Não é possível o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma sem o prévio registro da incorporação imobiliária, tampouco a aplicação do art. 39 da Lei nº 4.591/64 ao caso apresentado

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100, onde se decidiu não ser possível o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma sem o prévio registro da incorporação imobiliária, tampouco a aplicação do art. 39 da Lei nº 4.591/64 ao caso apresentado. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda sob o argumento de ser necessário o prévio registro da incorporação imobiliária. Em suas razões, a apelante sustentou que o título pode ser registrado como compra e venda condicional, com fundamento no art. 167, I, 29 da Lei de Registros Públicos e que o óbice ao registro favorece aquele que desrespeitou o art. 32 da Lei nº 4.591/64 e que o art. 39 da mesma lei permite a negociação de futuras unidades autônomas sem o registro da incorporação imobiliária. Por fim, pleiteou o provimento do recurso ou, subsidiariamente, a averbação do negócio jurídico com fundamento no art. 246 da Lei de Registros Públicos.

Ao julgar o recurso, o Relator observou o art. 32 da Lei nº 4.591/64 e afirmou que a venda das unidades autônomas de condomínio edilício somente pode ocorrer após o registro da incorporação. Afirmou, ainda, que se a venda ou promessa de venda dos apartamentos depende do registro da incorporação, obviamente o registro da aquisição da unidade autônoma, por ser ato subsequente, também não pode acontecer antes da incorporação imobiliária. Ademais, o Relator concluiu que não se pode registrar o título como compra e venda condicional (art. 167, I, 29 da Lei de Registros Públicos), ao invés de compromisso de compra e venda (art. 167, I, 9 da mesma lei). Em primeiro lugar, porque o instrumento foi nomeado “instrumento particular de compromisso de compra e venda”, sendo confirmado por seu conteúdo e; em segundo lugar, seja compromisso de compra e venda ou compra e venda condicional, é necessário o registro prévio da incorporação imobiliária. O Relator ainda entendeu que o art. 39 da Lei nº 4.591/64 não serve de justificativa para permitir o ingresso do compromisso de compra e venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação imobiliária, uma vez que, tal dispositivo trata de situação bastante específica, qual seja, incorporação imobiliária em terreno pago total ou parcialmente em unidades a serem construídas, o que não é o caso em tela. Por fim, o Relator entendeu não ser possível o requerimento subsidiário formulado pela apelante, pois “a divulgação da alienação de unidade autônoma específica antes do registro da incorporação imobiliária, ainda que por meio de averbação notícia (artigo 246 da Lei nº 6.015/73), provocaria exatamente o que a Lei nº 4.591/64 visou a impedir, ou seja, o ingresso registral de um negócio que ainda não poderia ter sido realizado.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 22/11/2016.

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Condomínio de lotes – abertura de matrículas

O tema já foi objeto de comentários por parte deste IRIB Responde, no Boletim de número 4112, divulgado em 18 de outubro de 2011, que poderá também se apresentar como fonte para melhor entendimento do aqui em trato.

DICOGE

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2013/140479 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.
Parecer: 244/2016-E

NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – Publicação eletrônica de edital de protesto de títulos e documentos, como opção ao Tabelião – Ampliação da publicidade, redução de custos e adequação do procedimento a práticas sociais hodiernas, com disseminação do uso de meios eletrônicos de comunicação – Alteração dos itens 55.4, 55.4.1, 55.4.2, 55.4.3 e inclusão do item 55.4.4, do Capítulo XV, do Tomo II, das NSCGJ.

Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de sugestão do IEPTB-SP, para regulamentação, nas NSCGJ, da possibilidade de o Tabelião optar por publicação eletrônica dos editais de protesto de títulos e documentos.

É o breve relato.

Como forma de adequar os procedimentos necessários para a publicação de editais de protesto de títulos e documentos às práticas sociais hodiernas, sugeriu o IEPTB-SP a regulamentação da utilização de métodos virtuais. Para tanto, cuidou de providenciar a criação de jornal eletrônico, matriculado perante o 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Capital (fls. 411).

