Processo 1012934-95.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Dirceu Christofoletti – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para autorizar a averbação de cancelamento das hipotecas. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: ALEXANDRE BISKER (OAB 118681/SP), ITAMAR RODRIGUES (OAB 244323/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1012934-95.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Suscitante: Dirceu Christofoletti

Suscitado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Dirceu Christofoletti em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, visando cancelamento de hipotecas registradas nas matrículas n. 78.400, 78.457, 78.462 e 78.463 daquela serventia.

A parte requerente aduz que adquiriu os imóveis, por escritura de compra e venda datada de 28/08/2012, de Silvio José Moredo e de sua esposa, Maria Cristina Teixeira Duarte, que, por sua vez, os haviam adquirido por carta de adjudicação expedida em 16/05/2012 pelo juízo da 3ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Comarca da Capital (processo de autos n. 0019481-82.2001.8.26.0011, promovido contra a incorporadora do empreendimento em que localizados os bens); que a sentença que adjudicou os bens a Silvio determinou também a baixa das hipotecas; que os títulos translativos de propriedade foram registrados (R.7 e R.9), mas os gravames anteriormente anotados nas matrículas, hipotecas concedidas pela incorporadora a instituição de financiamento, persistiram; que, após nova provocação, o juízo da adjudicação entendeu que a sentença anteriormente proferida naquele processo bastaria ao cancelamento dos gravames.

Documentos vieram às fls. 08/213.

O feito foi recebido como pedido de providências, com determinação de reapresentação do requerimento perante a serventia extrajudicial diante do decurso do trintídio legal da última prenotação (fls. 315).

Cumprida a determinação, o Oficial manifestou-se, esclarecendo que o cancelamento das hipotecas não foi possível porque não atendida a regra do artigo 251 da LRP; que, embora conste na ação de adjudicação compulsória que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes dos imóveis (súmula n. 308 do STJ), não foi apresentado título hábil ao cancelamento (fls. 323/324). Produziu documentos às fls. 325/329.

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 333/335).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.

De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).

Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

No caso concreto, quando se analisa o conteúdo da ação que deu origem à carta de adjudicação, processo de autos n. 0019481-82.2001.8.26.0011, verifica-se que Silvio José Moredo ajuizou ação de adjudicação compulsória contra Suarez Incorporações Ltda e Banco Bradesco S/A, pretendendo alcançar a propriedade do apartamento nº 602, situado no 11º pavimento do Edifício The Cup, bem como das vagas de garagem n. 10, 15 e 16, descritos nas matrículas n. 78.400, 78.457, 78.462 e 78.463 do 10º RI.

Respeitado o contraditório, seguiu-se sentença adjudicando os imóveis ao autor da ação, com expressa determinação de liberação de hipoteca que anteriormente os gravava, a qual foi mantida pelo segundo grau (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273 e 275):

“(…) Postas estas considerações, passo às seguintes conclusões. Inequivocamente, há relação de consumo entre o adquirente do bem e a incorporadora, presumindo-se, no mais, a boa-fé daquele no que tange à sua aquisição. Quanto ao Banco, é certo que também se encontra na qualidade de credor, mas não pode ignorar que no instrumento firmado entre a incorporadora e o adquirente do imóvel havia previsão de outorga de Escritura mediante o pagamento do preço, sem qualquer ressalva ou condição que não o prazo estipulado. De mais a mais, se, para o adquirente, o negócio foi feito tendo em vista a específica unidade condominial, para o Banco qualquer garantia poderá servir à adequada satisfação de seu crédito, se sorte que, aqui, encontra-se a perfeita possibilidade quanto à fungibilidade daquela, podendo o Banco, assim, valer-se de outros meios para compelir a incorporadora a saldar seu débito, inclusive mediante substituição da garantia. Nesta linha lógica, portanto, se os interesses parecem efetivamente ser inconciliáveis, há que prevalecer, na espécie, a satisfação da pretensão imediata do adquirente, na medida em que, frise-se, tal solução não representa óbice a que o Banco, ora Exequente da incorporadora, possa satisfazer seu crédito por intermédio de outros bens ou meios. Por esta razão, portanto, prioriza-se a situação do adquirente consumidor, ao qual não se acha disponível alternativa à sua pretensão, lembrando-se, no mais, que a perda da garantia ao agente financeiro pode ser entendida como risco do próprio negócio, sempre assegurada, como é cediço, a possibilidade de satisfação do crédito por qualquer outro meio lícito. Esta, assim, a solução do feito. Ante o exposto e tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para conceder à parte Autora a ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL descrito na petição inicial, mediante a liberação da hipoteca incidente sobre o bem.

