Processo 1197307-96.2024.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis – Sardenha Projeto Imobiliário SPE LTDA – Andréa Soave do Nascimento Gonçalves – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: TADEU FREDERICO DE ANDRADE (OAB 314444/SP), EDGARD DE SOUZA LEMOS (OAB 45367/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1197307-96.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 5º Oficial de Registro de Imóveis
Requerido: Sardenha Projeto Imobiliário SPE LTDA
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Sardenha Projeto Imobiliário SPE Ltda., diante de negativa em se proceder à averbação de cancelamento de hipotecas registradas na matrícula n. 102.197 daquela serventia.
O Oficial informa que foi apresentado a registro um instrumento particular denominado “Termo de Liberação de Garantia Hipotecária”, em formato físico; que o título foi devolvido por meio de devolução com exigência para ser reapresentado assinado digitalmente com certificado digital que atenda aos padrões e requisitos da ICP-Brasil, visto que foi apresentado em formato físico (papel), não sendo possível realizar a validação das assinaturas junto ao Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI) no site: https://validar.iti.gov.Br/; que a razão da negativa de acesso do instrumento cinge-se a um único óbice: os documentos eletrônicos somente se mantém válidos e eficazes quando são apresentados em meio digital; que, no caso, o título originalmente digital foi impresso e apresentado em papel a registro, o que o desfalca das presunções de autenticidade, integridade e autoria, atributos próprios dos documentos eletrônicos.
O Oficial observa que, ainda que fosse possível o acolhimento do título em meio eletrônico, acaba de ser sancionada a Instrução Técnica de Normalização (ITN) 02/2024- rev do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), em que se publica a Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), com elenco das assinaturas eletrônicas confiáveis do sistema registral imobiliário, assinaturas eletrônicas que, em tese, são reconhecidas pelo Registro de Imóveis; que, entre os tipos constantes do rol, não figura o portal de assinaturas do Itaú-Unibanco; que, por outro lado, no referido portal, verifica-se, por atestação, que o documento foi efetivamente firmado pela subscritora do requerimento, mas não se pode constatar a integridade do documento assinado; que, se a assinatura for do tipo avançada, a plataforma deve comprovar a autoria e a integridade do documento em forma eletrônica (artigo 4º, inciso II, da Lei n. 14.063/2020), o que não se consegue assegurar pela espécie de título apresentado; que, por fim, e não menos importante, cabe lembrar que “as instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário” acham-se autorizadas a fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada, independentemente de autorização do ONR ou mesmo do CNJ (artigo 17-A da Lei n. 14.063/2020) (fls. 01/03).
Documentos vieram às fls. 04/17.
Em impugnação apresentada nos autos, a parte suscitada aduziu, preliminarmente, que os advogados peticionantes não são representantes de Sardenha Projeto Imobiliário SPE Ltda., como constou, mas foram constituídos como patronos de Andréa Soave do Nascimento Gonçalves para atuar na ação de adjudicação compulsória que tramitou perante a 23ª Vara Cível do Foro Central da Comarca desta Capital sob n. 1071803-17.2023.8.26.0100, tendo por objeto a adjudicação compulsória dos imóveis das matrículas 102.197 e 102.185, do 5º RI, e julgada procedente pela sentença, que determinou o cancelamento da hipoteca existente na matrícula, de titularidade de Itaú Unibanco S/A; que, ao se prenotar a referida sentença junto à serventia, houve a devolução do pedido; que, para facilitar o procedimento, foi juntado o “Termo de Liberação de Garantia Hipotecária” emitido pelo Itaú Unibanco S/A., o qual também não foi aceito pelo Oficial em virtude da assinatura eletrônica no documento não se enquadrar nas modalidades “avançada” ou “qualificada”; que, independentemente da devolução do termo de liberação de garantia hipotecária emitido pela instituição bancária, houve descumprimento da decisão judicial, já transitada em julgado, que determinou o cancelamento da hipoteca; que não se está discutindo se a assinatura eletrônica do Itaú Unibanco S/A. é valida ou não, mas apenas o fato de que houve o descumprimento da sentença judicial que determinou o cancelamento da hipoteca constante na matrícula do imóvel; que, nestes termos, o óbice deve ser afastado, determinando-se ao Oficial que cumpra a decisão judicial para cancelamento da hipoteca; que, deste forma, será possível registrar a escritura pública de venda e compra realizada entre Sardenha Projeto Imobiliário SPE Ltda. e Andréa Soave do Nascimento (fls. 14 e 18/20). Juntou documentos (fls. 21/27).
