CSM/SP: Parcelamento do solo urbano. Loteamento – GRAPROHAB – aprovação. Tempus regit actum.

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“Para fins de registro, não importa o momento da celebração do negócio jurídico e preenchimentos dos requisitos da época, pois é na data da sua apresentação ao registro que ele será analisado, em atenção ao princípio ‘tempus regit actum’.”

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002934-52.2012.8.26.0634, onde se decidiu ser necessária a aprovação do GRAPROHAB para registro de loteamento, ainda que a instituição do referido órgão tenha ocorrido após a aprovação do projeto, mas antes do pedido de registro. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini, sendo o recurso julgado improvido à unanimidade.

No caso em tela, tendo em vista a procedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, no sentido de negar o registro do loteamento por falta de aprovação dos órgãos fiscalizadores competentes, o apelante interpôs recurso sustentando, em síntese, que o projeto inicial confeccionado e aprovado por todos os órgãos fiscalizadores competentes em 1979 merece registro, pois a retificação de área averbada no ano 2000 serviu apenas para adequar a metragem real ao registro imobiliário, sem qualquer impacto urbanístico ou ao meio ambiente.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que as exigências apontadas pelo Oficial Registrador e mantidas pela Juíza Corregedora Permanente são cautela de rigor, ainda mais quando considerado o tempo decorrido entre o projeto inicialmente apresentado aos órgãos administrativos (1979), averbação da retificação (2000) e apresentação do loteamento para registro (2012). Neste sentido, o Relator afirmou que, uma vez retificada a área do loteamento para menos, “é razoável provocar novamente os órgãos de fiscalização ambiental e urbanísticos para se afastar qualquer dúvida sobre possíveis gravames aos nomeados bens jurídicos (…)”.

Por fim, o Relator entendeu que a criação do GRAPROHAB em data posterior à aprovação do projeto, com retificação de área no ano de 2000 e com o pedido de registro apenas em 2012, não afasta a competência do órgão para verificação e autorização ambiental, conforme Decreto nº 33.499/91. Isso porque, de acordo com o Relator, o CSM/SP tem considerado que, “para fins de registro, não importa o momento da celebração do negócio jurídico e preenchimentos dos requisitos da época, pois é na data da sua apresentação ao registro que ele será analisado, em atenção ao princípio ‘tempus regit actum’, sujeitando-se o título à lei e regramento administrativo vigente ao tempo da apresentação (…).” Assim, diante do exposto, o recurso foi julgado improvido por unanimidade.

Leia a íntegra

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 16/07/2013.

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Filho fora do casamento justifica separação mas não implica dano moral

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A motivação para o fim de um casamento nada mais opera senão a indicação da inviabilidade de convívio entre marido e mulher. Com este raciocínio, a 1ª Câmara Civil do TJ negou pleito de indenização por danos morais formulado por esposa contra o ex-marido, em razão de um filho que ele teve com outra mulher na vigência do matrimônio.

A ação buscava a separação judicial, obtida, assim como a partilha de bens, porém com marco inicial anterior ao período do casamento – a mulher garantiu que houve união estável um ano antes das bodas. Este pedido também não foi acolhido, por conta da ausência das características inerentes ao instituto da união estável. 

A câmara observou que, de 1999 a 2006, as partes viveram em casas separadas, até mesmo em cidades diferentes, e somente a partir do ano de 2006, quando oficializado o casamento, costumavam passar os finais de semana juntos na residência adquirida em praia do litoral catarinense.

Os magistrados disseram que, na realidade, os litigantes mantiveram, antes do casamento, relacionamento característico de namoro. Reconheceram que a proximidade física e afetiva e o auxílio financeiro entre eles não se traduz por si em intenção de vida em comum. 

"Não fosse assim, qualquer relação pública e duradoura de namoro se confundiria com união estável", distinguiu a desembargadora substituta Denise de Souza Luiz Francoski, relatora da apelação.

A magistrada salientou a necessidade de o objetivo de constituir família estar claramente configurado, não bastando a expectativa de constituir família no futuro. "É natural que se tenha tal expectativa em um relacionamento amoroso", encerrou. A decisão foi unânime e manteve sentença de primeiro grau.

Fonte: TJSC | 15/07/2013.