Consoante afirmado por ocasião do parecer 163/2016 – E, aprovado por V. Exa., os evidentes avanços tecnológicos havidos nos meios de comunicação tornam paulatinamente obsoletas as vias físicas de divulgação de informações. Jornais impressos experimentam sensíveis reduções nas tiragens e despertam diminuto interesse. Por conseguinte, as notícias lá narradas chegam a número cada vez menor de pessoas.

De outro bordo, as mídias eletrônicas disseminam-se com invulgar rapidez. Com o implemento da inclusão digital, o acesso à internet espraia-se por todas as faixas de idade e renda, indiscriminadamente. Assim é que a utilização de meios digitais aumentará consideravelmente a chance de que a notícia da iminência do protesto chegue ao efetivo conhecimento do devedor, escopo primeiro da publicação prevista no artigo 15, §1º, da Lei 9294/97.

Nem se olvide que a redução do uso de papel é providência ecologicamente saudável. Por tais razões, aliás, este Egrégio Tribunal de Justiça empreendeu esforços para que o Diário Oficial passasse a circular exclusivamente pela via eletrônica.

Sobremais, o montante de 0,03 UFESP, sugerido para custeio da publicação do edital pela internet (fls. 404), propiciará significativa economia de valores ao próprio devedor, caso disponha-se a impedir o protesto, por meio do adimplemento da obrigação, que deve fazer-se acompanhar da quitação de “emolumentos e demais despesas”, tal como previsto no artigo 19 da lei 9492/97.

Indo além, a medida tende a padronizar os procedimentos a serem adotados pelos Tabelionatos de Protesto existentes no Estado de São Paulo, facilitando a fiscalização a cargo das Corregedorias Permanentes, uniformizando custos de publicação e tornando mais ágil o trâmite necessário para o ato notarial.

Não se desconsidera que pleitos similares foram preteritamente indeferidos. Todavia, é de se reconhecer substancial mudança da conjuntura fática. Deveras, conforme mencionado alhures, o acesso à internet avançou significativamente nos últimos três anos (época do r. parecer de fls. 413/415), de tal arte que, hodiernamente, abarca a quase totalidade dos habitantes do Estado de São Paulo que tenham por hábito firmar documentos passíveis de protesto.

Outra relevante consequência do alargamento da inclusão digital está em que o conceito de “jornal de circulação diária”, expressão empregada no art. 15, §1º, da Lei 9492/97, amolda-se de todo ao jornal eletrônico criado pelo Instituto postulante. Com efeito, trata-se de meio de divulgação de notícias, a ser, quando menos, diariamente atualizado, nos termos da sugestão de alteração normativa que se seguirá.

Sobremais, a evolução do entendimento desta Egrégia Corregedoria, ao regulamentar a possibilidade de publicação de proclamas de casamento pela via eletrônica, está a impor similar tratamento à publicação dos editais de protesto.

Aliás, em comparação com os proclamas de casamento, o emprego da via cibernética para editais de protesto de títulos e documentos faz ainda mais sentido. É que as informações arquivadas na internet podem ser acessadas a partir de qualquer lugar. E o número de contratos de compra e venda, ou de prestação de serviços, firmados entre pessoas sediadas em cidades distintas é vultoso. A quantidade de devedores domiciliados em local diverso daquele em que se deu o protesto (e em que circula o jornal impresso) é ainda maior que o número de pessoas residentes em cidade diversa da dos nubentes, que tenham óbice a opor à contração do matrimônio. Em síntese, se a publicação eletrônica dos proclamas já é mais eficaz que a física, com mais razão urge a adoção da forma eletrônica para editais de protesto.