O Ministério Público manifestou-se pela manutenção do óbice (fls. 40/41).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
Preliminarmente, diante do objeto (averbação de cancelamento de hipoteca registrada na matrícula do imóvel), o presente feito deve prosseguir como pedido de providências, tendo como parte interessada Andréa Soave do Nascimento Gonçalves, na qualidade de outorgada compradora do imóvel (conforme escritura pública de venda e compra e cessão de direitos às fls. 24/27), representada no ato pelos patronos constituídos (procuração de fls. 35). Regularize a serventia judicial o cadastro do feito, certificando-se.
O Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, o pedido é improcedente, para manter o óbice.
A parte interessada apresentou a registro um instrumento particular denominado “Termo de Liberação de Garantia Hipotecária”, em formato físico, datado de 15 de setembro de 2023, pelo qual o Itaú Unibanco S.A., no âmbito de sua Carteira de Crédito Imobiliário e na qualidade de Agente Financeiro integrante do Sistema Financeiro de Habitação, por seus representantes legais, nos termos do instrumento de procuração lavrada em 21.07.2023 no 9º Tabelião de Notas de São Paulo, autoriza o cancelamento da hipoteca registrada na matrícula n. 102.197 do 5º Registro de Imóveis de São Paulo, em que figura como devedora Sardenha Projeto Imobiliário SPE Ltda.
No caso concreto, verifica-se que o Termo de Liberação de Garantia Hipotecária foi produzido integralmente em meio digital, com aposição de assinatura digital obtida pela plataforma Portal de Assinaturas Itaú Unibanco S/A (fls. 08/09), tratando-se, pois, de um título nato digital.
No entanto, o título originalmente digital foi impresso (materializado pelo interessado) e, dessa forma, qual seja, em formato físico (em papel), apresentado ao oficial de registro de imóveis, para fins de averbação de cancelamento de hipoteca registrada na matrícula do imóvel.
Sucede que o título – proveniente da impressão do título originalmente digital – apresentado em papel ao registro imobiliário, não assume a forma prevista em lei para ser admitido a registro, posto que destituído/desprovido dos atributos próprios dos documentos eletrônicos quando são apresentados a registro em meio digital: autenticidade, autoria e integridade.
A Lei n. 6.015/1973 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (art. 221 LRP).
Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.
Bem por isso, a ausência de apresentação do documento original não permite ao registrador realizar a qualificação do título apresentado.
As decisões administrativas em matéria registral imobiliária são firmes neste sentido: “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” (Apelação Cível n° 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12/9/1996), merecendo destaque os seguintes precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura:
“DÚVIDA. Necessidade de apresentação de documentos originais, não podendo haver registro de cópia de títulos. Ausência de impugnação de todos os itens da nota de devolução. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido. REGISTRO DE IMÓVEIS Imprescindibilidade de recolhimento do imposto de transmissão. Impossibilidade de ingresso registral.” (TJSP; Apelação Cível 1009025-47.2015.8.26.0114; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 20/07/2017).
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de compra e venda e cessão, retificada e ratificada por outra escritura. Outorgantes vendedores falecidos – Não apresentação do título original para protocolo. Dúvida prejudicada Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1004656-53.2017.8.26.0271; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 18/07/2019).
