1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – Doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – Desnecessidade de expedição de alvará judicial – Ato realizado no interesse do incapaz – Dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes – Dúvida improcedente.

Escrito por

0072005-60.2013.8.26.0100

Dúvida 17º Oficial de Registro de Imóveis Diego da Silva Criscuolo – Registro de imóveis – dúvida compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial ato realizado no interesse do incapaz dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

Vistos.

O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.

O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.

Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de recursos outros, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetivação intervenção.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).

É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.

O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel. A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe: Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados.

A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial. Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor. O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.

A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento. Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por recursos outros, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD). O artigo 289 da Lei 6.015/1973: é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado. Com razão o MM Juíz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco.

A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título. Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes: “O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral. A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos. Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 413) (D.J.E. de 11.03.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 11/03/2014.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – Pluralidade de promitentes vendedores – Necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – Necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – Necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – Dúvida procedente.

Escrito por

Processo 0066698-28.2013.8.26.0100
CP 363
Dúvida – Registro de Imóveis
Primax Empreendimentos Imobiliários Ltda
Dúvida – instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – pluralidade de promitentes vendedores – necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – dúvida procedente.
Vistos etc.
1. O 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (PRIMAX).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), em 12 de junho de 2013 fez-se prenotar, sob o número 277.875, no 13º RI, instrumento particular de promessa de venda e compra, datado de 14 de maio de 2013 (fls. 12-18). O objeto do título é o imóvel de matrícula 27.974 daquela serventia. No referido instrumento a suscitada figura como promitente compradora e, na qualidade de promitentes vendedores, comparecem Ivo Rosset (casado sob o regime da separação obrigatória de bens – v. fls. 18), Isaac Mauro Rosset e sua esposa Silvia Rosset (casados sob o regime da comunhão universal de bens – v. fls. 29), Aron Rosset (casado sob o regime da separação total de bens – v. fls. 32), Carlos Maurício Rosset (casado sob o regime da comunhão parcial de bens v. fls. 30) e Espólio de Henrique Rosset (falecido em 05/12/2012 – v. fls. 31), representado pelos promitentes vendedores já citados.
1.2. Apresentado o título ao 13º RI, houve qualificação negativa (fls. 26) pelos seguintes motivos: (a) o registrador entendeu ser necessária a outorga uxória da esposa de Carlos, por força do artigo 1.647, I, do Código Civil – CC/2002; (b) indispensável se faz a apresentação de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar a sua parte ideal no imóvel; (c) deve-se apresentar Certidão Negativa de Débitos (CND) do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou declaração de não vinculação da PRIMAX como empregadora; e (d) deve ser apresentada procuração com poderes específicos outorgados para Aron e Isaac, vez que ambos assinaram o título em nome de Ivo e Silvia.
1.3. Pela leitura dos autos (em especial fls. 25 verso), parece que o título já fora apresentado ao 13º RI em mais de uma ocasião. Inconformada com as exigências, a suscitada requereu procedimento de dúvida (fls. 09). A prenotação vigente tem o número 280.757 (v. fls. 05 e 06).
1.4. O termo de dúvida veio instruído com documentos essenciais e outros de interesse para a causa (fls. 05-46). 1.5. PRIMAX está representada ad judicia (fls. 10-11).
2. A suscitada apresentou impugnação (fls. 48-54), rechaçando, uma a uma, as exigências do registrador.
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 60-62).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. PRIMAX pretende o registro de instrumento particular de promessa de venda e compra em desconformidade com a legislação registrária e civil.
6. Primeiramente, discorro sobre a exigência de outorga uxória para aperfeiçoar o negócio do promitente vendedor Carlos. A suscitada tenta afastar a exigência com o argumento de que a parte ideal que pertence a Carlos está gravada pela cláusula de incomunicabilidade (v. fls. 50 e AV.05/27.974 – fls. 23-24).
6.1. Como bem foi exposto pelo Ministério Público (fls. 61), é verdade que os bens gravados com cláusula de incomunicabilidade estão excluídos da comunhão entre os cônjuges, tudo nos termos do artigo 1.668, I, do Código Civil. Portanto, tem-se que a parte ideal do imóvel de matrícula 27.974, do 13º RI, pertencente exclusivamente a Carlos (casado sob o regime da comunhão parcial de bens), configurando seu patrimônio próprio.
6.2. O artigo 1.642 do Código Civil assim dispõe: “Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente: […] II – administrar os bens próprios” (g. n.)
6.3. Porém, na lição de Silvio Rodrigues, a leitura deste dispositivo deve ser integrada com as restrições do artigo 1.647 do mesmo diploma legal: “Assim, na administração, mesmo de patrimônio próprio, conforme o regime de bens, haverá vedação à venda ou oneração sem autorização do Cônjuge”(Direito Civil: Direito de Família: Vol. 6 – 28 ed. rev. E atual por Francisco José Cahali; de acordo com o novo Código Civil (Lei. n. 10.406, de 10.01.2002), – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 161 – g. n.) “Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis” (g. n.)
6.4. Portanto, mesmo que a parte ideal de Carlos lhe pertença com exclusividade, a sua alienação não escapa à necessidade de outorga uxória. Situação diferente haveria se Carlos fosse casado pelo regime da separação absoluta de bens.
7. Analisemos, agora, a exigência de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar sua parte ideal no imóvel.
7.1. Tal óbice tem fundamento no artigo 992, I, do Código de Processo Civil, e sua inobservância acarreta a nulidade do ato: “Art. 992. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie;” (g. n.)
7.2. Pela leitura dos elementos dos autos, infere-se que ainda não foi ultimada a partilha dos bens de Henrique Rosset, logo: “Falecendo o titular de domínio sem a ultimação da partilha em processo de inventário, durante o interregno a alienação de bens pelo inventariante só pode ocorrer mediante prévia autorização judicial, nos termos do art. 992, I, do Código de Processo Civil. É necessária a comprovação da representação legal das partes, quando não comparecem para a lavratura do ato.” (Proc. 100.10.001900-4 – 1VRP – São Paulo – j.24.03.2010 – rel. Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)
8. No que tange à exigência de CND do INSS, assim como foi reconhecido pelo registrador (fls. 03), esta se encontra superada em face de atual entendimento jurisprudencial do E. Conselho Superior da Magistratura, que a entende como sendo sanção indireta (v. Apel. Cív. 9000003-22.2009.8.26.0441 – TJSP e Proc. 0035785-63.2013.8.26.0100 – 1VRP – SP).
9. Por fim, A necessidade de procuração, com poderes específicos outorgados a Aron e Isaac, encontra guarida no artigo 661, § 1º, do Código Civil. O documento apresentado a fls. 27 é uma certidão de procuração outorgada pela suscitada aos seus representantes legais e em nada serve aos promitentes vendedores.
10. Por tudo, há de se reconhecer a razão do registrador em obstar o ingresso do título em fólio real.
11. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a pedido de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para que se mantenha o impedimento de registro do título (prenotação nº 280.757). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C.
São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO
(D.J.E. de 08.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 08/01/14

