Espécie: APELAÇÃO
Número: 1008419-46.2025.8.26.0606
Comarca: SUZANO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1008419-46.2025.8.26.0606
Registro n°: 2026.0000775658
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008419-46.2025.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante TERRA AZUL ORGANIZAÇÃO ADMINISTRATIVA S/C LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SUZANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 13 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1008419-46.2025.8.26.0606
Apelante: Terra Azul Organização Administrativa S/C Ltda.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Suzano
Comarca: Suzano
Voto nº 39.905
Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Imóvel de titularidade de sócio administrador da empresa requerente – Inviabilidade – Necessidade de justificativa do óbice à escrituração ordinária – Dever de fiscalização do registrador para evitar burla ao sistema notarial, registral e tributário – Aplicação do art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial – Regularização deve ocorrer pelos meios próprios – Notificação de sucessores de titular de domínio falecido – Ônus da parte interessada – Caráter excepcional e subsidiário da notificação por edital – Esgotamento de diligências é necessário – Incompatibilidade de prova emprestada de processo judicial com o rito administrativo – Necessidade de notificação de confrontantes separados por curso d’água, salvo se público – Risco de sobreposição de polígonos – Aquisição originária abrange terreno e acessões – Desnecessidade de Certidão Negativa de Débito (CND) para averbação de edificação – Vedação ao uso de sanções políticas para cobrança indireta de tributos – Jurisprudência administrativa consolidada – Não provimento do recurso.
Trata-se de apelação interposta por Terra Azul Organização Administrativa Ltda contra a r. sentença (fls. 139/141) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Suzano/SP, que manteve os óbices opostos em procedimento de usucapião extrajudicial, no qual a parte interessada pretende ver declarada a aquisição da integralidade de imóvel de titularidade de um dos seus sócios (matrícula nº 2.001), mais a parte de outro bem em nome de terceiro (objeto da transcrição nº 31.795), já falecido.
A apelante (fls. 148/155) alega, em síntese, que cabe ao interessado escolher a forma de regularização da propriedade e, havendo comprovação da posse pela pessoa jurídica, que se deu por acordo verbal dos sócios à época do início do seu exercício, em respeito à autonomia patrimonial entre sócio e pessoa jurídica, é cabível a usucapião. Afirmou não haver tentativa de burla ao sistema registral e fiscal, não incidindo no caso o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme disposição constitucional. Apontou ainda a viabilidade da notificação editalícia diante da dificuldade de localização dos sucessores, verificada em outro processo em curso. Rechaçou a exigência de notificação dos titulares dos imóveis localizados na outra margem do córrego confrontante, reputando suficiente o pedido de notificação da SP Águas. Finalmente, defendeu o direito à averbação da construção independentemente de prova de regularidade administrativa. Pugnou pela reforma da decisão para que seja julgada improcedente a dúvida e acolhido o pedido de usucapião extrajudicial.
A Procuradoria de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 167/169).
É o relatório.
Preliminarmente, observo que a apelante recolheu custas recursais às fls. 156/157, porém, inexiste previsão legal ou normativa de recolhimento de preparo em procedimentos administrativos, nada constando a respeito nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003. Destarte, cabe à interessada o pedido de restituição total diretamente à Fazenda Estadual, caso ainda não inutilizado o Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais (DARE). Nesta última hipótese, deverá solicitar à unidade judicial que proceda ao cancelamento da “queima”.
É caso de não provimento do recurso, com observação.
A apelante pretende usucapir a área total da matrícula nº 2.001, aberta no Ofício de Registro de Imóveis de Suzano, com 9.419,72m², cujo titular dominial são seu sócio, Kaoru Nagumo, e sua esposa, Enizete Aparecida Alves de Lima Nagumo, bem como parte do imóvel objeto da transcrição nº 31.795 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes/SP, equivalente a 13.772,82m², pertencente a Francisco Cardoso dos Santos, já falecido.
Pois bem.
O objetivo do legislador ao criar a via extrajudicial para o reconhecimento da usucapião foi simplificar a regularização de situações fáticas consolidadas no tempo, desafogando o Poder Judiciário e conferindo agilidade aos procedimentos que não apresentem lide ou resistência fundamentada.