(…)”.

“Contrato – Compra e venda – Hipoteca instituída sobre unidade condominial autônoma negociada – Ineficácia perante o adquirente (Súmula 308 do STJ) – Reconhecimento da legitimidade do Banco Bradesco S/A para a causa – Falta de registro que sequer impede a adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ) – Sentença mantida – Recurso improvido”.

O juízo da adjudicação, em 01 de dezembro de 2021, ratificou a desnecessidade de qualquer determinação em relação às hipotecas à vista do quanto decidido naquele feito (fl. 312):

“Fls. 463/464: descabida deliberação deste juízo acerca do referido pedido, sobretudo porque inexiste obstáculo ao requerimento do próprio adquirente diretamente ao registrador, nos termos do 198 da Lei de Registros Públicos. De toda sorte, nos termos da mencionada lei, mais precisamente, seu art. 164, ‘o cancelamento poderá ser feito em virtude de sentença ou de documento autêntico de quitação ou de exoneração do título registrado’ (grifo nosso), pelo que resta ainda mais cristalino descaber deliberação deste juízo para que o registrador proceda ao que lhe cumpre na forma da lei (eventual cancelamento da averbação da penhora ou hipoteca), se assim este entender devido. Após a publicação desta, ao arquivo definitivo”.

Vale notar que o credor hipotecário, Banco Bradesco S/A (Av.1, fls. 15, 24, 33 e 42), participou da ação de adjudicação compulsória em que houve reconhecimento expresso de que as hipotecas não possuíam efeito perante o consumidor-adquirente de boa-fé (autor Silvio), com determinação de liberação (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273 e 275).

De rigor, portanto, o cancelamento das hipotecas registradas anteriormente conforme autoriza a Lei de Registros Públicos:

“Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: (…)

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil)”.

Note-se que não há como se falar em ausência de título hábil à vista da sentença proferida no processo judicial em que formada a carta de adjudicação, com confirmação em segundo grau e ratificação pelo juízo prolator (fls. 174/179, 227/229, 267, 268, 272/273, 275 e 312).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para autorizar a averbação de cancelamento das hipotecas.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 03 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 05.05.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito

Processo 1036594-21.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Maximino Teixeira Alves – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: ANGELA DE SOUSA MILEO (OAB 215705/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1036594-21.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis

Suscitado: Maximino Teixeira Alves

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maximino Teixeira Alves, diante de negativa em se proceder ao registro de carta de adjudicação extraída da ação de arrolamento de autos n. 1006268-25.2020.8.26.0011, que tramitou perante a 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional XI – Pinheiros/SP, envolvendo os imóveis das matrículas n. 59.355 e 61.387 daquela serventia.

A negativa se baseou na ausência de certidão de homologação do recolhimento do imposto de transmissão pela Secretaria da Fazenda do Estado.

Documentos vieram às fls. 05/251.

A parte suscitada aduz que comprovou recolhimento do tributo devido, o que foi reconhecido pelo juízo do inventário, com a devida intimação da Fazenda, que não nada impugnou; que o Oficial não possui dever de conferência da correção do autolançamento e do pagamento de tributo, estando a exigência de homologação do valor recolhido fundada em portaria do ente tributante e não em lei; que a demora da Fazenda em homologar o pagamento é conhecida e não pode impedir o registro, o qual foi obtido perante outras serventias (fls. 252/258). Juntou documentos (fls. 259/277).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 281/283).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).

Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA.

O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/1973; art.134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei 8.935/1994).

