Processo 1010568-44.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Valdomiro Poliselli Júnior – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: RICARDO JOSE BELLEM (OAB 108334/SP), DANIEL FERNANDO SOARES (OAB 388401/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010568-44.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Reclamante: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Requerido: Valdomiro Poliselli Júnior
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Valdomiro Poliseli Júnior diante de negativa em se proceder à averbação de instrumento particular de confissão de dívida envolvendo o imóvel da matrícula n. 119.511 daquela serventia (prenotação n. 677.988).
O Oficial informa que a recusa foi motivada pela ausência de previsão legal para o ingresso de instrumento particular de confissão de dívida perante o Registro Imobiliário, nos termos do artigo 167 da Lei n. 6.015/73; que a confissão de dívida possui natureza exclusivamente obrigacional, não constituindo direito real ou modificando situação jurídico-real; que a restrição convencional pretendida não encontra respaldo legal, pois somente é admitida em atos de liberalidade ou em decorrência de determinação judicial; que não ignora a ampliação das hipóteses de averbação enunciativa, mas é indispensável utilidade jurídica perante terceiros em relação à situação jurídico-real do imóvel; que não desconhece a ampliação das hipóteses de averbação enunciativa admitidas pela doutrina e pela jurisprudência, mas tal circunstância não autoriza o ingresso indiscriminado de quaisquer negócios jurídicos na matrícula; que o imóvel permanece em estado de indivisão (mancomunhão), uma vez que os proprietários se divorciaram e não houve partilha que permita individualizar a fração pertencente ao devedor
Documentos vieram às fls. 06/52.
A parte apresentou impugnação às fls.53/62, aduzindo que o requerente e o proprietário do imóvel firmaram instrumento de confissão de dívida, com vencimento fixado para 14 de agosto de 2026, constituindo título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do CPC; que as partes pactuaram expressa afetação econômica da fração ideal de 50% do imóvel da matrícula n. 119.511 do 10º RI da Capital, comprometendo-se o devedor a não alienar, onerar ou dispor da referida fração sem anuência prévia do credor; que, pelo princípio da concentração dos atos na matrícula, toda situação jurídica que afete o imóvel, no plano real ou no plano obrigacional com repercussão direta sobre o bem, deve ser levada ao fólio real para produzir efeitos perante terceiros; que o elenco das hipóteses de averbação é exemplificativo; que o título estabelece expressa afetação econômica do imóvel; que o Oficial se equivocou ao equiparar a indisponibilidade voluntária convencionada com a inalienabilidade prevista no artigo 1.911 do Código Civil; que se trata de restrição temporária à disposição do bem, constituída pelo próprio titular; que a doutrina reconhece a possibilidade de averbação da indisponibilidade convencional como expressão da autonomia privada com repercussão real; que a mancomunhão não constitui impedimento real ao ingresso do título, pois a restrição recai exclusivamente sobre a fração do devedor; que a tutela do crédito legítimo, a boa-fé objetiva nas relações imobiliárias e a segurança jurídica do registro convergem para a necessidade da averbação; que a recusa expõe o credor a risco concreto de fraude à execução; que a matéria encontra amparo na jurisprudência; que a confissão de dívida com indicação expressa de imóvel como garantia é o tipo de situação que, se não constar na matrícula, torna inoponível a terceiros de boa-fé, de modo que a averbação deve ser admitida.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 66/69).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
Inicialmente, vale observar que, diante do objeto (averbação), o presente feito foi corretamente apresentado como pedido de providências.
Cumpre observar, ainda, que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ):
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos. A Lei n. 6.015/73 prevê que (destaques nossos):
“Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, ‘inter vivos’ ou ‘mortis causa’ quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”. (…)
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.
Na forma da lei, portanto, a averbação de ocorrências não previstas expressamente no rol exemplificativo do artigo 167, inciso II, da Lei n. 6.015/73, somente é possível quando elas possam, por qualquer modo, alterar o registro ou repercutir nos direitos relativos ao imóvel, o que não se verifica na hipótese.
De fato, o instrumento particular de confissão de dívida celebrado entre o devedor José Adriano e o credor Valdomiro (fls. 35/42), de natureza obrigacional, não gera qualquer repercussão de direito real envolvendo o imóvel de propriedade do devedor, objeto da matrícula n. 119.511 do 10º Registro de Imóveis da Capital (fls. 08/15).
