Processo 1000309-42.2021.8.26.0495

Dúvida – Registro de Imóveis – Hoken International Company Ltda – Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa, afastando o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCIO JUMPEI CRUSCA NAKANO (OAB 213097/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1000309-42.2021.8.26.0495

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: Hoken International Company Ltda

Requerido: 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vivian Labruna Catapani

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Hoken International Company em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após recusa de registro escritura pública de compra e venda, em relação aos imóveis objeto das matrículas n.ºs 117.543 e 117.544.

Informa a requerente não ser cabível a exigência do Registrador para que haja apresentação do instrumento de quitação/cancelamento da hipoteca cedular de 1º grau, de que tratam os registros n. 15 e 8 das matrículas. Alega que tal exigência não consta do Decreto-Lei n.º 413/1969, que trata das garantias de cédula de crédito industrial e exige tão somente a prévia anuência do credor. Argumenta que a hipoteca não impede a alienação do bem, preservando-se a garantia do credor hipotecário. Pede, assim, que seja afastado o óbice registrário, não se exigindo também a anuência do credor. Junta documentos (fls. 14/60).

O Oficial manifestou-se às fls. 95/97, informando que para o registro da escritura de compra e venda se faz necessária a prévia anuência do credor ou o cancelamento da garantia.

Informa terem sido averbadas execuções extrajudiciais nas matrículas, as quais, entretanto, não impedem o registro, diferentemente das hipotecas cedulares. Junta documentos (fls. 98/144).

O Ministério Público opinou às fls. 188/190 pelo afastamento do óbices.

É o relatório. Fundamento e decido.

Inicialmente esclareço que, ao contrário do quanto alegado pelo requerente, o título apresentado (escritura pública) consubstancia ato negocial de compra e venda do imóvel, estando sujeito, como os demais títulos registráveis, à qualificação do Registrador de Imóveis.

Feito esse esclarecimento, tem-se que, como bem apontado pelo Ministério Público, tratando-se de crédito bancário, aplica-se a Lei n. 10.931/2004 (art. 26 e seguintes), e não o Decreto-Lei n. 167/67.

Assim, recebendo tratamento legal diferenciado, não é possível se concluir que as restrições do Decreto-Lei n. 167/67 também se aplicariam, de forma extensiva, às cédulas de crédito bancário.

Como indicado no parecer do Ministério Publico, não consta da Lei n. 10.931/2004 expressa exigência de cancelamento da garantia, nem mesmo de anuência do credor no caso de alienação do bem.

Conforme prevê o art. 30 da Lei n. 10.931/2004:

“Art. 30. A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes”.

Assim, ausente regra quanto à venda do bem gravado na lei especial da cédula de crédito bancário, poder-se-ia invocar o disposto no Código Civil. E este, por sua vez, também não exige a anuência prévia do credor hipotecário na venda do bem gravado, nem mesmo o cancelamento prévio da hipoteca.

Note-se que o art. 1.420 do Código Civil, invocado pelo Registrador, não exige cancelamento da hipoteca, nem mesmo anuência do credor, para a venda do bem. Referido dispositivo apenas explicita que o proprietário é quem tem poderes para dar o bem em hipoteca, e que somente os bens alienáveis podem ser hipotecados.

Por fim, os precedentes jurisprudenciais trazidos pelo Registrador não se aplicam ao caso em tela, na medida em que não tratam de hipoteca cedular bancária, mas sim de outras modalidades.

Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa, afastando o óbice registrário.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 07 de maio de 2021.

Vivian Labruna Catapani

Juíza de Direito (DJe de 11.05.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Processo 1028716-79.2021.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Ruy Salvari Baumer – Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer diante do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice apontado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DANIEL RODRIGUES MONTEIRO MENDES (OAB 260965/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1028716-79.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS

Requerente: Ruy Salvari Baumer

Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vivian Labruna Catapani

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, em razão da recusa ao registro da escritura de retificação e ratificação de permuta com torna, tendo por objeto o imóvel localizado à Rua Manoel Marques Simões, nº 196, que é composto por dois lotes, matriculados sob os nºs 73.578 e 73.579 daquela Serventia. Relatou o suscitante que, quando da lavratura da escritura original, em 2007, constou de seu teor apenas a matrícula nº 73.578, apesar de o negócio englobar a integralidade do imóvel. Ao perceber o equívoco, entrou em contato com os antigos proprietários e procedeu à rerratificação da escritura junto ao 1º Tabelionato de Notas desta Capital, para corrigir a descrição do imóvel permutado, com a menção expressa de ambas as matrículas em que está inserido.

Entretanto, o Oficial recusou-se a registrar o novo título, sob o fundamento de que o registro da escritura original é um ato jurídico perfeito e acabado, o que impede a alteração de seu objeto. O suscitante aduziu, contudo, que o registro da escritura original foi realizado com erro por parte do próprio Oficial, razão pela qual não pode este recusar-se a proceder ao registro de sua retificação (fls. 01/08).