No que tange ao ITCMD, a Lei Estadual n. 10.705/2000 (artigos 8º, I, e 25), bem como o Decreto Estadual n. 46.655/2002 que a regulamenta (artigo 48), também estabelecem atribuições ao oficial registrador neste mesmo sentido:

“Artigo 8º – Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:

I – o tabelião, escrivão e demais serventuários de oficio, em relação aos atos tributáveis praticados por eles ou perante eles, em razão de seu ofício;

(…)

Artigo 25 – Não serão lavrados, registrados ou averbados pelo tabelião, escrivão e oficial de Registro de Imóveis, atos e termos de seu cargo, sem a prova do pagamento do imposto.

(…)

Artigo 48 – Não serão lavrados, registrados ou averbados pelo tabelião, escrivão e oficial de Registro de Imóveis, atos e termos de seu cargo, sem a prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento de isenção ou não incidência, quando for o caso (Lei 10.705/00, art. 25)”.

Quanto ao óbice em debate, exigência de certidão de homologação do ITCMD recolhido em partilha realizada judicialmente, a ser emitida pela Secretaria da Fazenda e Planejamento do Estado de São Paulo, há previsão expressa em normativa expedida pelo ente fiscal (artigo 12, I e II, da Portaria CAT n. 89, de 26 de outubro de 2020, destaques nossos):

“Quando do registro de alterações na propriedade de imóvel, ocorridas em virtude de transmissão “causa mortis”, os Cartórios de Registro de Imóveis deverão exigir os seguintes documentos:

I na hipótese de transmissão realizada por meio de inventário judicial:

a) cópia da Declaração de ITCMD em que constem os imóveis objetos da transmissão, avaliados conforme o capítulo IV da Lei 10.705/2000;

b) certidão de homologação, expedida pela Secretaria da Fazenda e Planejamento, referente ao número da Declaração de ITCMD apresentada”.

Note-se, ainda, que o artigo 10 da Portaria CAT n. 15, de 06 de fevereiro de 2003, estabelece que a manifestação do agente fiscal acerca do recolhimento realizado no âmbito judicial deve se dar por despacho fundamentado (artigo 8º), não havendo previsão de dispensa.

Não se trata de questionar a competência do juízo do inventário para reconhecimento da quitação do tributo devido, a fim de possibilitar a homologação da partilha por sentença, como na espécie.

A questão em debate neste âmbito administrativo é outra e envolve a necessidade de exibição da certidão homologatória do recolhimento do tributo para ingresso do título no fólio real, notadamente à vista do regramento referido acima, que é respaldado pela jurisprudência:

“Registro de Imóveis – Apelação – Dúvida – Negativa de registro de formal de partilha expedido em inventário conjunto – Ausência de menção à meação do cônjuge supérstite Acerto do óbice registrário – Meação que integra a comunhão – Indivisibilidade – Necessidade de partilha – Comprovação de pagamento do ITCMD – Necessidade de apresentação de certidão de homologação pela Fazenda Estadual – Óbice mantido – Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n. 1019035-22.2020.8.26.0100, Rel. Des. Ricardo Anafe).

“Registro de Imóveis – Formal de partilha – Comprovação de pagamento do ITCMD – Necessidade de apresentação de certidão de homologação pela Fazenda – Óbice mantido – Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n. 0000534-79.2020, Rel. Des. Ricardo Anafe).

Assim, a exigência de homologação do recolhimento tributário pela Fazenda Pública Estadual para registro do título na hipótese está justificada. Incabível, em consequência, qualquer providência correicional.

Vale observar, por fim, que eventual demora ou impedimento na homologação da declaração do ITCMD deve ser resolvida pela parte interessada na via própria, que não esta.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 03 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito(DJe de 05.05.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito

Processo 1026446-48.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. – SPE STX 32 Desenvolvimento Imobiliário Sa – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para restabelecer o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, observando que a fiduciária deverá, no prazo de 30 dias, reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, com exclusão dos valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANDRE JOSE ALBINO (OAB 53589/SP), SERGIO SACRAMENTO DE CASTRO (OAB 48017/SP), LUCIANO DE SOUZA GODOY (OAB 258957/SP), RICARDO ZAMARIOLA JUNIOR (OAB 224324/SP), BRUNA COSTA CARNEIRO DA SILVEIRA (OAB 228836/RJ), YURI ATHAYDE DA COSTA NASCIMENTO (OAB 221784/RJ), VITOR HENRIQUE DE CAMARGO PIAZENTIN DANIEL (OAB 298178/SP), DIOGO ASSUMPÇÃO REZENDE DE ALMEIDA (OAB 364858/SP), JACQUES FELIPE ALBUQUERQUE RUBENS (OAB 208019/RJ)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1026446-48.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS

Requerente: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Requerido: Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Vórtex Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Limitada diante da suspensão de procedimento por ela requerido para consolidação da propriedade fiduciária sobre o imóvel da matrícula n.135.597 daquela serventia.

