Apelação n° 1008960-02.2025.8.26.0664
Número: 1008960-02.2025.8.26.0664
Comarca: VOTUPORANGA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1008960-02.2025.8.26.0664
Registro: 2026.0000634513
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008960-02.2025.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante PAULO CESAR GUERCHE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VOTUPORANGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de julho de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1008960-02.2025.8.26.0664
Apelante: Paulo Cesar Guerche
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Votuporanga
Comarca: Votuporanga
Voto nº 39.861
Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Compra e venda e fusão de matrículas – Alienação fiduciária de um dos imóveis a terceiro – Ausência de coincidência de titularidade dominial – Impossibilidade – Violação aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Inviabilidade do registro rogado – Não provimento do recurso. 1. A fusão de matrículas depende da contiguidade dos imóveis (requisito objetivo) e da identidade entre os seus proprietários (requisito subjetivo), em atenção aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade e à luz da regra positivada no art. 234 da Lei n. 6.015/1973. 2. Na espécie, o registro de compra e venda depende da fusão de matrículas, que, todavia, não é viável. Não é possível a fusão da matrícula de um imóvel de propriedade do apelante à matrícula de outro imóvel que foi alienado fiduciariamente pelo apelante a terceiro, por falta do requisito subjetivo constante do art. 234 da Lei n. 6.015/1973. Por tal razão, o registro da compra e venda, tal como rogado, não pode ser deferido. 3. Não provimento do recurso.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Paulo César Guerche contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Votuporanga, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de escritura de compra e venda com pedido de divisão e fusão de matrículas.
Nas razões recursais, o apelante aduz, em suma, que a alienação fiduciária de um imóvel não obsta a fusão a outro. Aponta que, desde o Marco Legal das Garantias (Lei n. 14.711/2023), são possíveis sucessivas alienações fiduciárias, o que viabilizaria a fusão. Requer a reforma da sentença para o registro da compra e venda e a fusão. Subsidiariamente, requer o registro da compra e venda na matrícula do imóvel alienado, com notificação à Caixa Econômica Federal para apresentar anuência à fusão.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 124-127 pelo não provimento do recurso.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
A controvérsia recursal cinge-se, em suma, à possibilidade de registro de compra e venda de área inferior à fração mínima de parcelamento urbano, rogado concomitantemente com a fusão da matrícula resultante do destaque a imóvel alienado fiduciariamente pelo comprador a terceiro.
A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39). É por meio desse juízo, pautado no princípio da legalidade estrita, que o registrador examina a viabilidade do ingresso do título no fólio real.
Assim, compete ao oficial obstar o ingresso de títulos judiciais relativos a terceiros sem quaisquer direitos sobre o imóvel de acordo com os dados constantes do fólio real. A saber, a divergência de titularidade é causa legítima de recusa da inscrição.
No mais, o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos ou dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível).
Nesse sentido, o princípio da especialidade se subdivide em três espécies: i) especialidade objetiva, que se refere à disposição do imóvel no espaço; ii) especialidade subjetiva, que identifica e qualifica os titulares de domínio, bem como daqueles para os quais haverá a transmissão ou aquisição de direitos; e iii) especialidade do fato inscritível, que decorre do exame do negócio jurídico ou fato jurídico a ser registrado (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 117).
O princípio da especialidade subjetiva reverbera sobre a aplicação do princípio da continuidade. Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, a cadeia de titularidade deve ser ininterrupta e espelhar a realidade jurídica (princípio da continuidade), o que inclui a qualificação dos titulares dos direitos reais inscritos na matrícula do imóvel.
Em respeito aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade, dispõe o art. 234 da Lei n. 6.015/1973 sobre a fusão de imóveis: “[q]uando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas”.
Sobre o tema, esclarece a doutrina:
Ao oposto da divisão, pode dar-se a união de dois ou mais imóveis, quando, além de confinantes, pertencem ao mesmo proprietário. A este é lícito, quer reuni-los para formar outro de grande tamanho, destinado, por exemplo, à incorporação, quer anexar a um deles os demais para aumentá-lo. Nas duas hipóteses, tranca-se a matrícula dos imóveis adjacentes e abre-se uma nova para o imóvel unificado, a menos que o proprietário prefira deixá-los com a sua autonomia, cada qual com a sua matrícula própria (Lei n.º 6.015, de 1973, art. 234).
Na união de imóveis, ressurge a necessidade de especialização, porquanto a área se torna maior e o perímetro diferente, embora a linha perimétrica se forme de segmentos das linhas de limites primitivas. Ao requerer a unificação, o proprietário terá de descrevê-la, extraindo dos títulos os trechos componentes, cabendo ao registrador, em caso de dúvida, fazer a exigência da planta.
