Apelação n° 1007859-41.2024.8.26.0024
Número: 1007859-41.2024.8.26.0024
Comarca: ANDRADINA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1007859-41.2024.8.26.0024
Registro n°: 2026.0000775656
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007859-41.2024.8.26.0024, da Comarca de Andradina, em que é apelante FERNANDO ARANTES DE ALMEIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ANDRADINA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 13 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1007859-41.2024.8.26.0024
Apelante: Fernando Arantes de Almeida
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Andradina
Comarca: Andradina
Voto nº 39.903
Direito registral – Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda – Qualificação do vendedor – Secretaria de estado – Ausência de personalidade jurídica – Princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Recurso não provido.
1. As Secretarias de Estado são órgãos públicos, decorrentes do fenômeno da desconcentração administrativa, e não têm personalidade jurídica própria, conforme se extrai do art. 41 do Código Civil. A ausência de personalidade jurídica implica, em regra, ausência de capacidade de direito e, mais precisamente, ausência de capacidade para figurar como parte em negócios jurídicos de alienação de bens imóveis.
2. A qualificação incorreta do vendedor no título, indicado como o órgão público, e não a pessoa jurídica de que ele é integrante, viola os princípios da especialidade subjetiva e da continuidade registral, os quais exigem a perfeita identificação do titular de direitos e a cadeia ininterrupta de titularidade.
3. É vedado o registro de escritura pública de compra e venda na qual figure como alienante órgão público desprovido de personalidade jurídica, por violação aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.
4. Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Fernando Arantes de Almeida contra a r. sentença de fls. 75-76, proferida pelo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Andradina/SP, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda.
O apelante alega que: i) a exigência constitui excesso de formalismo, pois o ato atingiu sua finalidade sem prejuízo às partes ou à segurança jurídica; ii) a Constituição do Estado de São Paulo (art. 47, XVI) e o Decreto Estadual n. 64.751/2020 autorizam a delegação de competência, de modo que a atuação da Secretaria da Fazenda e Planejamento ocorre em nome do Estado; iii) a recusa ignora o princípio da instrumentalidade das formas; iv) diversas outras escrituras idênticas obtiveram registro em outras serventias extrajudiciais, o que demonstra a viabilidade do título.
Pugna, assim, pela reforma da sentença, com a consequente improcedência da dúvida e o registro do título.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 101-105 pelo desprovimento do recurso.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de título translativo de propriedade imóvel (escritura pública de compra e venda) no qual figura como alienante uma Secretaria de Estado (órgão público).
Inicialmente, cumpre consignar que o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível).
Nesse sentido, a respeito do tema, ensinam Josué Modesto Passos e Marcelo Benacchio que o princípio da especialidade se subdivide em três espécies: i) especialidade objetiva, que se refere à disposição do imóvel no espaço; ii) especialidade subjetiva, que identifica e qualifica os titulares de domínio, bem como daqueles que haverá a transmissão ou aquisição de direitos e; iii) especialidade do fato inscritível, que decorre do exame do negócio jurídico ou fato jurídico a ser registrado (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 117).
A especialidade subjetiva não se restringe à mera identificação de proprietários e titulares de direitos reais sobre o imóvel: para a perfeita individualização dos titulares de direitos sobre o bem, é necessária a integral qualificação do titular, com todos os dados indicados no art. 176, § 1º, II, 4, e III, 2, da Lei n. 6.015/1973, bem como nos itens 61 e 62 do Capítulo XX das NSCGJ/SP:
Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º. A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
[…]
II – são requisitos da matrícula:
[…]
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
[…]
III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
[…]
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.
62. Quando se tratar de pessoa jurídica, além do nome empresarial, serão mencionados a sede social, o número de inscrição do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) do Ministério da Fazenda e o NIRE atribuído pela Junta Comercial ou os dados do registro constitutivo no Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica ou na Ordem dos Advogados do Brasil ou, ainda, o número do ato legislativo de criação, conforme o caso, ou registro na forma legal do país de origem no caso de Pessoa Jurídica Estrangeira.