Informa o Oficial que a devedora fiduciante, ao ser intimada na forma do artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97, peticionou solicitando a suspensão do procedimento conforme decisão do juízo da 14ª Vara Cível da Capital, proferida no processo de autos n.1050643-04.2021.8.26.0100, a qual é objeto de recurso. Nesse contexto, o Registrador emitiu nota devolutiva para suspender a consolidação da propriedade até nova determinação judicial.

Documentos vieram às fls.03/65.

Intimada, a parte interessada, Vórtex DTVM, apresentou impugnação às fls.70/74, alegando que o Oficial interrompeu a consolidação da propriedade com base em decisão judicial proferida em 31 de maio de 2021, a qual deferiu tutela provisória para suspender a exigibilidade da cobrança pelo prazo de noventa dias, período perante o qual foram afastados a mora e o vencimento antecipado; que o vencimento antecipado da dívida foi regularmente decretado em assembleia geral de debenturistas realizada em 26 de novembro de 2021, após o lapso fixado na decisão; que não houve determinação judicial expressa ou implícita para interrupção ou suspensão do processo de consolidação da propriedade, mas apenas advertência para a credora fiduciária se abster de praticar medidas contrárias às decisões tomadas por aquele juízo; que já se formou coisa julgada em relação à questão de mérito resolvida na sentença, uma vez que o recurso manejado diz respeito somente à fixação das verbas de sucumbência. Juntou documentos às fls.75/100.

O Ministério Público, por não vislumbrar determinação atual para o afastamento da mora, opinou pelo deferimento do pedido (fls.103/104).

A devedora fiduciante, SPE SPX, por sua vez, se manifestou às fls.106/112, esclarecendo que, no dia 19 maio de 2021, ajuizou demanda contra a credora, motivada pela declaração de vencimento antecipado da dívida em assembleia de 29 de abril de 2021, a qual foi julgada em dezembro de 2021 por sentença que alterou os critérios de reajuste da debênture, de modo que o saldo devedor está pendente de liquidação, com descaracterização da mora e do vencimento antecipado; que, não obstante o afastamento da mora, a credora fabricou suposto “descumprimento de obrigação não pecuniária” para tentar burlar o comando judicial, sendo que, embora não caiba ao Oficial examinar a regularidade do cálculo da dívida, o item 236.1, Cap. XX, das NSCGJ veda a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação, o que configura hipótese excepcional. Apresentou documentos às fls.113/150.

Diante da argumentação e da documentação trazidas pela fiduciante, o Ministério Público reconsiderou sua manifestação anterior, opinando pelo indeferimento do pedido (fls.158/159).

Por fim, a credora fiduciária Vórtex se manifestou às fls.161/165, defendendo que não houve apresentação de fato ou documento novo para justificar a alteração de entendimento pelo Ministério Público, com reiteração de suas alegações anteriores.

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, em que pese a cautela do Registrador, o pedido de providências é procedente.

Vejamos os motivos.

Conforme se constata no Registro n.04 da matrícula n.135.597 do 2º RI, lançado em janeiro de 2021, a proprietária tabular transferiu o domínio indireto do imóvel para a empresa Vórtex DTVM Ltda, constituindo alienação fiduciária em garantia de debênture que emitiu em janeiro de 2020, com previsão de amortização mensal (fls.03/21).

Entretanto, a fiduciante ingressou com ação declaratória contra as credoras para revisão das condições avençadas, a qual foi distribuída em 19 de maio de 2021. No dia 31 do mesmo mês, concedeu-se tutela de urgência nos seguintes termos (fls.63/64 e 144/145 – destaque nosso):

“(…) Dessa forma, DEFIRO a tutela de urgência para: i) suspender a exigibilidade das prestações pelo prazo de 90 dias, a partir de março/2021, considerando o período em que o comércio foi proibido de funcionamento no Estado de São Paulo (06 de março à 18 de abril de 2021), afastando-se nesse período a mora e o vencimento antecipado e protraindo-se essas prestações para o mês seguinte, ensejando, consequentemente, a prorrogação do final do contrato ii) alterar o índice de correção do IGP-M para IPCA, também a partir da prestação vencida em março/2021”.