Como leciona Fábio Caldas de Araújo,
“[a] experiência de magistrado e os inúmeros processos de usucapião já sentenciados indicam que a via consensual é importante. Em muitas situações, especialmente, perante possuidores titulados, não existe oposição de terceiros ao pedido. O ajuizamento da ação acaba sendo desnecessário e com custo alto. A via extrajudicial é via preferível pela celeridade, pelo menor custo e pela economia processual.” (ARAÚJO, Fabio Caldas de. Usucapião judicial e extrajudicial. 4. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2025, p. 373)
Não obstante, ainda que se admita a via extrajudicial, marcada pela consensualidade, a ausência de controvérsia não desobriga a análise rigorosa da pretensão, que interfere no histórico registral do imóvel.
A atuação do Oficial do Registro de Imóveis deve ser técnica, acautelatória e orientada pela função preventiva que lhe é própria, tendo em vista que o sistema registral imobiliário brasileiro é estruturado sobre o princípio da segurança jurídica, cabendo ao Registrador a função de guardião da higidez dos assentos e da confiança pública que deles emana.
A respeito da qualificação registral, o Desembargador Ricardo Dip ensina que “ela é o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 15, n. 30, p. 40, jan./dez. 1992).
A natureza originária da aquisição de domínio pela usucapião não se sobrepõe aos princípios estruturantes do sistema registral. Ao revés, o procedimento administrativo exige grau ainda mais elevado de certeza quanto à individualização do imóvel, à consensualidade dos envolvidos e aos requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, justamente porque se desenvolve não apenas fora da cognição jurisdicional plena, mas também de acordo com publicidade de menor alcance, considerando que transcorre no interior da serventia, sem publicação no diário de justiça e sem a possibilidade de expedição de certidão de distribuição.
Feitas essas considerações, passa-se ao exame das exigências formuladas pelo Oficial.
No caso concreto, o imóvel objeto da matrícula nº 2.001 pertence a Kaoru Nagumo e sua esposa (fls. 82/86), sendo o primeiro o sócio administrador da apelante Terra Azul Organização Administrativa Ltda. (fls. 56).
Nos termos do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento nº 149/2023) do Colendo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que detalha o procedimento da usucapião extrajudicial, ditando que deve ser justificado o óbice à correta escrituração, com vistas a evitar que a usucapião seja desvirtuada como meio de burla aos requisitos do sistema notarial e à tributação, in verbis:
Art. 410. (…)
§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
Essa exigência é o reflexo do interesse de agir (binômio utilidade-necessidade). Se a parte possui meio lícito e direto para transferir a propriedade, carece de necessidade para movimentar o procedimento excepcional da usucapião, que não pode servir de atalho para driblar custos ou formalidades.
Com efeito, a exigência da justa causa cria filtro de admissibilidade para a usucapião extrajudicial. E, exatamente por ser um ambiente de consenso, exige-se do Oficial Registrador fiscalização rigorosa do pedido. O controle da justa causa, para além das citadas diretrizes do Conselho Nacional de Justiça, está amparado pelos princípios da moralidade, legalidade e finalidade, também incidentes no âmbito administrativo. Assim, se este Conselho Superior da Magistratura mantém a sua orientação usual, no sentido da ampla admissibilidade do processo extrajudicial como meio eficaz de acesso à regularização fundiária, por outro lado não descuida das situações particulares, como a presente, em que seja necessário evitar o uso inadequado do instituto trazido pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Aplicando tais premissas à espécie, verifica-se a inviabilidade do pedido em relação ao imóvel da matrícula nº 2.001, de titularidade de um dos sócios administradores da apelante (fls. 55/62), ainda que ele tenha anuído ao presente procedimento (fls. 99/100).
Ora, a requerente foi intimada a justificar o óbice à escrituração regular e apresentou a fundamentação constante das fls. 112/114, que, nos termos da resposta do registrador de fls. 126, não elenca nenhum óbice à transmissão ordinária.
Mesmo que seja facultativa a opção pela via extrajudicial (art. 399, § 2º, do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ), sem a demonstração de que os caminhos ordinários se tornaram impossíveis, é de se reconhecer que o Oficial de Registro agiu no estrito cumprimento do seu dever, ao rejeitar o pedido. Não há justa causa para a usucapião extrajudicial, no caso em tela.
Assim, como o proprietário tabular é um dos sócios da empresa interessada, a regularização dominial deve ocorrer pelos meios próprios, como a conferência de bens para integralização de capital social ou a escritura pública de compra e venda, respeitando-se o princípio da continuidade registral.
Por tais razões, fica ratificada a recusa do Oficial em relação ao prosseguimento do procedimento de usucapião em relação à parcela do bem correspondente à matrícula nº 2.001, como constou da r. sentença recorrida.
