Apelação n° 1002166-16.2024.8.26.0529
Número: 1002166-16.2024.8.26.0529
Comarca: SANTANA DE PARNAÍBA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1002166-16.2024.8.26.0529
Registro: 2026.0000634515
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002166-16.2024.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes REINALDO JOSE MATEUS RENA, WAGNER MITSUO VARICODA e HEBER MÜLLER ALMADA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de julho de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1002166-16.2024.8.26.0529
Apelantes: Reinaldo Jose Mateus Rena, Wagner Mitsuo Varicoda e Heber Müller Almada
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santana de Parnaíba
Comarca: Santana de Parnaíba
Voto nº 39.863
Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Registro de escritura pública – Indisponibilidade judicial posterior à cessão extratabular – Inoponibilidade – Provimento.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que acolheu dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de dação em pagamento, à vista de decreto judicial de indisponibilidade dos bens de cedente intercalar dos direitos relativos ao imóvel dado.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens da cedente, com quem os apelantes contrataram, impede o registro da escritura de dação em pagamento por eles firmada com a proprietária tabular, considerando que a cessão de direitos foi firmada e quitada pelos apelantes antes do decreto de indisponibilidade.
III. Razões de Decidir
3. A qualificação negativa do título carece de fundamento, pois a indisponibilidade é posterior à cessão contratual não registrada e, por isso, não atinge os apelantes. Desnecessidade de prévio cancelamento da ordem judicial.
4. A mostra das cadeias de transmissões na escritura pública tem finalidade meramente demonstrativa, sendo desnecessária a participação da cedente intermediária no ato notarial.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido para remover o óbice registral.
Tese de julgamento: A indisponibilidade de bens posterior a cessão não registrada não impede o registro de escritura de dação em pagamento firmada entre proprietária tabular e cessionários finais.
Jurisprudência Citada:
TJSP-CSM; Apelação Cível 1001677-54.2024.8.26.0019; Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/10/2024; TJSP-CSM; Apelação Cível 1000953-64.2025.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/04/2025; TJSP-CSM; Apelação Cível 1001678-39.2024.8.26.0019; Relator Des. Francisco Loureiro, j. 23/05/2025.
Trata-se de apelação interposta por Reinaldo José Mateus Rena, Heber Muller Almada e Wagner Mtsuo Varicoda contra sentença (fls. 254/256) prolatada pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Santana de Parnaíba/SP acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de dação em pagamento. Conforme o instrumento público, lavrado em 29/01/2024, o imóvel em questão (matrícula nº 90.905) fora objeto de instrumento particular firmado em 05/11/1988, pela qual a proprietária tabular TSA Holding S/A (atual denominação de Tamboré S/A) prometera, dentre outras avenças, dá-lo em pagamento a S.A. Shopping News do Brasil Editora. Esta última, por sua vez, em 02/09/1996 firmou contrato de patrocínio com o apelante Reinaldo, cedendo-lhe em pagamento contratual os direitos que tinha sobre o imóvel, tendo Reinaldo ficado com somente 20% desses direitos, ante cessões posteriores aos demais apelantes 40% para Heber e 40% para Wagner.
A nota devolutiva aponta como óbice a existência de decreto de indisponibilidade dos bens de S.A. Shopping News do Brasil Editora (fls. 22), a exigir prévia autorização judicial para efetivação do registro.
Os apresentantes manifestaram discordância (fls. 133/143) alegando, em resumo, que a indisponibilidade não lhes é aplicável, visto que os direitos cedidos são de sua titularidade exclusiva, tendo havido quitação integral do contrato (1998) antes do decreto de indisponibilidade no processo falimentar da cedente Shopping News (2015). Afirmam que ela não figura como proprietária tabular nem como titular de direitos sobre o bem, donde a inaplicabilidade da restrição.
O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência da dúvida (fls. 238/239).
Foi prolatada sentença de procedência da dúvida, mantendo-se a exigência registral (fls. 254/256).
Os apresentantes apelaram (fls. 274/290) reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados. Acrescentaram notícia de julgamento favorável em ação de adjudicação compulsória movida em face de TSA Holding S/A.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 304/307).
É o relatório.
A apelação comporta provimento.
Os apelantes apresentaram a registro “escritura pública transmissiva de bem imóvel a título de dação em pagamento” lavrada em 29/01/2024 (fls. 4/13), subscrita por eles e pela proprietária tabular TSA Holding S/A (atual denominação de Tamboré S/A), tendo por objeto o imóvel em questão (matrícula nº 90.905 do CRI de Santana de Parnaíba/SP).
