Espécie: APELAÇÃO
Número: 1120083-48.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1120083-48.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000664731

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1120083-48.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PRISCILA AMORIM FERREIRA, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso de apelação, com observações para orientar eventual futura prenotação, bem como com determinações. V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), DAMIÃO COGAN (DECANO) E ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO).

São Paulo, 14 de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1120083-48.2025.8.26.0100

Apelante: Priscila Amorim Ferreira

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.871

Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Impugnação parcial dos óbices da nota devolutiva – Dúvida prejudicada – Necessidade de autorização judicial para alienação de bem arrecadado em herança jacente – Vício em procuração – Não comprovação de recolhimento de ITBI – Não conhecimento do recurso, com observações para orientar futura prenotação.

1. No processo de dúvida, a resolução do mérito depende da impugnação de todos os óbices elencados pelo registrador na nota devolutiva. A ausência de impugnação a alguma das exigências elencadas configura anuência à exigência não rebatida, circunstância que torna a dúvida prejudicada e inviabiliza de modo absoluto o exame do apelo. Todavia, a despeito da prejudicialidade da dúvida, a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura autoriza a análise dos óbices efetivamente impugnados para a orientação de futura prenotação.

2. O imóvel arrecadado em ação de herança jacente fica sob guarda e administração de curador, o que torna necessária autorização judicial para ato de disposição ou alienação, à luz do art. 742 do CPC.

3. Não é admissível a apresentação de novos documentos no processo de dúvida a fim de infirmar óbice ventilado pelo registrador, por força da regra tempus regit actum.

4. Não conhecimento do recurso, com observações para orientar futura prenotação.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Priscila Amorim Ferreira contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 1º Registro de Imóveis da Capital, que julgou prejudicada a dúvida por falta de impugnação a todos os óbices ao registro pretendido.

Nas razões recursais, a parte apelante aduz, em suma, que impugnou todas as exigências da nota devolutiva. No mérito, defende a validade da procuração em causa própria e a sua suficiência para promover a transferência de propriedade imobiliária. Argumenta que a arrecadação do imóvel como herança jacente não tem o condão de afastar a transferência pactuada na procuração, em 2012. Aponta que houve recolhimento integral do imposto devido. Requer a reforma da sentença para a improcedência da suscitação de dúvida.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 131-133 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

No processo de dúvida, a resolução do mérito depende da impugnação de todos os óbices elencados pelo registrador na nota devolutiva que ensejou a suscitação da dúvida. A ausência de impugnação a qualquer das exigências que subsidiaram a qualificação negativa seja pela concordância com a exigência, desacompanhada do seu cumprimento, seja pela omissão quanto à exigência na manifestação de impugnação acarreta a perda superveniente do interesse no processo

Com efeito, se alguma das exigências deixou de ser impugnada, então o título não poderá ser registrado em virtude do óbice não confrontado, o qual não pode ser suprido de ofício pelo juízo corregedor, sem provocação da parte interessada, por força do princípio da rogação (instância).

Nesse sentido:

É necessário que a impugnação do interessado verse sobre todos os pontos levantados pelo oficial de registro de imóveis nas razões da ação de dúvida […]. A razão disso está em que a anuência ou o silêncio sobre qualquer delas implica o reconhecimento de que a inscrição, tal como rogada, realmente não podia ter sido feita, por conta do óbice não impugnado, e isso leva ao prejuízo da dúvida, ou seja, à extinção do processo sem julgamento de mérito. […]

Conquanto o juízo dos registros possa adotar, para além daquelas apontadas pelo oficial, outras razões para manter a qualificação negativa, ele não pode, entretanto, relevar fundamentos de objeção com os quais tenha concordado o interessado, justamente porque, como se disse, atua na tutela do interesse dos terceiros. […]

[A] concordância do apresentante, sem cumprimento, de quaisquer das exigências, determina a perda de objeto do processo administrativo de dúvida na medida em que o título jamais terá ingresso no álbum imobiliário. […]

[O]correndo impugnação parcial das exigências, a dúvida perderá seu objeto, sendo inviável o exame parcial das exigências em razão dos órgãos administrativos de julgamento não exercerem atividade consultiva e tampouco orientadora” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 85, 95, 158-159).