No que toca à pretensão sobre parte do bem objeto da transcrição nº 31.795, equivalente a 13.772,82m², pertencente a Francisco Cardoso dos Santos (fls. 88/92), há informações de que o proprietário já teria falecido. Anota-se, contudo, que nos autos não há comprovação do óbito.
Nos termos do artigo 216-A, § 2º, da Lei nº 6.015/1973, caso a planta não contenha a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos, estes devem ser notificados pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento. Os documentos de fls. 94/96 (memorial descritivo e planta do imóvel usucapiendo) não contam com a assinatura dos titulares de domínio dos bens ou dos confrontantes, atraindo a incidência da norma citada.
Nesse contexto, o alegado falecimento do titular de domínio, Francisco Cardoso dos Santos, transfere imediatamente seus direitos aos herdeiros pelo princípio da saisine. Se for assim, a notificação deve ser direcionada aos sucessores, sendo ônus da parte interessada a sua correta identificação e localização.
A notificação por edital pretendida pela parte não deve ser realizada de pronto, porque tem caráter excepcional e subsidiário. Conforme estabelecido no subitem 418.16 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, tal medida só é admitida após o esgotamento de diligências razoáveis para a localização pessoal dos notificandos. A jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura é pacífica ao vedar o uso imediato do edital quando não demonstrada a impossibilidade de localização:
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – PROCESSO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO – FALECIMENTO DE TITULAR DE DOMÍNIO DE IMÓVEL – CONFRONTANTE – EXIGÊNCIA DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DECLARATÓRIA DE ÚNICOS HERDEIROS PARA ANUÊNCIA AO PEDIDO DE USUCAPIÃO DESCABIDA – OFICIAL DE REGISTRO QUE NÃO PODE APRESENTAR ÓBICE AO REGISTRO, QUE DEPENDA DE PROVIDÊNCIAS DE TERCEIROS – A ESCRITURA DE ÚNICOS HERDEIROS SOMENTE SE FAZ NECESSÁRIA SE, NÃO HAVENDO INVENTÁRIO ABERTO OU CONCLUÍDO, OS SUCESSORES DO TITULAR DE DOMÍNIO FALECIDO DESEJAREM ANUIR AO PEDIDO – DEMONSTRADA A INEXISTÊNCIA DE INVENTÁRIO EM CURSO, IMPÕE-SE A NOTIFICAÇÃO DOS HERDEIROS DA FALECIDA TITULAR DE DOMÍNIO DO IMÓVEL CONFRONTANTE, COMPROVANDO-SE TAL CONDIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE, DIANTE DA NORMATIVA VIGENTE, DE PROCEDER-SE À NOTIFICAÇÃO POR EDITAL DESDE LOGO – INAPLICABILIDADE DO §10 DO ART. 10 DO PROVIMENTO CNJ N.º 65/2017 E DO SUBITEM 418.10 DAS NSCGJ – ÁREA USUCAPIENDA QUE NÃO COINCIDE COM A DESCRIÇÃO – TABULAR APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJSP; Apelação Cível 1005090-16.2020.8.26.0278; Relator (a): Fernando Antonio Torres Garcia (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Itaquaquecetuba – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2022; Data de Registro: 02/12/2022)
Caso a situação sucessória não seja cristalina ou as diligências administrativas restem infrutíferas, o procedimento deve ser extinto, restando à parte a via jurisdicional. A tentativa da apelante de notificar o próprio titular falecido por edital ou de utilizar pesquisas judiciais de outros processos (prova emprestada) é incompatível com o rito administrativo, justificando a manutenção do óbice registral.
A cautela se justifica pelo risco de sobreposição de polígonos e pela necessidade de confirmar se o curso d’água não sofreu desvios ou aterros que alterassem a linha divisória real. Conforme já julgou este Egrégio Tribunal de Justiça (Apelação Cível 1013842-88.2014.8.26.0309; Relator (a): Rodolfo Pellizari, d. j. 18/07/2024), em casos de delimitação perimetral por curso d’água, a ausência de intimação de todos os confrontantes pode acarretar nulidade diante do potencial prejuízo ao direito de propriedade.
Importante salientar que a controvérsia relativa aos imóveis situados na margem oposta exige, inicialmente, a definição da natureza jurídica do curso d’água que limita o imóvel usucapiendo.