A união pode criar uma nova unidade territorial ou apenas anexar a uma delas a outra como parte integrante. Na zona urbana, o primeiro caso dá-se com a compra de imóveis adjacentes por empresa construtora para erguer edifício de apartamentos e o segundo com a “investidura”, ou incremento de um imóvel, imposta pela mudança de alinhamento do logradouro. Na zona rural, o segundo caso ocorre quando um proprietário anexa ao seu imóvel, em sucessivas compras, um ou mais imóveis vizinhos, ou glebas destes. (CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n.º 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n.º 6.216, de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 258-259, sem grifos no original)
Assim, para que haja a fusão de matrículas, é necessário que haja identidade de proprietários, a fim de preservar os princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.
Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, extrai-se da escritura pública de fls. 14-21, retificada às fls. 22-25, que Paulo Cesar Guerche (apelante) e sua esposa Sueli Aparecida Sales Guerche adquiriram uma área de 3,60 m², parte certa do imóvel descrito na matrícula n. 24.662 do Registro de Imóveis de Votuporanga (fls. 15, “a”). No mesmo instrumento público constou requerimento de que a área fosse destacada da matrícula e unificada ao imóvel de matrícula n. 27.531.
O título prenotado, portanto, levaria a duas alterações de base física dos imóveis afetados: (i) o destaque da área certa do imóvel da matrícula n 24.662 (objeto da compra e venda) e (ii) a fusão da matrícula daí decorrente (relativa à área alienada e destacada) à matrícula de n. 27.531.
Conforme consignou o registrador, não era possível o registro apenas da compra e venda, com o destaque de área alienada da matrícula primitiva, sem a fusão concomitantemente rogada, pois isso implicaria a abertura de matrícula com área inferior à fração mínima de parcelamento urbano. Tal óbice não é impugnado pelo ora apelante. Daí porque só seria possível o registro da compra e venda se fosse promovido concomitantemente a fusão da matrícula da área destacada ao imóvel contíguo, como efetivamente pedido.
A fusão das matrículas que possibilitaria o registro, porém, é inviável, por inobservância do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.
Com efeito, o imóvel de matrícula n. 27.531 foi alienado fiduciariamente por Paulo Cesar Guerche e Sueli Aparecida Sales Guerche à Caixa Econômica Federal, que, portanto, é credora fiduciária e proprietária resolúvel do bem, conforme indica o registro n. 7 feito na matrícula (fls. 43-44).
Assim, não há coincidência entre as titularidades, de modo que o registro da compra e venda com destaque da área de uma matrícula e anexação a outra se torna inviável. É dizer, o recorrente, com seu pedido, pleiteia alterar a área de imóvel que, por ora, não lhe pertence, o que é inviável à luz do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.
Nesse sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS. ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. REALIDADE FÁTICA DOS IMÓVEIS PARTILHADOS QUE NÃO COINCIDE COM OS ASSENTOS DA SERVENTIA IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE FUSÃO E POSTERIOR DESDOBRO DOS IMÓVEIS POR FALTA DE IDENTIDADE DOS TITULARES DE DOMÍNIO DOS IMÓVEIS. DISCREPÂNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO APRESENTADA NO TÍTULO E OS ELEMENTOS QUE CONSTAM DAS TRANSCRIÇÕES DE ORIGEM OFENSA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1029660-56.2023.8.26.0506; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 06/08/2024)
Os argumentos suscitados pelo apelante não infirmam a nota devolutiva.
Embora a propriedade fiduciária tenha natureza de garantia real, trata-se de direito real de garantia sobre coisa própria. A alienação fiduciária é, nos termos da lei, o “negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” (Lei n. 9.514/1997, art. 22).
Sobre o tema:
A propriedade fiduciária constitui patrimônio de afetação, porque despida de dois dos poderes federados do domínio jus utendi e fruendi que se encontram nas mãos do devedor fiduciante. O credor fiduciário tem apenas o jus abutendi e, mesmo assim, sujeito à condição resolutiva, destinado, afetado somente a servir de garantia ao cumprimento de uma obrigação. O direito de dispor, na verdade, está atrelado à cessão do crédito garantido. A propriedade-garantia é acessória à obrigação e segue sua sorte. A peculiaridade é que, ao contrário das demais garantias reais, incide não sobre coisa alheia, mas sobre coisa própria transferida ao credor, embora sob condição resolutiva. O art. 1.367, adiante comentado, é expresso ao dispor que a propriedade fiduciária tem natureza de direito real de garantia. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Comentários ao art. 1.361 do CC; In: Org: PELUSO, Cezar (Org). Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2024, p. 1.366, sem grifos no original)
Durante a vigência da garantia, portanto, a propriedade, ainda que resolúvel, é do credor fiduciário, e não do devedor fiduciante.