A ausência de impugnação a um dos fundamentos da nota devolutiva obsta, portanto, o conhecimento do recurso de apelação interposto pela parte interessada contra a sentença de procedência da dúvida, que deve ser julgada prejudicada, por sentença (Lei n. 6.015/1973, art. 199), em razão da perda superveniente do objeto do processo.

Todavia, a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura admite que, a despeito da prejudicialidade da dúvida, examine-se a licitude dos óbices efetivamente impugnados, para a orientação de futura prenotação:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de ingresso de título Resignação parcial Dúvida prejudicada Recurso não conhecido Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão Princípio da especialidade objetiva Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ Precedentes deste Conselho Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 Manutenção das exigências. (TJSP; Apelação Cível 1000786-69.2017.8.26.0539; Des. Rel. Pereira Calças; Conselho Superior da Magistratura; j. 19/12/2017)

REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA PREJUDICADA. ATENDIMENTO DE EXIGÊNCIAS NO CURSO DO PROCEDIMENTO. RECURSO QUE NÃO PODE SER CONHECIDO. ANÁLISE PARA ORIENTAÇÃO DE FUTURA PRENOTAÇÃO. REGIME DA SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA DE BENS. CÔNJUGE SOBREVIVENTE QUE PRECEDE OS COLATERAIS NA ORDEM DE SUCESSÃO. REGIME DE BENS QUE NÃO AFETA A QUALIDADE DE HERDEIRO NECESSÁRIO CONFORME DISPOSITIVO EXPRESSO DE LEI E ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. […]

3. O recurso de apelação não pode ser conhecido, pois a dúvida está prejudicada pela falta de impugnação de todos os óbices registrários, com atendimento de parte das exigências no curso do procedimento. Análise da exigência impugnada para orientação de futura prenotação. […] (TJSP; Apelação Cível 1032247-29.2024.8.26.0405; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 17/09/2025);

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida prejudicada – Ausência da via original do título – Exame, em tese, da exigência a fim de nortear futura prenotação – Descrições constantes do título e do registro que não deixam qualquer dúvida de que se trata do mesmo imóvel – Princípio da especialidade não violado – Retificação de registro – Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição – Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei n° 6.015/73 – Recurso prejudicado. (TJSP; Apelação Cível 0003757-13.2012.8.26.0606; Rel. Des.José Renato Nalini (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 26/09/2013);

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Alegação de omissão e contradição no acórdão. Inexistência de vícios. Análise de mérito em recurso não conhecido. Possibilidade de exame dos óbices para orientação de futura prenotação. Poder hierárquico e normativo da Corregedoria-Geral da Justiça. Isenção de ITBI. Irrelevância para a necessidade de regularização da cadeia dominial. Afastamento de comunicação à Corregedoria Permanente. Providência de natureza administrativa sem interferência no juízo de prejudicialidade da dúvida. Mero inconformismo com o resultado do julgamento. Prequestionamento temático. Embargos de declaração rejeitados. (TJSP; Embargos de Declaração Cível 1088819-13.2025.8.26.0100; Rel. Des. Silvia Rocha (Corregedora-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 08/04/2026).

Firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, verifica-se que a parte recorrente pretende o registro de escritura pública de venda e compra juntada às fls. 21-27, que teve por objeto o imóvel de matrícula n. 142.595 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Submetido o título à qualificação, sob o protocolo n. 478.082, o oficial emitiu a nota de devolução de fls. 9-10, com os óbices e exigências a seguir sumarizados:

1. Exigência de apresentação da qualificação completa da titular de domínio Maria Divina do Vale;

2. Exigência de apresentação de alvará judicial para a alienação do imóvel pelo Juízo competente para processar a ação de herança jacente (autos n. 1124843-79.2021.8.26.0100 Juízo da 5ª Vara de Família e Sucessões do Foro Central da Capital);

3. Vícios da procuração, a saber: (i) lavratura da procuração pública no Livro de Procurações, e não no Livro de Procurações em Causa Própria, como constou da respectiva escritura; (ii) perda de validade da procuração pelo óbito da mandante, tendo em vista haver substabelecimento de poderes em favor da procuradora originária em favor de terceira, a configurar procuração comum, e não procuração em causa própria; (iii) existência de informação inconsistente na procuração (menção a sistema inexistente na data da lavratura), a configurar vício insanável.

