Apelação Cível nº 1001586-41.2026.8.26.0100
Número: 1001586-41.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1001586-41.2026.8.26.0100
Registro: 2026.0000684122
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001586-41.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BSGG PATRIMONIAL LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), DAMIÃO COGAN (DECANO) E ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO).
São Paulo, 20 de julho de 2026.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL E RELATORA
Apelação Cível nº 1001586-41.2026.8.26.0100
Apelante: BSGG Patrimonial Ltda
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo
VOTO Nº 39.869
Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Exigência de comprovação do recolhimento de ITBI ou declaração de não incidência para registro de instrumento de constituição de sociedade com integralização de capital social por transmissão de imóvel – Validade da exigência – Eficácia do registro retroativa à data da prenotação – Não provimento do recurso.
1. A qualificação extrínseca dos títulos apresentados a registro inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados à inscrição, conforme o art. 289 da Lei n. 6.015/1973.
2. A controvérsia jurídica sobre a abrangência da imunidade tributária prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição da República, ainda não dirimida pelo Supremo Tribunal Federal, não autoriza o oficial registrador a dispensa de comprovação de recolhimento de ITBI sobre transmissão de bem em realização de capital social.
3. Embora a transferência de bens imóveis se opere com o registro (CC, art. 1.245), a eficácia deste retroage à data da prenotação (CC, art. 1.246). É no momento da prenotação que todos os requisitos para o registro do título translativo devem estar preenchidos. Assim, o oficial registrador pode e deve verificar, por ocasião da qualificação registral, se houve o recolhimento do imposto de transmissão devido em razão do registro do título translativo.
4. Não provimento do recurso.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por BSGG Patrimonial LTDA contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de instrumento particular de constituição de sociedade e integralização de capital social na matrícula n. 109.703, em razão da não comprovação do recolhimento do imposto de transmissão.
Nas razões recursais, a apelante aduz, em suma, que a sentença é nula por omissões e contradições não sanadas em embargos de declaração. No mérito, argumenta que o imposto de transmissão só é exigível com o registro e, por isso, não pode ser cobrado como condição para o ingresso do título no fólio real, é dizer, antes mesmo da ocorrência do fato gerador. Requer a anulação ou reforma da sentença.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 162-163 pelo não provimento do recurso.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
Preambularmente, a tese de nulidade da r. sentença deve ser rejeitada.
O Supremo Tribunal Federal ainda não finalizou o julgamento do RE 1.495.108/SP e, portanto, ainda não fixou tese relativa ao Tema 1.348 da Repercussão Geral. Inexiste omissão ou contradição na sentença apelada quanto a julgamento futuro e incerto. No mais, a sentença tratou fundamentadamente da questão jurídica em tela. Eventual discordância em relação aos fundamentos adotados não se confunde com error in procedendo.
Por tais razões, fica rejeitada a preliminar.
A controvérsia recursal, quanto ao mérito, cinge- se à legalidade da exigência de comprovante de recolhimento de imposto de transmissão ou declaração de não incidência para o registro de instrumento particular de constituição de sociedade empresária com cláusula de transmissão de imóveis como forma de realização do capital social.
A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39). É por meio desse juízo, pautado no princípio da legalidade estrita, que o registrador examina a viabilidade do ingresso do título no fólio real.
A qualificação extrínseca dos títulos apresentados a registro inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados a inscrição, conforme estabelece o artigo 289 da Lei n. 6.015/1973, que impõe aos delegatários o dever de “rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. O descumprimento desse dever (conduta omissiva), vale notar, pode implicar a responsabilidade tributária do oficial pelos tributos devidos pelos atos perante si praticados, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional.
Nesse sentido, a exigência da comprovação do recolhimento do ITBI decorre do subitem 117.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ/SP:
Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, a recorrente apresentou para registro instrumento particular de contrato social com cláusula de transmissão do imóvel para integralização do capital social.
