Processo 1013258-46.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Petição intermediária – Bianca Salgado Krause – Assim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: YAGO ABNER FAVARETTO (OAB 523310/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1013258-46.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Petição intermediária
Requerente: Bianca Salgado Krause
Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Bianca Salgado Krause em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, por meio do qual pretende o cancelamento das averbações n. 15 e 16 da matrícula n. 154.394 daquela serventia, relativas, respectivamente, à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e ao cumprimento das obrigações previstas no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, com extinção da dívida pela ausência de licitantes e exoneração do fiduciário (prenotação n. 1.019.323).
A parte alega que é credora exequente de Rodolfo Antunes Dias Cintra, anterior titular dos direitos de devedor fiduciante; que a transmissão da propriedade ao credor fiduciário subtraiu o bem do alcance da constrição e lhe causou prejuízo jurídico direto e atual; que não questiona o negócio jurídico subjacente, mas exclusivamente a validade dos atos registrais por vício extrínseco aferível de plano; que a excussão da garantia pela via extrajudicial somente passou a ser admitida para os contratos celebrados sob a égide da Lei n. 14.711/2023; que não houve averbação prévia do início da excussão extrajudicial, exigida pelo artigo 9º, §2º, daquele diploma; que a matrícula não identifica o procedimento, seu número de autuação, a data de instauração ou a serventia que o conduziu; que não há registro da intimação do devedor para purgação da mora; que o leilão judicial designado na execução de autos n. 1005409-59.2023.8.26.0704 não produziu efeito translativo, porque o arrematante tornou-se remisso e o feito foi extinto sem nova hasta; que existem incongruências cronológicas e procedimentais entre aquele leilão e os leilões extrajudiciais noticiados na averbação n. 16; que a averbação n. 15 pressupõe procedimento regular que não encontra lastro no fólio real; que a inobservância do princípio da continuidade autoriza o controle na forma do artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 (fls. 01/07).
Documentos vieram às fls. 08/43.
A decisão de fls. 44/46 indeferiu o bloqueio liminar da matrícula.
Em aditamento, a parte requerente sustentou que tampouco foram observadas as fases previstas nos artigos 8º-B e 8º-C do Decreto-Lei n. 911/1969, incluídos pela Lei n. 14.711/2023 (fls. 51/52).
O Oficial esclarece que o requerimento ingressou pela plataforma do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis em 31 de julho de 2026 e foi prenotado no primeiro dia útil subsequente sob n. 1.019.323; que existe título anteriormente prenotado sob n. 1.018.770, em 29 de julho de 2026, relativo a escritura pública de venda e compra do mesmo imóvel, ainda em processo de registro; que a garantia constituída é a alienação fiduciária inscrita pelo R.13, submetida ao regime dos artigos 22 e seguintes da Lei n. 9.514/1997, e não a hipoteca, razão pela qual o procedimento do artigo 9º da Lei n. 14.711/2023 não incide na espécie; que o devedor fiduciante foi pessoalmente intimado para purgação da mora em 05 de julho de 2025, conforme Certidão Positiva n. 112.051 expedida pelo 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Capital; que, decorrido o prazo legal sem pagamento, promoveu-se a averbação da consolidação; que o devedor foi comunicado das datas designadas para os leilões por correspondência entregue em 28 de outubro de 2025; que os leilões realizados em 10 e 24 de novembro de 2025 restaram negativos (fls. 58/65). Documentos às fls. 66/87.
O Ministério Público opinou pela realização de diligências prévias ao julgamento, consistentes em esclarecimentos do Oficial acerca da divergência entre os códigos de rastreamento indicados nas informações e nos documentos, da identidade da pessoa que recebeu a correspondência e da data nela aposta, na apresentação de cópia integral do procedimento extrajudicial, na comprovação documental do crédito invocado pela requerente e na ciência prévia do adquirente do título anteriormente prenotado, do devedor fiduciante e do credor fiduciário (fls. 91/94).
É o relatório.
Fundamento e decido.
À vista dos elementos reunidos nos autos, entendo possível julgamento. No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.
A pretensão da parte requerente apoia-se em premissa normativa que não corresponde à garantia efetivamente constituída sobre o imóvel.
O R.13 da matrícula n. 154.394 inscreveu alienação fiduciária de coisa imóvel, negócio pelo qual o devedor fiduciante transferiu ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem com escopo de garantia, na forma do artigo 22 da Lei n. 9.514/1997.
A tal negócio jurídico corresponde procedimento próprio de excussão, disciplinado pelos artigos 26, 26-A e 27 do mesmo diploma, cujas etapas são, em suma, a constituição em mora mediante intimação do devedor fiduciante, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na ausência de purgação e a subsequente realização dos leilões públicos.
O artigo 9º da Lei n. 14.711/2023, invocado na inicial, institui procedimento autônomo de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, direito real de garantia estruturalmente diverso, no qual a propriedade permanece com o devedor ou com o terceiro garantidor e o inadimplemento não produz, por si só, qualquer transferência.
Os artigos 8º-B e 8º-C do Decreto-Lei n. 911/1969, suscitados no aditamento de fls. 51/52, disciplinam o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis alienados fiduciariamente, o qual se processa perante o Registro de Títulos e Documentos.