4. Exigência de apresentação do comprovante de recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

Na impugnação (fls. 38-46), a ora apelante insurgiu-se contra: (i) a exigência de alvará judicial; (ii) os vícios da procuração outorgada; e (iii) o correto pagamento do imposto de transmissão. A saber, não houve impugnação ao primeiro óbice ventilado pelo oficial registrador, qual seja, a necessidade de qualificação integral da titular de domínio.

A ausência de impugnação à totalidade dos óbices erigidos pelo registrador torna, com efeito, a dúvida prejudicada, conforme decidido pela magistrada sentenciante, o que inviabiliza de modo absoluto o conhecimento do recurso.

Sendo assim, uma vez que a exigência constante do item 1 da nota de devolução (necessidade de qualificação integral da titular de domínio) não foi impugnada, deve ser ratificada a sentença que julgou prejudicada a dúvida (fls. 64-76).

Apesar da prejudicialidade, passa-se ao exame dos óbices impugnados para orientar futura prenotação, em conformidade com a jurisprudência já consolidada do Conselho Superior da Magistratura.

Autorização judicial para alienação do imóvel

Quanto ao primeiro óbice, depreende-se da matrícula n. 142.595 (certidão de inteiro teor às fls. 31-32) que, em 27.10.2025, foi averbada a arrecadação do imóvel na ação de herança jacente autuada sob o n. 1124843-79.2021.8.26.0100, pelo Juízo da 5ª Vara da Família e Sucessões da Capital, por auto datado de 16.9.2025 (Av. 2).

A escritura pública de compra e venda, cujo registro foi requerido (fls. 21-27), foi lavrada em 12.11.2025 e prenotada perante o ofício registral em 13.11.2025. A lavratura e a prenotação do título transmissivo são, portanto, posteriores à averbação da arrecadação.

Aliás, constou expressamente na escritura pública a seguinte declaração da compradora (ora apelante): “d) que possui ciência que Consta no Av1 de 04/03/2024 consta Penhora expedida em 20/02/2024 pela 4ª Vara Cível do foro Central da Comarca de São Paulo, nos autos da Ação de Execução Civil nº 1073122-54.2022.8.6.0100. Consta no Av.2 em 27/10/2025 ARRECADAÇÃO DE BENS conforme mandado expedido em 16/09/2025 da 5ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Paulo, nos autos nº 1124843-79.2021.8.26.0100 da Ação de Herança Subjacente, e que está de acordo em lavrar a presente escritura pública, com ciência e concordância de que lhe foi informado previamente por este Tabelionato que a averbação de nº 2 constante da matrícula, inviabiliza o registro deste ato perante Registro de Imóveis e nada havendo a reclamar deste Tabelionato” (fls. 22). Daí a impossibilidade de registro.

De outro lado, a circunstância de a compra e venda haver sido antecedida pela lavratura de procuração em causa própria anos antes não socorre a apelante.

A transferência da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título translativo (de natureza constitutiva), à luz do art. 1.245 do Código Civil.

A qualificação do título, por sua vez, deve observar as condições existentes no momento da prenotação do título (e não no momento da escrituração do título), à luz da regra tempus regit actum. Daí o alerta consignado expressamente pelo tabelião na escritura de compra e venda, acima transcrito.

Ademais, não bastasse isso, o contrato de mandato é negócio jurídico pelo qual uma parte se obriga a praticar, por conta da outra, um ou mais atos jurídicos, de modo a se revelar fonte negocial dos poderes de representação própria. Por meio do contrato de mandato com cláusula em causa própria, o mandatário é nomeado pelo mandante para agir em interesse próprio (CC, art. 685). É dizer, ao mandatário são outorgados poderes para celebrar negócio, em seu nome, com o próprio mandante.

Há candente controvérsia sobre a possibilidade de o instrumento do contrato de mandato em causa própria servir como título translativo de direitos. Sobre o tema:

Sempre houve, porém, grande discussão sobre se a cláusula in rem suam chegava a implicar transferência do direito incidente sobre o objeto do negócio principal ao mandatário. Pontes de Miranda, por exemplo, sustentava que nesta espécie de mandato não se transfere, em concreto, qualquer direito de crédito e, menos ainda, a propriedade, a seu ver transmitindo-se, em abstrato, um poder de disposição de direitos no interesse do mandatário, como se fosse seu o direito a transmitir, porque seu o respectivo proveito (PONTES DE MIRANDA, Tratado de direito privado, 3. ed. São Paulo, RT, 1984, t. XLIII, § 4.700, n. 1, p. 157).