O artigo 440-AX, § 3º, inciso II, alínea “a”, do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, incluído pelo Provimento CNJ nº 195/2025, dispensa a anuência do confinante quando o imóvel confrontante for bem público consistente em águas públicas, tais como rios navegáveis, correntes ou depósitos hídricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados. Embora o dispositivo esteja inserido na disciplina da retificação de área, seu critério pode ser considerado, no que couber, no procedimento de usucapião extrajudicial, em interpretação sistemática com o artigo 407, § 6º, do mesmo Código Nacional de Normas, que determina a aplicação das regras do § 2º e seguintes do artigo 213 da Lei nº 6.015/1973 à notificação dos confrontantes.
O fato do imóvel usucapiendo estar localizado em perímetro urbano não impede, por si só, a incidência daquela hipótese de dispensa. O caput do artigo 440-AX alcança expressamente a retificação de imóveis urbanos e rurais. A referência específica aos imóveis rurais consta apenas do inciso I do § 3º, relativo à certificação pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). O inciso II, que trata dos bens públicos, inclusive das águas públicas, não contém igual restrição.
Assim, caso o curso d’água que delimita o imóvel constitua comprovadamente água pública, ele próprio figurará como bem confrontante, observados os eventuais terrenos reservados, o que afastará a necessidade de anuência dos titulares dos imóveis situados na margem oposta apenas em razão dessa localização. A dispensa, contudo, pressupõe a demonstração segura da natureza pública do curso hídrico e não decorre da simples denominação de “córrego” ou da indicação de ente público para receber a notificação.
No caso concreto, o memorial descritivo e a planta de fls. 94/96 apenas identificam o acidente geográfico como córrego, também denominado Córrego Água Rosa, sem esclarecer se se trata de água pública ou particular, se o curso é navegável, nem se existem terrenos reservados em suas margens. A apelante limitou-se a requerer a notificação da SP-Águas como confrontante, mas não apresentou manifestação do referido órgão, certidão administrativa, estudo técnico ou outro documento oficial que comprovasse o enquadramento do curso d’água na hipótese prevista pelo artigo 440-AX, § 3º, inciso II, alínea “a”.
Aliás, a nota devolutiva de fls. 19 exigiu expressamente a apresentação de documentos aptos a esclarecer a natureza do córrego, seu enquadramento nas disposições do Código de Águas, a existência de eventual área reservada e a identificação do ente público ou dos particulares que deveriam prestar anuência. Não se verifica, porém, que tal exigência tenha sido posteriormente suprida. A invocação de precedente relativo a curso d’água diverso também não comprova a natureza jurídica do Córrego Água Rosa, pois a classificação de determinado bem hídrico depende das circunstâncias e dos elementos técnicos próprios de cada caso.
Desse modo, o artigo 440-AX, § 3º, inciso II, alínea “a”, mostra-se aplicável, em tese, inclusive em relação a imóvel urbano, mas não autoriza, no estado atual dos autos, a dispensa pretendida. O fundamento para a manutenção do óbice não reside na localização urbana do imóvel, mas na ausência de prova de que o córrego constitua água pública e de que tenham sido respeitados os eventuais terrenos reservados.
Incumbe, portanto, à interessada apresentar documento oficial do órgão competente que esclareça a natureza jurídica do curso d’água e a configuração de suas margens. Comprovada a confrontação com água pública, poderá ser reconhecida a dispensa prevista na norma. Ausente essa demonstração, deverão ser identificados nos trabalhos técnicos e notificados os titulares de domínio ou ocupantes dos imóveis situados na margem oposta, sem que a mera cientificação da SP- Águas seja suficiente para suprir a providência.
Finalmente, pontuou o Oficial que há edificação no imóvel, correspondente a um prédio de 8.646,09 m², não averbada nos assentos existentes, e que, na hipótese de procedência da usucapião, a edificação não deveria constar da matrícula, para ser posteriormente averbada pela interessada. Contudo, a existência de edificação não averbada não impede a usucapião do todo.
A acessão física (como a construção de um edifício) adere ao solo de forma permanente e constitui uma realidade fática cuja existência independe da formalidade prévia de averbação no registro imobiliário. Por se tratar de forma originária de aquisição, a usucapião consolida a propriedade sobre o imóvel tal como ele se apresenta faticamente, o que engloba o terreno e todas as construções nele erguidas.
