PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/66602
(192/2014-E)
Registro de imóveis – Abertura de matrículas – Empreendimento com natureza de loteamento, porém registrado como condomínio deitado (art. 8, “a”, da Lei n° 4.591/64) – Inexistência de vinculação do terreno à construção – Proibição do condomínio de lotes – Equivocidade legislativa à época do registro – Empreendimento anterior à Lei n° 6.766/79 – Dúvida razoável da eficácia do art. 3º, do Decreto-Lei 271/1967 – Situação consolidada há muito tempo – Inexistência de prejuízo a terceiros – Manutenção do status quo em homenagem aos princípios da segurança jurídica e da proteção à confiança – Recurso provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Carlos Alberto Silbermann e Susana Carvalho Vidigal Silbermann contra a r. decisão de fls. 73/75, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caraguatatuba em abrir as matrículas relativas a sete terrenos da quadra única do Condomínio Cocanha.
Segundo os recorrentes, o condomínio foi aprovado no ano de 1976 e registrado na vigência da Lei n° 4.591/64, motivo por que não se aplica o disposto na Lei n° 6.766/79. Alegam, ainda, que possuem os imóveis há mais de 38 anos, que o condomínio foi aprovado pela municipalidade e que os demais imóveis dentro do mesmo condomínio estão todos matriculados.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recuso (fls. 96/100).
Os autos foram encaminhados do Conselho Superior da Magistratura a esta Corregedoria Geral da Justiça porque a abertura de matrícula, por si só, não dá ensejo a ato passível de registro em sentido estrito (fl. 102).
É o relatório.
Opino.
O descerramento de matrícula puro e simples, isto é, sem criação, alteração ou extinção dos registros já existentes, não implica ato de registro em sentido estrito.
Nos autos da Apelação Cível n° 11113-0/1 (rel. Des. Onei Raphael), o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Vito Guglielmi fez ponderações importantes a respeito da natureza jurídica do ato de abertura de matrícula:
O pedido feito pela Municipalidade diz respeito a abertura de matrícula, sem qualquer alteração do registro propriamente dito. Não se cria, altera ou extingue quaisquer dos direitos inscritos em razão do ingresso de título. Subsume-se a espécie, pois, a expediente administrativo de apreciação do M.M. Juiz Corregedor Permanente, com possibilidade de recurso para a Corregedoria Geral.
Recentemente, aliás, apreciou o Egrégio Conselho pedido semelhante, relativo a abertura de matrícula (A.C. 8.424-0/3 de Monte Alto, Rel. Des. Milton Evaristo dos Santos), concluindo pelo não conhecimento do recurso. E consta do V. Acórdão, referindo o parecer aprovado: “A questão posta em debate insere-se no feixe de atribuições de revisão hierárquica das Corregedorias Permanente e Geral quanto aos atos das Serventias que lhes são sujeitas. O recurso interposto, assim, deve ser objeto de apreciação pela Eg. Corregedoria Geral da Justiça, nos precisos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado”. E se a hipótese não caracteriza dúvida, não há como dela conhecer o Egrégio Conselho.
Nestes termos, o parecer que me permito submeter à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de não se conhecer do recurso interposto pela PREFEITURA MUNICIPAL DE CARAPICUÍBA, remetendo-se os autos à Egrégia Corregedoria Geral.
Assim como no precedente acima, os recorrentes buscam o descerramento “simples”, isto é, sem criação, alteração ou extinção dos registros já existentes, de matrículas para os sete terrenos remanescentes da quadra única do Condomínio Cocanha em Caraguatatuba.
Trata-se, assim, de atos de registro em sentido lato – e não estrito –, de modo que o recurso interposto contra a r. decisão que indeferiu os descerramentos das matrículas é de competência desta Corregedoria Geral e não do C. Conselho Superior da Magistratura.
Não por outra razão os recorrentes interpuseram, corretamente, recurso administrativo[1] endereçado à Corregedoria Geral da Justiça e não apelação, ao Conselho Superior da Magistratura.
O MM. Juízo Corregedor Permanente, no entanto, encaminhou o recurso ao C. Conselho Superior da Magistratura, o que deu ensejo ao despacho de fls. 102, que determinou a remessa dos autos a esta Corregedoria Geral.
Feitos esses esclarecimentos iniciais, passo ao exame do mérito do recurso.
Os recorrentes requereram ao Oficial de Registro de Imóveis de Caraguatatuba a abertura de matrículas para sete terrenos da quadra única do Condomínio Cocanha. O registrador expediu nota devolutiva argumentando que os descerramentos pretendidos pressupõem o registro da regularização do loteamento, porque, atualmente, não se admite o condomínio de lotes sem construção.
A recusa do registrador parte da premissa de que, embora registrado como condomínio, o empreendimento imobiliário tem natureza jurídica de loteamento.
