Câmara aprova medida provisória que cria sistema eletrônico de registros públicos

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Com a medida, todos os cartórios devem realizar seus atos por meio eletrônico e devem ser conectados entre si

A Câmara dos Deputados aprovou nesta quinta-feira (5) a Medida Provisória 1085/21, que estabelece novas regras para o registro de títulos em cartórios, disciplinando um sistema eletrônico desses registros com conexão entre todos os ofícios do País. A matéria será enviada ao Senado.

Após um acordo em plenário sugerido pelo presidente Arthur Lira (PP-AL), o texto original foi aprovado com parecer favorável do deputado Isnaldo Bulhões (MDB-AL) e os temas propostos nas emendas poderão ser trabalhados pelo Senado e também na votação do PL 4188/21, do Executivo, sobre garantias de empréstimos, que deverá ser votado a partir do dia 17 deste mês.

O sistema centralizado estava previsto desde 2009 na Lei 11.977/09 e permitirá a prática de atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada.

Chamado de Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), ele conectará as bases de dados de todos os tipos de cartórios e será implantado e gerenciado pelos oficiais de registros públicos de todo o País por meio de uma entidade civil de direito privado sem fins lucrativos, seguindo regulamentação da corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), órgão ao qual a Constituição atribuiu a competência para regular os serviços cartoriais.

O Serp deve ser implantado até 31 de janeiro de 2023 e ser capaz de fornecer informações, de maneira segura, sobre garantias de origem legal, convencional ou processual; contratos de arrendamento mercantil financeiro e cessões convencionais de crédito.

A partir dessa data, os oficiais de registro estarão dispensados de imprimir certidões (civil ou de títulos), que deverão ser fornecidas eletronicamente e com uso de tecnologia para o próprio usuário imprimi-la. Deverá ainda contar com identificação segura de autenticidade, conforme critérios do CNJ.

Para ampliar o acesso dos interessados aos serviços digitais, a MP permite o uso de uma assinatura eletrônica avançada, conforme previsto na Lei 14.063/20. Esse tipo de assinatura usa procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP-Brasil, sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir certificados digitais.

O CNJ poderá regulamentar situações em que a assinatura avançada poderá ser usada nas transações com imóveis.

Para o deputado Henrique Fontana (PT-RS), a MP atende interesses dos cartórios ao reduzir prazos que implicariam novos pagamentos de taxas. “O Serp será gerido por uma estrutura privada e não pública e, ao contrário de desburocratizar, cria uma série de novos registros desnecessários porque já existem outros registros hoje que dão segurança jurídica aos negócios”, afirmou.

A favor da MP, o deputado General Peternelli (União-SP) defendeu a facilidade de acesso na busca por documentos por meio do Serp. “Hoje, quando uma pessoa quer retirar determinado documento, ela tem que ir a uma série de cartórios para executar essa atividade e pelo Serp ela fará a consulta em um único local, pelo sistema”, disse.

Identificação
Desde que pactuado previamente entre os cartórios e órgãos públicos, estes últimos poderão conceder, para tabeliães e oficiais de registros públicos, acesso às bases de dados de identificação civil, inclusive de identificação biométrica, e às bases cadastrais da União, inclusive do CPF, e da Justiça Eleitoral. O uso deverá ser para verificar a identidade dos usuários dos serviços de registros. A todo caso devem ser seguidas as regras da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) e da lei de Identificação Civil Nacional (ICN).

Serviços

Entre os objetivos do Serp listados pela MP estão viabilizar:

  • o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;
  • o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias dos registros públicos por meio da internet;
  • a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico;
  • a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nos cartórios;
  • o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre os cartórios e os entes públicos e os usuários em geral;
  • a consulta às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos;
  • a consulta às restrições e gravames sobre bens móveis e imóveis; e
  • a consulta a títulos de dívida protestados.

O sistema deverá permitir ainda a troca de informações com o Sistema Integrado de Recuperação de Ativos (Sira), criado pela Lei 14.195/21 a fim de facilitar a busca centralizada e a indicação para arresto de bens de devedores em locais distintos de seu endereço.

