Certidão evita problemas na compra do imóvel

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Você dorme proprietário de um imóvel. Acorda com a notificação da Justiça do Trabalho informando que o apartamento vai ser leiloado para quitar uma dívida trabalhista do ex-dono. A situação inusitada pode acontecer com o comprador desatento de um imóvel usado. Na pressa de fechar o negócio, nem sempre as pessoas se ligam nos documentos que devem ser exigidos, para comprovar que o imóvel está desimpedido. Uma "pegadinha" é a certidão negativa de débitos trabalhistas e com o INSS. Se houver uma demanda na esfera trabalhista, o patrimônio pode ser vendido para saldar a dívida.

É o que aconteceu com a proprietária de um imóvel em Boa Viagem Maria Goretti Cordeiro de Queiroz. Ela se desfez de um bem familiar para comprar o apartamento usado no valor de R$ 120 mil. A transação comercial foi intermediada por uma imobiliária e por um advogado, que se apresentou como procurador do dono. Quatro anos passaram e agora ela foi surpreendida por um oficial de Justiça com a notificação. "Eu confiei no corretor, na imobiliária e no advogado. Paguei o imóvel e tenho a escritura. Agora tenho que provar que não sou responsável pela dívida".

Um vacilo de Goretti na hora de fechar o contrato é o motivo da dor de cabeça. Ela confiou no advogado do proprietário, que declarou por escrito que não havia débitos trabalhistas e cíveis. Especialista em direito imobiliário Daniel Assunção, do escritório Chapoval & Assunção Advocacia, diz que ela foi induzida pelo procurador e dispensou a certidão. Para reverter a situação, Assunção entrou com um embargo de terceiros na Segunda Vara da Justiça do Trabalho de Jaboatão.

Para evitar surpresas desagradáveis, é preciso reforçar os cuidados antes de fechar o negócio. Assunção recomenda que todos os documentos do imóvel usado sejam exigidos pelo comprador. É importante ter em mãos as certidões negativas de dívidas com impostos e taxas, além de uma declaração do condomínio atestando que não existem débitos. "Abrir mão das certidões é um risco. Recomendo que o comprador faça a pesquisa antes de assinar o contrato", reforça.

Em relação ao débito trabalhista, a advogada Anna Carolina Cabral, do escritório Queiroz & Cavalcanti, diz que a Justiça do Trabalho pode leiloar um bem imóvel ou móvel para quitar uma dívida. Segundo ela, na fase de execução do débito, primeiro é feito a penhora online. Esse procedimento permite que a Justiça faça uma busca na conta corrente do devedor e se encontrar recursos suficientes, o débito é quitado. Ela salienta que o atual dono de um imóvel não pode ser responsabilizado por uma dívida trabalhista executada anteriormente.

O assessor jurídico da Ademi-PE, Fernando Cunha, explica que na compra de um imóvel usado a responsabilidade é do comprador checar as condições do bem e a documentação. Ele recomenda que as pessoas verifiquem se a imobiliária e o corretor possuem registro no Creci. Situação diferente do imóvel novo quando o cliente negocia diretamente com a construtora ou com a incorporadora.

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Compra de imóvel usado

Documentos que devem ser apresentados: – Certidão vintenária (informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos); – Certidão de nascimento do atual proprietário; – Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade em que reside o proprietário; – Certidão negativa do distribuidor cível federal, estadual e municipal e do distribuidor criminal federal e estadual do proprietário; – Certidão negativa de execuções federal, estaduais e municipais do proprietário; – Certidão negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado; – Certidão negativa de IPTU do imóvel; – Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico; – Certidão negativa da Junta Comercial em nome do proprietário; – Certidão de interdição ou tutela (indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil).

Fonte: Anoreg/BR | 14/07/2014.

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Projeto amplia possibilidade de reavaliação de bem penhorado

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A Lei de Execução Fiscal (LEF) poderá ser alterada para assegurar a possibilidade de realização de nova avaliação de bens penhorados para a quitação de dívida de contribuintes inadimplentes, mesmo que a primeira avaliação tenha sido efetuada por oficial de Justiça. Projeto de lei com essa finalidade (PLS 24/2014), do senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES), está pronto para votação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

A modificação deixará claro na LEF que a nova avaliação poderá acontecer, a pedido do devedor executado ou da Fazenda Pública, ainda que a primeira avaliação tenha sido feita por oficial de Justiça. Segundo ele, a proposta está alinhada com a jurisprudência – sentenças que seguem uma mesma linha de interpretação – do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Apesar das reiteradas decisões dessa Corte, assinala o autor, alguns tribunais de instâncias inferiores ainda decidem de modo contrário para impedir a reavaliação. Para o autor, essa interpretação pode trazer prejuízos tanto para os executados quanto para a Fazenda pública, pois o processo acabaria no STJ após anos, atrasando a liquidação do crédito.

Equívocos

O relator, senador Aloysio Nunes Ferreira (PSDB-SP), recomenda a aprovação da proposta, embora com emenda para evitar iniciativas de impugnação sem fundamento. Segundo ele, o direito de impugnar deve ser preservado, já que a avaliação realizada por oficial de Justiça não é imune a equívocos. A seu ver, é possível que um laudo de avaliação esteja incorreto, a despeito de ter sido elaborado por um profissional dotado de competência legal para realizar a tarefa.