O que se extrai das “cláusulas especiais” do título (cláusula 5.1 a 5.8, fls. 38/40) é que a confissão foi feita de livre e espontânea vontade; que o devedor declara plena capacidade econômica para cumprir a obrigação, dispondo de patrimônio livre e desembaraçado; que, para fins de reforço da garantia, “o DEVEDOR indica expressamente à penhora a fração ideal correspondente a 50% (cincuenta por cento) do imóvel”, autorizando sua constrição em eventual execução judicial; que o devedor se divorciou, mas o imóvel não foi objeto de partilha, permanecendo em mancomunhão; que o devedor assume integral responsabilidade por eventuais questionamento de terceiros e que a prática de qualquer ato que reduza a garantia do crédito, incluindo tentativa de alienação ou oneração do bem indicado, implicará no vencimento antecipado da dívida.
O apresentante busca fundamento para a averbação principalmente na cláusula 5.4, que dispõe (fl. 39):
“5.4. O DEVEDOR obriga-se a não alienar, onerar, prometer vender ou de qualquer forma dispor do bem indicado em garantia sem a prévia e expressa anuência do CREDOR, sob pena de vencimento antecipado da dívida, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis, inclusive reconhecimento de fraude contra credores. Qualquer ato de disposição do bem em desacordo com o presente instrumento será considerado, para todos os fins, como ato atentatório à boa-fé e caracterizador fraude contra credores, sem prejuízo do reconhecimento de fraude à execução, caso presentes os requisitos legais”.
Como se vê, trata-se de obrigação pessoal assumida pelo devedor, sem importar na constituição de garantia real, embora haja expressa vinculação a bem imóvel.
A obrigação assumida não repercute diretamente no plano real, pois para isso seria necessário negócio jurídico típico, sujeito a ato de registro em sentido estrito e não de averbação.
A intenção das partes, porém, é de indicação do imóvel para “reforço da garantia”, com afetação econômica do bem ao adimplemento da obrigação assumida, mas sem constituir direito real de garantia (item 3.3, fl. 24).
O direito real de garantia não se confunde com as garantias pessoais: como já explicado, o vínculo real que liga bem específico ao cumprimento de obrigação decorre apenas de negócios jurídicos típicos, conforme previsto no artigo 1.419 do Código Civil:
“Art. 1419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”.
O princípio da concentração, por sua vez, não permite o lançamento indiscriminado de obrigações pessoais no fólio real.
Como esclarece Arruda Alvim, os direitos reais são regidos pelo princípio da legalidade e da tipicidade, que significa que somente têm essa natureza aqueles assim previstos em lei conforme tipos rígidos e exaurientes (José Manoel de Arruda Alvim, Direitos reais de garantia imobiliária, Direito privado: contratos, direitos reais, pessoas jurídicas de direito privado, responsabilidade, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, v.1, p. 184/187).
A indicação do bem tal como formulada repercute apenas na esfera pessoal do devedor, não no plano real.
Note-se que o direito de dispor (jus abutendi) é caracterizado pela faculdade do proprietário de alterar a própria substância da coisa, podendo consumi-la, aliená-la ou gravá-la de ônus.
No caso concreto, esse direito decorre da propriedade adquirida pelo devedor com o registro de negócio de compra e venda (R.13/119.511, fls. 12/13).
Ao condicionar o exercício desse direito à anuência do credor, o devedor está transmitindo para ele o direito de reivindicar (rei vindicatio) o imóvel como forma de satisfação do seu crédito em caso de inadimplência.
Entretanto, a transmissão dos direitos reais por atos entre vivos somente se aperfeiçoa com o registro de título hábil perante o Registro de Imóveis (artigo 1227 do Código Civil), que simples averbação enunciativa não pode impedir:
“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para “as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro” (art. 246). (…)
A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).
Corroborando tal entendimento, confira-se trecho de voto na Apelação n. 1000608-06.2022.8.26.0197, julgada pelo C. Conselho Superior da Magistratura, envolvendo registro de contrato de honorários advocatícios que tinha por objeto a cessão parcial de imóvel rural:
“(…) Seja como for, isto é, ainda que no inciso I do art. 167 da Lei de Registros Públicos se tenha um rol típico, e não taxativo, fato é que o título formal, de todo modo, tem de trazer negócio jurídico que leve à constituição de um direito real previsto em lei, o que não é o caso, visto que da cláusula “compromete-se a ceder a metade ou 50% (cinquenta por cento) de todos os benefícios decorrentes do imóvel, inclusive, mas não restritivamente, ao produto decorrente de desapropriação do citado imóvel, se e quando tal pagamento efetuado” (fls. 06) não se tira correspondência inequívoca com nenhuma das figuras previstas no art. 1.225 do Código Civil. Assim, não há sequer como cogitar da correspondência do que foi estipulado com nenhuma das hipóteses da Lei n. 6.015/1973, art. 167, I, e não pode ser deferido nenhum registro stricto sensu.