No âmbito do procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião, o requerimento do interessado e a respectiva ata notarial devem descrever detalhadamente a origem e as características da posse, atestando a existência da edificação, da benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, como ocorreu no caso em tela (fls. 66/77).
Nesse sentido é pacífica a jurisprudência do C. Tribunal de Justiça de São Paulo:
USUCAPIÃO – Matrícula do imóvel do qual consta apenas um lote de terreno – Autores que demonstraram a existência de uma casa construída no local – Sentença que reconheceu a existência da usucapião, mas determinou que eventual averbação da construção deve ser feita posteriormente – Irresignação dos autores – Acolhimento – Possibilidade de a sentença determinar, desde já, a averbação da acessão – Aquisição originária da propriedade que atinge o acessório e o principal – Precedentes – Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1001764-73.2019.8.26.0572; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Joaquim da Barra – 1ª Vara; Data do Julgamento: 22/08/2022; Data de Registro: 22/08/2022)
Usucapião. Sentença de procedência. Pretensão dos Autores que a declaração de domínio, por usucapião, também alcance a construção erigida no local. Possibilidade. Aquisição originária da propriedade que atinge tanto o principal quanto o acessório. Posse exercida sobre a construção que deve ser alcançada pela declaração de domínio por usucapião. Precedentes jurisprudenciais. Recurso provido para esse fim. (TJSP; Apelação Cível 1021552-87.2021.8.26.0577; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/09/2023; Data de Registro: 14/09/2023)
Como reconheceu o próprio Oficial, o artigo 417, § 3º, do Provimento CNJ nº 149/2023 dispensa a apresentação de “habite- se” para a abertura de matrícula de imóvel já edificado. Manteve, porém, a exigência tocante à apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND).
Sem razão, contudo.
O C. Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que o Estado não pode restringir o exercício de direitos ou atividades lícitas como meio indireto de satisfação de créditos fiscais. A confirmação da exigência importaria em restrição indevida ao registro da aquisição, mascarando uma cobrança por autoridade estranha à fiscalização tributária competente e fora do procedimento adequado à defesa do contribuinte (ADI nº 173/DF e 394/DF).
Muito embora não conste do V. acórdão qualquer menção à Lei nº 8.212/91, que trata da exigência de Certidão Negativa de Débito (CND) previdenciário e conquanto os delegatários, vinculados ao princípio da legalidade estrita, não possam deixar de aplicar uma norma vigente sob a alegação de vício de constitucionalidade (DIP, Ricardo, Registro de Imóveis (Princípios), Tomo II, p. 222), o C. Conselho Nacional de Justiça, reiteradamente tem decidido que (…) 1. A decisão do STF na ADI 394/DF torna inconstitucional a imposição de condicionamentos administrativos que restrinjam a prática de atos da vida civil e empresarial pela ausência de quitação de débitos tributários, por configurarem sanções políticas. 2. A exigência de CND como requisito para registro de atos translativos utiliza o serviço registral como meio coercitivo indireto de cobrança fiscal, violando o devido processo legal, a livre iniciativa e o direito de propriedade (CF, art. 5º, XXII). 3. As Súmulas 70, 323 e 547 do STF vedam a utilização de restrições burocráticas como forma oblíqua de cobrança tributária, reforçando a impossibilidade da exigência impugnada. 4. A interpretação de que o art. 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/1991 autorizaria a restrição não subsiste diante da ratio decidendi da ADI 394/DF, que se projeta sobre normas de conteúdo equivalente, incluindo dispositivos de menor abrangência. 5. O CNJ, nos precedentes PP 0001230-82.2015.2.00.0000, PCA 0010545-61.2020.2.00.0000 e PCA 0001611-12.2023.2.00.0000, consolidou entendimento pela impossibilidade de exigir CND em atos registrais, impondo às Corregedorias estaduais o dever de observância obrigatória. (…) (CNJ – ML Medida Liminar em PCA – Procedimento de Controle Administrativo – 0004034-71.2025.2.00.0000 – Rel. Daniela Madeira – 17ª Sessão Virtual de 2025 – julgado em 19/12/2025 destaque não original).
