DÚVIDA: Abertura de Matrícula não é ato de registro. Decisão CSM/SP.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0017569-49.2013.8.26.0037

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0017569-49.2013.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que são apelantes GIOVANI ANTÔNIO GALZERANO e NAIR HELENA LUCATO GALZERANO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ARARAQUARA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NÃO CONHECERAM DO RECURSO E DETERMINARAM A REMESSA DOS AUTOS À E. CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA, V. U. DECLARARÃO VOTOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", de conformidade com o voto do Relator e dos demais magistrados mencionados, que integram este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 27 de maio de 2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0017569-49.2013.8.26.0037

Apelante: Giovani Antônio Galzerano e outro

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araraquara

VOTO N° 34.006

REGISTRO DE IMÓVEL – DÚVIDA INVERSA – NEGATIVA DE ABERTURA DE MATRÍCULA – ATO DE REGISTRO LATO SENSU – RECURSO NÃO CONHECIDO, COM REMESSA À CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA PARA DECISÃO MONOCRÂTICA.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls.109/111 do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araraquara, que em procedimento de dúvida inversa suscitada acolheu a negativa de abertura de matrícula da Gleba B da Fazenda Quatro R da matrícula n° 91.663 do Registro de Imóveis da Comarca de São Carlos, e manteve a exigência de que seja observado prévio procedimento pela via judicial, a fim de que seja determinada por sentença a abertura da matrícula, nos termos das notas devolutivas de fls.12/13 e 25.

Os apelantes sustentam que o procedimento pela via administrativa realizado, mediante observância das normas legais e administrativas vigentes, onde foi feito o georreferenciamento da área, é suficiente para o acolhimento do pedido. Invocam o inciso II do artigo 169 da Lei de Registros Públicos e mencionam precedente com o fim de demonstrar a competência do Oficial do Registro Civil de São Carlos para realizar a retificação administrativa. Pedem que se proceda à abertura da matrícula e, em caso negativo, que seja mantida a matrícula n° 91.663 do Registro de Imóvel de São Carlos, com o cancelamento do seu encerramento, por pertencer a este último.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 140/142).

É o relatório.

Os autos foram remetidos à Mesa para que o Egrégio Conselho Superior adotasse posição firme acerca da competência para o julgamento deste feito.

É que duas posições se revelaram, inclusive no seio de meu grupo de Juízes Assessores do Extrajudicial, a respeito do tema.

De um lado, pode-se entender, de acordo com jurisprudência longeva e constante do Conselho, que apenas os atos passíveis de registro em sentido estrito são passíveis de exame pelo colegiado, pelo que a competência para examinar a recusa de abertura de matrícula seria da Corregedoria Geral da Justiça. Essa regra seria passível de alteração na hipótese em que, junto com o pedido de abertura da matrícula, o interessado também formulasse pedido de registro (em sentido estrito) de um título.

De outro lado, há quem sustente que a abertura da matrícula é o ato de registro por excelência, pois o núcleo de todo o assentamento é o imóvel caracterizado na matrícula, cuja natureza jurídica é a de ato de aquisição da propriedade, em verdade o mais importante de todos eles, ainda que no momento de sua abertura não haja alteração da titularidade do domínio.

As duas posições são defensáveis.

Historicamente, contudo, este Conselho Superior da Magistratura vem entendendo que se sua competência restringe-se aos casos de registro em sentido estrito, isso significa que só deve examinar os casos em que o título ou ato em discussão tem expressa previsão de registro, como, por exemplo, aqueles constantes do rol do art. 167, I da LRP. Para todos os outros casos, averbações ou registro em sentido lato (assim considerada a abertura da matrícula, a competência é da Corregedoria Geral da Justiça.

Há, é certo, precedente em sentido contrário, no julgamento do Processo 173.526/2013, em 14/11/2013, quando se entendeu que a controvérsia acerca da abertura de matrícula versa sobre registro em sentido estrito, com o que, por aplicação dos arts. 16, V e 181, II, b, do Regimento Interno, a competência seria do Conselho.

Esse entendimento permaneceu isolado, contudo, e na presente sessão os integrantes do Conselho acabaram por entender que a abertura da matrícula não constitui ato de registro em sentido estrito, firmando a orientação de que a competência para a julgamento de casos como o presente, é da Corregedoria Geral da Justiça.

Isto posto, NÃO CONHECERAM DO RECURSO e determinaram o retorno à Corregedoria Geral da Justiça para o julgamento monocrático.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 22/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

PARTILHA em DIVÓRCIO: Título FORMAL DE DOAÇÃO. DECISÃO CSM/SP.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0005719-59.2012.8.26.0319

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0005719-59.2012.8.26.0319, da Comarca de Lençóis Paulista, em que é apelante JANE DO CARMO FERREIRA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE LENÇÓIS PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 3 de junho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0005719-59.2012.8.26.0319

Apelante: Jane do Carmo Ferreira

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Lençóis Paulista

VOTO N° 34.027

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – AUSÊNCIA DA VIA ORIGINAL DO TÍTULO – TÍTULO APRESENTADO EM CÓPIA SIMPLES – PROCEDIMENTO PREJUDICADO – CABIMENTO, CONTUDO, DO EXAME EM TESE DA EXIGÊNCIA QUESTIONADA, A FIM DE ORIENTAR FUTURAS PRENOTAÇÕES – DOAÇÃO A FILHO NOS AUTOS DO DIVÓRCIO – HOMOLOGAÇÃO DO JUÍZO DA FAMÍLIA – EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA EFETIVAR A DOAÇÃO – DESNECESSIDADE – RECURSO NÃO CONHECIDO.

