ARTIGO: Como deve ser entendida PESSOA JURÍDICA BRASILEIRA, para efeito de AQUISIÇÃO de imóvel rural POR ESTRANGEIRO? Por Luís Ramon Alvares*

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Como deve ser entendida PESSOA JURÍDICA BRASILEIRA, para efeito de AQUISIÇÃO de imóvel rural POR ESTRANGEIRO? Por Luís Ramon Alvares*

A aquisição de imóvel rural por estrangeiro, disciplinada pela Lei n. 5.709/71 (DOU de 11/10/1971) e pelo Decreto n. 74.965/74 (DOU de 27/11/74), têm importante repercussão no Registro Imobiliário, merecendo especial atenção de tabeliães e registradores imobiliários.

Nos termos do artigo 1º, §1º, da Lei n. 5.709/71, a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior fica sujeita às mesmas exigências da referida lei à pessoa jurídica estrangeira.

No Livro “Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à definição da “pessoa jurídica brasileira”:

Nota2 – pessoa jurídica brasileira: com o advento da Emenda Constitucional n. 6 (que revogou o art. 171 da Constituição Federal[1]), a empresa brasileira de capital estrangeiro equiparou-se à nacional. Nesse sentido, o Parecer n. 461/2012E da CGJ/SP (DJE de 11/12/2012), com supedâneo no julgamento ocorrido em 12 de setembro de 2012, do Colendo Órgão Especial do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, onde se firmou o entendimento de que o § 1º do art. 1º da Lei n. 5.709/71[2] não foi recepcionado pela CRFB (Mandado de Segurança n. 005894733.2012.8.26.0000, relator Desembargador Guerrieri Rezende), c/c item 69.1 do Cap. XIV das NSCGJ/SP – Prov. 40/12 da CGJ/SP – DJE de 17/12/2012[3]. Esse também era o entendimento da Advocacia Geral da União (AGU), nos termos do Parecer GQ22 de 1994 (Parecer LA04/94) do Advogado Geral da União e do Parecer AGU GQ181 de 1997 (Parecer LA01/97), aprovado pelo Presidente da República e publicado no DOU, com efeitos vinculantes para a administração pública federal (art. 40 da Lei Complementar n. 73/93[5]). Contudo, cumpre observar que há entendimento diverso. Nos termos do Parecer CGU/AGU001RVJ, de 3/9/2008, da Consultoria-Geral da União, aprovado pelo Advogado Geral da União em deliberação de 15/10/2009, a AGU firmou o entendimento de que o art. 1º, § 1º, da Lei n. 5.709/1971, foi recepcionado pela CRFB. Assim “o Parecer agora aprovado pela AGU, mesmo sem a aprovação pelo Senhor Presidente da República, como se impõe para revogar os anteriores, vale como manifestação formal da AGU e, na forma da Lei Complementar n.73, de 1993, tem efeitos próprios” (Pedido de Providências n. 000298180.2010.2.00.0000 do CNJ). A posição do CNJ, conforme recomendação (constante do referido pedido de providência) é de que os “Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas […] façam observar rigorosamente as disposições da Lei n. 5.709, de 1971, quando se apresentarem ou tiverem de lavrar atos de aquisição de terras rurais por empresas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas”.

Recentemente a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) publicou o Comunicado n. 670/2015[4], que confirma o entendimento de que a empresa brasileira de capital estrangeiro equiparou-se à pessoa jurídica nacional (e não estrangeira).

*O autor é Tabelião e Registrador delegado no Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP, (www.cartorioMOGI.com.br), idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br), editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI e autor de diversos artigos jurídicos.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. Como deve ser entendida PESSOA JURÍDICA BRASILEIRA, para efeito de AQUISIÇÃO de imóvel rural POR ESTRANGEIRO? Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 013/2016 | 20 de Janeiro (quarta-feira). Disponível em https://www.portaldori.com.br/2016/01/20/como-deve-ser-entendida-pessoa-juridica-brasileira-para-efeito-de-aquisicao-de-imovel-rural-por-estrangeiro-por-luis-ramon-alvares/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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[1] Art. 171 da CRFB, revogado pela Emenda Constitucional n. 6, de 1995– “Art. 171. São consideradas:

I – empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País;

II – empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades.