É cediço que a recente Lei n. 14.382/2022, que instituiu o inédito Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), estabeleceu, no artigo 6º, que os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, nos termos do inciso VIII do caput do art. 7º. O artigo 7º, por sua vez, atribuiu à E. Corregedoria Nacional de Justiça disciplinar o disposto na referida lei, em especial os seguintes aspectos (nossos destaques):
“Art. 7º Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça disciplinar o disposto nos arts. 37 a 41 e 45 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e o disposto nesta Lei, em especial os seguintes aspectos:
I – os sistemas eletrônicos integrados ao Serp, por tipo de registro público ou de serviço prestado;
(…)
III – os padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais, de recepção e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico, a serem atendidos pelo Serp e pelas serventias dos registros públicos, observada a legislação;
IV – a forma de certificação eletrônica da data e da hora do protocolo dos títulos para assegurar a integridade da informação e a ordem de prioridade das garantias sobre bens móveis e imóveis constituídas nos registros públicos;
(…)
VIII – a definição do extrato eletrônico previsto no art. 6º desta Lei e os tipos de documentos que poderão ser recepcionados dessa forma;
(…)”
A Lei n. 6.015/1973, com as alterações incluídas pela Lei n. 14.382/2022, dispõe, em seu artigo 1º, § 4º, que as serventias extrajudiciais não poderão recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos conforme os critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça:
“Art. 1º. Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.
(…)
§ 4º. É vedado às serventias dos registros públicos recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.”
O dispositivo acima foi normatizado pela E. Corregedoria Nacional de Justiça no Provimento CNJ n. 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, nos seguintes termos:
“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
(…)
II – a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:
a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou
b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.
§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica: (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
II – o documento público ou particular para qual seja exigível a assinatura apenas do apresentante, desde que gerado eletronicamente em PDF/A e assinado por aquele com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
III – a certidão ou o traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto; (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
IV – os documentos desmaterializados por qualquer notário ou registrador, gerados em PDF/A e assinados por ele, seus substitutos ou prepostos com assinatura qualificada ou avançada; (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
V – cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, obtidos na forma do inciso I ou por acesso direto do oficial do registro ao processo judicial eletrônico, a requerimento do interessado; (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)
§2.º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados em conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto n. 10.278, de 18 de março de 2020, inclusive os que utilizem assinatura eletrônica qualificada ou avançada admitida perante os registros públicos (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009;
Art. 210. Os oficiais de registro ou tabeliães, quando recepcionarem título ou documento digitalizado, poderão exigir a apresentação do original e, em caso de dúvida, poderão requerer, ao juiz, na forma da lei, providências para esclarecimento da autenticidade e integridade. (redação dada pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)”
Como se denota, para a recepção de títulos e documentos nato digitais ou digitalizados encaminhados eletronicamente ao Registrador de Imóveis, além da remessa eletrônica, é preciso, primeiramente, analisar o seu enquadramento como título/documento nato digital ou digitalizado e, assim, verificar se há observância dos requisitos legais e normativos.
Saliente-se que os documentos eletrônicos somente se mantêm válidos e eficazes quando são apresentados a registro em meio digital, e desde que tenham sido produzidos por meios que permitam a certeza quanto à autenticidade, autoria e integridade, atributos próprios dos documentos eletrônicos.
Na situação telada, o título apresentado em formato físico a registro é proveniente da impressão simples do título nato digital e, nesse processo de materialização simples, perderam-se as características ínsitas aos documentos eletrônicos apresentados em meio digital: autenticidade, autoria e integridade.
Vale dizer, o título em comento, uma materialização do documento eletrônico desfalcada das presunções de autenticidade, autoria, integridade e, consequentemente, de validade jurídica, não é passível de verificação, validação ou confirmação de conformidade aos padrões da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil no site validar.iti.gov.B, não constituindo instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro imobiliário.
Destarte, subsiste o óbice apontado na nota de devolução do título.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 29 de janeiro de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito.
Fonte: DJe/SP 31.01.2025.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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