O Oficial manifestou-se às fls. 34/39, sustentando a impossibilidade de modificação de elemento essencial de negócio jurídico que já foi registrado e já produziu efeitos. Aduziu que não houve erro de sua parte no registro da escritura original, uma vez que o fato de o cadastro fiscal do imóvel indicar área maior do que a descrita no título não impedia seu registro, já que o que importava era que o cadastro fizesse referência ao imóvel objeto da escritura, ainda que o bem estivesse inserido em área maior.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, com a manutenção do óbice apontado (fls. 43/45).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Inicialmente, observo que, em que pese tenha o presente pedido formulado no âmbito de dúvida inversa, trata-se, na verdade, de pedido de averbação de registro de aquisição, razão pela qual deve ser convertido para pedido de providências. Anote-se.

Assiste razão ao D. Promotor de Justiça e ao Oficial.

No presente caso, conforme “Escritura de Permuta com Reposição de Dinheiro” acostada à fl. 10, o negócio foi entabulado originalmente em 2007, por força do qual o suscitante, em troca do imóvel objeto da matrícula nº 183.928 do 15º CRI e o pagamento da quantia de R$ 1.200.000,00, recebeu o imóvel objeto da matrícula nº 73.578 do 18º CRI. O título em questão foi regularmente registrado na matrícula do imóvel transferido ao suscitante em 30/01/2008 (fl. 13).

Sustentou o interessado que, por equívoco, a escritura não fez menção à matrícula nº 73.579, na qual o imóvel objeto do negócio também está inserido. Por essa razão, lavrou nova escritura de retificação da permuta originalmente celebrada e pretende, através deste procedimento, que o óbice apontado pelo Oficial seja superado e o título registrado, de modo a reparar o erro anteriormente cometido.

Ocorre, entretanto, que a inclusão de outra matrícula como parte da permuta não representa simples retificação, mas sim ampliação do objeto da permuta, ou seja, de elemento essencial de negócio jurídico perfeito, em que as partes manifestaram sua vontade de modo regular. Dessa forma, o registro do novo título apresentado extrapolaria os limites da retificação, dispostos no art. 213 da Lei de Registros Públicos.

Questão semelhante já foi decidida pela E. Corregedoria Geral de Justiça, em sede do recurso administrativo n. 1017486-48.2018.8.26.0196, que se manifestou nos seguintes termos:

“O título apresentado consiste da Escritura Pública de Retificação e Ratificação datada de 25 de maio de 2018, lavrada nas notas do 4° Tabelião da cidade de Ribeirão Preto-SP, Livro nº 2.454, fls. 133, retificando escritura anteriormente lavrada na mesma serventia notarial em 07 de fevereiro de 2018, no Livro nº 2.435, fls. 11, a qual se encontra registrada sob nº 8, em 07 de março de 2018, na matrícula nº 36.989 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Franca.

Assim, busca-se a retificação do valor de 35% ideais dos imóveis de matrículas 36.989 e 68.153, aos quais atribuiu-se o valor de avaliação como sendo R$ 8.498.934,18 àquele de matrícula nº 36.989, e R$ 8.165.642,64 àquele de matrícula nº 68.153, sob o argumento de que o valor atribuído aos imóveis foi muito superior ao negócio jurídico entabulado.

Contudo, tal retificação não se mostra cabível.

No caso em exame, busca-se a retificação do valor do negócio jurídico, sob o argumento de que o valor dos imóveis, no ano de 2010, era R$ 8.469.959,05, logo, a parte transferida tinha o valor de R$ 2.964.485,66, o que não é admitido em via administrativa pela mera retificação, por significar modificação quanto à vontade das partes e à substância do negócio jurídico estampado no ato notarial que deu origem ao registro.

Ao tratar da retificação do registro imobiliário, o art. 213, incisos I e II, da Lei nº 6.015/73 assim dispõe:

‘Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de oficio ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes’.

Assim, realizado o registro de acordo com o título apresentado, como ocorrido no caso concreto, não há que se falar em retificação para correção de erros inerentes ao próprio título.

Na verdade, tal alteração traduziria clara modificação quanto à manifestação de vontade das partes, assim como na própria substância do negócio jurídico, o que não é cabível na hipótese”.

Tratando-se de questão semelhante a destes autos, entendo que o óbice registrário deverá ser mantido, pelos exatos motivos expostos acima.

Cumpre ressaltar, ainda, que não há que se falar em erro por parte do Oficial no registro da escritura de permuta original, efetuado ainda em 2008. Observo que o registro em questão (fl. 13) foi efetuado em exata conformidade com o título apresentado (fl. 10), de modo que não houve qualquer falha por parte do Registrador.

Sobre essa questão, observo que o fato de a área da matrícula nº 73.578 (696,96 m²) ser inferior à área informada no cadastro fiscal do imóvel junto à Municipalidade (1.271 m²) não representava um óbice ao registro da escritura de permuta, uma vez que à regularidade do ato registral – que limita-se à análise dos elementos extrínsecos do título – bastava que o cadastro fiscal mencionado fosse relativo ao imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que este estivesse inserido em área maior. Dessa forma, considerando que as partes contratantes fizeram apenas menção à matrícula nº 73.578 em seu negócio, não caberia ao Oficial exigir a inclusão da matrícula nº 73.579, de modo que o registro da escritura original deu-se de forma regular.

Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer diante do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice apontado.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 06 de maio de 2021. (DJe de 11.05.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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