Sobreveio nota devolutiva nos seguintes termos (fls. 11):
Trata-se de reingresso de título sem o cumprimento da exigência anteriormente formulada, qual seja, apresentação de guia de ITBI ou Declaração de Não Incidência do imposto. O título foi instruído com requerimento de suscitação de dúvida apenas com relação a apresentação da guia de ITBI, não fazendo referência a Declaração de Não Incidência, sendo necessária sua apresentação ou motivação de sua não apresentação no requerimento de suscitação de dúvida, motivo pelo qual o título é novamente devolvido com a exigência ainda pendente de regularização, qual seja:
1. Tendo em vista os argumentos quanto a não incidência do imposto, o interessado deverá apresentar a Declaração de não incidência de ITBI. Salienta-se que, em caso do contribuinte ser isento do recolhimento do imposto de transmissão, ainda assim será necessário a apresentação da Declaração de não incidência de ITBI, tendo em vista a obrigação do responsável tributário de efetuar o lançamento e apresentar a declaração de não incidência de ITBI para fins de transmissão de bens para integralização de capital social.
Consignamos que os demais documentos apresentados devem ser mantidos em eventual reapresentação, pois todos foram considerados na qualificação do título.
Da leitura dos autos, nota-se que há duas questões jurídicas relevantes na espécie, as quais não se confundem entre si: (i) a incidência de ITBI sobre a transmissão do imóvel, dada a abrangência da imunidade tributária constante do art. 156, § 2º, I, da CR/88; e (ii) uma vez não reconhecida a imunidade, a possibilidade de condicionar o registro de instrumento translativo à comprovação do recolhimento do ITBI.
Sobre a primeira questão, na espécie, o oficial registrador condicionou a dispensa da comprovação do recolhimento do tributo à apresentação de declaração de não incidência do imposto de transmissão pelo ente tributante (no caso, o Município de São Paulo).
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI tem previsão no art. 156, II, da Constituição da República de 1988 (CR/88), a qual dispõe que compete aos municípios instituir imposto sobre “transmissão ‘inter vivos‘, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição”.
Colhe-se do art. 156, § 2º, I, da Constituição da República, que o referido imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A aplicabilidade da imunidade tributária estabelecida pelo mencionado dispositivo constitucional em favor de sociedades empresárias cuja atividade preponderante é a compra e venda ou locação de bens imóveis é objeto do Tema de Repercussão Geral n. 1.348, ainda pendente de julgamento pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal (RE 1.495.108/SP).
A circunstância de haver controvérsia jurídica sobre a abrangência da imunidade tributária prevista no art. 156, § 2º, I, da CR/88 ainda não dirimida pelo Supremo Tribunal Federal não autorizaria o oficial registrador a dispensar a apresentação da referida declaração.
No Município de São Paulo, consta da Lei Municipal n. 11.154/1991 que o imposto de transmissão de bens imóveis não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital (art. 3º, III), o que não se aplica, porém, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil (art. 4º).
Diante desse panorama, vale notar que o registrador, no exercício de atividade eminentemente administrativa, não tem poder para promover controle de constitucionalidade de normas legais.
A inadmissão da não aplicação da lei por oficiais de registro tem, entre outros fundamentos, os seguintes: (i) a presunção de constitucionalidade das leis; (ii) o princípio da legalidade (inibitório da atuação administrativa contra legem); (iii) o princípio da segurança jurídica; (iv) a separação de poderes; (v) o risco de anarquia administrativa que daí decorreria (DIP, Ricardo. Registro de imóveis (Princípios). Série Registros sobre Registros: Tomo II. Descalvado: Primvs, 2018, p. 219). Nesse sentido:
[N]ão pode o registrador, em sede de controle da legalidade, deixar de aplicar a norma jurídica sob o fundamento de que ela é inconstitucional. Nesse sentido, a jurisprudência unânime do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo: ‘Definitivamente, em sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria-Geral da Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar critérios expressos em lei ou dá-la por inconstitucional (…). Pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle’ (Apelação Cível 97.021-0/0, da Comarca de Jundiai)
Com efeito, o controle da constitucionalidade de lei ou ato normativo é monopólio do Poder Judiciário, e ainda quando realizada de forma incidental deve observar o procedimento disposto no art. 97 da Constituição (‘cláusula de reserva de plenário’). Logo, o registrador não pode, no exercício do controle da legalidade, afastar a incidência de lei ou ato normativo, no todo ou em parte, ainda que não o declare expressamente por ocasião da nota de devolução do título examinado e impedido de ter acesso ao fólio real. Afinal, o afastamento da incidência de lei ou ato normativo equivale a considerá-lo inconstitucional sem o devido processo legal. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 10. ed. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 595-596).