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Registro Civil da Pessoa Jurídica e o Princípio da Continuidade

Escrito por

Associação Alvará Judicial

Consulta:

Associação está parada desde 06/05/1953, onde o presidente era José, não tendo sido noticiada nenhuma alteração até a presente data.

Agora foi recebido Alvará Judicial da 2ª Vara Cível, solicitando a exclusão do nome de Auro como presidente, pois o seu mandato se exauriu em 29.09.1982.

Pergunta-se:

Faz-se a juntada deste Alvará no processo da associação ou simplesmente faz-se nota devolutiva informando que não há alteração desde 1953 ???

24-07-2.013.

Resposta:

Deve ser feita nota devolutiva informando da impossibilidade de ser feita a averbação solicitada em face de a entidade estar inativa a mais de sessenta anos, desde 06/05/1.953, onde consta como presidente o Sr. Jose, nada constando em relação ao Sr. Auro, sendo dessa forma impossível a prática do ato até mesmo pelo princípio da continuidade.

Ademais, o correto seria a apresentação de mandado e não alvará (autorização).
De qualquer forma, faz-se a nota de devolução e arquiva/junta cópia da nota e do alvará junto ao processo.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 24 de Julho de 2.013

ROBERTO TADEU MARQUES.

Fonte: Blog do Grupo Gilberto Valente | 07/08/2013.

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