Por fim, como medida de prevenção à torpe ação de estelionatários que, ludibriando devedores de títulos a partir de dados constantes de editais de protestos, tentam obter vantagem pecuniária, acolhe-se a sugestão de tornar indisponível o acesso ao teor do édito, tão logo registre-se o protesto. E aqui, é bem de ver, está outra vantagem da publicação eletrônica sobre a física.

Propomos, desta feita, a inclusão dos subitens 55.4. 55.4.1, 55.4.2, 55.4.3, 55.4.4, ao Capítulo XV, Tomo II, das NSCGJ, conforme minuta que segue.

Sub censura.
São Paulo, 7 de novembro de 2016.
(a) Carlos Henrique André Lisboa
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Iberê de Castro Dias
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, a edição do Provimento sugerido, conforme minuta apresentada, a ser publicado, juntamente com o parecer, por três vezes, em dias alternados, no DJE. Publique-se. São Paulo, 10 de novembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

Provimento CGJ N.º 63/2016

Atribui nova redação aos subitens 55.4, 55.4.1, 55.4.2, 55.4.3, 55.4.4 ao Capítulo XV, Tomo II, das NSCGJ.
O Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais,
CONSIDERANDO os avanços tecnológicos nos meios de comunicação, a redução das tiragens de jornais físicos e a disseminação do acesso à internet;
CONSIDERANDO a importância de ampliar a eficácia dos editais, cujo objetivo é levar ao conhecimento do devedor a iminência do protesto do título, em observância ao princípio da publicidade;
CONSIDERANDO a relevância ambiental na diminuição da produção de papel;
CONSIDERANDO as vantagens econômicas com a sensível redução no custo da publicação do édito;
CONSIDERANDO que a medida tende a padronizar os procedimentos a serem adotados pelos Tabelionatos de Protesto do Estado de São Paulo, facilitando a fiscalização a cargo das Corregedorias Permanentes, uniformizando custos de publicação;
CONSIDERANDO a possibilidade de vedar acesso aos dados do edital tão logo seja lavrado o protesto, reduzindo a ação de estelionatários que têm por hábito ludibriar aqueles que figuram no édito como devedores;

RESOLVE:
Art. 1º – Os subitens 55.4, 55.4.1, 55.4.2 e 55.4.3 do Capítulo XV, Tomo II, das NSCGJ, passam a vigorar com as seguintes redações:
55.4. A publicação mencionada no caput poderá, a critério dos Tabeliães, ser realizada em jornal eletrônico, devidamente matriculado na forma do artigo 122 da lei nº 6.015/1973, de livre e amplo acesso ao público até a data do registro do protesto, disponível na internet, divulgado e mantido pelo Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, Seção São Paulo (IEPTBSP).
55.4.1. O jornal eletrônico deverá conter ferramenta de busca baseada no CPF ou no CNPJ do devedor, ou do sacado não aceitante, que ficará disponível até a data do registro do protesto.
55.4.2. Os Tabeliães de protesto que optarem pela publicação no jornal eletrônico remeterão diariamente os editais em layout e horário definidos pelo IEPTB-SP, mediante utilização de assinatura por Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3, ou superior, devendo os Tabeliães divulgar, em suas unidades e respectivos sites, quando houver, o link para o jornal eletrônico de publicação de editais de protesto.
55.4.3. A consulta será sempre gratuita e aberta a todos os usuários até a data do registro do protesto, devendo o tabelião informar, em layout próprio disponibilizado pelo IEPTB-SP, a data limite em que o edital poderá ser consultado pelos usuários.
Art. 2º – Será incluído no Capítulo XV, Tomo II, das NSCGJ, o subitem 55.4.4, com a seguinte redação:
55.4.4. O valor da publicação não poderá superar 0,03 UFESP, por edital, já considerados todos os custos necessários para a publicação eletrônica.
Art. 3º – Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação, ficando revogadas as disposições em contrário.

São Paulo, 10 de novembro de 2016.
(a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: Anoreg/SP – TJSP | 22/11/2016.

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