Contudo, e ao revés, sempre houve posição menos restrita, a defender que o mandato em causa própria induz verdadeira transferência, cessão indireta de direitos, portanto assim sustentando-se que, a rigor, nem bem mandato é, eis que descaracterizado na sua essência, e, por isso, inclusive, interpretado à luz de negócio translativo de direitos, isto é, uma cessão, uma alienação, onerosa ou gratuita. (GODOY, Cláudio Luiz Bueno de. Comentários ao art. 685 do CC. In: Org: PELUSO, Cezar (Org). Código Civil Comentado. Santana do Parnaíba: 2023, p. 688-689).

A temática veio a ser enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça, que optou pela corrente segundo a qual o contrato de mandato, por si só, não é título translativo de direitos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. NEGÓCIO JURÍDICO UNILATERAL. PODER DE REPRESENTAÇÃO DO OUTORGADO, EM SEU PRÓPRIO INTERESSE. TRANSMISSÃO DE DIREITOS REAIS OU PESSOAIS, EM SUBSTITUIÇÃO AOS NECESSÁRIOS SUPERVENIENTES NEGÓCIOS OBRIGACIONAIS OU DISPOSITIVOS. INEXISTÊNCIA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS COM USO DA PROCURAÇÃO. AFIRMAÇÃO DE ERRO, DOLO, SIMULAÇÃO OU FRAUDE. INVIABILIDADE LÓGICA. CAUSA DE PEDIR APONTANDO QUE OS NEGÓCIOS TRANSLATIVOS DE PROPRIEDADE FORAM EM CONLUIO ENTRE OS RÉUS, PARA LESIONAR A PARTE AUTORA. PEDIDO DE NATUREZA CONDENATÓRIA. PRAZO PRESCRICIONAL. RECONHECIMENTO DE INÉPCIA DA INICIAL, SEM OPORTUNIDADE DE EMENDA DESSA A. IMPOSSIBILIDADE.

1. A procuração é negócio jurídico unilateral; o mandato, contrato que é, apresenta-se como negócio jurídico geneticamente bilateral.

De um lado, há uma única declaração jurídico-negocial; de outro, duas declarações jurídico-negociais que se conjugam por serem congruentes quanto aos meios e convergentes quanto aos fins. Por conseguinte, muito embora o nome do outorgado conste do instrumento de procuração, ele não é figurante, pois o negócio jurídico é unilateral.

2. A procuração em causa própria (in rem suam) é negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. Tal poder atuará como fator de eficácia de eventual negócio jurídico de disposição que vier a ser celebrado. Contudo, até que isso ocorra, o outorgante permanece sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração, já o outorgado apenas titular do poder de dispor desse direito, sem constituir o instrumento, por si só, título translativo de propriedade.

3. Nesse caso, há uma situação excepcional: ao procurador é outorgado o poder irrevogável de dispor do direito objeto do negócio jurídico, exercendo-o em nome do outorgante (titular do direito), mas em seu próprio interesse e sem nem mesmo necessidade de prestação de contas. É contraditório que se reconheça ter sido outorgada procuração com essa natureza ao ex-marido da autora e se aluda, no tocante às alienações com uso do instrumento, a erro, dolo, simulação ou fraude. E não pode ser atribuída a esse negócio jurídico unilateral a função de substituir, a um só tempo, os negócios jurídicos obrigacionais (por exemplo, contrato de compra e venda, doação) e dispositivos (v.g., acordo de transmissão) indispensáveis, em regra, à transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais, notadamente do direito de propriedade, sob pena de abreviação de institutos consolidados e burla à regras jurídicas.

[…]

7. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.345.170/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/5/2021, DJe de 17/6/2021.)

Por tais razões, diante da prévia averbação da arrecadação do imóvel, mostra-se escorreita a exigência de autorização judicial para o registro do título transmissivo, nos termos do art. 742 do CPC.

2. Mandato com cláusula “em causa própria”

A procuração com cláusula “em causa própria” foi outorgada por Maria Divina do Vale, proprietária do imóvel, a Cristiane Conceição dos Santos (fls. 28-30), com admissão de substabelecimento total ou parcial.

Para infirmar o óbice relativo à procuração, a parte juntou aos autos, com as razões de apelação, nova certidão da procuração, por cópia reprográfica (fls. 111-114).

