Processo 1012383-76.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Sidney Augusto Silva – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: SIDNEY AUGUSTO SILVA (OAB 201625/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1012383-76.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Sidney Augusto Silva
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Sidney Augusto Silva em razão da negativa de registro de escritura pública de compra e venda lavrada em 28 de março de 2024 pelo 1º Tabelião de Notas da Comarca de Santo André, Livro n. 993, páginas 109/118, tendo por objeto a transmissão da fração ideal correspondente a 83,33% do imóvel da matrícula n. 52.758 daquela serventia (prenotação n. 925.233).
O Oficial esclarece que figuraram como outorgantes vendedores Elisabeth Souza de Lima e Giselle Souza de Lima Silva, cada qual transmitindo a fração ideal de 1/12 do imóvel, Olinda da Penha de Azevedo, Olga Maria Lima, Odair Lima e Orquídea Aparecida Lima, cada qual transmitindo a fração ideal de 1/6, e, como compradores, Osmar Benedito de Lima, adquirindo a fração ideal de 5/9, e Fabricio Augusto dos Reis Vasconcelos e sua esposa Juliana Menezes Reis, adquirindo a fração ideal de 5/18; que o título foi prenotado em 22 de junho de 2026 e inicialmente devolvido com três exigências: apresentação, para exame e prévio registro, do título aquisitivo pelo qual os vendedores adquiriram as frações ideais adicionais do imóvel, consistente na partilha dos bens deixados por Odette Cesar Lima; regularização da forma eletrônica de apresentação da escritura; e apresentação da guia e do comprovante de recolhimento do ITBI; que, em 07 de julho de 2026, o interessado reapresentou o título e cumpriu as exigências relativas à forma eletrônica da escritura e ao ITBI, remanescendo apenas a necessidade de prévio ingresso do título sucessório.
O Oficial esclarece, ainda, que a matrícula n. 52.758 atribui a Odette Cesar Lima a fração ideal de 50% do imóvel; a Olinda da Penha de Azevedo, Olga Maria Lima, Osmar Benedito de Lima, Odair Lima e Orquídea Aparecida Lima, a fração ideal de 8,333% para cada um; e a Elisabeth Souza de Lima e Giselle Souza de Lima Silva, a fração ideal de 4,166% para cada uma. Contudo, na escritura apresentada, Elisabeth Souza de Lima e Giselle Souza de Lima Silva alienam, cada qual, 8,333% do imóvel, enquanto Olinda da Penha de Azevedo, Olga Maria Lima, Odair Lima e Orquídea Aparecida Lima alienam, cada qual, 16,666%, ou seja, frações ideais superiores àquelas inscritas em seus nomes; que a própria escritura indica, como origem do acréscimo patrimonial, o inventário e o arrolamento dos bens deixados por Odette Cesar Lima, processo de autos n. 1010513-17.2022.8.26.0009, cujo título sucessório não foi registrado; que o instrumento também menciona alvará judicial autorizando a venda do imóvel; que, entretanto, o espólio de Odette Cesar Lima não figura como outorgante vendedor, nem Osmar Benedito de Lima comparece como inventariante e representante do espólio; que os próprios herdeiros foram qualificados como vendedores e declarados proprietários e legítimos possuidores das frações transmitidas; que, sem o prévio registro da partilha, não é possível verificar a correspondência entre os quinhões atribuídos no inventário e as frações ideais alienadas.
Observa, também, que a sentença homologatória da partilha foi proferida em 09 de agosto de 2023, com trânsito em julgado na mesma data, enquanto o alvará judicial foi expedido posteriormente, em 06 de novembro de 2023, quando a partilha já estava definitivamente homologada.
Por essas razões, sustenta que a autorização judicial para a venda não substitui o título sucessório necessário ao encadeamento dos atos registrais, permanecendo hígida a exigência de prévio registro da partilha por força dos princípios da continuidade e da disponibilidade e dos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, bem como do item 47 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/84.