Note-se que a mora e o vencimento antecipado somente foram afastados no período pelo qual a exigibilidade das prestações foi suspensa (noventa dias).

Ao final, a ação foi jugada parcialmente procedente por sentença proferida em 04 de dezembro de 2021, com o seguinte dispositivo (fls.28/42 e 128/142):

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para determinar que a aplicação do IGPM ao reajuste da debênture se dê na forma da fundamentação acima, com aplicação do índice pela metade e observância mínima do IPCA, mantida a antecipação de tutela, com o esclarecimento de que as autoras deverão efetuar o pagamento das parcelas em aberto com os parâmetros estabelecidos na antecipação de tutela”.

Como se vê, a sentença determinou o pagamento das parcelas em aberto seguindo os parâmetros estabelecidos na antecipação de tutela.

Na sequência, a credora afirma que notificou a fiduciante, em 17 de janeiro de 2022, acerca da declaração de vencimento antecipado automático (fl.51) e, no dia 31 de janeiro de 2022, protocolou requerimento de intimação da devedora para, nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/97, efetuar o pagamento da dívida no importe total de R$25.003.787,23 (fls.47/48).

No dia 02 de fevereiro de 2022, foi proferida a seguinte decisão nos autos da ação declaratória (fls.43/44 e 149/150 – destaque nosso):

“Vistos.

1 – Fls. 1698/1701: Prejudicado ante o julgamento dos embargos de declaração.

2 – Fls. 1702/1722: Determinar aos réus que se abstenham de praticar medidas contrárias às decisões tomadas por este Juízo, especialmente a excussão extrajudicial das garantias, é dizer o óbvio. Estão perfeitamente cientes das decisões proferidas e da antecipação de tutela concedida. Nenhuma medida que adotem contrariamente à antecipação de tutela terá eficácia, servindo apenas como causa de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça nos termos do art. 77 do CPC. Não é momento de aplicar multa porque as medidas noticiadas pela autora são todas inócuas, mas serve este despacho de advertência às requeridas de que, havendo descumprindo de ordem judicial a multa será fixada.

3 – Aguarde-se o decurso de prazo para eventual interposição de apelação, certificando-se o trânsito da sentença de fls. 1650/1664 caso ausente apelo. Int.”.

A devedora foi intimada pelo Oficial no dia 22 de fevereiro de 2022 (fl.59) e, no dia 24 de fevereiro, o juízo da ação declaratória novamente se manifestou, reportando-se à decisão anteriormente transcrita, de fls.1727/1728 daqueles autos, nos seguintes termos (fls.45 e

147 – destaque nosso):

“Vistos.

1 – Fls. 1731/1735, 1736/1738: Nada a deliberar.

2 – Fls. 1739/1766: Às contrarrazões no prazo legal.

3 – Fls. 1767/1819, 1820/1826 e 1827/1829: Reporto-me integralmente à decisão de fls. 1727/1728.

A decisão está posta e desafiada por recurso. Os cartórios não são parte na ação e as medidas apontadas, se adotadas, se subsumem aos limites da decisão atacada. Int.”.

Nesse contexto, no dia 03 de março de 2022, a parte devedora peticionou ao Oficial solicitando a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade (fls.60/62), o que foi acolhido em nota de devolução expedida em 09 de março, nos seguintes termos:

“Fica interrompida a CONSOLIDAÇÃO pretendida, em virtude da r. decisão proferida pela MM. Juíza de Direito Dra. Clarissa Rodrigues Alves, em 31-05-2021, no Processo Digital n° 1050643-04.2021.8.26.0100, cuja cópia segue anexa”.

A parte credora, ainda assim, insiste no prosseguimento do procedimento extrajudicial, requerendo, por petição datada de 14 de março, a reconsideração da decisão de suspensão ou remessa da questão para esta Corregedoria Permanente.