No entanto, procedimento de qualificação registral é atividade privativa do registrador (Lei n. 8.935/1994, art. 13) e o processo de dúvida visa apenas e tão somente aferir se são lícitos os óbices que ensejaram a qualificação registral negativa. Daí porque é inviável a complementação de documentos nos autos do processo de dúvida (ou pedido de providências, se o ato pretendido não for de registro em sentido estrito): tais documentos devem ser apresentados ao oficial, em nova prenotação, e não ao Juízo Corregedor Permanente (ou a esta Corregedoria- Geral, em grau recursal).

Sobre o tema:

O ponto importante aqui é a impossibilidade de substituir, aditar o título, ou apresentar novos documentos depois da suscitação da dúvida.

A razão disso é que novo requerimento somente pode ocorrer mediante novo protocolo, concretizando o princípio da prioridade, pois a qualificação positiva de um título posteriormente prenotado pode resultar na impossibilidade do ingresso do título anterior reapresentado (mesmo com o saneamento das exigências), como ocorre no caso de dupla alienação. (…)

Nestes termos, apresentado o título e suscitada a dúvida, não cabe qualquer inovação; a estabilização do dissenso acontece no requerimento da dúvida.

A partir desse momento, não há mais espaço para o cumprimento das exigências do registrador imobiliário e tampouco substituição ou acréscimo ao título, bem como apresentação de novos documentos. Houvesse essa permissão, ficaria violado o princípio da prioridade. (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 157-158).

Assim, inaugurado pelo interessado o procedimento administrativo, obsta-se a apresentação de novos documentos com o desiderato de cumprir as exigências elencadas na nota devolutiva do oficial registrador, sob pena de violar sua competência privativa na qualificação dos documentos.

Os novos documentos apresentados pela parte recorrente nestes autos, portanto, não podem ser apreciados, pois devem ser submetidos à qualificação registral, pelo oficial.

3. Pagamento do imposto de transmissão

A qualificação extrínseca inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados à inscrição, conforme estabelece o artigo 289 da Lei n. 6.015/1973, que impõe aos delegatários o dever de “rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. O descumprimento desse dever (conduta omissiva), vale notar, pode implicar a responsabilidade tributária do oficial pelos tributos devidos pelos atos perante si praticados, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO ITBI SOBRE O VALOR QUE EXCEDE O CAPITAL INTEGRALIZADO. SENTENÇA MANTIDA. OFICIAL QUE TEM O DEVER DE EXIGIR A COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO DO ITBI. DECLARAÇÕES DA MUNICIPALIDADE QUE ATESTAM A NÃO INCIDÊNCIA DO TRIBUTO, COM RESSALVA QUANTO AO VALOR EXCEDENTE DO CAPITAL SOCIAL INTEGRALIZADO. RECURSO DESPROVIDO. […]

3. O Oficial de Registro de Imóveis tem o dever de exigir a comprovação do recolhimento do ITBI, conforme legislação vigente, quando o valor dos bens excede o capital social integralizado.

[…]

1. O registrador deve exigir prova do recolhimento do ITBI sobre o valor excedente do capital integralizado ou do reconhecimento administrativo da não incidência do tributo. Legislação Citada: CF/1988, art. 156, § 2º, I; Lei nº 6.015/1973, art. 289; CTN, art. 134, VI; Lei do Município de São Paulo nº 11.154/1991, art. 19. Jurisprudência Citada: STF, RE nº 796376/SC, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 06.10.2020. (TJSP; Apelação Cível 1142902-13.2024.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 23/01/2025);

REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura pública de compra e venda e cessão de direitos. Exigência de prova de pagamento de ITBI referente à cessão de compromisso de compra e venda registrado. Óbice mantido apelação não provida. (TJSP; Apelação Cível 1021103-71.2022.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j.16/03/2023);

REGISTRO DE IMÓVEIS. ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA, COMPRA E CESSÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI REFERENTE À CESSÃO DE DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. ÓBICE MANTIDO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1007450-65.2023.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 29/09/2023).

Na espécie, o oficial indicou como óbice ao registro a inexistência de prova de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

A parte recorrente, em contrapartida, aponta que o imposto está devidamente recolhido, com a juntada de novos documentos já no curso do processo de dúvida, o que, reforce-se, é inviável.