E isso se evidencia ainda mais nas informações que prestou ao MM. Juízo Corregedor Permanente, nas quais ponderou que, desde a vigência da Lei n° 6.766/79, a abertura de matrícula para lotes pressupõe o registro do respectivo loteamento, não se admitindo o condomínio de lotes sem construção. Ressaltou, porém, que o empreendimento foi registrado como condomínio antes da vigência da Lei n° 6.766/79, e que o registro foi admitido porque, àquela época, havia entendimento de que a Lei n° 4.591/64 estava em consonância com o disposto no art. 3º, do Decreto-Lei n° 271/67. O registrador ainda demonstrou estar em dúvida quanto à suposta irregularidade do empreendimento porque registrado entre o início da vigência do Decreto-Lei n° 271/67 e da Lei n° 6.766/79.
A hesitação do registrador é pertinente.
O exame da documentação contida nos autos – especialmente o requerimento de registro do empreendimento – demonstra que, a despeito de ter sido registrado como condomínio, está-se diante de um loteamento porque inexiste vinculação do terreno à construção da unidade autônoma, um dos principais requisitos do condomínio deitado, como já teve oportunidade de destacar o então Juiz Auxiliar desta Corregedoria Geral, hoje Desembargador, Francisco Eduardo Loureiro:
O que não se admite – daí a razão do bloqueio – é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção.
O artigo supracitado (art. 8º, “a”, da Lei n° 4.591/64) é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.
Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). Basta verificar o memorial descritivo da incorporação e a própria convenção de condomínio, para se constatar o engano, na amarração de todo o empreendimento.
Aliás, o registrador Elvino Silva Filho, tantas vezes citado pela requerente, é incisivo ao apresentar, dentre as diversas características do condomínio deitado, algumas que interessam ao tema em debate:
a) refere-se a casas térreas ou assobradadas, e não a lotes de terrenos;
b) essas casas constituirão as unidades autônomas do conjunto ou das vilas, e nessas unidades autônomas estarão incluídas as áreas destinadas à utilização exclusiva das casas, tais como jardim e quintal
…
e) referindo-se a casas térreas ou assobradadas, o projeto deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal e o proprietário da totalidade da gleba que tomar a iniciativa da construção dessas casas será um incorporador e deverá, então, estar submetido às exigências do art. 32 da Lei 4.591/64 (art. 68 da mesma Lei)” (Revista de Direito Imobiliário, v. 14, p. 12, destaques nossos).
Logo, imprescindível a vinculação do terreno à efetiva construção que nele será erigida e constituirá a unidade autônoma.
Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8º da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente, plano, projeto para construção. Ou, como constou de precedente do Conselho Superior da Magistratura (aliás citado pela requerente), “daí porque imperativo seja satisfeito o ordenamento jurídico pertinente, com a vinculação das unidades autônomas às edificações, ainda que apenas projetadas ou licenciadas na forma da lei” (Apelação Cível 20.439-0/0, Rel. Des. Alves Braga). (Processo CG n° 1536/96).
No caso em exame, da mesma forma, a unidade autônoma considerada no empreendimento foi o terreno de propriedade comum, e não a construção, o que demonstra a inexistência da vinculação do terreno à construção.
Além disso, o projeto apresentado e aprovado pela Municipalidade (fl. 14) prevê abertura de um sistema viário, de praças e de área de lazer; e a divisão das áreas remanescentes em unidades autônomas designadas lotes.
Por fim, o fato de o requerimento de registro do empreendimento mencionar que o art. 8º, da Lei n° 4.591/64, terá incidência apenas “no que lhe for aplicável” explicita que o intuito não foi criar um condomínio deitado, mas sim um condomínio de lotes, figura atualmente não admitida pela jurisprudência desta Corregedoria Geral da Justiça.
Ao contrário da clareza que se tem hoje em virtude da atual jurisprudência e da entrada em vigor da Lei n° 6.766/79, à época do registro do empreendimento (ano de 1976), pairava dúvida justificável acerca da possibilidade jurídica da existência do chamado “condomínio de lotes”, porque o art. 3º, caput, do Decreto-Lei n° 271/1967, determinava a aplicação da Lei n° 4.591/64 aos loteamentos, equiparando o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.
Essa incerteza permitiu que alguns empreendimentos fossem registrados como condomínios quando, de acordo com o atual cenário, seriam loteamentos.
De todo modo, considerando-se a equivocidade legislativa à época do registro, a melhor solução a ser aqui adotada é a mesma empregada nos autos do processo CG n° 2012/00084852[2], em que também se enfrentou a questão relacionada à vigência e eficácia do art. 3º, do Decreto-Lei n° 271/1967, decidindo-se, ao final, manter o status quo em prol da segurança jurídica, do princípio à proteção à confiança e da tutela dos interesses dos terceiros de boa-fé.
Assim, diante do cenário peculiar verificado e consolidado há muitos anos e diante da ausência de risco de prejuízo a terceiros, possível a abertura das últimas sete matrículas do empreendimento, a despeito do r. posicionamento da ilustrada Procuradoria Geral de Justiça.
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 23 de junho de 2014.
Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Juiz Assessoria da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso. São Paulo, 26.06.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.
______
Notas:
[1] Art. 246, do Código Judiciário: De todos os atos e decisões dos juízes corregedores permanentes. Sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.
[2] Parecer do Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça José Renato Nalini.
Diário da Justiça Eletrônico de 29.07.2014
Decisão reproduzida na página 103 do Classificador II – 2014
Fonte: INR Publicações – Boletim nº 061 | 18/08/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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