Nenhum dos dois regimes incide sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, de sorte que os requisitos deles extraídos pela parte requerente (averbação prévia do início da excussão, certidão de busca e apreensão e comunicação do oficial de títulos e documentos ao Registro de Imóveis) não integram o procedimento a que os atos impugnados se referem.
O fato de a Lei n. 14.711/2023 haver alterado dispositivos da própria Lei n. 9.514/1997 não autoriza a transposição indistinta de exigências concebidas para institutos distintos.
Daí decorre, igualmente, a inconsistência da alegada ofensa ao princípio da continuidade.
Os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973 exigem que aquele que figura como disponente no título seja o mesmo que consta como titular no fólio real, assegurando o encadeamento ininterrupto das inscrições.
A cadeia refletida na matrícula atende integralmente a essa exigência: o R.13 inscreveu a propriedade fiduciária em favor de Itaú Unibanco S.A.; a averbação n. 15 registrou a consolidação dessa propriedade em nome da mesma pessoa, nos termos do artigo 26, §7º, da Lei n. 9.514/1997; e a averbação n. 16 documentou o cumprimento das obrigações do artigo 27, com o resultado negativo dos leilões, a extinção da dívida e a exoneração do credor fiduciário.
Não há salto, hiato ou disponente estranho ao registro.
O que a requerente descreve como interrupção da cadeia é, na realidade, a ausência, na matrícula, de atos que a lei não manda ingressar.
O procedimento de intimação para purgação da mora é autuado e arquivado na própria serventia, servindo de suporte documental ao ato registral que dele resulta, sem constituir inscrição autônoma.
Ingressam no fólio real apenas a consolidação da propriedade e o resultado dos leilões, precisamente os atos que ali se encontram lançados.
Exigir a inscrição prévia de cada diligência do procedimento equivaleria a criar requisito sem previsão legal e estranho à economia do sistema registral.
No plano da qualificação registral, que se restringe aos elementos extrínsecos do título, os atos impugnados encontram suporte documental adequado.
A averbação n. 15 foi praticada à vista de requerimento do credor fiduciário e da certificação do decurso do prazo legal, com prova do recolhimento do imposto de transmissão, tendo a intimação pessoal do devedor sido comprovada pela Certidão Positiva n. 112.051, na qual se certificou a entrega da notificação ao próprio destinatário, que a subscreveu em 05 de julho de 2025 (fls. 81/83).
A averbação n. 16, por sua vez, apoiou-se nos autos negativos firmados pela leiloeira oficial, nos exemplares do jornal em que publicados os editais e no termo de quitação a que se referem os §§ 5º e 6º do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997.
Logo, não se identifica ato registral desprovido de título que lhe sirva de suporte.
Ainda, a constituição em mora do devedor fiduciante, exigida pelo artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/1997, operou-se na forma mais rigorosa que o sistema comporta.
A notificação foi registrada perante o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Capital sob n. 3.757.646, e a diligência realizou-se no endereço da própria unidade autônoma objeto da garantia.
Ali, foi certificada a entrega ao próprio destinatário, identificado pelo documento de identidade, que subscreveu o comprovante de recebimento, do que resultou a Certidão Positiva n. 112.051 (fls. 81/83).
As apontadas incongruências entre o leilão judicial e os leilões extrajudiciais tampouco se sustentam.
O leilão designado nos autos da execução movida pelo condomínio recaiu sobre os direitos do devedor fiduciante, penhorados pela averbação n. 14, e não sobre a propriedade do imóvel, que já pertencia ao credor fiduciário desde o R.13.
Cuida-se, portanto, de objetos diversos, sujeitos a procedimentos distintos, que podiam tramitar simultaneamente sem qualquer contradição.
A extinção daquela execução, ademais, encontra explicação expressa nos próprios autos: o exequente noticiou que o credor fiduciário retomara o imóvel e quitara os débitos da ação (fl. 37), o que conduziu à sentença fundada no artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil e ao levantamento da constrição.
Nada há de nebuloso nessa sequência de atos.
Ademais, o artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 autoriza, após a oitiva dos atingidos, a invalidação do registro independentemente de ação direta somente quando a nulidade de pleno direito é relativa ao próprio registro, isto é, quando há vício extrínseco ou registrário decorrente de ofensa aos princípios registrais ou de erro na qualificação do título que deu origem ao ato registral.
Não é o caso dos autos, já que, como acima explanado, o Oficial seguiu o procedimento correto e atendeu às normativas vigentes aplicáveis à consolidação da propriedade fiduciária.
E, enquanto não cancelados, os assentos produzem todos os efeitos legais, na dicção do artigo 252 da Lei n. 6.015/1973.
Anoto, a propósito, que a prenotação n. 1.018.770, relativa ao requerimento de registro de escritura de compra e venda, é anterior à prenotação n. 1.019.323, de modo que, na forma dos artigos 182 e 186 da Lei n. 6.015/1973, a precedência do protocolo assegura prioridade ao título primeiro apresentado.
Como consequência de todo o exposto, não vislumbro descumprimento de dever funcional pelo Registrador.
Assim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 21 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 24.08.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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