Aloysio observa que a redação atual do dispositivo da LEF que trata do assunto (artigo 13) prevê a possibilidade de nova avaliação do bem penhorado. Como esclarece, após a impugnação e antes da publicação do edital de leilão, ouvida a outra parte, o juiz nomeará “avaliador oficial” com essa finalidade.

Ainda segundo o relator, a ambiguidade surgiu depois que os oficiais de Justiça também receberam a missão de “efetuar avaliações” – passando, assim, à condição de “avaliador oficial”. Isso ocorreu por força da Lei 11.382/2006, que alterou o Código de Processo Civil (CPC).

Dessa forma, explica Aloysio, passou a ser possível sustentar, de forma restritiva e equivocada, que já teria havido a participação de um “avaliador oficial” na determinação do valor do bem e que, portanto, seria dispensável nova avaliação por profissional com a mesma competência.

Critérios

Entretanto, conforme Aloysio, não se deve permitir pedido de nova avaliação desprovido de fundamento, como se fosse uma “prerrogativa genérica”. Para evitar esse risco, a emenda do relator transpõe para a LEF os três critérios de admissibilidade adotados pelo CPC também em 2006. O pedido de reavaliação deve demonstrar, por exemplo, que houve erro na avaliação ou dolo do avaliador.

De forma igualmente comprovada, a parte insatisfeita pode ainda argumentar que houve majoração ou diminuição no valor do bem depois da primeira avaliação. A última alternativa é demonstrar fundamentada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Tramitação

Depois de passar pela CAE, a matéria seguirá para a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), para decisão terminativa.

Fonte: Agência Senado | 10/07/2014.

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STJ: Segunda Turma reconhece nulidade de arrematação parcelada que não foi prevista no edital

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Em decisão unânime, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a recurso especial para declarar nula arrematação de imóvel feita de forma parcelada, sem que as condições do parcelamento tivessem constado do edital.

O caso aconteceu em João Pessoa e envolveu a penhora de sete lotes de propriedade de uma escola, em execução fiscal de dívida com o INSS. Avaliados em R$ 8 milhões, os lotes foram arrematados por R$ 4 milhões, sendo 20% a título de sinal e a quantia remanescente dividida em 60 prestações.

A escola moveu ação alegando nulidade da arrematação. Segundo a empresa, a autorização para o pagamento parcelado, sem a publicação dessa possibilidade no edital, seria ilegal.

A sentença decidiu pelo desfazimento da arrematação, ao fundamento de violação da regra do artigo 690, parágrafo 1°, do Código de Processo Civil (CPC), que trata da arrematação parcelada inferior à avaliação; e também de inobservância do artigo 98 da Lei 8.212/91 (condições de parcelamento não previstas no edital).

Sentença reformada

O acórdão de apelação reformou a sentença. Em relação ao valor, o Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) entendeu que, como a arrematação se deu em segundo leilão, “o pagamento pelo valor integral da avaliação cede lugar para aplicação do inciso II do artigo 98 da Lei 8.212, o qual preconiza que, na hipótese de segundo leilão, o bem pode ser arrematado por qualquer valor, desde que não seja caracterizado preço vil”.

Quanto à falta de previsão editalícia do parcelamento, o TJPB concluiu que deveria “prestigiar a vontade externada pelo exequente (INSS), que, considerando as infrutíferas licitações ocorridas nos últimos dez anos, solicitou que o pagamento fosse realizado de forma parcelada”.

No julgamento do recurso especial, o relator, ministro Mauro Campbell Marques, acolheu os argumentos da escola. Inicialmente, Campbell esclareceu que, segundo entendimento do STJ, “nas execuções fiscais da dívida ativa do INSS e da dívida ativa da União, vige o regramento especial estabelecido na Lei 8.212 e na Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/80), sendo que a aplicação do CPC é subsidiária, ou seja, fica reservada para as situações em que as referidas leis são silentes”.

Previsão necessária

Para o relator, foi correta a conduta do TJPB ao aceitar o parcelamento em segundo leilão por qualquer valor que não fosse vil e também ao admitir oferta inferior aos 30% à vista previstos no CPC, pois a matéria é regida pelo artigo 98 da Lei 8.212, que exige apenas o valor da primeira parcela.

No entanto, segundo Campbell, o tribunal “errou ao admitir que o parcelamento se desse sem previsão expressa no edital de leilão, por considerar que na presença de redação dúbia do edital prevaleceria a vontade do credor em parcelar”.

O ministro observou ainda que a falta de publicação das condições do parcelamento prejudicou a finalidade do leilão, que é estimular a concorrência, e reduziu a possibilidade de alienação por valor maior, pois muitos licitantes foram afastados pelas duras condições de arrematação estabelecidas no edital.

“A falta dos requisitos de parcelamento do valor da arrematação no edital de leilão gera nulidade conforme o artigo 244 do CPC (situações em que a lei prescreve determinada forma, sem cominação de nulidade). Em tais casos, a nulidade será sanada se o ato, realizado de outra forma, alcançar sua finalidade, coisa que aqui não ocorreu”, concluiu o relator.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1431155 (http://www.stj.jus.br/webstj/proces

so/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1431155).

Fonte: STJ | 09/06/2014.

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