Processo 1010536-39.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Flavio Cataldi Pinha – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ehonorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: PATRICIA REIS DE ARAUJO (OAB 284909/SP), PATRICIA REIS DE ARAUJO (OAB 284909/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010536-39.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Flavio Cataldi Pinha e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Flávio Cataldi Pinha e Paula Fabiana Pazini Pinha em virtude de recusa ao registro de escritura pública de venda e compra cujo objeto é o imóvel descrito na matrícula n. 154.269 daquela serventia (prenotação n. 676.686).
O Oficial informa que o título trata da venda do apartamento n. 83, do bloco A, do Edifício Nanuque, Condomínio Casa Leopoldina; que, por meio de buscas nos indicadores da serventia, constatou que os vendedores também são proprietários das vagas de garagem de médio porte descritas nas matrículas n. 154.321 (vaga n. M29), 154.322 (vaga n. M30), 154.329 (vaga n. M133), 154.330 (vaga n. M134), 154.331 (vaga n. M135) e 154.332 (vaga n. M186), todas localizadas no mesmo condomínio; que, com a venda do apartamento n. 83 do bloco A, os vendedores deixarão de ostentar a condição de condôminos, violando o artigo 2º, §2º, da Lei n. 4.591/64; que a vaga de garagem pode ser alienada a terceiros não condôminos quando autorizado pela convenção condominial (artigo 1.331, §1º, do Código Civil), o que não se faz presente no caso; que há precedentes deste juízo que entenderam pela impossibilidade de ingresso do título em casos semelhantes (fls. 01/03).
Em seu requerimento de suscitação de dúvida, a parte interessada alega que a convenção veda apenas a cessão, a locação e a transferência das vagas a terceiros não condôminos, mas sem dispor expressamente sobre a obrigatoriedade de manutenção da condição de condômino pelo proprietário da vaga ou da alienação conjunta entre apartamento e vagas autônomas; que as vagas possuem matrículas autônomas, sem vinculação registral com a unidade residencial (fls. 36/40).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, decorreu in albis (fl. 57). O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 61/66).
É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não configura falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
Nos termos do artigo 2º, §2º, da Lei n. 4.591/64 (destaques nossos):
“Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício- garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas”.
Portanto, terceiro estranho ao condomínio está impedido de adquirir ou alugar vaga de garagem localizada em edifício, com exceção de uma única hipótese: quando exista autorização expressa na convenção de condomínio (artigo 1.331, §1º, do Código Civil):
“§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial.
No caso concreto, verifica-se que a parte interessada alienou o apartamento n. 83 do bloco A, do Edifício Nanuque, Condomínio Casa Leopoldina, por meio da escritura de compra e venda de fls. 41/47.
Os alienantes, entretanto, também são proprietários das vagas n. M29, M30, M133, M134, M135 e M186, localizadas no mesmo edifício (matrículas às fls. 12/35).
Vê-se, assim, que, ao alienarem a coisa principal (apartamento), deixarão de ser condôminos, mas manterão a propriedade sobre as vagas de garagem, o que não se pode admitir à vista de ausência de autorização expressa na convenção de condomínio (fl. 02):
“Parágrafo 1º – O direito à guarda de automóveis nos locais determinados será tratado como de propriedade exclusiva, podendo ser locado a outros condôminos, vedada, no entanto, sua locação a pessoa estranha ao condomínio. As 34 vagas autônomas poderão ser cedidas, somente, a pessoas do condomínio”.
Hipótese semelhante foi analisada na Apelação n. 1066362-21.2024.8.26.0100 pelo C. Conselho superior da Magistratura, com conclusão pela impossibilidade de dissociação entre a unidade habitacional e a vaga de garagem vinculada, mesmo quando as unidades possuem matrículas autônomas (destaques nossos):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE SENTENÇA – PARTILHA E SOBREPARTILHA DE BENS – ORIGEM JUDICIAL DO TÍTULO QUE NÃO O TORNA IMUNE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – IMPOSSIBILIDADE DO EX-CÔNJUGE SER AQUINHOADO COM UMA VAGA DE GARAGEM, SE NÃO É MAIS PROPRIETÁRIO DO APARTAMENTO – VAGA DE GARAGEM ACESSÓRIA A UNIDADE AUTÔNOMA – IRRELEVÂNCIA DO FATO DE A GARAGEM SER OBJETO DE MATRÍCULA AUTÔNOMA NO CASO CONCRETO, POIS FUNCIONALMENTE VINCULADA À TITULARIDADE DO APARTAMENTO – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.331, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL – EXPRESSA DISPOSIÇÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE VEDA A AQUISIÇÃO DE VAGA DE GARAGEM POR QUEM NÃO SEJA PROPRIETÁRIO DE APARTAMENTO NO EDIFÍCIO – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA” (CSM, Apelação n. 1066362-21.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro; j. em 01/10/2024).
A mesma conclusão deve ser aplicada ao caso sub judice, pois os alienantes não são proprietários de outra unidade habitacional no mesmo edifício.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 13 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 14.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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