a) Custo Unitário Básico no Estado de São Paulo*, Janeiro de 2022

​O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário em razão da inadimplência do devedor fiduciante – antigo locador do bem – não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997, por não fazer parte da relação jurídica que fundamentou a sua cobrança.

A tese foi fixada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) segundo o qual o devedor fiduciante tem legitimidade restrita para responder pela taxa de ocupação.

A controvérsia teve origem em ação de cobrança proposta por um banco com o objetivo de receber a taxa de ocupação, como forma de compensação pelo período em que o réu teria ocupado indevidamente um imóvel dado em garantia fiduciária de cédula de crédito bancário celebrada com terceiros.

Diante da inadimplência dos devedores fiduciantes, o banco consolidou a propriedade do imóvel para si. Ao tentar exercer a posse do bem, contudo, a instituição ficou sabendo que ele havia sido locado pelo antigo proprietário, fato que motivou a notificação do locatário para que desocupasse o imóvel – o que só veio a ocorrer 246 dias depois. Por essa razão, o banco pediu judicialmente que o último morador arcasse com a taxa de ocupação.

O juízo de primeiro grau, aplicando a teoria da asserção, reconheceu a ilegitimidade passiva do locatário do imóvel e julgou improcedente o pedido. A sentença foi mantida pelo TJSP.

No recurso especial apresentado ao STJ, a instituição financeira alegou que a legislação não veda a cobrança da taxa de ocupação diretamente do sucessor do devedor fiduciante, tendo em vista a necessidade de justa contraprestação por uso e fruição do bem.

Compensação por ocupação ilegítima de imóvel

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que é consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário – o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo – pela ocupação ilegítima.

Nesse contexto, observou o magistrado, “os sujeitos da relação jurídica apta a ensejar a cobrança da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997 estão expressos na norma e são apenas os sujeitos originários do ajuste – fiduciante e fiduciário –, ou aqueles que sucederam o credor na relação contratual”.

Por essas razões, Antonio Carlos Ferreira apontou que o TJSP manteve corretamente a sentença de improcedência da ação ajuizada pelo banco, tendo em vista que o ônus do pagamento da taxa de ocupação só poderia ser atribuído ao devedor fiduciante, sendo o locatário parte ilegítima para responder pela cobrança.

Credor fiduciário pode suceder locador

Ao negar provimento ao recurso especial, o ministro destacou que a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante pelo artigo 24, inciso V, da Lei 9.514/1997, pois, enquanto estiver adimplente, ele poderá usar livremente o imóvel, por sua conta e risco.

No entanto, o relator destacou que, se houve a anuência do credor com a locação, esta deverá ser respeitada nas condições do contrato, passando o credor a figurar na relação locatícia como sucessor do locador. Nesse caso, concluiu, os valores que o credor cobrará do ocupante do imóvel, após a consolidação da propriedade, devem ser aqueles decorrentes do contrato de locação.

Leia o acórdão no REsp 1.966.030.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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A partir da coleta de informações e definição de um plano de trabalho, a Corregedoria pretende mobilizar prefeituras e órgãos como MPE, TCE, Incra e outros para uma ação colaborativa visando a impulsonar o registro de imóveis e a regularização fundiária no Amazonas.

Na quarta-feira (02/02), a Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ/AM), representada pelo juiz-corregedor auxiliar Igor Campagnolli, reuniu-se com representantes de cartórios de Registro de Imóveis para estabelecer medidas com a intenção de favorecer a regularização fundiária e o registro imobiliário, sobretudo, no interior do Amazonas.

A partir da coleta de informações e de sugestões de projetos que estão sendo encaminhadas pelos delegatários das serventias extrajudiciais, o órgão de correição do Poder Judiciário Estadual pretende mobilizar prefeituras municipais e órgãos como o Ministério Público Estadual (MPE), o Tribunal de Contas do Estado (TCE) e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para estabelecer parcerias com a Corregedoria e os próprios cartórios na tentativa de favorecer a regularização e o registro de imóveis no Amazonas.

De acordo com o juiz-corregedor auxiliar, Igor Campagnolli, o registro em cartório propicia segurança jurídica ao ato de compra e venda imobiliária e é oportuno tanto para as partes (pessoas físicas) que firmam um contrato de compra e venda, quanto para o poder público. “Em vista da segurança jurídica que é proporcionada pelo registro em cartório, temos a intenção de motivar diversos órgãos para uma cooperação mútua com a finalidade de impulsionar este registro imobiliário. Dessa forma, na reunião realizada, ouvimos e coletamos sugestões de delegatários que respondem por cartórios de registro de imóveis e, como próximo passo, devemos estabelecer comunicação com prefeituras municipais e órgãos como o Ministério Público Estadual, Tribunal de Contas e outros, para sugerir ações colaborativas com o objetivo de favorecer o registro”, afirmou o magistrado.

Na reunião também falou-se da perspectiva de o Amazonas ser o condutor de debates e ações sobre o tema na região Norte.

Além do juiz-corregedor auxiliar Igor Campagnolli, também participaram da reunião de trabalho o juiz Nilo Marinho Neto e delegatários de diversas serventias extrajudiciais (cartórios) tais como as de Barcelos, Iranduba, Manaquiri e de outras localidades do interior do Amazonas.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas.

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