiduciária de imóveis matriculados sob nºs 3.303 e 3.304. Esclarece o registrador que a qualificação negativa se deu pelo fato de que o contrato de alienação fiduciária dos imóveis foi celebrado para garantir a emissão de debentures, no valor de R$ 45.000.000,00, sendo que, de acordo com os registros efetuados nas matrículas, todos os imóveis garantem a integralidade da obrigação. Todavia, no aditivo apresentado as partes alteraram os contratos e cada imóvel passou a garantir o valor de R$ 18.906.000,00, logo tratando-se de outra obrigação, é necessário o cancelamento do registro da alienação fiduciária para o registro do novo contrato. Juntou documentos às fls.05/66. A suscitada não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.67, todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.46/54). Sustenta a inexistência de novação, de modo que em um mesmo contrato poderão ser inseridos várias outras cláusulas a serem cumpridas pelos contratantes. Destaca que na presente hipótese o negócio jurídico firmado pelas partes trata apenas de fracionar os imóveis ofertados em garantia da alienação fiduciária. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.70/72). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Na presente hipótese, no contrato original todos os imóveis foram alienados fiduciariamente para garantia da totalidade da dívida assumida pela fiduciante, consequentemente se houvesse o inadimplemento da totalidade da obrigação ou mesmo de parte dela, sem a purgação da mora, haveria a consolidação da propriedade de todos os imóveis em nome da fiduciária, com a consequente venda em leilão. Todavia, nos termos do aditamento ao instrumento particular de alienação fiduciária de imóveis em garantia (fls.08/20), houve a alteração da essência obrigacional, para constar que o imóvel matriculado sob nº 3.303 passaria a garantir o valor de R$ 5.654.000,00 e o de nº 3.304, o valor de R$ 4.452.000,00. Logo, se houver o inadimplemento da totalidade da dívida ou de parte dela, a fiduciária poderá executar o contrato com a escolha de um imóvel ou imóvel determinado, que correspondam ao valor de R$ 5.654.000,00 ou R$ 4.452.000,00. Ressalto que houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, uma vez que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel): “Registro de Imóveis Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias Recurso não provido.” Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que: “… Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014). É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.” E ainda: “Cédula de crédito bancário aditamento. Novação. Registro em sentido estrito. Registro de imóveis Averbação Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário Possibilidade Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito estrito, dada a existência de novação Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça Recurso Desprovido” (Recurso Administrativo nº 0003377-11.2015.8.26.0080, Cabreúva, j.15.07.2016, Dje 11.08.2016, Rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças). Conclui-se assim que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado. Ressalto que questão este Juízo teve oportunidade de analisar questão semelhante envolvendo a mesma interessada nos autos do pedido de providências nº 1109689-89.2019.8.26.0100. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, mantendo consequentemente o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: LAEDES GOMES DE SOUZA (OAB 110143/SP)