Essa amplitude do princípio da especialidade subjetiva reverbera sobre a aplicação do princípio da continuidade. Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, a cadeia de titularidade deve ser ininterrupta e espelhar a realidade jurídica (princípio da continuidade). A observância do princípio da continuidade não se basta com a mera verificação de identidade entre o titular de direitos constante da matrícula e o transmitente de direitos constante do título: todos os dados de qualificação do transmitente constantes do título devem corresponder aos dados do titular de direitos constantes da matrícula, para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor.
Em relação a imóveis públicos (de titularidade de entes públicos), a correta qualificação do titular dominial depende da prévia compreensão da estrutura da Administração Pública, a fim de identificar quem tem capacidade de direito, é dizer, aptidão para ser titular do direito de propriedade sobre o imóvel. Para tanto, faz-se imperiosa a distinção técnica entre os fenômenos da descentralização e da desconcentração administrativa.
Conforme leciona Maria Sylvia Zanella Di Pietro, “descentralização é a distribuição de competências de uma para outra pessoa, física ou jurídica”. Tal instituto “difere da desconcentração pelo fato de ser esta uma distribuição interna de competências, ou seja, uma distribuição de competências dentro da mesma pessoa jurídica”. Enquanto “a descentralização supõe a existência de, pelo menos, duas pessoas, entre as quais se repartem as competências”, a “desconcentração liga-se à hierarquia”, com a outorga de atribuições a vários órgãos para descongestionar o centro de poder (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. Rio de Janeiro: Forense, 2020, item 10.1.1).
Os órgãos públicos, então, não têm personalidade jurídica própria, pois decorrem do fenômeno da desconcentração administrativa e constituem unidades integrantes da estrutura do ente público (este sim dotado de personalidade jurídica): “com base na teoria do órgão, pode-se definir o órgão público como uma unidade que congrega atribuições exercidas pelos agentes públicos que o integram com o objetivo de expressar a vontade do Estado […] [I]sto equivale a dizer que o órgão não tem personalidade jurídica própria, já que integra a estrutura da Administração Direta, ao contrário da entidade, que constitui ‘unidade de atuação dotada de personalidade jurídica'”. (Ibidem, item 12.2). Portanto, por não terem personalidade jurídica própria, os órgãos carecem de capacidade de direito e não têm aptidão para titularizar direitos reais em nome próprio, aptidão essa exclusiva da pessoa jurídica no caso, o Estado a qual integram.
Uma vez firmadas tais premissas, no caso em apreço, verifica-se que o oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Andradina suscitou dúvida ante a irresignação do interessado com a nota devolutiva n. 24.671 (fls. 12), a qual negou o registro da escritura pública de compra e venda objeto da prenotação n. 148.063, em razão dos seguintes óbices:
1- A SECRETARIA DA FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO não possui personalidade jurídica própria, razão pela qual não pode ser qualificada como pessoa jurídica. Deveria ter constado do título como vendedor o ESTADO DE SÃO PAULO, com identificação do respectivo CNPJ. Por essa razão, deverá ser retificada a escritura, para constar o ESTADO DE SÃO PAULO OU FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, na condição de vendedor, corrigindo o CNPJ, com fundamento no Art. 41, II, do Código Civil.
1.1- Alternativamente ao item 1, poderá: promover-se a retificação da escritura pública para constar como vendedor o INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE SÃO PAULO – IPESP, cuja legitimidade da representação é atribuída ao seu liquidante SECRETARIA DA FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, em conformidade com o disposto no Art. 3º, do Decreto Estadual nº 64.751/2020.
Sobreveio sentença de procedência da dúvida às fls. 75-76, fundamentada nos seguintes pontos: (i) as Secretarias de Estado são órgãos da administração direta desprovidos de personalidade jurídica própria; (ii) a capacidade para titularizar direitos e contrair obrigações pertence ao Estado de São Paulo, nos termos do art. 41 do Código Civil; (iii) a imperiosa observância ao princípio da especialidade subjetiva para garantia da segurança jurídica registral.