Trata-se de apelação interposta por Jane do Carmo Ferreira, objetivando a reforma da r. sentença de fls. 109/110, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Lençóis Paulista relativa ao registro do formal de partilha expedido nos autos da Ação de Divórcio Consensual n° 1998/2011, da 1ª Vara Judicial da Comarca de Lençóis Paulista, nos imóveis das matrículas n° 14.738 e 9.469 daquela Serventia de Imóveis.

Aduz, em suma, que a escritura pública de doação exigida é desnecessária, conforme entendimento jurisprudencial, e que a decisão que homologou a partilha tem força de escritura pública, sendo título hábil à transmissão dos imóveis em favor de seus filhos. Afirma, ainda, que em momento algum se recusou ao recolhimento do respectivo imposto de transmissão e demais encargos e emolumentos.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 128/131).

É o relatório.

De início, cumpre observar que a dúvida encontra-se prejudicada porque a apelante não apresentou a via original do título que pretende registrar, limitando-se a juntar cópia simples do formal de partilha expedido nos autos da Ação de Divórcio Consensual n° 1998/2011, da 1ª Vara Judicial da Comarca de Lençóis Paulista.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é firme no sentido da inadmissibilidade, na dúvida registral, de apresentação de cópia do título, ainda que autenticada.[1]

A despeito da prejudicialidade apontada, nada impede o exame, em tese, da exigência impugnada, a fim de orientar eventuais novas qualificações.

Busca-se o registro do formal de partilha extraído da ação de divórcio consensual de Jane do Carmo Ferreira Calixto e Reginaldo Aparecido Calixto, em que convencionaram a doação dos imóveis descritos nas matrículas n°s 14.738 e 9.469 aos seus filhos Ricardo e Eduardo.

Aduz o registrador ser necessária a escritura pública de doação porque insuficiente o formal de partilha, notadamente por conter mera promessa de doação.

É certo que o art. 108, do Código Civil, exige escritura pública para os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o salário mínimo, como no caso em exame.

A finalidade da norma, conforme enfatiza Carlos Roberto Gonçalves, é assegurar a autenticidade dos negócios, garantir a livre manifestação da vontade, demonstrar a seriedade do ato e facilitar a sua prova (Direito Civil Brasileiro, Saraiva, Vol. I, pág. 319).

Tais objetivos, contudo, já foram alcançados com a homologação da partilha em juízo, sendo desnecessária a lavratura de escritura pública de doação, que "representaria demasiado apego ao formalismo negar validade a negócio jurídico celebrado no bojo do processo de inventário, sob a presidência do magistrado." (CSM/SP, Ap. Cível n° 101.259-0/8).

Nos autos da Apelação Cível n° 0150004-45.2006.8.26.0000, decidiu este E. Tribunal de Justiça pela prescindibilidade da escritura pública no caso de doação de imóvel feita pelos pais aos filhos por ocasião do divórcio:

Ação de obrigação de fazer – Doação de imóvel que os pais fizeram aos três filhos menores, por ocasião do divórcio do casal – Desnecessidade de qualquer escritura pública, porquanto a homologação judicial do divórcio constitui documento público e supre a escritura (…) (4ª Câmara de Direito Privado, j. 30/06/2011)

O voto do eminente Des. Francisco Loureiro, Relator Designado, é elucidativo ao esclarecer os motivos pelos quais pode-se dispensar a escritura pública de doação neste caso:

Não há necessidade da lavratura de qualquer escritura pública, por simples e singela razão: a homologação judicial do divórcio constitui documento público e supre a escritura, uma vez que se ajusta à exigência do art. 108 do Código Civil. Como é cediço, as decisões judiciais homologatórias fazem as vezes de escrituras públicas e dispensam qualquer ato notarial posterior. Basta, assim, que as partes tirem carta de sentença, acompanhada da guia do imposto de transmissão, e levem-na diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis.

A alegação do registrador de que se trata de promessa de doação e não de doação em si em virtude do tempo verbal empregado não prospera.

Lendo-se o plano de partilha apresentado pelo casal, verifica-se que todas as disposições patrimoniais relativas a imóveis e móveis foram redigidas com o verbo no futuro. Foi assim com a aplicação financeira, com o veículo, com os bens móveis que guarneciam a residência, com os imóveis destinados a cada um dos que estavam se divorciando e, por fim, aos filhos deles.