Reconhecimento de firma
A partir de janeiro de 2024, será dispensado o reconhecimento de firma para o registro de títulos e documentos, cabendo exclusivamente ao apresentante a responsabilidade pela autenticidade das assinaturas constantes em documento particular.

Isso envolve diversos tipos de títulos, como os contratos de compra e venda em prestações; quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis; instrumentos de cessão de direitos e de créditos e outros.

Entretanto, o documento de quitação constante do título registrado, quando apresentado em meio físico, deverá conter o reconhecimento de firma do credor.

Padrões tecnológicos
A corregedoria do CNJ deverá disciplinar vários aspectos do novo sistema, como o cronograma de implantação; a integração com o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) e com a Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos; e  os padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico.

A fim de assegurar a ordem de prioridade das garantias constituídas sobre bens móveis e imóveis nos registros públicos, o órgão do CNJ também definirá a forma de certificação eletrônica da data e da hora do protocolo dos títulos registrados.

Outro tópico é quanto ao extrato eletrônico a ser usado como documento suficiente para registro, definindo para quais atos isso será possível.

Extratos eletrônicos
Em relação às situações definidas pelo CNJ, os cartórios poderão aceitar, por meio do Serp, extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, atos e negócios jurídicos.

O cartório qualificará o título pelos elementos, cláusulas e condições constantes do extrato, fornecendo ao requerente as informações relativas à certificação do registro em formato eletrônico.

A pedido do requerente poderá haver o arquivamento da íntegra do contrato que deu origem ao extrato eletrônico. Esse contrato poderá ser enviado como documento eletrônico, acompanhado de declaração, assinada eletronicamente, de que corresponde ao original firmado pelas partes.

Para o registro ou averbação nas matrículas de imóveis por meio de extratos eletrônicos, a MP dispensa a atualização prévia da matrícula quando aos dados do imóvel (dados objetivos) e dos titulares (dados subjetivos), exceto os indispensáveis para comprovar o enquadramento correto do imóvel e das partes aos dados constantes do título apresentado.

No entanto, o texto proíbe a criação de nova unidade imobiliária por fusão ou desmembramento sem atualização desses dados.

Casos de pacto antenupcial poderão usar o extrato eletrônico se dele constarem os dados de registro do imóvel e o regime de bens do casal, dispensada a apresentação da escritura e exigida a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais.

A corregedoria poderá definir os tipos de documento que serão prioritariamente substituídos pelo extrato eletrônico em atos e negócios jurídicos com bens móveis.

Fundo
A MP cria o Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (FICS), que contará com contribuições dos oficiais dos registros públicos, segundo o regulamento da corregedoria do CNJ. Entretanto, se os oficiais dos registros públicos desenvolverem e utilizarem sistemas e plataformas interoperáveis ficam dispensados de contribuir com o fundo.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

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Venda de imóveis em São Paulo em março cresce 36,4%

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Dados são da pesquisa Secovi-SP

O número de unidades residenciais novas comercializadas na cidade de São Paulo em março chegou a 6.494 e foi 36,4% maior do que o total vendido no mesmo mês do ano passado. No acumulado de 12 meses até março, as 67.248 unidades comercializadas representaram aumento de 22,3% em relação ao período anterior, de abril de 2020 a março de 2021, de acordo com a Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI).

Segundo os dados, o VGV (Valor Global de Vendas) atingiu no mês R$ 3,16 bilhões, resultado 66,4% maior que o de março de 2021 (R$ 1,90 bilhão) – valores deflacionados pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo de Construção), medido pela Fundação Getulio Vargas, referente a março de 2022. Em 12 meses, o VGV totalizou R$ 32,3 bilhões, ficando 9,3% acima do volume registrado no mesmo período de 2021.

A cidade de São Paulo encerrou março com 63.450 unidades disponíveis para venda, número 51,7% superior ao volume do terceiro mês de 2021 (41.837 unidades). Essa oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos, lançados nos últimos 36 meses.