§1º A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:

I – conceder proteção e benefícios especiais temporários para desenvolver atividades consideradas estratégicas para a defesa nacional ou imprescindíveis ao desenvolvimento do País;

II – estabelecer, sempre que considerar um setor imprescindível ao desenvolvimento tecnológico nacional, entre outras condições e requisitos:

a) a exigência de que o controle referido no inciso II do caput se estenda às atividades tecnológicas da empresa, assim entendido o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para desenvolver ou absorver tecnologia;

b) percentuais de participação, no capital, de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou entidades de direito público interno.

§2º Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.”

[2] Lei n. 5.670/71 – “Art. 1º […] § 1º Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido nesta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.”.

[3] NSCGJ/SP – “Item 69.1 A pessoa jurídica brasileira – constituída sob as leis brasileiras, com sede e administração no Brasil – não se sujeita ao regime estabelecido pela Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971, e pelo Decreto n. 74.965, de 26 de novembro de 1974, ainda que a maioria de seu capital social e o poder de controle, em qualquer uma de suas manifestações, pertença a estrangeiros residentes fora do Brasil ou a pessoas jurídicas estrangeiras sediadas no Exterior.”.

[4] CGJ|SP: Comunicado CG nº 670/2015 (Esclarece sobre o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro residente ou autorizado a funcionar no Brasil)

DICOGE 5.1

COMUNICADO CG Nº 670/2015

PROCESSO CG Nº 2010/83224 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

A Corregedoria Geral da Justiça COMUNICA aos Tabeliães e Oficiais de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo que observem o Provimento nº 43/2015 da E. Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ, mas não com relação às pessoas jurídicas brasileiras das quais participem, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social. (DJE/SP de 27.05.2015 – SP).

[5] Lei Complementar n. 73/93 – “Art. 40. Os pareceres do Advogado Geral da União são por este submetidos à aprovação do Presidente da República

§1º O parecer aprovado e publicado juntamente com o despacho presidencial vincula a Administração Federal, cujos órgãos e entidades ficam obrigados a lhe dar fiel cumprimento.

§2º O parecer aprovado, mas não publicado, obriga apenas as repartições interessadas, a partir do momento em que dele tenham ciência.”.




Artigo: Despesas nas transações imobiliárias no Brasil e no mundo – Por Reinaldo Velloso dos Santos

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A edição 2015 do Relatório Doing Business, elaborado pelo Banco Mundial e disponível para consulta em worldbank.org, apontou que no Brasil o custo percentual para formalização e registro da transação imobiliária, calculado sobre o valor da propriedade, é semelhante ao dos Estados Unidos e Noruega; sendo inferior ao do Reino Unido e Singapura, e equivalente a menos de metade do custo de países como Alemanha, Argentina, Austrália, França e Japão.

Seguem alguns percentuais: África do Sul 6,2%; Alemanha 6,7%; Argentina 6,6%; Austrália 5,2%; Áustria 4,6%; Bélgica 12,7%; Brasil 2,5%; Canadá 3,3%; Chile 1,2%; China 3,6%; Colômbia 2,0%; Dinamarca 0,6%; Espanha 6,1%; Estados Unidos 2,4%; Finlândia 4,0%; França, 6,1%; Hong Kong 7,7%; Índia 7,0%; Itália 4,4%; Japão 5,8%; México 5,1%; Holanda 6,1%; Nova Zelândia 0,1%; Noruega 2,5%; Paraguai 1,9%; Peru 3,3%; Portugal 7,3%; Reino Unido 4,6%; Rússia 0,1%;  Singapura 2,8%; Suécia 4,3%; Suíça 0,3%; Uruguai 7,0%; e Venezuela 2,5%.

Nesse contexto, percebe-se que o valor despendido para formalização e registro da transação imobiliária em nosso país está entre os menores do mundo.

Ao se comparar o sistema notarial e registral, vigorante no Brasil e outros países de tradição jurídica romano-germânica, com aquele existente nos Estados Unidos da América, verifica-se que o primeiro sistema, diante do maior grau de segurança jurídica propiciada, reduz a possibilidade de litígios e eventuais custos futuros. No sistema norte-americano, para se mitigar esse risco se faz necessária a contratação de um seguro.