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A arrematação: forma originária de aquisição de propriedade

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A fim de se demonstrar o verdadeiro renascimento que se opera sobre a saúde registrária do bem quando da sua arrematação em hasta pública, mister rememorar que são pressupostos fundamentais deste procedimento (I) a inexistência de relação entre o adquirente e o precedente titular do direito real e a (II) inocorrência de transmissão voluntária do direito de propriedade.

Diante desse cenário, em prol da segurança e da natureza jurídica da aquisição de um bem por esta modalidade – a arrematação -, a doutrina e a jurisprudência passaram a considerá-la modo originário de aquisição da propriedade, tal e qual a usucapião.

A fim de elucidar tal conceito, preleciona ilustre jurista Caio Mário da Silva Pereira1 que é considerada originária a propriedade daquele que se torna dono de um bem que jamais esteve sob o senhorio de alguém; ou seja, é uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, direta ou indireta; sem que tenha havido, pois, qualquer relação com o estado jurídico anterior daquele bem.

Tem-se, assim, que a propriedade adquirida por meio da arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam (art 849, VII, CC), tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública.

Outro não foi o posicionamento da Ilustre desembargadora Cláudia Telles, da 5ª câmara Cível do TJ/RJ, no julgamento do agravo de instrumento 0060959-15.2012.8.19.0000, ao consignar que "considerando que a arrematação judicial é título aquisitivo originário, entende esta relatoria que à hasta pública não podem sobreviver pendências que anteriormente tisnavam a propriedade plena, devendo o imóvel ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus que incida sobre o imóvel."

Cumpre destacar, ainda, que nem mesmo as hipotecas que estiverem devidamente registradas no fólio real resistirão à arrematação judicial do bem, já que serão devidamente extintas, para o que se faz imprescindível a prévia intimação do credor hipotecário sobre a realização da hasta.

Neste sentido, vem sendo firmado o entendimento dos Tribunais Estaduais. A ver:

PENHORA DE IMÓVEL – ARREMATAÇÃO – CANCELAMENTO DE PENHORA. Bem penhorado. Arrematação. Cancelamento da penhora. O bem arrematado se transfere para o arrematante livre deste ônus. Tendo a aquisição judicial de bem caráter originário, o imóvel se transfere ao arrematante livre dos ônus da penhora, tanto quanto extingue a hipoteca, que é direito real, quando intimado da praça o credor hipotecado. Se assim não fora, situação esdruxula ocorreria. Com a arrematação o imóvel passou à propriedade do arrematante. Se continuasse a incidir sobre ele a penhora, nova praça seria realizada e com a venda judicial, o bem seria do patrimônio, não da executada, mas do novo proprietário, primeiro arrematante. Portanto este é que garantiria, com seu patrimônio, execução sofrida pela executada. Agravo denegado.2

E, baluarte que é, o STJ vem dando eco e consolidação à jurisprudência das Cortes Estaduais. Nos termos:

"Civil. Processual civil. Arrematação. Bem hipotecado. A arrematação extingue a hipoteca, tanto que o credor hipotecário tenha sido intimado da realização da praça, posto que tem conteúdo de aquisição originária, livre dos ônus que anteriormente gravavam o bem por esse meio adquirido".

Via de consequência, o imóvel é transferido ao arrematante livre de qualquer ônus, restando a arrematação perfeita e acabada depois de atendidas todas as formalidades previstas nos arts. 686 a 707 do CPC, sendo as últimas etapas da transferência do bem a assinatura, pelo referido arrematante, do auto de arrematação, e a derradeira expedição da respectiva carta, que deverá ser levada a registro como título aquisitivo da propriedade.

Manifesto, portanto, o privilégio do adquirente que recebeu a propriedade de um bem – que retornou à condição de imaculado quando da consumação da sua arrematação, já que desonerado de todo e qualquer gravame anterior – tendo de suportar, apenas e tão-somente, a comissão do leiloeiro e as despesas atinentes à transcrição dos títulos de transmissão de propriedade.

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[1] Instituições do Direito Civil, Caio Mário da Silva Pereira Vol. IV, 12ª edição, Ed. Forense

[2] TJRJ – 0023058-67.1999.8.19.0000 (1999.002.01409) – Agravo de Instrumento – 1ª Ementa – Des. Gustavo Kuhl Leite – Julgamento: 11/05/1999 – Segunda Câmara Cível

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*Renata Ribeiro é diretora da área de litigância cível do escritório Manhães Moreira Advogados Associados.

Fonte: Miagalhas | 16/07/2013.

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