Registro de Imóveis no Brasil está entre os mais baratos do mundo

O Brasil tem um dos menores custos para a transferência de propriedades de imóveis do mundo. Segundo dados do relatório “Doing Business 2014: Entendendo Regulamentos para Pequenas e Médias Empresas”, o custo percentual brasileiro quando comparado ao valor total do imóvel chega a ser metade do praticado em países latino-americanos. O documento publicado pelo Banco Mundial demonstra que o percentual de custo em relação ao valor integral do imóvel é de 2,6% no Brasil, contra 6,0% na região latino-americana e 4,4% nos países integrantes da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE).

Característica do sistema de registro de imóveis apontado neste estudo é o prazo para registrar uma propriedade. No Brasil são necessários, no máximo, 30 dias – metade dos 65 em média da América Latina e Caribe e muito próximo do prazo praticado na OCDE – Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico, que é de 24 dias.

No Estado de São Paulo, com o registro eletrônico desde final de 2013, os contratos digitais são registrados em 5 dias úteis e os registradores de imóveis reduziram o prazo de registro dos contratos e escrituras em papel para 10 dias úteis. Esta melhoria no sistema impactará positivamente a classificação do país no Doing Business no próximo ano.

Para o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), Flauzilino Araújo dos Santos, esses dados são resultados do constante aprimoramento do sistema.

“O Brasil é referência em registros seguros e eficazes e nós, registradores, temos orgulho de sermos responsáveis por isso. Vale ressaltar que temos também a favor do nosso sistema o fato dele tornar pública a história de vida do imóvel, o que garante segurança ao cidadão e ao mercado de crédito”, afirma.

Um dos pontos fortes do mercado brasileiro é a segurança jurídica. Recentemente a Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (FIABCI) – que congrega em âmbito internacional pessoas físicas e jurídicas que se dedicam ao setor imobiliário – atribuiu a nota 7,7 a este aspecto do mercado imobiliário brasileiro. Isso significa que neste setor o Brasil é reconhecido pelos investidores como território seguro para investimentos imobiliários, especialmente após mudanças regulatórias da última década.

Fonte: iRegistradores – ARISP | 27/02/2014.

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A responsabilidade dos administradores na sociedade limitada

* Patrícia Mesquita 

É certo que com o advindo do CC o Direito Empresarial sofreu inúmeras modificações, trazendo uma nova realidade para este ramo do direito.

Nesse contexto se insere a positivação da teoria ultra vires a qual tem por o objetivo evitar desvios de finalidade na administração das sociedades e preservar os interesses dos investidores.

Dessa forma, estabelece-se como limitadores dos atos de administração o objeto social e os poderes definidos no contrato social, sendo certo, no entanto, que os atos praticados em detrimento destes limites apenas poderão ser opostos a terceiros, isentando a sociedade de responsabilidade, caso a limitação de poderes esteja inscrita ou averbada no registro próprio da sociedade, seja possível comprovar o conhecimento desta limitação e, o ato então atacado seja evidentemente estranho aos negócios da sociedade, em concordância com o parágrafo primeiro do art. 1.015 da mesma legislação.

Em decorrência destas limitações, o empresariado brasileiro deve ficar atento a dois pontos: a devida cautela quando da celebração de contratos e a importância da delimitação do objeto social e dos poderes conferidos aos órgãos de administração das sociedades em seus atos constitutivos.

Primeiramente, por conta da positivação da teoria, nossa legislação transferiu a cautela do exame dos atos constitutivos aos particulares, logo, quando da celebração de eventual contrato caberá à parte contratante o exame do objeto social da outra parte, assim como, a verificação dos poderes conferidos ao representante legal que firma tal negócio em nome da sociedade.

Por outro lado, verificam-se a cautela em delimitar no próprio ato constitutivo da sociedade o objeto social que deve condizer com a totalidade das atividades desempenhadas pela entidade e os poderes que a própria sociedade conferirá a seus administradores de forma que a realização de negócios acessórios ou conexos ao objeto social não constituam operações evidentemente estranhas aos negócios da sociedade.

Nessa esteira, tornou-se corriqueira cláusula que disponha os limites de atuação dos administradores nos atos constitutivos das sociedades podendo citar como exemplos limites referentes a tipos contratuais e seus valores.

Mesmo frente à positivação desta teoria, necessário é lembrar que seu âmbito de aplicação se mostra maior nas relações entre administradores e sociedades isto porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial atual, à luz da boa-fé objetiva a relação sociedade e terceiro se rege pela teoria da aparência, sendo certo que não é possível opor meras restrições contratuais a terceiros que contratam com a sociedade em situação que acreditam perfeitamente regular, mesmo que o negócio tenha sido firmado por ato excessivo.

Mesmo levando-se em consideração a teoria da aparência como acima explicada, ressalta-se que a teoria ultra vires ainda representa grande importância na relação sociedade-administrador haja vista que apenas com fulcro nela poderá a sociedade promover ação de regresso em face do administrador que, pela prática de ato excessivo, responsabilizou a sociedade perante terceiro de boa-fé. 

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* Patrícia Mesquita do escritório Sevilha, Arruda Advogados.

Fonte: Migalhas I 05/09/2013.

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