Tal entendimento deve ser ratificado.
Com efeito, a escritura pública apresenta vício que obsta seu ingresso no fólio real, porquanto imputa personalidade jurídica a uma Secretaria de Estado. O rol do artigo 41 do Código Civil é taxativo ao elencar as pessoas jurídicas de direito público interno:
Art. 41. São pessoas jurídicas de direito público interno: I – a União; II – os Estados, o Distrito Federal e os Territórios; III – os Municípios; IV – as autarquias, inclusive as associações públicas; V – as demais entidades de caráter público criadas por lei. Parágrafo único. Salvo disposição em contrário, as pessoas jurídicas de direito público, a que se tenha dado estrutura de direito privado, regem-se, no que couber, quanto ao seu funcionamento, pelas normas deste Código.
As Secretarias de Estado são meros órgãos públicos, decorrência do fenômeno da desconcentração administrativa. Como centros de competência despersonalizados, as Secretarias integram a estrutura da pessoa jurídica política no caso, o Estado de São Paulo , mas com ela não se confundem. Daí porque não têm aptidão para titularizar direitos reais e figurar como parte em negócios jurídicos de alienação de bens imóveis.
Nesse ponto, a leitura atenta do Decreto Estadual n. 64.751/2020, invocado pelo recorrente como suposto fundamento para a qualificação adotada na escritura, conduz a conclusão diversa daquela sustentada nas razões recursais. O artigo 1º do referido Decreto dispõe sobre a transferência patrimonial nos seguintes termos:
Artigo 1º – A atual Carteira Predial do Instituto de Pagamentos Especiais de São Paulo – IPESP, com todos os seus elementos ativos e passivos, fica transferida para a Secretaria da Fazenda e Planejamento.
A norma em questão opera uma reorganização administrativa interna. Não cria novo sujeito de direitos (nem poderia), mas apenas aloca a gestão de determinado patrimônio (oriundo de autarquia extinta) a determinado órgão público. Os bens, antes pertencentes ao IPESP, passaram a integrar o patrimônio do Estado de São Paulo, sob a gestão administrativa da Secretaria de Estado indicada.
A distinção entre a titularidade do direito e a competência para a prática de atos de gestão do patrimônio exsurge cristalina do artigo 3º do mesmo diploma legal:
Artigo 3º – Compete ao Secretário da Fazenda e Planejamento a celebração de instrumentos relativos aos imóveis de titularidade, posse, administração ou interesse da Carteira Predial do IPESP.
A norma atribui ao secretário (agente público) a competência para celebrar instrumentos relativos a imóveis de titularidade do IPESP. A alienação de imóveis é promovida pelo Estado, representado pelo agente público, dada a norma de competência supra.
Em suma, o registro do título nesse caso violaria a especialidade subjetiva e, consequentemente, o princípio da continuidade registral, que impõe uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflitam, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis. O imóvel pertence ao ente federado, e não ao respectivo órgão administrativo, que carece de personalidade jurídica e de capacidade de direito para ser proprietária e dispor do bem.
Não prospera, ademais, a alegação de excesso de formalismo. O princípio da instrumentalidade das formas se aplica aos atos que, embora viciados na forma, atingem a finalidade e observam a substância legal. Na espécie, a distinção ignorada entre órgão e entidade implica vício sobre a própria identificação do titular do direito, matéria de ordem pública e inafastável pelo registrador. A admissão do registro em nome de ente despersonalizado geraria insegurança jurídica e anomalia no fólio real, de modo inclusive a gerar prejuízo ao uso do indicador pessoal (Livro 5 do Registro de Imóveis).
Por fim, a notícia de ocorrência de registros de títulos semelhantes em outras serventias não justifica nem convalida o vício, tampouco impõe que o registrador ou este Conselho passem ou devam passar a reproduzir o equívoco, em flagrante ofensa à ordem jurídica registral.
Por tais razões, a qualificação negativa está correta, de modo que a sentença de procedência fica mantida.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 17.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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