Os novos documentos e fundamentos apresentados pela recorrente não podem ser apreciados neste processo e devem ser submetidos a qualificação registral pelo oficial.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Sem prejuízo, tendo em vista que o conteúdo da certidão de fls. 28-30 não corresponde ao conteúdo do livro (cópia reprográfica às fls. 111-114), cópia do acórdão a ser publicado nestes autos servirá como ofício à Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Maranhão, para ciência e eventuais providências, acompanhado de senha para acesso a estes autos.

Tendo em vista, ainda, que referida certidão, irregularmente expedida aos 26.5.2025, pode ter sido usada para lastrear a expedição do substabelecimento posteriormente lavrado em 1º.11.2025 pelo Cartório de Barcarena PA, cópia do acórdão a ser publicado nestes autos servirá como ofício à Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Pará, para ciência e eventuais providências, acompanhado de senha para acesso a estes autos.

Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação, com observações para orientar eventual futura prenotação, bem como com determinações.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 15.07.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1117233-21.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1117233-21.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000664729

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1117233-21.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LETÍCIA DE SOUZA MACHADO, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), DAMIÃO COGAN (DECANO) E ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO).

São Paulo, 14 de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1117233-21.2025.8.26.0100

Apelante: Letícia de Souza Machado

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.868

Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Registro de compra e venda celebrada por Escritura Pública – Indisponibilidade decretada judicialmente – Arrecadação em processo falimentar – Desprovimento.

I. Caso em Exame

I – Sentença acolhendo dúvida suscitada em razão de negativa de registro de compra e venda de imóvel celebrada mediante escritura pública, em razão da existência de averbações de indisponibilidade dos bens do vendedor e de arrecadação do bem em processo falimentar.

II. Questão em Discussão

2. São questões em discussão saber: (i) se a indisponibilidade de bens já levantada no processo, mas ainda não cancelada na matrícula, impede o registro da compra e venda, e (ii) se a arrecadação do bem em processo falimentar, posterior à lavratura da escritura, mas anterior à prenotação, obsta o registro.

III. Razões de Decidir

3. A indisponibilidade de bens ainda não cancelada na matrícula impede o registro.

4. A arrecadação do bem em processo falimentar ocorrida antes da prenotação impede o registro, ainda que anteriormente lavrada a escritura. Predominância da data da prenotação para a qualificação registral (tempus regit actum).

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso não provido.

Tese de julgamento: 1. O cancelamento da indisponibilidade de bens na matrícula é indispensável para viabilização do registro. 2. A arrecadação em processo falimentar impede o registro se a prenotação ocorrer após a decisão de quebra, ainda que anterior a escritura.

Legislação Citada:

Lei nº 6.015/73, art. 215; Lei nº 11.101/2005, art. 129, VII.

Jurisprudência Citada:

CSM, Apelação Cível 1007743-64.2025.8.26.0100, rel. Corregedor- Geral Des. Francisco Loureiro, j. 23/05/2025; RA nº 1045310-82.2024.8.26.0224, Corregedor-Geral Des. Francisco Loureiro, j. 08/09/2025; CSM, Apelação Cível 1002238-39.2018.8.26.0100, rel. Corregedor-Geral Des. Pinheiro Franco, j. 26/02/2019.

Trata-se de apelação interposta por Letícia de Souza Machado contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 15º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel de matrícula nº 109.162 (certidão a fls. 27/36).

A qualificação negativa (prenotação 1.101.900 fls. 1/10) está fundada na existência de averbação de indisponibilidade dos bens do proprietário e vendedor Heitor Freire de Carvalho Neto (Av. 06), bem como de arrecadação do bem em processo falimentar (Av. 10).

A suscitada afirma, em resumo, que a indisponibilidade não mais prevalece, visto que já “requisitada a baixa pelo oficial de justiça da respectiva vara”, embora ainda não efetivada no registro. Alega, ainda, que a arrecadação foi prenotada em 22/05/2025, anteriormente à lavratura da escritura (17/04/2025) e do pagamento do ITBI, o que denota a boa-fé da adquirente e a não sujeição do bem à falência (fls. 13/15).

O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência da dúvida (fls. 48/49).

Foi prolatada sentença de procedência da dúvida, mantendo-se as exigências registrais (fls. 51/55).