O bem fora objeto de promessa de dação em contrato de prestação de serviços de publicidade firmado em 05/11/1988, por meio do qual a proprietária TSA Holding S/A prometera, dentre outras avenças, dá-lo em pagamento a S.A. Shopping News do Brasil Editora. Na presente escritura, TSA declara quitação integral desse contrato.
Ato contínuo, por contrato de patrocínio firmado em 02/09/1996, Shopping News transferiu ao apelante Reinaldo os direitos que tinha sobre o imóvel, tendo Reinaldo ficado com somente 20% desses direitos, ante cessões posteriores aos demais apelantes 40% para Heber e 40% para Wagner. Conforme indicado na escritura, o contrato foi integralmente quitado em 10/03/1998.
A escritura pública descreve em detalhes a cadeia de contratos, cujos instrumentos particulares, não registrados, foram apresentados ao tabelião por ocasião da lavratura (constam, também, a fls. 67/71, 77/83 e 85/97 destes autos). Em razão disso, as partes dispensaram o comparecimento de Shopping News no ato notarial (item “n” – fls. 10).
Prenotada a escritura pública (30/01/2024, nº de protocolo 1938 fls. 22), seu registro foi negado em razão da existência de decreto de indisponibilidade de bens de Shopping News na plataforma CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (fls. 125/128).
A qualificação negativa carece de fundamento.
A indisponibilidade patrimonial comprovada nos autos é oriunda da Justiça do Trabalho, tem caráter genérico e foi cadastrada em 19/10/2020 (fls. 23 e 27).
O precedente invocado na nota devolutiva (autos nº 1024004-72.2015.8.26.0224) não tem o condão de embasar o entendimento do Oficial.
Primeiro porque se trata de decisão de primeiro grau de jurisdição administrativa, e não da Corregedoria-Geral de Justiça ou deste Conselho Superior da Magistratura.
Segundo, e sobretudo, porque, ao contrário do entendimento encampado na mencionada decisão, para aferição do alcance temporal da indisponibilidade importa a data do negócio e não a da prenotação.
No caso em tela, a escritura levada a registro menciona títulos causais intermediários e não registrados com o específico escopo de demonstrar a cadeia de transmissões conectando o proprietário tabular aos cessionários apelantes.
Nesse contexto, o controle registral da disponibilidade relativa às cessões contratuais intercalares deve levar em conta o momento de sua celebração, não o da prenotação do título.
Isso significa que a interceptação do registro deve ocorrer somente se, à luz da sequência de transmissões extratabulares exposta no título em perspectiva histórica, ficar demonstrada a ocorrência de cessão contratual posterior e, logo, afrontosa a ordem de indisponibilidade já existente, conforme CNIB. Se a cessão lhe é anterior, o bem ou direito estava disponível quando do negócio e a restrição não o atinge. Este é o limite temporal do controle registral da disponibilidade a ser observado pelo registrador.
Nesse sentido: “Ao outorgar a escritura pública de venda e compra, a proprietária tabular, retendo, à época, um domínio formal, conservando uma propriedade nua, vazia, apenas cumpriu um dever seu, escorada em sua titularidade formal e em sua autonomia privada, não alcançada pelos comandos de indisponibilidade. O título formaliza um negócio jurídico vinculado, devido, ‘o negócio jurídico é, aí, pagamento’, e sua inscrição realiza o princípio da segurança jurídica, concorrendo para a estabilização das relações jurídicas; ajusta-se, ademais, ao princípio tempus regit actum, conforma-se com a legislação vigente e as normas registrais; ao tempo da prenotação, não havia obstáculos ao registro. Negócios jurídicos extrínsecos ao registro, então alheios à matrícula, extratabulares, em particular, aqui, as cessões de posições contratuais mencionadas na escritura de venda e compra, cessões intermediárias, lá descritas apenas para contextualizar a cadeia de sucessões, e melhor justificar a outorga do título, não se prestam, na hipótese vertente, a bloquear o registro” (TJSP-CSM; Apelação Cível 1001677-54.2024.8.26.0019; Rel. Corregedor-Geral Des. Francisco Loureiro, Americana, j. 10/10/2024. Grifei).
