Processo 1013273-15.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Luciana Rossetto – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LUCIA ROSSETTO FUKUMOTO (OAB 161529/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1013273-15.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 07º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Luciana Rossetto
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luciana Rossetto em razão da negativa de registro de carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória de autos n. 1126232-31.2023.8.26.0100, que tramitou perante a 7ª Vara Cível do Foro Central da Capital, tendo por objeto o imóvel descrito na matrícula n. 123.038 daquela serventia (prenotação n. 638.419).
O Oficial esclarece que a carta de sentença foi qualificada negativamente por afronta aos princípios da continuidade e da disponibilidade; que a demanda foi proposta unicamente contra a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, a qual figurou no fólio real apenas como credora hipotecária, conforme o R.06, com gravame posteriormente quitado e cancelado pela Av.07; que o domínio permanece inscrito em nome de Bernadete Cazumbá Matias; que a adjudicação compulsória, por substituir a declaração de vontade do promitente vendedor, não constitui modo originário de aquisição e não dispensa a correspondência entre o título e a situação jurídico-real retratada na tábua; que a exigência se resolveria pelo prévio registro do título aquisitivo da referida companhia, caso existente, ou pela adequação do título judicial de modo a nele constar a efetiva titular do domínio; que, antes da remessa a este juízo, buscou contato com a interessada e indicou alternativa apta, em tese, a viabilizar a regularização dominial, sem impor a adoção de qualquer via específica (fls. 01/03).
Documentos vieram às fls. 04/58.
A interessada apresentou impugnação, alegando que não questiona a submissão dos títulos judiciais à qualificação registral, tampouco a relevância dos princípios registrais invocados; que a negativa não aponta vício de formação da carta, inexatidão na descrição do imóvel, falta de quitação ou inautenticidade documental; que a recusa se apoia exclusivamente na composição subjetiva da ação de adjudicação compulsória; que essa mesma questão foi expressamente enfrentada pelo juízo de origem, o qual afastou a necessidade de litisconsórcio passivo com os mutuários originários e reconheceu a legitimidade da companhia habitacional; que a matrícula, os contratos, a cadeia negocial e a quitação do financiamento foram submetidos ao crivo jurisdicional; que a procuração pública outorgada pela titular tabular, embora não constitua título translativo, corrobora a coerência do negócio jurídico; que a manutenção do óbice equivale, na prática, a rediscutir administrativamente a conformação subjetiva da demanda (fls. 59/66).
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 72/74).
É o relatório. Fundamento e decido.
Inicialmente, importante observar que, ainda que se trate de título judicial, tal fato não o torna imune à qualificação registral (CSMSP, Apelação n. 413-6/7; Apelação n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação n. 0005176-34.2019.8.26.0344 e Apelação n. 1001015-36.2019.8.26.0223).
Nesse sentido, também a Apelação n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
De fato, o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A parte interessada apresentou para registro carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória de autos n. 1126232-31.2023.8.26.0100, promovida exclusivamente em face da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, com sentença de procedência transitada em julgado em 11 de julho de 2024 (fls. 47/53).
Porém, de acordo com a matrícula n. 123.038 (fls. 55/58), o domínio do imóvel encontra-se inscrito em nome de Bernadete Cazumbá Matias desde o R.05, praticado em 22 de dezembro de 2004. A companhia habitacional demandada jamais ostentou a condição de titular do domínio, tendo ingressado no fólio real apenas como credora da hipoteca constituída pelo R.06, gravame cancelado, em 17 de fevereiro de 2025, pela Av.07.
O óbice, portanto, diz respeito a afronta ao princípio da continuidade que rege os atos registrais.
Para o ingresso do título no fólio real, a demandada na ação de adjudicação compulsória deveria ostentar a condição de proprietária ou titular de direitos inscritos, pois é da situação jurídica por ela titulada que derivaria a mutação dominial pretendida.
Em outras palavras, por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso se nele constar, como afetado, o titular de domínio ou de direitos reais registrados: deve haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso em análise.