De acordo com a Secovi-SP, os lançamentos em março alcançaram as 6.869 unidades residenciais, volume 96,4% maior que o de março de 2021, quando foram lançadas 3.497 unidades. Em 12 meses, contados de abril de 2021 a março de 2022, os lançamentos na capital paulista somaram 86.061 unidades, resultado 36,9% acima do total verificado no mesmo período anterior.

A pesquisa também indicou que os imóveis de dois dormitórios tiveram o maior volume de lançamentos (3.798 unidades), de vendas (3.935 unidades), de oferta (34.171 unidades), de VGV (R$ 1,170 bilhão), de VGO (R$ 12 bilhões) e maior VSO (10,3%) – resultado das 3.935 unidades comercializadas em relação aos 38.106 imóveis ofertados.

Os imóveis na faixa de 30 m² e 45 m² de área útil também lideraram em todos os indicadores: vendas (3.568 unidades), VGV (R$ 891,4 milhões), lançamentos (3.193 unidades), oferta (29.665 unidades), VGO (R$ 7,9 bilhões) e maior VSO (10,7%).

Quando analisadas as faixas de preço, as unidades com valores até R$ 240 mil registraram os melhores indicadores de vendas (2.736 unidades), lançamentos (2.658 unidades), maior VSO (11,1%). Imóveis com preços acima de R$ 1,5 milhão lideraram em VGV (R$ 915,4 milhões) e maior VGO (R$ 12,3 bilhões). Os imóveis na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil tiveram a maior quantidade de oferta (23.966 unidades).

Fonte: Agência Brasil

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. Cancelamento de hipoteca em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil), cf. art. 251, II, da Lei 6015/73.

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Processo 1012934-95.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Dirceu Christofoletti – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para autorizar a averbação de cancelamento das hipotecas. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: ALEXANDRE BISKER (OAB 118681/SP), ITAMAR RODRIGUES (OAB 244323/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1012934-95.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Suscitante: Dirceu Christofoletti

Suscitado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Dirceu Christofoletti em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, visando cancelamento de hipotecas registradas nas matrículas n. 78.400, 78.457, 78.462 e 78.463 daquela serventia.

A parte requerente aduz que adquiriu os imóveis, por escritura de compra e venda datada de 28/08/2012, de Silvio José Moredo e de sua esposa, Maria Cristina Teixeira Duarte, que, por sua vez, os haviam adquirido por carta de adjudicação expedida em 16/05/2012 pelo juízo da 3ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Comarca da Capital (processo de autos n. 0019481-82.2001.8.26.0011, promovido contra a incorporadora do empreendimento em que localizados os bens); que a sentença que adjudicou os bens a Silvio determinou também a baixa das hipotecas; que os títulos translativos de propriedade foram registrados (R.7 e R.9), mas os gravames anteriormente anotados nas matrículas, hipotecas concedidas pela incorporadora a instituição de financiamento, persistiram; que, após nova provocação, o juízo da adjudicação entendeu que a sentença anteriormente proferida naquele processo bastaria ao cancelamento dos gravames.

Documentos vieram às fls. 08/213.

O feito foi recebido como pedido de providências, com determinação de reapresentação do requerimento perante a serventia extrajudicial diante do decurso do trintídio legal da última prenotação (fls. 315).

Cumprida a determinação, o Oficial manifestou-se, esclarecendo que o cancelamento das hipotecas não foi possível porque não atendida a regra do artigo 251 da LRP; que, embora conste na ação de adjudicação compulsória que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes dos imóveis (súmula n. 308 do STJ), não foi apresentado título hábil ao cancelamento (fls. 323/324). Produziu documentos às fls. 325/329.

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 333/335).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.

De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).

Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

No caso concreto, quando se analisa o conteúdo da ação que deu origem à carta de adjudicação, processo de autos n. 0019481-82.2001.8.26.0011, verifica-se que Silvio José Moredo ajuizou ação de adjudicação compulsória contra Suarez Incorporações Ltda e Banco Bradesco S/A, pretendendo alcançar a propriedade do apartamento nº 602, situado no 11º pavimento do Edifício The Cup, bem como das vagas de garagem n. 10, 15 e 16, descritos nas matrículas n. 78.400, 78.457, 78.462 e 78.463 do 10º RI.