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve o óbice ao registro de escritura pública de compra e venda, devido a indisponibilidades em nome de terceiros. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se as indisponibilidades em nome de terceiros impedem o registro da escritura pública de compra e venda. III. Razões de Decidir 3. As indisponibilidades não afetam a legitimidade da vendedora para dispor do imóvel, pois não lhe dizem respeito nem estavam averbadas na matrícula. 4. As ordens de indisponibilidade são supervenientes à cessão contratual intermediária realizada em 2016, não afetando a aptidão registral do título aquisitivo. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. As indisponibilidades supervenientes à cessão de direitos não impedem o registro da escritura pública de compra e venda. 2. A exigência de cancelamento das indisponibilidades para registro deve ser afastada. Jurisprudência Citada: – Apelação nº 0043598-78.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013. (TJSP; Apelação Cível 1001678-39.2024.8.26.0019; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Americana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2025; Data de Registro: 31/05/2025)
“[…] A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade de bens e direitos em nome dos cedentes impede o registro da escritura de cessão de direitos e compra e venda do imóvel, notadamente porque a alienante permanece como proprietária tabular na matrícula.
III. Razões de Decidir 3. O registrador deve realizar consulta à CNIB antes de registro de qualquer ato de alienação. 4. As indisponibilidades relativas às cessões intermediárias não registradas somente impedem o registro se decretadas anteriormente aos negócios jurídicos dispositivos que as afrontariam. 5. Indisponibilidades que, no caso concreto, são supervenientes à cessão de direitos realizada. 6. Identificada, todavia, indisponibilidade em nome da proprietária tabular averbada na matrícula, a qual impede o registro. IV. Dispositivo e Tese 7. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. A indisponibilidade de bens de cedente, cuja intermediação, extratabular, é citada apenas para revelar a cadeia de transmissão do bem, não impede o registro quando decretada posteriormente ao negócio jurídico dispositivo. 2. Controle registral da disponibilidade em relação às cessões contratuais intermediárias que deve considerar as datas das contratações e não a data da prenotação. 3. A indisponibilidade de bens e direitos em nome da proprietária tabular, por outro lado, impede ingresso no fólio real. 4. Possibilidade de requalificação do título como um todo por ocasião do julgamento da apelação. Legislação e jurisprudência citadas: Lei n. 8.935/1994, art. 28; Lei n. 14.825/2024, art. 54, inciso V; CSMSP, Apelação Cível n.33.111-0/3, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 29.8.96; Apelação Cível n.0043598-78.2012.8.26.0100, Rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; Apelação Cível n.1001677-54.2024.8.26.0019, de minha relatoria, j. 10.10.2024; Apelação Cível n.1008593-69.2019.8.26.0152, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, j. 16.3.2020; Apelação Cível n.1024566-08.2020.8.26.0224, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, j. 15.4.2021. (TJSP; Apelação Cível 1000953-64.2025.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 10/04/2025; Data de Registro: 16/04/2025).
Desse modo, sendo a indisponibilidade (19/10/2020) posterior, e muito, ao negócio (02/09/1996, quitado em 10/03/1998), é certo que os direitos sobre o imóvel já não integravam o patrimônio da cedente ao tempo do decreto judicial. Não é, pois, por ele alcançado.
Por conseguinte, descabe ao Registrador condicionar o registro à baixa da ordem junto ao Juízo de origem.
Por seu turno, não prospera o impedimento invocado pelo Ministério Público. O fato de a escritura pública ser ato de vontade que não contou com a participação da cedente Shopping News não obsta à produção dos efeitos jurídico-registrários que lhe são próprios, a saber, a transmissão da propriedade imobiliária por meio do registro.
Como visto, a manifestação de vontade da contratante intermédia é indiferente porque os contratos dos quais ela participou estão indicados na escritura apenas para contextualização da cadeia de transmissões. A transferência da propriedade independe de seu consentimento. É somente o titular do domínio quem, como tal, deve consentir à transmissão.
No mais, a estrita finalidade demonstrativa da indicação da cadeia negocial restou satisfeita com a apresentação dos respectivos instrumentos ao tabelião por ocasião da lavratura do ato notarial (e novamente apresentados nestes autos). Nele se consignou em pormenores a concatenação contratual, inclusive a quitação integral em favor dos apelantes. A fé pública notarial atesta a higidez formal dos negócios e, com ela, a suficiência da referida demonstração.
Por fim, acrescente-se que os apelantes tiveram judicialmente reconhecido o direito à adjudicação compulsória do bem, em ação movida em face da proprietária TSA (autos nº 1021295-03.2022.8.26.0068, que tramitou na 6ª Vara Cível da Comarca de Barueri/SP – fls. 149/155). De forma que, não bastasse a admissibilidade a registro do título efetivamente apresentado (a escritura de dação), o direito de propriedade lhes estaria franqueado, de todo modo, por carta de sentença extraível da ação adjudicatória (art. 501, CPC; art. 221, IV, Lei nº 6.015/73).
Ante o exposto, voto pelo provimento da apelação, para julgar improcedente a dúvida e remover o óbice apontado ao registro da escritura pública em tela.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 03.07.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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