A propósito:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Aplica-se à hipótese, assim, o disposto nos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, dos quais decorre que não se pratica registro que dependa da apresentação de título anterior, devendo ser exigida a prévia inscrição em nome do outorgante para que se preserve o encadeamento dos assentos.
Nem se diga que a natureza da adjudicação compulsória afastaria tal exigência. Como bem se sabe, a sentença que a defere supre a declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor, operando modo derivado de aquisição da propriedade, de sorte que o título dela extraído deve refletir, no plano subjetivo, a situação jurídico-real constante da tábua.
Se assim não fosse, admitir-se-ia que a inscrição do domínio decorresse de provimento formado em relação processual da qual não participou aquele que, segundo o registro, é o único legitimado a dispor do bem.
Ainda, não convence o argumento da impugnante, no sentido de que o juízo da adjudicação teria expressamente afastado a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, de modo que a exigência registral importaria em revisão administrativa de questão processual já decidida.
A qualificação registral não recai sobre o acerto da solução processual adotada pelo juízo de origem nem sobre a legitimidade passiva reconhecida, mas sobre a aptidão do título para produzir, no fólio real, o efeito translativo pretendido.
São planos distintos e a afirmação de desnecessidade de litisconsórcio, proferida para viabilizar o julgamento do mérito, não contém ordem de dispensa da observância do princípio da continuidade, providência que, aliás, não foi determinada em momento algum. Ao contrário, a própria sentença ressalvou de forma expressa a qualificação registral a ser oportunamente realizada pelo Oficial delegado.
O tema, aliás, é conhecido do Colendo Conselho Superior da Magistratura, que enfrentou hipótese em tudo assemelhada:
“Registro de imóveis – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida” (CSMSP, Apelação Cível n. 1008102-74.2022.8.26.0405; Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia; j. 17/11/2023).
Do respectivo voto extrai-se, com inteira aplicação ao caso: “a ausência de continuidade entre a titular de domínio do imóvel e aquela que figurou como ré na ação de adjudicação compulsória não se altera pelo fato de ter sido feita referência, na decisão judicial proferida naqueles autos, quanto à desnecessidade de formação de litisconsórcio passivo. Veja-se, a propósito, que o Juiz do processo não deu nenhuma ordem no sentido da dispensa da observância do princípio da continuidade, no caso concreto”.
No mesmo sentido:
“Registro de imóveis – Título judicial – Adjudicação compulsória – Proprietário tabular não integrou o polo passivo da ação judicial – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Tempus regit actum – Impossibilidade de examinar, no âmbito administrativo, a pertinência de cancelamentos de inscrições resultantes de ordens judiciais exaradas em processos contenciosos – Formação defeituosa do título – Confirmação do juízo de desqualificação registral e, portanto, da r. sentença impugnada – Dúvida procedente – Recurso desprovido” (CSMSP, Apelação Cível n. 1000328-93.2015.8.26.0451; Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças; j. 10/03/2017).
“Registro de imóveis – Carta extraída dos autos de ação de adjudicação compulsória – Registro negado – Réus que não são os titulares do domínio do imóvel – Necessidade de registro do título pelo qual os réus da ação de adjudicação compulsória se tornaram titulares do domínio – Imperiosa observação do princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida” (CSMSP, Apelação Cível n. 1101791-54.2021.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia; j. 29/04/2022).
Anoto, por oportuno, que o C. Conselho Superior da Magistratura admite mitigação do rigor da continuidade nas hipóteses em que, embora o titular tabular não integre o polo passivo, tenha sido regularmente intimado no bojo da demanda que originou o título (Apelações n. 1143481-92.2023.8.26.0100 e 1010321-87.2023.8.26.0223).
Não é o que se verifica na hipótese, já que a titular do domínio sequer foi cientificada da existência da ação, circunstância que agrava o defeito de formação do título.
Por fim, quanto à procuração pública outorgada pela titular tabular à interessada, uma observação se impõe: o documento não constitui instrumento translativo de domínio, tampouco supre a exigência de título hábil ao ingresso pretendido, servindo, como reconhecido pela própria impugnante, finalidade meramente corroborativa da relação negocial.
A transmissão de propriedade somente se opera pelo registro de título translativo, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 13 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 14.08.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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