Fonte: DJE/SP 10.02.2020

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Processo 1118113-23.2019.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – 2º Oficial de Registro de Imoveis da Capital – Renata dos Santos – – Comercial & Serviços JVB S/A – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Comercial e Serviços JVB S/A, após o Oficial ter julgado infundada impugnação apresentada pela suscitada em pedido extrajudicial de usucapião formulado por Renata dos Santos. Narra o Oficial que a requerente do pedido extrajudicial, Renata, pretende a declaração de usucapião extraordinária do imóvel matriculado sob o nº 129.666 na mencionada serventia. Iniciado o procedimento extrajudicial, foi apresentada impugnação pela suscitada Comercial e Serviços JVB S/A, beneficiária de penhora devidamente averbada na matrícula, aduzindo que a penhora impede o pedido de usucapião, além de alegar que há fraude à execução, por não terem sido preenchidos os requisitos para usucapião. O Oficial julgou a impugnação infundada, por entender que a penhora não impede a transmissão do imóvel (fl. 89). De tal decisão recorreu o impugnante (fls. 90/93). A requerente Renata dos Santos manifestou-se às fls. 95/104, aduzindo que a penhora não impede a usucapião e que não há fraude a execução. A impugnante manifestou-se às fls. 108/113, reiterando os argumentos anteriores. O Ministério Público opinou às fls. 133/134 pela improcedência da impugnação. É o relatório. Decido. De início, quanto a manifestação do D. Promotor relativa à natureza do presente procedimento, entendo que, apesar da semelhança com o pedido de providências relativo a impugnação de pedido de retificação de registro, a análise da impugnação em procedimento extrajudicial de usucapião deve se dar como dúvida, já que o §7º do Art. 216-A da Lei 6.015/73 prevê a dúvida como procedimento a ser adotado “em qualquer caso”. Dito isso, pontuo como correto o entendimento adotado pelo Oficial quanto a inexistência de impedimento, fundado na existência de penhora, para o pedido de usucapião. Neste sentido, o Art. 14 do Prov. 65/17 da Corregedoria Nacional de Justiça é expresso: Art. 14 – A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião. E não poderia ser diferente, já que a usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, não pode ser limitada por relação jurídica estabelecida pelo titular de domínio com terceiro, já que da forma originária decorre justamente a inexistência de vínculo entre a aquisição de propriedade e as antigas relações jurídicas dela decorrentes. Não obstante, o procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, nos termos do §10º do Art. 216-A da Lei 6.015/73. Não por outra razão, o parágrafo único do citado Art. 14 do Prov. 65/17 impede o prosseguimento do pedido extrajudicial caso o titular do direito impugne o pedido. Cito: Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial. Não se pode negar que, mesmo que a penhora não seja suficiente para impedir o pedido, seu registro regular gera interesse ao beneficiário, que pode impugnar a usucapião. E, como expresso em norma do CNJ, tal impugnação veda o prosseguimento extrajudicial. Aqui, pontuo que as NSCGJ do Tribunal de Justiça de São Paulo, em seu item 418.19.1, inserido no Cap. XX, alterou a redação da norma do CNJ em âmbito estadual, ao dispor que, não sendo frutífera a conciliação, será adotado o rito do item 420, que diz respeito justamente a possibilidade de análise, pelo Oficial e pelo Corregedor Permanente, da pertinência da impugnação. Assim, em um primeiro momento, se analisada a impugnação tão somente no fundamento de existência de penhora, esta deveria ser afastada, como feito pelo Oficial, pelas razões já expostas. Ocorre que a impugnação não se limita a tal fundamento: o impugnante alega que há fraude à execução, havendo comodato e acordo entre proprietário e requerente para impedir o leilão do bem. E quanto a esta espécie de fundamento, já decidiu este juízo no Proc. 1099413-96.2019.8.26.0100: As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no item 429 do Cap. XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, afastando-se aquelas claramente impertinentes. Como bem demonstra o item 429.5 do mesmo capítulo, tal julgamento deve se dar de plano ou após instrução sumária, não cabendo ao Juiz Corregedor Permanente permitir a produção de prova para que se demonstre a existência de óbice ao reconhecimento da usucapião. É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é meramente protelatório ou completamente infundado. Havendo qualquer indício de veracidade, que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado ingressar com pedido judicial, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir o pedido. E, para fins de analisar-se se fundamentada ou não a impugnação, cumpre citar o item 429.2 do Cap. XX das NSCGJ: 429.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião; e a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar. E a impugnação apresentada não se encaixa nas hipóteses acima previstas. Não se trata de impugnação cujo fundamento seja questão específica já analisada por este juízo, tampouco de hipótese de avanço sobre a propriedade, uma vez que os impugnantes não são confrontantes. Do mais, há exposição sumária dos motivos de discordância, sendo que a petição traz questões referentes a existência de comodato (…), que não poderia ser comprovado na via extrajudicial, sendo a via judicial adequada para que se exerça a ampla dilação probatória com respeito ao contraditório e ampla defesa, salientando-se que a possível existência do comodato verbal é prejudicial ao pedido de usucapião, pois afasta a posse com animus de proprietário. (.,..) [N]ão cabe a este juízo analisar o mérito da impugnação, mas apenas a existência de fundamentação mínima que demonstre a existência válida de impugnação ao pedido. E tal requisito foi preenchido no presente feito, cabendo ao juízo comum analisar se verdadeiras ou não as alegações. Em suma, havendo plausibilidade nas alegações, o feito deve ser extinto e as provas produzidas judicialmente. Saliento que, sendo remetidos os autos a via judicial com tais fundamentos e, eventualmente, sendo reconhecido pelo juiz competente que estes não tinham qualquer base fática, sendo a impugnação meramente protelatória, nada impede a imposição de multa processual por litigância de má-fé contra a impugnante, mas tal questão há de ser decidida na ação judicial. Destaco, por fim, que ao declarar fundamentada a impugnação não se está afirmando sua veracidade, ou que inexiste o direito a usucapião, mas apenas que o prosseguimento na via extrajudicial está obstado. Em suma, entendo que a análise do Oficial, quanto a penhora em si, estava correta, mas a impugnação não foi enfrentada inteiramente, sendo que os demais argumentos, relativos a inexistência de animus domini, estão minimamente justificados na alegação de fraude a execução, o que impede o seguimento do pedido extrajudicial. Destaco, novamente, que não se está julgando aqui o mérito do pedido e da impugnação (a existência, ou não, do comodato ou da fraude), mas apenas que a impugnação é minimamente plausível para os fins de impedir o prosseguimento administrativo do feito, já que devidamente caracterizada a lide. Com o trânsito em julgado da presente dúvida, os autos retornarão ao Oficial de Registro, que dará baixa na prenotação e lavrará relatório do processado, cabendo ao interessado, se assim entender pertinente, requerer a retomada do procedimento judicial, podendo aproveitar tudo aquilo que processado perante a serventia extrajudicial, nos termos do decidido no Proc. 1000162-42.2018.8.26.0100. Destaco que, apesar dos benefícios do procedimento extrajudicial e de ser louvável a opção realizada pela requerente de suspender o pedido judicial, a existência de impugnação exige que o prosseguimento continue judicialmente. Do exposto, julgo procedente o presente feito, julgando fundamentada a impugnação apresentada por Comercial e Serviços JVB S/A no pedido extrajudicial de usucapião que corre perante o Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Renata dos Santos, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que deverá arquivar o feito e cancelar a prenotação, cabendo ao interessado retomar o procedimento judicial se assim entender pertinente, podendo aproveitar-se dos documentos produzidos extrajudicialmente. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: JOSÉ ROBERTO NEVES FERREIRA (OAB 384996/SP), MICHELLE PINTO ALENCAR DE FIGUEIREDO (OAB 293679/SP), JULIO CESAR DE ALENCAR BENTO (OAB 338896/SP), WESLEY EDSON SOARES DE MENDONCA (OAB 420776/SP)

Fonte: DJE/SP 10.02.2020

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