No requerimento de reconsideração, recebido subsidiariamente como pedido de suscitação de dúvida, o interessado alegou que a escritura pública teria sido celebrada tanto pelos proprietários tabulares como pelo espólio de Odette Cesar Lima, representado pelo inventariante; que a alienação foi expressamente autorizada pelo juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional IX – Vila Prudente no processo de inventário de autos n. 1010513-17.2022.8.26.0009; que a autorização judicial conferiu ao inventariante legitimidade para alienar o bem e supriu a necessidade de prévio registro do formal de partilha; que o artigo 619, I, do Código de Processo Civil permite ao inventariante alienar bens mediante autorização judicial; que o artigo 1.793, § 3º, do Código Civil reconhece eficácia à alienação de bem integrante do acervo hereditário quando previamente autorizada pelo juízo da sucessão; que a jurisprudência admite a alienação direta de imóvel do espólio mediante alvará judicial, independentemente do prévio registro da partilha; que a sentença proferida no processo de autos n. 1113164-82.2021.8.26.0100 reconheceu a possibilidade de alienação por inventariante autorizado judicialmente; que a Resolução CNJ n. 571/2024, ao introduzir o artigo 11-A na Resolução CNJ n. 35/2007, passou a admitir a alienação de bens do espólio em inventário extrajudicial antes da partilha, o que reforça a suficiência da autorização específica para a venda. Ao final, requereu a reconsideração da exigência ou a suscitação da dúvida (fls. 11/15).
Nestes autos, porém, impugnação não foi apresentada (fls. 85/87). O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 90/93).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é procedente.
A controvérsia está restrita à necessidade de prévio registro do título sucessório decorrente do falecimento de Odette Cesar Lima. As demais exigências inicialmente formuladas, relativas à forma eletrônica de apresentação da escritura pública e à comprovação do recolhimento do ITBI, foram atendidas quando da reapresentação do título e não integram o objeto deste procedimento.
Da matrícula n. 52.758 consta que Odette Cesar Lima é titular da fração ideal de 50% do imóvel. Os demais direitos encontram-se distribuídos entre Olinda da Penha de Azevedo, Olga Maria Lima, Osmar Benedito de Lima, Odair Lima e Orquídea Aparecida Lima, titulares de 8,333% cada um, e Elisabeth Souza de Lima e Giselle Souza de Lima Silva, titulares de 4,166% cada uma (fls. 81/84).
Na escritura pública apresentada, contudo, Elisabeth Souza de Lima e Giselle Souza de Lima Silva alienam, cada qual, a fração ideal de 1/12, equivalente a 8,333%, enquanto Olinda da Penha de Azevedo, Olga Maria Lima, Odair Lima e Orquídea Aparecida Lima alienam, cada qual, a fração de 1/6, equivalente a 16,666% (fls. 20/40).
Os vendedores, portanto, dispõem de frações ideais superiores àquelas inscritas em seus nomes.
A diferença corresponde aos direitos que lhes foram atribuídos na sucessão de Odette Cesar Lima (fls. 18/84).
A transmissão causa mortis, embora opere desde a abertura da sucessão, deve ser retratada no Registro de Imóveis para que os herdeiros possam dispor, no fólio real, dos quinhões recebidos.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre imóvel somente pode ingressar no registro se o transmitente figurar como titular do direito alienado.
Deve haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e aquelas constantes do título apresentado, de modo que cada novo registro encontre suporte no assento anterior.
A propósito:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Aplicam-se, na hipótese, os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
No mesmo sentido, o item 47 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
O princípio da disponibilidade conduz à mesma conclusão. Ninguém pode transmitir direito que não conste de seu patrimônio registral ou dispor de fração superior àquela inscrita em seu nome.
O título apresentado atribui aos vendedores disponibilidade quantitativa que o registro ainda não lhes reconhece. Sem o ingresso do formal de partilha, a matrícula continua a indicar Odette Cesar Lima como titular de 50% do imóvel e não oferece suporte para a alienação das frações adicionais pelos herdeiros.
O alvará judicial não altera essa conclusão.
É certo que o artigo 619, I, do Código de Processo Civil permite ao inventariante alienar bens de qualquer espécie, ouvidos os interessados e mediante autorização judicial. Também é possível, enquanto subsistente a indivisão do acervo hereditário, que o espólio, representado pelo inventariante e devidamente autorizado, aliene diretamente bem integrante da herança sem o prévio registro da partilha.
Não foi, contudo, o que ocorreu no caso concreto.