O Marco Legal das Garantias (Lei n. 14.711/2023) em nada modificou a natureza da propriedade fiduciária, que continua a ser direito real de garantia sobre coisa própria, cujo registro constitui a propriedade em favor do credor fiduciário, embora em caráter resolúvel. A inovação legislativa tão somente admitiu alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente do devedor fiduciante. A condição de eficácia das alienações posteriores é o cancelamento da anteriormente instituída (art. 22, § 3º, Lei n. 9.514/1997), a reforçar a conclusão de que a propriedade do imóvel, durante a vigência da garantia, não é do devedor fiduciante.
De todo modo, ainda que assim não fosse e ainda que o ordenamento jurídico não contivesse a regra do art. 234 da Lei n. 6.015/1973, a fusão das matrículas, a despeito da alienação fiduciária de um dos imóveis, não deveria ser admitida, em razão dos princípios do direito registral.
A nova matrícula não poderia ser aberta com o transporte da garantia de alienação fiduciária em relação a todo o imóvel (com a “ampliação” da garantia, como alude o recorrente), porque isso implicaria divergência entre o registro que se obteria e o título da primitiva garantia real. Se tal inscrição fosse promovida, o registro deixaria de corresponder à garantia contratada entre as partes, em seu aspecto objetivo.
Na espécie, a garantia de alienação fiduciária teve por objeto apenas o imóvel de matrícula n. 27.531, sem incluir o imóvel n. 24.662 (no todo ou em parte). Logo, não poderia a garantia ter o seu objeto ampliado por atos registrais sem instrumento contratual (título) correspondente. A ampliação do objeto da garantia, para incluir outro imóvel, depende de título próprio (aditivo contratual), em atenção ao princípio da continuidade registral, sob a ótica objetiva. Tal solução é propugnada pela doutrina: RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Alienação fiduciária de bens imóveis. São Paulo: Thomson Reuters, 2026, p. 615-616.
Sob outro enfoque, a nova matrícula tampouco poderia ser aberta com o transporte da garantia de alienação fiduciária apenas em relação ao imóvel alienado fiduciariamente (que se tornará parte do imóvel decorrente da fusão), a fim de evitar o óbice em tela (violação do princípio da continuidade), pois nesse caso haveria outro óbice a impedir a fusão: a violação do princípio da unitariedade.
O princípio da unitariedade, que reverbera na vedação de registro de alienação de parte certa de um imóvel (item 166 do Capítulo XX das NSCGJ/SP), obsta também o registro de constituição de garantia real sobre parte certa de um imóvel (e não sobre fração ideal). Sobre o tema, confira-se a orientação deste Conselho Superior:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. […] II. Questão em Discussão 2. Discute-se […] (ii) a possibilidade de registro de alienação fiduciária de parte certa e determinada de imóvel, antes de levado a efeito o desmembramento. III. Razões de Decidir […] 4. O registro pretendido esbarra na proibição de registro de alienação de frações ideais com localização e metragem certas, conforme item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, além de desrespeitar o princípio da unitariedade da matrícula. A alienação fiduciária tem a natureza jurídica de direito real de garantia sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. O direito real de garantia é uma transferência de propriedade plena em potência, razão pela qual deve seguir os princípios registrários, em especial o da unitariedade. IV. Dispositivo e Tese […] 2. O registro de alienação fiduciária relativa a parte certa de um imóvel não desmembrado contraria o princípio da unitariedade da matrícula. Legislação Citada: – Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, itens 166, 366, 366.1, 368.4. Jurisprudência Citada: – CSM/SP, Apelação nº 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009; Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 13/05/2025. (TJSP; Apelação Cível 1011295-58.2022.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 11/12/2025).
Por outro lado, o requerimento em tela não se confunde com “regularização administrativa” das matrículas, pois, se assim o fosse, caberia a retificação de registro. O que se pretende, porém, é a fusão de matrículas, sem que haja indício ou mesmo alegação de erro ou omissão dos registros existentes a ser retificado na forma do art. 213 da Lei n. 6.015/1973.
Para a fusão, todavia, é necessário que os dois imóveis a serem unificados sejam de titularidade do mesmo proprietário, a fim de que o instituto não seja usado como via oblíqua para a transmissão de propriedade.
Tal requisito subjetivo não está presente na espécie, pois um dos imóveis foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Assim, um dos imóveis a ser fundido é do apelante e o outro é da empresa pública mencionada, o que obsta, por si só, a fusão, nos termos do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.
Por outro lado, o pedido subsidiário (fls. 101, iii) não pode ser acolhido. A fusão de matrículas depende da identidade de proprietários, e não é admitida nem mesmo se houver anuência de todos os proprietários, se forem diversos. Ademais, mesmo que assim não fosse, tal providência não poderia ser determinada em processo de dúvida, que não admite dilação probatória, nem serve para modificações ou retificações do assento e, por conseguinte, deve observar as condições presentes no momento da prenotação (regra tempus regit actum).
Portanto, à luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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