Nessa trilha, a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura alinhou-se à orientação da Corte Suprema:
Ementa: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGATIVA DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND). AFASTAMENTO DO ÓBICE. I. Caso em Exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que manteve recusa ao registro de escritura pública de alienação de imóvel em virtude da não apresentação de Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da vendedora. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em avaliar a pertinência da exigência de apresentação de CND para o registro de escritura pública de alienação de imóvel. III. Razões de Decidir 3. Aplicação do subitem 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que dispensa a apresentação de CND para registro de títulos. 4. Jurisprudência consolidada do Conselho Superior da Magistratura e do Conselho Nacional de Justiça afasta a exigência de CND para atos registrais, considerando-a exercício abusivo de cobrança de tributos. No mesmo sentido, o posicionamento do STF. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: “A exigência de CND para registro de alienação de direitos sobre imóvel não subsiste”. Legislação e Jurisprudência relevantes citadas: – Lei nº 8.212/91, art. 47, “b”, inciso I; subitem 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. – CSM/SP, Apelação nº 1003559-67.2022.8.26.0198, rel. Des. Torres Garcia, j. 28/11/2023; Apelação Cível n. 1000791-27.2017.8.26.0625, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 15.5.2018, DJe 17.7.2018; Apelação Cível nº 0014803-69.2014.8.26.0269, rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 30/06/2016; STF, RE 666405/RS, Rel. Min. Celso de Mello. (TJSP; Apelação Cível 1002325-23.2024.8.26.0152; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Cotia – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/01/2025; Data de Registro: 28/01/2025 destaque não original).
Sobre o assunto vale citar também a ementa do elucidativo Parecer nº 172/2026-E, da lavra da MM. Juíza Assessora desta Corregedoria-Geral da Justiça, Dra. Gisela Aguiar Wanderley, proferido nos autos do Recurso Administrativo n. 1001802-19.2024.8.26.0311, in verbis:
EMENTA: RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. DIREITO REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO CIVIL. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS PREVIDENCIÁRIOS (CND). ART. 47, II, DA LEI N. 8.212/1991. IMPOSSIBILIDADE DE CONTROLE DE CONSTITUCIONALIDADE PELO REGISTRADOR. RESERVA DE JURISDIÇÃO. RESSALVA COMPREENSÃO PESSOAL. JULGADOS ADMINISTRATIVOS DO CNJ QUANTO À INEXIGIBILIDADE DA CND PELOS REGISTRADORES. PARECER PELO NÃO PROVIMENTO DO RECURSO, COM DETERMINAÇÃO. 1. A imposição de restrições à prática de atos da vida civil e empresarial inclusive à prática de atos registrais como meio de cobrança indireta de créditos tributários caracteriza sanção política inconstitucional, conforme a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (ADI 173/DF e ADI 394/DF). No entanto, a despeito da ratio decidendi dos precedentes do Supremo Tribunal Federal sobre casos análogos, não houve, até o momento, declaração de inconstitucionalidade do art. 47, II, da Lei n. 8.212/1991, que condiciona a averbação de obra de construção civil à apresentação de certidão negativa de débitos previdenciários. 2. Conforme entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura, o registrador, no exercício da atividade de qualificação registral, não pode promover o controle de constitucionalidade de dispositivos legais, cabível apenas na via jurisdicional. Logo, a rigor, é correto o óbice à averbação de construção civil pela não apresentação de CND relativa às contribuições previdenciárias, amparada em dispositivo de lei ainda não declarado inconstitucional pelo Poder Judiciário. 3. Não obstante e a despeito do entendimento mencionado, o Conselho Nacional de Justiça determinou às Corregedorias- Gerais da Justiça dos Estados a observância do entendimento de que a declaração de inconstitucionalidade de norma abrangente pelo STF estende-se a “normas de menor abrangência”, com sucessiva determinação de adequação de seus atos normativos ao referido entendimento (Pedido de Providências 0001230-82.2015.2.00.0000) e reconhecimento da inexigibilidade da obrigação constante do art. 47, II, da Lei n. 8.212/1991 (Pedido de Providências n. 0004771-50.2020.2.00.0000). Logo, a fim de uniformizar a atuação das serventias extrajudiciais e conferir segurança jurídica à atividade registral, é imperativo alinhar o entendimento desta Corregedoria-Geral à jurisprudência administrativa do Conselho Nacional de Justiça. 4. Parecer pelo não provimento do recurso e pela determinação de autuação de expediente próprio para análise da necessidade de alteração da redação do subitem 120.3 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ.
Dessa forma, com amparo na jurisprudência administrativa consolidada, conclui-se que a manutenção do óbice, sob o pretexto de resguardar a fiscalização tributária, não subsiste.
Diante do exposto, nego provimento à apelação, mantida a dúvida suscitada.
São Paulo, data registrada no sistema.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 17.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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