Da mesma forma mencione-se ad argumentandum tantum não se pode tampouco cogitar de averbação, uma vez que da obscura cláusula não se pode depreender alguma ocorrência que, por qualquer modo, altere o registro ou repercuta nos direitos relativos ao imóvel (Lei dos Registros Públicos, arts. 167, II, 5, e art. 245, caput) (…)” (TJSP; Apelação Cível 1000608-06.2022.8.26.0197; Relator: Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Francisco Morato – Vara do Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 30/11/2023; Data de Registro: 05/12/2023).
Cumpre destacar, ainda, que não consta da matrícula a averbação do divórcio do devedor José Adriano, permanecendo hígida a copropriedade entre os ex-cônjuges, o que impede o ingresso do instrumento particular de confissão de dívida firmado apenas pelo coproprietário (fls. 12/13).
Encontra-se atualmente nas Normas de Serviço fundamento para se admitir que, com o divórcio ou a separação judicial, o regime de bens é extinto, de modo que a comunhão patrimonial se transforma em condomínio (nota lançada ao subitem 14, alínea “b”, do item 9, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, destaques nossos):
“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
b) a averbação de:
(…)
14. escrituras públicas de separação, divórcio e dissolução de união estável, das sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
NOTA: A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio ‘pro indiviso”.
Assim, ex-cônjuges e proprietários registrários passam a poder dispor do patrimônio comum independentemente de partilha e sem violação ao princípio da continuidade, desde que averbada, previamente, a alteração do estado civil.
Neste sentido, decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação Cível n. 079158-0/3, com relatoria do Des. Luís de Macedo (destaques nossos):
“O recurso merece provimento. A recorrente, após sua separação judicial, adquiriu de seu ex-marido a metade ideal do imóvel residencial matriculado sob nº 41.629 no 8º Registro de Imóveis da Capital, havido em comum. Apresentada a registro a respectiva escritura pública de venda e compra instruída com certidão de casamento mencionando a separação judicial consensual, o Oficial exigiu o prévio ingresso no registro imobiliário da partilha dos bens comuns, providência, no seu entender, necessária à extinção da comunhão oriunda do regime matrimonial de bens, tese essa acolhida na sentença, ora atacada. Sem razão, porém. A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos co- proprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns. Lembre-se com Ademar Fioranelli, um dos estudiosos das questões registrarias, ser ‘pacífico que nas separações, ou divórcios, inexistindo a partilha dos imóveis, nada impede que, mantida a comunhão dos imóveis agora ‘pro indiviso’, ambos os condôminos alienem a propriedade a terceiros, com preferência do outro condômino. Aos Oficiais basta atentar para a averbação obrigatória, antes da prática dos registros, das alterações do estado civil, exigindo o documento hábil consubstanciado em certidão do assento civil das alterações a teor do que dispõe o art. 167, II, n. 5, c.c. o parágrafo único do art. 246 da Lei 6.015/73′, observando que ‘julgados recentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, no sentido de que nada obsta que, averbada a alteração do estado civil de separado ou divorciado, com a mudança do estado de comunhão para condomínio, ambos promovam a alienação o bem a terceiros, sem necessidade de exibição de formal de partilha para exame e eventual partilha ou atribuição a eventual prole, já que não cabe ao registrador estabelecer raciocínios hipotéticos’ (Ap. Cív. nº 23.886-0/0-Catanduva- SP, Ap. Cív. nº 23.756-0/8-Campinas-SP)’ (in “Direito Registral Imobiliário”, Sérgio Antonio Fabris Editor, 2001, pág. 92). Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar, averbada a separação judicial dos contratantes, o registro da escritura pública de venda e compra”.
No entanto, a averbação do divórcio, que depende de rogação da parte interessada, é providência indispensável para refletir no registro a alteração do estado civil das partes e, por consequência, a transmutação formal da antiga mancomunhão em condomínio.
À luz do princípio da continuidade registral, cada ato deve encontrar correspondência no histórico dominial, de modo que nenhum ônus real que dependa da autorização conjugal (artigo 1647, I, do Código Civil) pode ingressar no fólio real sem averbação anterior do divórcio, sob pena de ruptura da cadeia dominial.
A qualificação negativa, portanto, subsiste.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 30 de junho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 01.07.2026 – SP)
SEXTA-FEIRA, 03 DE JULHO DE 2026 - 18:54 (horário de Brasília)