Respeitado o contraditório, seguiu-se sentença adjudicando os imóveis ao autor da ação, com expressa determinação de liberação de hipoteca que anteriormente os gravava, a qual foi mantida pelo segundo grau (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273 e 275):

“(…) Postas estas considerações, passo às seguintes conclusões. Inequivocamente, há relação de consumo entre o adquirente do bem e a incorporadora, presumindo-se, no mais, a boa-fé daquele no que tange à sua aquisição. Quanto ao Banco, é certo que também se encontra na qualidade de credor, mas não pode ignorar que no instrumento firmado entre a incorporadora e o adquirente do imóvel havia previsão de outorga de Escritura mediante o pagamento do preço, sem qualquer ressalva ou condição que não o prazo estipulado. De mais a mais, se, para o adquirente, o negócio foi feito tendo em vista a específica unidade condominial, para o Banco qualquer garantia poderá servir à adequada satisfação de seu crédito, se sorte que, aqui, encontra-se a perfeita possibilidade quanto à fungibilidade daquela, podendo o Banco, assim, valer-se de outros meios para compelir a incorporadora a saldar seu débito, inclusive mediante substituição da garantia. Nesta linha lógica, portanto, se os interesses parecem efetivamente ser inconciliáveis, há que prevalecer, na espécie, a satisfação da pretensão imediata do adquirente, na medida em que, frise-se, tal solução não representa óbice a que o Banco, ora Exequente da incorporadora, possa satisfazer seu crédito por intermédio de outros bens ou meios. Por esta razão, portanto, prioriza-se a situação do adquirente consumidor, ao qual não se acha disponível alternativa à sua pretensão, lembrando-se, no mais, que a perda da garantia ao agente financeiro pode ser entendida como risco do próprio negócio, sempre assegurada, como é cediço, a possibilidade de satisfação do crédito por qualquer outro meio lícito. Esta, assim, a solução do feito. Ante o exposto e tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para conceder à parte Autora a ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL descrito na petição inicial, mediante a liberação da hipoteca incidente sobre o bem.

(…)”.

“Contrato – Compra e venda – Hipoteca instituída sobre unidade condominial autônoma negociada – Ineficácia perante o adquirente (Súmula 308 do STJ) – Reconhecimento da legitimidade do Banco Bradesco S/A para a causa – Falta de registro que sequer impede a adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ) – Sentença mantida – Recurso improvido”.

O juízo da adjudicação, em 01 de dezembro de 2021, ratificou a desnecessidade de qualquer determinação em relação às hipotecas à vista do quanto decidido naquele feito (fl. 312):

“Fls. 463/464: descabida deliberação deste juízo acerca do referido pedido, sobretudo porque inexiste obstáculo ao requerimento do próprio adquirente diretamente ao registrador, nos termos do 198 da Lei de Registros Públicos. De toda sorte, nos termos da mencionada lei, mais precisamente, seu art. 164, ‘o cancelamento poderá ser feito em virtude de sentença ou de documento autêntico de quitação ou de exoneração do título registrado’ (grifo nosso), pelo que resta ainda mais cristalino descaber deliberação deste juízo para que o registrador proceda ao que lhe cumpre na forma da lei (eventual cancelamento da averbação da penhora ou hipoteca), se assim este entender devido. Após a publicação desta, ao arquivo definitivo”.

Vale notar que o credor hipotecário, Banco Bradesco S/A (Av.1, fls. 15, 24, 33 e 42), participou da ação de adjudicação compulsória em que houve reconhecimento expresso de que as hipotecas não possuíam efeito perante o consumidor-adquirente de boa-fé (autor Silvio), com determinação de liberação (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273 e 275).

De rigor, portanto, o cancelamento das hipotecas registradas anteriormente conforme autoriza a Lei de Registros Públicos:

“Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: (…)

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil)”.

Note-se que não há como se falar em ausência de título hábil à vista da sentença proferida no processo judicial em que formada a carta de adjudicação, com confirmação em segundo grau e ratificação pelo juízo prolator (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273, 275 e 312).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para autorizar a averbação de cancelamento das hipotecas.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 03 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 05.05.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

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