A suscitada apelou reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados. Acrescenta preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, afirmando que não teve oportunidade de se manifestar adequadamente sobre os óbices nem de comprovar a baixa efetiva da indisponibilidade. No mérito, defende interpretação teleológica do artigo 215 da Lei nº 6.015/73, que busca evitar fraudes mediante atos de disposição praticados pelo falido após a quebra, e não antes, como ocorre no caso em tela (fls. 62/67).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 83/88).

É o relatório.

De saída, rejeito a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

Ao contrário do alegado, o patrono da apelante foi regularmente cadastrado e notificado para impugnar a dúvida suscitada, nos termos do art. 198, §1º, III, da Lei nº 6.015/73. Não obstante, quedou-se inerte (fls. 15/17 e 44/45), deixando de apresentar impugnação e de produzir a prova documental pertinente, de resto de limitado escopo no procedimento administrativo em tela.

Como é cediço, o processo da dúvida é essencialmente documental, nele não havendo espaço para instrução probatória.

Nesse sentido, é de todo infundada a pretensão da recorrente à “especificação de provas”, mediante decisão específica que sequer no processo judicial de rito comum encontra previsão legal, malgrado sua costumeira utilização.

Demais disso, tampouco a apelação foi instruída com documentação com a qual a recorrente pretendia provar “a baixa efetiva da indisponibilidade antes da sentença”, o que ainda assim seria, de todo modo, indiferente ao desfecho do caso. Isso porque é incontroverso que a restrição não havia sido cancelada na matrícula ao tempo da prenotação, que é o que importa para fins de qualificação registral, como se verá.

No mérito, a sentença não merece reparo.

São dois os óbices ao pretendido registro da escritura de venda e compra (lavratura em 17/04/2025 – fls. 19/23), por meio da qual a apelante adquiriu do proprietário tabular Heitor Freire de Carvalho Neto o imóvel em questão, matriculado sob nº 109.162 no 15º Registro de Imóveis da Capital (certidão a fls. 27/36).

Há a averbação de indisponibilidade dos bens do vendedor, oriunda da Justiça do Trabalho (Av. 06, de 19/03/2021), e a averbação de arrecadação do bem em processo falimentar (Av. 10, de 20/06/2025).

Quanto à primeira averbação (Av. 06), ela é anterior à escritura e subsiste incólume no fólio real, obstruindo o registro enquanto não for cancelada, por determinação do juízo que a decretou e não da jurisdição administrativa.

Ao contrário do alegado, não basta a existência de decisão judicial determinando a baixa da indisponibilidade ou mandado em mãos de oficial de justiça, fatos diga-se sequer comprovados nos autos. Para viabilização do registro, faz-se indispensável o prévio e efetivo cancelamento da averbação na matrícula, com exclusão de qualquer outro meio ou expediente liberatório.

“[…] a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) tem por objetivo unificar e tornar objetiva a consulta efetuada pelos registradores. O cancelamento da indisponibilidade prova-se por meio da averbação correspondente na matrícula do imóvel. Ainda que cancelada por decisão judicial transitada em julgado, a ordem de indisponibilidade seguirá impedindo novas alienações até seu efetivo cancelamento na matrícula. Em outras palavras: não é dado ao registrador avaliar por outros meios de prova se indisponibilidade ativa permanece produzindo efeitos” (CSM; Apelação Cível 1007743-64.2025.8.26.0100; rel. Corregedor- Geral Des. Francisco Loureiro, j 23/05/2025).

“As averbações de indisponibilidade são inscritas a partir da comunicação de indisponibilidade (CNIB) e de cumprimento obrigatório pelo Oficial de Registro de Imóveis. O cancelamento deve ser ordenado pela mesma autoridade que decretou a indisponibilidade. Inviabilidade de o cancelamento ser ordenado na esfera administrativa pelo Juiz Corregedor Permanente, invadindo a seara jurisdicional e investigando a boa-fé subjetiva dos promissários compradores” (RA nº 1045310-82.2024.8.26.0224, Corregedor-Geral Des. Francisco Loureiro. Parecer Juíza Maria Isabel Romero Rodrigues, j. 08/09/2025. Grifei).

Por sua vez, com relação à segunda averbação (Av. 10), não se ignora que a decisão determinando a arrecadação dos bens do vendedor (autos nº 0511909-18.1996.8.26.0100, 3ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais desta Capital) foi proferida em 29/04/2025, dias após a lavratura da escritura (17/04/2025).

