Processo 1010935-68.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Debora Aparecida Crus dos Santos – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para determinar o registro do título. Sem custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LETÍCIA JACQUES MARQUES PRASS (OAB 428011/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010935-68.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 16º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Debora Aparecida Crus dos Santos
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pela 16ª Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Debora Aparecida Crus dos Santos em razão da negativa de registro de escritura pública de venda e compra lavrada em 15 de maio de 2026, a qual envolve 20% do imóvel descrito na matrícula nº 54.345 daquela serventia (prenotação nº 714.204).
A Oficial esclarece que a escritura qualifica como vendedores Getúlio Shimada, viúvo, e o espólio de Yukuko Shimada, representado pelo inventariante Getúlio Shimada, quando deveria constar apenas o espólio, e especializa o objeto da compra e venda separando a meação do cônjuge sobrevivente e a meação do cônjuge falecido, quando, a rigor, o objeto é um só (a parte ideal do imóvel declarada no inventário, que reúne as duas meações); que, com o falecimento de Yukuko, os bens integram a universalidade patrimonial do casal, em estado de mancomunhão, cuja divisão somente se resolve com o registro da partilha; que o juízo do inventário se referiu expressamente ao bem e não à meação do de cujus; que o comparecimento do cônjuge sobrevivente como vendedor excede a disponibilidade (fls. 01/03).
Documentos vieram às fls. 04/30.
A parte suscitada, em impugnação, alega que a escritura não promoveu qualquer divisão de frações ideais nem antecipação de partilha, tendo sido descrita a totalidade da participação do casal no bem, equivalente a 20%, sem individualização de quinhões; que a participação do viúvo no ato não implica alienação de direito real autônomo, mas reflete a necessidade de observância da cadeia de titularidade e a eficácia do negócio jurídico originariamente pactuado, cuja finalidade sempre foi a transferência da totalidade da parte que cabia ao casal; que o comparecimento do viúvo ao lado do espólio representa providência cautelosa adotada pela Tabeliã em atenção à segurança jurídica e à prevenção de litígios, sem qualquer afronta à lei ou ao formalismo registral; que não há qualquer prejuízo formal ou material no comparecimento do viúvo ao ato (fls. 31/32).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 38/40).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, cumpre ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei nº 8.935/1994), o que não configura falha funcional.
Tal conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
A controvérsia cinge-se à qualificação subjetiva dos alienantes na escritura pública de venda e compra referente à fração ideal de 20% do imóvel matriculado sob nº 54.345 perante a 16ª Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.
Da escritura constaram como vendedores, em itens distintos, Getúlio Shimada, na condição de viúvo, e o espólio de Yukuko Shimada, representado pelo viúvo na qualidade de inventariante, sendo certo que o imóvel foi adquirido pelo casal na constância do casamento celebrado pelo regime da comunhão universal de bens, conforme se extrai do R.1 da matrícula (fls. 22/30).
Há notícia, ainda, de que Yukuko faleceu em 26 de outubro de 2015, no estado civil de casada com Getulio (certidão de óbito – fl. 21), sem que tenha havido, até a data da prenotação, o registro de formal de partilha dos bens comuns.
A Oficial entende que o comparecimento do cônjuge sobrevivente como vendedor afronta o princípio da disponibilidade, motivo pelo qual exigiu a retificação da escritura para exclusão do nome do viúvo como vendedor individual.
É certo que a morte de um dos cônjuges não converte automaticamente a comunhão em condomínio. Enquanto não ultimada a partilha, o patrimônio permanece submetido ao regime da mancomunhão, de modo que não há frações ideais autônomas titularizadas isoladamente pelo cônjuge sobrevivente e pelos sucessores.
Também é correto afirmar que o espólio representa a universalidade patrimonial deixada pela falecida e que, em regra, os bens comuns devem ser considerados em sua integralidade até a efetiva individualização dos quinhões.
Entretanto, a qualificação registrária não se esgota na análise isolada de trechos do título, impondo-se interpretação sistemática dos documentos que o compõem, com exame de sua aptidão efetiva para produzir o resultado jurídico pretendido.
No caso concreto, a escritura pública não promove divisão do patrimônio comum nem individualiza direitos supostamente pertencentes ao viúvo. Ao contrário, o negócio jurídico tem por objeto a integralidade da participação de 20% relativa ao imóvel matriculado sob n.º 54.345, sem qualquer discriminação entre meação do cônjuge sobrevivente e direitos hereditários da falecida.
Além disso, o contexto documental revela, de forma inequívoca, a origem e a finalidade da alienação.
O título veio acompanhado de sentença proferida no processo de autos n.º 4005675-48.2025.8.26.0405, a qual julgou procedente pedido de alvará judicial para autorizar expressamente o espólio de Yukuko Shimada, representado por seu inventariante Getúlio Shimada, a outorgar escritura definitiva de venda e compra do imóvel em favor de William Salim Kalil em cumprimento a compromisso firmado em vida pela falecida e integralmente quitado pelo adquirente (fls. 18/20).
A escritura pública reproduz exatamente essa situação jurídica. Nela, o espólio comparece regularmente representado pelo inventariante autorizado judicialmente. A circunstância de o mesmo Getúlio Shimada também ter sido qualificado como viúvo e vendedor não altera o conteúdo do negócio, não amplia a disponibilidade do bem, não cria direito real autônomo e não induz à conclusão de que tenha ocorrido partilha ou individualização de meações.
Em outras palavras, a impropriedade apontada diz respeito à forma de qualificação subjetiva adotada na escritura, mas não compromete a compreensão do negócio jurídico nem a identificação do verdadeiro alienante.
A interpretação conjugada da escritura pública, da certidão de óbito e da sentença que serviu de alvará judicial permite concluir, sem qualquer margem relevante de dúvida, que a alienação foi praticada pelo espólio da falecida, por intermédio de seu inventariante, para cumprimento de obrigação assumida em vida pela de cujus, com a concordância de Getúlio, coproprietário.
Não se verifica, portanto, prejuízo aos princípios da continuidade, da disponibilidade, da especialidade objetiva ou da especialidade subjetiva. O fólio real não passará a retratar situação jurídica diversa da existente. O ingresso do título não veiculará partilha inexistente, não individualizará quotas ideais do patrimônio mancomunado e não atribuirá ao cônjuge sobrevivente poder de disposição autônomo sobre parcela do imóvel.
Nessas circunstâncias, exigir a rerratificação da escritura apenas para exclusão da referência ao viúvo, que compareceu simultaneamente na condição de inventariante do espólio autorizado judicialmente a praticar o ato, prestigia excessivamente a forma em detrimento da substância do negócio jurídico e da própria finalidade do registro.
A atividade de qualificação registrária deve assegurar segurança jurídica, mas sem perder de vista sua função instrumental. Ausente risco concreto ao sistema registral e sendo possível identificar com precisão a situação jurídica retratada pelos documentos apresentados, o óbice não comporta manutenção.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para determinar o registro do título.
Sem custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 01 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 02.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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