Nesse sentido, Fernando P. Mendéz González, no brilhante artigo Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario, afirmou que: “en los Estados Unidos los expertos independientes consideran ineficiente su peculiar sistema, basado en la mayoría de los condados en unos registros públicos de documentos – mal organizados – lo que ha hecho necesario suplir la inseguridad jurídica con un seguro privado de títulos”.

Ou seja, o sistema existente no Brasil é mais eficiente, proporcionando maior segurança jurídica a um custo menor.

Em nosso país os emolumentos dos serviços notariais e de registro são fixados por lei, conforme previsão do art. 236, § 2º, da Constituição Federal. No Estado de São Paulo, por exemplo, a elaboração da Lei nº 11.331/2002 decorreu de amplos estudos realizados por Comissão instituída por Decreto do Governador de Estado. Aproximadamente 40% do valor dos emolumentos representam taxas e contribuições, destinadas ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público, à Carteira de Serventias do Instituto de Pagamentos Especiais do Estado, à compensação dos atos gratuitos de Registro Civil e às Santas Casas de Misericórdia.

Os emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, conforme valor da transação imobiliária ou valor tributário do imóvel. E, no Brasil, o valor dos emolumentos é bem inferior ao de outros países de tradição jurídica romano-germânica.

Por outro lado, cabe apontar que na formalização da transação imobiliária incide imposto de transmissão da propriedade, de competência municipal nos atos inter vivos; ou estadual, em se tratando de transmissão mortis causa ou doação. Essa tributação, aliás, representa a maior despesa em uma transação imobiliária, sendo muitas vezes superior ao valor dos emolumentos. No Município de São Paulo a alíquota do ITBI é atualmente de 3% e, no Rio de Janeiro, de 2%. A título comparativo, em Santiago do Chile a tributação é de apenas 0,2%, fato que justifica o menor custo final na transação.

Feitas essas considerações, cabe apontar que, em princípio, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico que vise à transferência de direitos reais sobre imóveis, conforme disposto no art. 108 do Código Civil. A lavratura do ato pelo tabelião de notas, profissional do direito aprovado em concurso público, que atua de forma imparcial, confere a necessária segurança jurídica.

Em algumas hipóteses, no entanto, o negócio jurídico é formalizado por instrumento particular, como na concessão de financiamento imobiliário por uma instituição financeira. Nessas circunstâncias, não há a intervenção no ato de agente imparcial, com comprometimento do equilíbrio contratual. Além disso, a tarifa bancária incidente é estabelecida de forma unilateral e em valores geralmente superiores aos emolumentos notariais, especialmente quando utilizados recursos do FGTS pelo comprador.

Após a formalização da transação imobiliária, o título de transmissão – escritura pública ou instrumento particular – é encaminhado ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para qualificação e registro.

Os emolumentos relativos ao registro são cobrados apenas por ocasião do registro, sendo que a matrícula do imóvel permanece indefinidamente na serventia, cabendo ao oficial respectivo zelar por sua ordem e conservação, na forma dos artigos 24 e 26 da Lei de Registros Públicos.

É oportuno ressaltar que não existe necessidade de renovação periódica, como no seguro, ou a previsão de remuneração pela custódia do documento. Ou seja, os emolumentos são pagos apenas por ocasião do registro.

Nesse aspecto, a fixação dos emolumentos para os atos de registro de imóveis difere daquela existente em entidades privadas que atuam no mercado. A BM&F Bovespa, por exemplo, cobra uma taxa de custódia de 0,30% ao ano sobre o valor dos títulos do Tesouro Nacional, referente aos serviços de guarda dos títulos e às informações e movimentações dos saldos. Tal procedimento onera excessivamente os investimentos de longo prazo.

Enfim, a sistemática de remuneração dos serviços notariais e de registro no Brasil relativamente às transações imobiliárias segue critérios adequados e está em valores inferiores aos padrões internacionais. Além disso, confere a necessária segurança jurídica para essas transações que envolvem, quase sempre, recursos poupados ao longo da vida do comprador. Por fim, essa sistemática assegura a manutenção de um sistema confiável e eficiente.

Fonte: Carta Forense | 04/01/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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