Ocorre que o título foi apresentado após a decisão judicial (prenotações em 20/05/2025 e 01/10/2025). E, para a admissão do registro, importa a data da prenotação e não a da escritura.

Com efeito, é a data da prenotação que marca o início do procedimento registral, cabendo ao registrador qualificar o título observando a situação fática e jurídica então vigente (tempus regit actum). Nesse sentido: CSM, Apelação Cível nº 115-6/7, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale; Apelação Cível nº 777-6/7, rel. Des. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Des. Gilberto Passos Freitas, e Apelação Cível nº 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. Des. José Renato Nalini.

Em outras palavras, se, ao tempo da apresentação do título já existia decisão de quebra, seus efeitos fazem-se presentes para impedir o registro da escritura, ainda que anteriormente lavrada.

É o que se conclui das normas dos artigos 215 da Lei nº 6.015/73 e 129, VII, da Lei nº 11.101/2005:

Art. 215, Lei nº 6.015/73 – São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.

Art. 129, Lei nº 11.101/05 – São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:

[…]

VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior (grifei).

O art. 215 da LRP endereça um comando inequívoco ao oficial, proibindo-o de registrar o título após a decisão na falência, ressalvada prenotação anterior. Ao expressamente cominar nulidade a registro efetuado nessas circunstâncias, o que a norma faz é impor ao registrador o dever de dele se abster, qualificando negativamente o título. Adstrito que está à legalidade estrita, não lhe é dado praticar ato nulo.

Por sua vez, o art. 129, VII, da Lei de Falências, ao prever a ineficácia em relação à massa falida de registro posterior à quebra, estabelece cominação de similar severidade para o apresentante do título, com equivalente imperatividade de abstenção para o oficial, notadamente à vista da averbação da arrecadação falimentar na matrícula.

Sobressai, então, a importância da prenotação anterior, ato que prestigia um dos princípios basilares do registro imobiliário, o da inscrição.

Leciona Afrânio de Carvalho: “O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou do direito real do transferente ao adquirente pela inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros.” (Registro de imóveis. 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 163).

No que toca ao processo falimentar e à relevância da prenotação: “A declaração da falência ou da insolvência do alienante, conforme for ou não comerciante, não impede a inscrição, contanto que o título causal se ache não apenas assinado, mas prenotado no protocolo do registro. Nesse caso, a prenotação do título no registro passa a ser condição essencial para que, a despeito de sobrevinda a falência ou insolvência do alienante, se faça a inscrição do título por ele outorgado” (Op. Cit., p. 182/183. Grifei).

Nesse sentido orienta-se a jurisprudência administrativa deste C. Conselho Superior da Magistratura, como ilustra caso julgado na vigência do Decreto-Lei nº 7.661/45, mas cujo artigo 52, VII, repete, na essência, o regramento atual:

REGISTRO DE IMÓVEIS. FALÊNCIA DA VENDEDORA EM DATA POSTERIOR AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRENOTAÇÃO DO TÍTULO EM DATA POSTERIOR À QUEBRA. NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO DO JUÍZO DA FALÊNCIA. […]. RECURSO NÃO PROVIDO.

“Ante a especificidade do regime legal incidente no sentido de permitir o exame pelo Juízo da Falência das transmissões patrimoniais imobiliárias ainda que os contratos (título) tenham sido celebrados no período anterior à quebra, compete, como mencionado pela MM Juíza Corregedora Permanente, autorização judicial para o registro. Nessa linha, sendo a prenotação efetuada após a quebra, não é possível a realização do registro sem a anuência do Juízo da Falência ante a restrição legal à transmissão de bens.” (CSM, Apelação Cível 1002238-39.2018.8.26.0100; rel. Corregedor-Geral Des. Pinheiro Franco, j. 26/02/2019, VU. Grifei). Ainda: CSM, Apelação Cível 96.440-0/5, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 29/11/2002); Data de Registro: 16/12/2002.

Sendo assim, no que tange aos limites da qualificação registral e à presente jurisdição administrativa, está correta a negativa de registro.

Para eventual liberação do bem da arrecadação e autorização do registro, à apelante incumbe postular perante o Juízo falimentar, articulando razões fáticas e jurídicas afetas à seara jurisdicional e ao processo concursal, as quais não comportam cognição nesta via administrativa.

Ante o exposto, e considerando o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 15.07.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP 

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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