Processo 1070441-14.2022.8.26.0100
Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Spe Stx 37 Desenvolvimento Imobiliário S.a. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: VITOR HENRIQUE DE CAMARGO PIAZENTIN DANIEL (OAB 298178/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA–
Processo Digital nº: 1070441-14.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS
Suscitante: 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital
Suscitado: Spe Stx 37 Desenvolvimento Imobiliário S.a.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de SPE STX 37 Desenvolvimento Imobiliário S/A diante da negativa de registro de instrumento particular de cessão de compromisso de venda e compra na matrícula n.91.604 daquela serventia.
A qualificação restou negativa pela necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI, conforme previsto em lei.
O Oficial informa que a parte suscitada requereu reconsideração, apresentando decisões sobre a matéria, as quais não afastaram a incidência da Lei Municipal n.11.154/91 nem do Decreto n.59.579/20, que determinam a incidência do ITBI sobre a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, sendo sua a obrigação de fiscalizar o pagamento do tributo. Pleiteou, ainda, pela intimação da Prefeitura Municipal para acompanhamento deste procedimento.
Documentos vieram às fls.06/114.
A parte suscitada apresentou impugnação às fls.115/124, alegando que a exigência tem fundamento em dispositivo inconstitucional conforme entendimento firmado pelo STF em julgamento de Recurso Repetitivo com Repercussão Geral reconhecida (ARE n.1.294.969 RG/SP), no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil. Assim, aduz que a exigência pelo pagamento preliminar caracteriza bis in idem, uma vez que o tributo será cobrado em duplicidade quando houver a transferência da propriedade. Juntou documentos às fls.125/398.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls.401/403).
A parte suscitada se manifestou novamente às fls.405/407, destacando que o Oficial extrapolou suas funções ao reiterar abusivamente exigência fundada em dispositivo inconstitucional.
É o relatório.
Fundamento e decido.
Considerando os elementos presentes nos autos, julgamento imediato é possível, o que dispensa a oitiva da Prefeitura Municipal.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n.6.015/73; art.134, VI, do CTN e art.30, XI, da Lei 8.935/1994).
O caso concreto trata do registro do instrumento particular copiado às fls.16/18, por meio do qual a incorporadora STX Desenvolvimento Imobiliário S/A resolveu ceder para SPE STX 37 Desenvolvimento Imobiliário S/A direitos e obrigações relativos a um compromisso de venda e compra firmado em 19 de agosto de 2020 com os proprietários tabulares, que participaram anuindo com a cessão.
A parte suscitada alega, em suma, que os direitos de promitente comprador consubstanciam mera expectativa da transferência da propriedade, de modo que a cessão não enseja a incidência do ITBI.
Essa conclusão, contudo, está equivocada.
É certo que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux (fl.383):
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.
Contudo, embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão alcançada é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.
Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil), sendo que a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador).
No município de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei n.11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cessão de direitos relativos à sua aquisição:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:
I – a compra e venda;
(…)
IX – a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.
No mesmo sentido, os artigos 151 e 152 da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto n.59.579/2020 reproduzem o mesmo texto.
Verifica-se, portanto, hipótese de incidência tributária sobre a cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, o que configura fato gerador diverso da transmissão da propriedade pela escritura definitiva.
Anteriormente ao acesso do respectivo instrumento particular ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial registrador.
Havendo, assim, previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação.
Neste sentido decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação n.0000027-02.2010.8.26.0238, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Des. Maurício Vidigal (destaque nosso):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Poder hierárquico – Possibilidade de anulação do decidido na hipótese de vício jurídico – Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda e Carta de Adjudicação – Previsão legal de incidência de ITBI em cada transmissão de direitos – Dever do Oficial de conferir os recolhimentos devidos – Impossibilidade de exame da legalidade da norma jurídica na esfera administrativa – legalidade estrita – Recurso não provido com observação”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 26 de julho de 2022. (DJe de 28.07.2022 – SP)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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