É evidente, assim, que o tempo verbal foi empregado no futuro não com o intuito de constituir promessa, mas apenas porque se tratava de plano, proposta, projeto, a ser apresentado ao MM. Juízo da Família que poderia ou não homologá-lo.

Não há, portanto, qualquer dúvida quanto à intenção das partes em dividir – desde logo – os bens na forma sugerida, sem qualquer necessidade de negócios jurídicos futuros definitivos.

A escritura pública, portanto, seria prescindível no caso.

Contudo, como bem se ressalvou no julgado acima citado, o registro das doações dos imóveis em favor dos filhos ainda fica dependente da prévia comprovação dos recolhimentos do ITCMD respectivos.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

__________________________________________

Notas:

[1] Apelações Cíveis 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2.

Fonte: DJE/SP | 22/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

CGJ/SP: LOCAÇÃO – Cláusulas de vigência e de preferência. Basta o registro (desnecessidade da prática de dois atos registrais). Indisponibilidade – Registro admitido.

Escrito por

Acórdão – DJ nº 0027416-80.2013.8.26.0100 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0027416-80.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VILLE DE FRANCE COMÉRCIO, ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA (REP. POR SUA SÓCIA MARCIA CARPI CORREA), é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA APRESENTADA PELO 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014. 

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0027416-80.2013.8.26.0100

Apelante: Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 33.944

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Contrato de Locação – Cláusulas de vigência e exercício do direito de preferência – Suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto à cláusula de vigência como ao pacto de preferência – Desnecessidade da prática de dois atos notariais (averbação e registro) – Competência do Conselho Superior da Magistratura por se tratar de registro em sentido estrito – Indisponibilidade decorrente de penhora da Fazenda Nacional nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não é óbice ao registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência – Precedente deste Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA interpôs apelação contra a sentença das fls. 69/71, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa de registro do instrumento particular de locação para fins não residenciais do imóvel da matrícula n. 123.864, porque referido imóvel está indisponível por força de penhoras da Fazenda Nacional, o que impediria o registro do contrato de locação com cláusula de vigência e a averbação de direito de preferência em caso de alienação do imóvel locado, porque a indisponibilidade tem plena eficácia nos casos de alienação voluntária, a que poderá conduzir o registro da locação, quando houver, eventualmente, o exercício do direito de preferência.

A apelante alegou que o impedimento da averbação do contrato nos casos de indisponibilidade ofende o direito de uso e, além disso, a inscrição das cláusulas de vigência e de preferência, em caso de alienação do imóvel locado, não restringiria ou limitaria as faculdades do domínio e não criaria oponibilidade ao seu adquirente. Assim, busca a reforma da sentença, para que seja autorizado o registro do contrato de locação (fls. 74/80).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 93/96).

É o relatório.

De início, destaco que, não obstante as previsões constantes do artigo 167, inciso I, “3” e inciso II, “16”, da Lei n. 6.015/73, acompanhado do artigo 33, “caput”, da Lei n. 8.245/91, que referem o registro e a averbação dos contratos de locação, respectivamente para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, é desnecessária a prática de dois atos notariais (averbação e registro), bastando o registro em sentido estrito para garantir a eficácia real às cláusulas de vigência e ao direito de preferência, conforme já decidido pela Corregedoria Geral da Justiça no processo n. 2013/36874:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato de locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – Eficácia erga omnes – Registro em sentido estrito – Competência recursal – Conselho Superior da Magistratura – Envio dos autos ao órgão jurisdicional competente – Recurso administrativo conhecido como apelação – Admissibilidade – Princípio da fungibilidade recursal.

Por consequência, reconheço a competência deste Conselho Superior da Magistratura, por se tratar de registro em sentido estrito, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual n.º 3/69, e do artigo 16, V, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O registro do contrato de locação foi negado diante da indisponibilidade do imóvel, nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91, por força de penhoras da Fazenda Nacional.

A questão é saber se a indisponibilidade impede o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência.

Em que pese o precedente deste Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n. 100.237-0/0), da lavra do Desembargador Luiz Tâmbara, inclusive citado pelo magistrado prolator da sentença recorrida, recentemente houve alteração do posicionamento deste Egrégio Conselho, na Apelação Cível n. 0018645-08.2012.8.26.0114 (D.J.E. 14.11/2013), que entendeu que a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício.

Nesse sentido, constou do referido precedente:

De todo modo, sequer têm força para embaraçar os registros do contrato de locação nas matrículas n.°s 17.368 e 17.369, não obstruídos pela indisponibilidade legal: ora, com a publicidade resultante da inscrição se objetiva unicamente expandira eficácia subjetiva de cláusulas do contrato de locação[22], que, por si, todavia, escudadas no princípio da função social do contrato, já vinculam terceiros que de seu teor tenham ou devam ter conhecimento. [23]

Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficácial, conseqüência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, a função social do contrato, "nesse seu conteúdo ultra partes", cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória.[24]

O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[25]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[26]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.

No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão.[27]

Portanto, o caso é de afastamento do óbice apresentado para o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, o que não significa desconsiderar a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91.

Posto isso, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida apresentada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital.      

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | 25/03/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.