Consequentemente, não é viável controle de constitucionalidade em processo de dúvida (ou pedido de providências), no qual a atividade judicial é administrativa (e não jurisdicional) e tem por objeto apenas a requalificação registral, é dizer, a anulação ou revisão do juízo qualificador proferido na origem, à luz do princípio da legalidade (DIP, Ricardo. Registro de imóveis (Princípios). Série Registros sobre Registros: Tomo II. Descalvado: Primvs, 2018, p. 247).
Nessa linha:
Se a ação de dúvida fosse remédio jurídico contencioso, da jurisdição propriamente dita, não haveria o que se discutir: inequivocamente, o juiz teria o poder de declarar inconstitucionalidades (controle difuso de constitucionalidade).
Entretanto, a ação de dúvida, como já se viu, tem caráter administrativo. Ora, os atos normativos gozam, em geral, de presunção de conformidade à Constituição, uma vez que tenham sido emanados segundo os ritos adequados, e é assente que essa presunção só pode ser desfeita por ato do Poder Judiciário no exercício de função estritamente jurisdicional, ou seja, mediante ação de jurisdição contenciosa ou voluntária. Assim, o juiz dos registros cujo papel é administrativo não tem poder para declarar inconstitucionalidade. Do mesmo modo, não o tem o órgão a que competir o processo da dúvida em segunda instância (…)
Em suma: na ação de dúvida, nem o juiz dos registros nem a instância recursal pode declarar a inconstitucionalidade de leis: é que o Poder Judiciário estará, nessa hipótese, dentro da esfera administrativa, e declarar a ineficácia de atos normativos é faculdade que só existe nas ações contenciosas.” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A Dúvida no Registro de Imóveis. 2. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 95-96)
No mesmo sentido a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:
DIREITO REGISTRAL. DIREITO URBANÍSTICO. LOTEAMENTO. PROJETO APROVADO. IMPUGNAÇÃO AO REGISTRO REJEITADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
[…]
6. Cabe à Corregedoria Permanente, em primeira instância, apreciar a impugnação ao registro e, ao Conselho Superior da Magistratura, em segundo grau, a apelação.
[…].
9. O controle de constitucionalidade desborda os limites da qualificação registral, restrito, in casu, à legalidade formal.
[…] (TJSP; Apelação Cível 1015282-61.2024.8.26.0506; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 27/11/2024)
DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). RECURSO DESPROVIDO.
[…]
3: A jurisprudência dos Tribunais Superiores e do Tribunal de do compromisso de o gera a incidência do ITBI, pois não implica transferência de domínio.
4. No entanto, a declaração de inconstitucionalidade do tributo ou a desaplicação da legislação do Município não pode ser feita na esfera administrativa, sendo necessária a aplicação da lei local que prevê o imposto no registro do compromisso de compra e venda.
[…]
Tese de julgamento:
1.O registro do compromisso de compra e venda não constitui fato gerador do ITBI na esfera jurisdicional.
2. A declaração de inconstitucionalidade do ITBI não pode ser feita na esfera administrativa. (TJSP; Apelação Cível 1005633-97.2025.8.26.0066; Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia (Presidente); Conselho Superior da Magistratura; j. 7/10/2025)
Foi, portanto, correta a atuação do oficial registrador que exigiu a apresentação de declaração de não incidência pelo Município de São Paulo, já que não cabe a ele o reconhecimento da imunidade tributária, tampouco a declaração de inconstitucionalidade de dispositivo de lei municipal.
Sobre a segunda questão, na espécie, o oficial registrador condicionou o registro de título translativo da propriedade do imóvel ao recolhimento do imposto de transmissão.
A cobrança do imposto de transmissão não pode ser diferida para momento posterior ao registro, como pretende a apelante. Isso porque, embora a transferência de bens imóveis se opere com o registro (CC, art. 1.245), a eficácia do registro retroage à data da prenotação, é dizer, do protocolo do título (CC, art. 1.246). Justamente por isso, é no momento da prenotação que todos os requisitos para o registro do título translativo devem estar preenchidos (regra tempus regit actum). Daí porque o oficial registrador pode e deve, à luz do art. 134, VI, do CTN e do art. 289 da Lei n. 6.015/1973 por ocasião da qualificação registral, verificar se houve o recolhimento do imposto de transmissão, que é exigível no momento da prenotação, ao qual a eficácia do registro retroage.