Neste ponto, a credora tem razão.

O subitem 249.1, Cap.XX, das NSCGJ, dispõe expressamente:

“249.1. O procedimento de intimação e consolidação não admite impugnação na via extrajudicial, sendo vedado ao registrador, em tal caso, interromper ou suspender o procedimento sem determinação judicial”.

Embora a parte devedora tenha apresentado as decisões proferidas na ação declaratória que moveu contra a credora, não há determinação judicial dirigida ao Oficial para que interrompa ou suspenda o procedimento.

Como bem destacado na decisão copiada à fl.147, os cartórios não são parte naquela ação e não cabe ao Oficial ou a esta Corregedoria Permanente investigar o contexto em que tais decisões foram proferidas, de modo que, sem determinação judicial clara e direta, o procedimento não pode ser interrompido ou suspenso.

Note-se que a consolidação da propriedade não integra o objeto da ação declaratória julgada anteriormente ao requerimento para intimação da parte devedora.

Conforme já anotado, no caso concreto, a tutela provisória concedida na ação em questão afastou a mora e o vencimento antecipado por um período limitado, enquanto a sentença que a manteve determinou o pagamento do período em aberto seguindo os parâmetros então estabelecidos.

A extensão da coisa julgada material que a parte credora afirma ter se formado também não é matéria que deva ser analisada no âmbito administrativo.

De todo modo, não há qualquer obstáculo para o prosseguimento do procedimento extrajudicial, notadamente pela ausência de purgação da mora ou de comprovação das prestações devidas na forma do julgado.

Contudo, a parte devedora destaca outro ponto importante relativo ao demonstrativo de débito que instruiu o requerimento inicial: é vedada a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação, cujo exame pelo Oficial é admitido nos termos dos itens 236.1 e 236.2, Cap.XX, das NSCGJ.

Como se vê no requerimento de intimação de fls.49/56, a parte credora informa expressamente que houve “declaração de vencimento antecipado automático, conforme deliberação da Assembleia Geral de Debenturistas realizada no dia 26 de novembro de 2021”.

Entretanto, a alienação fiduciária

de bens imóveis segue regime jurídico próprio, previsto na Lei n.9.514/97, cujo artigo 26, §5º, estabelece a convalescença do contrato de alienação fiduciária com a purgação da mora perante o Registro de Imóveis, o que é incompatível com o vencimento antecipado das obrigações.

A orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo confirma essa incompatibilidade, de modo que não se pode admitir, em procedimento administrativo, o vencimento antecipado de obrigações por simples deliberação do credor, contrariando o regime jurídico da Lei n. 9.514/97.

Observe-se que o vencimento antecipado é excepcionalmente admitido em lei especial que regula os casos de alienação fiduciária em garantia firmada no âmbito do PMCMV, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (artigo 7º-B, da Lei 11.977/09).

Da mesma forma, os artigos 4º, parágrafo único, VI, e 7º, II, da Lei n. 13.476/17, revelam a possibilidade de vencimento antecipado das operações derivadas da abertura de limite de crédito com estipulação de alienação fiduciária de imóvel em garantia, tornando inaplicáveis, ainda, outros requisitos da Lei n. 9.514/97.

No caso em tela, a parte credora requer a intimação da devedora com base no artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97.

Todavia, ao apresentar demonstrativo de débito no qual inclui valores decorrentes do vencimento antecipado de obrigações, viola o próprio dispositivo que fundamenta seu pedido, segundo o qual a parte devedora será intimada a satisfazer somente “a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento”, acrescidas de juros, penalidades e encargos.

Assim, para que o procedimento extrajudicial prossiga regularmente, deverá a parte credora reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, excluindo os valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, exigência esta que deverá ser atendida no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ.

Com o atendimento, a fiduciante deverá ser intimada para pagamento nos termos do artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para restabelecer o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, observando que a fiduciária deverá, no prazo de 30 dias, reformular seu requerimento, apresentando novo demonstrativo de débito e projeção de valores para pagamento da dívida, com exclusão dos valores relativos às obrigações consideradas vencidas por antecipação, sob pena de arquivamento e cancelamento da prenotação, nos termos do item 240.2, Cap. XX, das NSCGJ.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 04 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 05.05.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito