Apelação n° 1114523-28.2025.8.26.0100
Número: 1114523-28.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1114523-28.2025.8.26.0100
Registro: 2026.0000634511
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1114523-28.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de julho de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1114523-28.2025.8.26.0100
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU
Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo
Voto nº 39.853
Apelação – Registro de imóveis – Regularização fundiária urbana de interesse social – Legitimação fundiária – Possibilidade de registro de Certidão de Regularização Fundiária (CRF) em empreendimento habitacional formalmente registrado, mas sem titulação dos ocupantes – Implementação em regime de mutirão, sem vínculo jurídico-formal com os moradores – Caracterização de núcleo urbano informal no plano dominial – Aplicação da Lei Federal nº 13.465/2017 – Legitimidade da CDHU para instaurar, processar e aprovar a Reurb-S e emitir CRF, nos termos do art. 30, § 4º, da Lei Federal nº 13.465/2017, incluído pela Lei Federal nº 14.620/2023, e do Cap. XX das Normas de Serviço da E. Corregedoria-Geral da Justiça – Precedente invocado inaplicável ao caso concreto – Óbice registrário afastado – Recurso provido – Dúvida julgada improcedente.
Trata-se de apelação interposta por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU contra a r. sentença de fls. 240/243, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro da certidão de regularização fundiária (CRF), destinada à atribuição de propriedade, por meio de legitimação fundiária, das unidades integrantes do Conjunto Habitacional de Interesse Social SP Itaquera B1, objeto da matrícula n.º 141.105, da referida serventia imobiliária.
Alega a apelante, em síntese, a possibilidade do pedido com base na regularização fundiária para titulação (“Reurb Titulatória”), nos termos do art. 38, parágrafo único, do Decreto nº 9.310/2018. Aduz, no mais, ser legitimada para promover a Reurb, nos termos do item 275 e seguintes do Cap. XX das NSCGJ (fls. 251/266).
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 288/312).
É o relatório.
A apelação comporta provimento.
O Oficial recusou o ingresso do título sob o argumento de que a área objeto da regularização corresponde a loteamento formalmente registrado, circunstância que afastaria a caracterização de núcleo urbano informal e, por consequência, a aplicação do instituto da legitimação fundiária, à luz do que dispõe o § 2º do art. 9º da Lei Federal nº 13.465/2017. Sustentou, ainda, a inaplicabilidade do procedimento promovido pela apelante CDHU, por entender que a emissão da CRF deveria competir exclusivamente ao Município, além de invocar precedente deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que os instrumentos excepcionais da Lei nº 13.465/2017 não devem substituir os meios ordinários de titulação quando estes se mostrarem viáveis.
Pois bem.
Embora o parcelamento do solo esteja regularmente inscrito no fólio real, é incontroverso que as unidades habitacionais do Conjunto Habitacional SP Itaquera B1 jamais tiveram sua titularidade atribuída aos ocupantes, inexistindo, portanto, vínculo jurídico- formal apto à transmissão do domínio.
Como se vê, as edificações foram implantadas em regime de mutirão, no âmbito do extinto Programa FUNAPS Fundo de Atendimento à População Moradora de Habitação Subnormal, sob gestão da COHAB (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), com disponibilização da área pela recorrente CDHU, sem que houvesse celebração de contratos de venda e compra ou instrumentos equivalentes com os moradores.
Tal circunstância apresenta-se suficiente para caracterizar o núcleo como urbano informal, nos exatos termos do art. 11, inciso II, da Lei nº 13.465/2017, que expressamente inclui, no conceito legal, o núcleo “no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização”.
A informalidade, portanto, não se limita à dimensão urbanística, podendo subsistir exclusivamente no plano dominial, como ocorre no caso concreto.
Não procede, assim, a afirmação de que a existência de registro do loteamento inviabilizaria, por si só, a aplicação da Reurb e da legitimação fundiária.
Ao revés: a legislação de regência foi concebida justamente para enfrentar situações em que, a despeito da regularização urbanística, permanece pendente a atribuição do direito real aos ocupantes, comprometendo, assim, a efetivação da função social da propriedade e da política habitacional.
A propósito, importante mencionar o teor do item 275 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, que assim dispõe:
“275. Para a Reurb de núcleo urbano decorrente de empreendimento registrado, em que não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, a CRF será apresentada de modo simplificado, devendo apenas atestar a implantação do núcleo nos exatos termos do projeto registrado e conter a listagem descrita no item VI do art. 41 da Lei n. 13.465/2017.”
In casu, demonstrou-se a inexistência de vínculo formal da recorrente com os ocupantes, a se concluir, então, pela impossibilidade de outorga dos títulos definitivos dos lotes já matriculados.
A legislação da Reurb traz institutos de exceção, devendo ser utilizados em situações extremas em que os métodos tradicionais não podem ser aplicados, como no caso telado.
Tampouco se vislumbra óbice quanto à legitimidade da apelante CDHU para a condução do procedimento e emissão da CRF.
O art. 30, § 4º, da Lei nº 13.465/2017, incluído pela Lei nº 14.620/2023, bem como o item 267.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, autorizam expressamente que empresas públicas integrantes da administração indireta, como é o caso da recorrente, instaurem, processem, aprovem a Reurb-S e emitam a certidão de regularização fundiária, quando proprietárias da área ou responsáveis pela implementação do empreendimento de interesse social.
No que tange à possibilidade de legitimação fundiária de imóveis públicos, vale trazer trecho constante da obra Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes, que menciona lição de Naila de Rezende Khuri (apud Macedo, Paola de Castro Ribeiro. Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes: Lei n.º 13.465/2017 e Decreto n.º 9.310/2018. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020, p. 232/233):
“Aparentemente, a medida reforça o entendimento que a função social da propriedade não se aplica apenas a propriedade privada. O bem pode ser até formalmente público, mas materialmente não é porque desprovido de função social. O Estado nada fez, e deixou que a ocupação consolidasse no imóvel. E, como vimos, todos têm direito de ter direitos, o que torna cabível que o titular do direito subjetivo à moradia a invoque contra o Estado.”
Finalmente, o precedente deste Conselho Superior da Magistratura, invocado pelo Oficial, também não conduz à solução pretendida, pois se refere a hipótese fática diversa, em que não havia reconhecimento administrativo de regularização fundiária de interesse social nos moldes ora examinados.
Uma vez mais, no caso em análise, todo o procedimento de regularização do Conjunto Habitacional de Interesse Social SP Itaquera B1 foi pautado na Lei Municipal nº 11.775/1995, alterada pela Lei Municipal nº 13.428/2002, diploma que conferiu expressamente caráter de regularização específica de interesse social, em inequívoca consonância com os fundamentos e objetivos atualmente consagrados na Lei Federal nº 13.465/2017.
Diante desse cenário, a negativa de registro não se sustenta.
Ante o exposto, dou provimento à apelação, para julgar improcedente a dúvida, afastando-se os óbices registrários.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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