A intelecção conjunta dos dispositivos legais CC arts. 1.245 e 1.246 e Lei n. 6.015/1973 revela, portanto, que a transmissão da propriedade imobiliária é um ato complexo ou procedimento, no curso do qual o registrador deve verificar o recolhimento dos tributos devidos.
Nesse sentido, vale conferir o seguinte precedente do Conselho Superior da Magistratura, proferido em caso similar ao dos presentes autos:
REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA INVERSA. ALTERAÇÃO CONTRATUAL PARA CONFERÊNCIA DE BENS DE SOCIEDADE LIMITADA VISANDO INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DA EMPRESA. EXIGÊNCIA CORRETA, EM PLENA HARMONIA COM DECISÃO QUE OBTEVE A RECORRENTE EM MANDADO DE SEGURANÇA, QUE LHE ASSEGUROU O DIREITO DE RECOLHER O ITBI NO MOMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. REGISTRO QUE RETROAGE Á DATA DA PRENOTAÇÃO, DE MODO QUE O RECOLHIMENTO DO TRIBUTO DEVE SER COMPROVADO EM MOMENTO CONTEMPORÂNEO À DATA DO PROTOCOLO. NO MAIS, INSURGÊNCIA PARCIAL QUANTO AOS DEMAIS ÓBICES APRESENTADOS NA NOTA DE EXIGÊNCIA. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. PREJUDICADA A DÚVIDA.
(…)
Neste ponto, não há descumprimento da sentença judicial proferida nos autos do mandado de segurança perante a 2ª Vara da Fazenda Pública da Capital, haja vista que, como ressaltado pelo Registrador, o protocolo do título designa a data de eficácia do registro (art. 1246 CC), de modo que um dos pressupostos do procedimento de qualificação do título é exatamente a exigência do pagamento do tributo relativo à transmissão. A “ocasião do registro” alegada pela apelante é exatamente o momento no qual o título é apresentado, prenotado e qualificado no Registro de Imóveis, de modo que não há qualquer excesso ou arbitrariedade por parte do Oficial. (TJSP; Apelação Cível 1172624-29.2023.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 03/05/2024);
REGISTRO DE IMÓVEIS. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento DE INCONSTITUCIONALIDADE na VIA ADMINISTRATIVA.
Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento do tributo. Fato gerador. Registro que é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial de Registro, e este o prenotar no protocolo. Óbice mantido. Apelação não provida. (TJSP; Apelação Cível 1006060-52.2022.8.26.0114; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 24/3/2023);
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Registro de instrumento particular de transmissão de bens imóveis para integralização do capital social da pessoa. Qualificação negativa do título. Exigência de comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI ou, se o caso, apresentação de declaração de isenção emitida pelo fisco municipal. Dever legal e normativo de fiscalização imposto ao registrador. Registro que é eficaz desde o momento em que se apresenta o título ao Ofícial de Registro, e este o prenotar no protocolo (CC, art. 1.246). No processo de qualificação do título, compete ao registrador promover seu exame exaustivo a fim de afastar do registro aquele que não preencha os requisitos legais para sua inscrição. Óbice mantido. Nega-se provimento à apelação. (TJSP; Apelação Cível 1000599-84.2020.8.26.0659; Rel. Des. Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 29/01/2021).
Não se ignora, no ponto, que o Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral de questão jurídica consistente na possibilidade de incidência do ITBI sobre cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda, ante a alegada irrelevância do registro em cartório de imóveis (Tema 1.124 da Repercussão Geral).
Trata-se de questão jurídica diversa da examinada nestes autos, como bem assentado na r. sentença apelada. Ademais, ainda não houve fixação de tese, conforme decidido em acolhimento de segundos embargos de declaração (ARE 1.294.969 ED-ED, Rel. Min. Luiz Fux (Presidente), Rel. Acd. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 29-8-2022).
No caso ora em apreço, o instrumento apresentado a registro não é cessão de direitos decorrentes de promessa de compra e venda, mas sim transmissão de imóvel do sócio à sociedade constituída como realização do capital social. Trata-se, portanto, de negócio jurídico translativo da propriedade, cujo registro é fato gerador do imposto de transmissão, o que a apelante não controverte.
À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL E RELATORA (TJSP de 23.07.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP – INR
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