O alvará de fl. 79 autorizou Osmar Benedito de Lima a proceder à venda da fração de 50% do imóvel da matrícula n. 52.758 pertencente a Odette Cesar Lima, com ressalva expressa de que deveriam ser satisfeitas as demais exigências legais e de que o documento não fazia prova da propriedade do bem.
Na escritura pública, porém, o espólio de Odette Cesar Lima não figura como outorgante vendedor nem Osmar Benedito de Lima comparece na condição de inventariante e representante do espólio.
Ao contrário, os próprios sucessores foram qualificados individualmente como vendedores e declararam ser proprietários e legítimos possuidores das frações ideais transmitidas. As frações foram alienadas como integrantes do patrimônio individual dos herdeiros, e não como parte de uma universalidade pertencente ao espólio e representada pelo inventariante.
A forma adotada para o negócio jurídico pressupõe, portanto, que os direitos sucessórios já estejam individualizados e incorporados ao patrimônio de cada vendedor, o que depende do prévio ingresso do título de partilha.
A autorização judicial para alienação de bem do espólio não permite modificar a identificação dos sujeitos do negócio retratado na escritura nem transforma, para fins registrais, alienação realizada individualmente pelos herdeiros em alienação realizada pelo espólio.
O Oficial deve qualificar o título tal como ele foi formalizado, sem presumir declaração de vontade não exteriorizada no instrumento e sem alterar a posição jurídica em que compareceram os outorgantes.
Também é relevante que a sentença homologatória da partilha foi proferida em 09 de agosto de 2023, com trânsito em julgado na mesma data, ao passo que o alvará foi expedido posteriormente, em 06 de novembro de 2023.
Quando da expedição do alvará, portanto, os quinhões hereditários já haviam sido individualizados por decisão definitiva. A escritura lavrada posteriormente seguiu essa configuração, pois atribuiu diretamente aos herdeiros as frações objeto da alienação.
Não se trata de declarar a invalidade do alvará ou de revisar a autorização concedida pelo juízo do inventário, mas apenas de reconhecer que a ordem judicial, diante da estrutura subjetiva e objetiva da escritura apresentada, não substitui o título sucessório necessário ao encadeamento dos atos registrais.
A sentença proferida no processo de autos n. 1113164-82.2021.8.26.0100, invocada pelo interessado, não conduz a solução diversa.
Naquele caso, a autorização judicial foi concedida para que o inventariante alienasse bem integrante de patrimônio ainda indiviso, tratando-se de venda realizada em nome do espólio, representado pelo inventariante. Aqui, por outro lado, a escritura foi outorgada individualmente pelos herdeiros, que dispuseram de frações correspondentes aos quinhões que lhes foram atribuídos em partilha já homologada definitivamente.
A distinção é essencial: a dispensa do prévio registro da partilha pode ser admitida quando o próprio espólio, representado por inventariante autorizado, figura como alienante do bem que ainda integra o acervo hereditário. Não se aplica quando os herdeiros, em nome próprio, alienam direitos individualizados e fundados justamente na partilha ainda não registrada.
A invocação da Resolução CNJ n. 571/2024 tampouco afasta o óbice. A disciplina da alienação de bens do espólio antes da partilha não elimina a necessidade de que o título identifique corretamente o espólio como titular do acervo alienado e o inventariante como seu representante. A norma não autoriza que herdeiros transmitam, em nome próprio, frações superiores às inscritas em seu favor sem o prévio registro do título sucessório correspondente.
Também não basta a comprovação do recolhimento do ITCMD ou a apresentação de documentos extraídos do inventário. O pagamento do tributo e a homologação da declaração fiscal não substituem o título formal de transmissão causa mortis nem produzem, por si sós, a mutação jurídico-real necessária para ampliar a disponibilidade dos vendedores perante o registro imobiliário.
A exigência não impede a alienação autorizada pelo juízo da sucessão. Para acesso do negócio ao fólio real, porém, o título deve guardar correspondência com a situação jurídica existente. Isso poderá ocorrer mediante prévio registro do formal de partilha, seguido do registro da compra e venda celebrada pelos herdeiros, ou por meio de título formalmente adequado à alienação realizada pelo espólio, representado pelo inventariante, desde que observados os limites do alvará e as demais exigências legais, providências cuja escolha e concretização não integram o objeto restrito deste feito.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 11 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 12.08.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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