STJ: Condomínio que cortou elevador de moradora inadimplente terá de pagar danos morais

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concedeu compensação por danos morais, no valor de R$ 10 mil, a uma moradora que foi impedida de usar o elevador para chegar ao seu apartamento, no oitavo andar de um prédio residencial no Espírito Santo, por estar em atraso com as taxas do condomínio. 

Em razão do atraso, o condomínio alterou a programação dos elevadores para que eles não atendessem mais ao oitavo andar, de modo que a família da devedora teve de passar a usar as escadas (o edifício tem um apartamento por andar). 

A regra do condomínio dispunha que o acesso aos elevadores seria cortado após 30 dias de atraso no pagamento das taxas condominiais. A Terceira Turma entendeu que a medida fere a dignidade da pessoa humana, porque evidencia perante os outros moradores a condição de devedor, e, além disso, o condomínio tem outros meios para a cobrança da dívida. 

Ao ingressar na Justiça com ação de compensação por danos morais, a moradora alegou que sempre pagou as taxas de condomínio, no valor de quase R$ 3 mil mensais, mas teve dificuldades financeiras e, após deixar duas taxas em atraso, foi surpreendida com a “punição desmedida”, que atingiu toda sua família, inclusive crianças, obrigadas a subir de escada até o oitavo andar. 

Tanto a primeira quanto a segunda instância negaram o pedido de reparação. 

Limites

O artigo 1.331 do Código Civil de 2002 estabelece que, em um condomínio, há partes que são de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. A manutenção das partes comuns, segundo a lei, é responsabilidade de todos os condôminos solidariamente, na proporção de suas frações. De acordo com o código, as decisões das assembleias e o regimento interno do condomínio têm força de lei, sendo aplicados em todas as dependências do edifício, inclusive em relação a locatários. 

Ao julgar o recurso da moradora, a Terceira Turma do STJ entendeu que, mesmo que as decisões da assembleia sejam imperativas no âmbito do condomínio, essa autonomia não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de sua função social, todos entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana. 

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que a lei civil prevê consequências específicas para inadimplemento das contribuições condominiais. 

Uma das medidas que podem ser utilizadas pelo condomínio é a execução forçada – que faculta ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso. Outra medida está prevista pelo parágrafo 2º do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe multa e juros de mora ao condômino que não cumprir com seu dever de pagar a contribuição. 

Serviço essencial 

O corte de acesso aos elevadores, segundo a ministra Nancy Andrighi, impediu o próprio exercício do direito de propriedade, que, “mais que um direito do condômino, é verdadeiramente uma garantia fundamental”. 

Ela sustentou que elevador não é luxo, notadamente em edifícios de vários pavimentos, mas um serviço essencial, e a decisão da assembleia do condomínio inviabilizou a utilização de área de propriedade exclusiva, diferentemente do que ocorreria com o corte de acesso a bens e serviços comuns e de caráter supérfluo, como piscina e salão de festas. 

Contudo, com esse julgamento “não se está a estimular o inadimplemento das taxas pelos condôminos, pois é salutar e indispensável para a vida em comum que haja a contribuição da coletividade para a manutenção dos bens e serviços e mesmo para a realização de melhorias”, ressalvou a ministra. 

A conclusão da Terceira Turma é que a restrição do uso dos elevadores violou direitos de personalidade e gerou dano moral passível de compensação. A decisão do STJ reconheceu a ilegalidade da deliberação da assembleia geral que determinou o corte dos elevadores devido ao inadimplemento das taxas condominiais. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1401815.

Fonte: STJ I 13/12/2013.

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Questão esclarece acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária

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Alienação fiduciária. Reversão da propriedade em nome do devedor-fiduciante.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, em caso de pagamento da dívida garantida por alienação fiduciária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta
No caso da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, como reverter a propriedade em nome do devedor-fiduciante?

Resposta
Melhim Namem Chalhub, ao abordar o assunto, assim esclarece: “Por efeito do pagamento, opera-se automaticamente a reversão da propriedade ao patrimônio do devedor-fiduciante.

Com efeito, o devedor-fiduciante é titular de direito real de aquisição subordinado a condição suspensiva, de modo que a propriedade considera-se adquirida pelo simples implemento da condição, o que se dá com o pagamento da dívida, independente de intervenção judicial.

A reversão se efetiva mediante averbação, no Registro de Imóveis, do ‘termo de quitação’ da dívida garantida pela propriedade fiduciária.

Nesse sentido, a lei prevê que com o pagamento da dívida resolve-se a propriedade fiduciária e, para implementação do assentamento registrário correspondente, obriga o credor-fiduciário a fornecer ao devedor-fiduciante, no prazo de trinta dias a contar da data da liquidação da dívida, o correspondente ‘termo de quitação,’ sob pena de multa em quantia equivalente a 0,5% (meio por cento) por mês ou fração sobre o valor do contrato. De posse do ‘termo’, o antigo devedor o apresenta ao Oficial do Registro de Imóveis competente, que o averba na matrícula do imóvel, procedendo ao cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Por força desse cancelamento, volta a vigorar o registro da propriedade plena em nome do antigo devedor-fiduciante (Lei nº 9.514/97, art. 25 e seus parágrafos).

Como se sabe, os direitos do credor-fiduciário e do devedor-fiduciante, subordinados, respectivamente, a condição resolutiva e a condição suspensiva, são opostos e complementares, sendo certo que o evento que extingue a propriedade do credor (pagamento) é o mesmo que opera a aquisição da propriedade pelo devedor.

No contrato de alienação fiduciária em garantia, a condição é contratada expressamente, de modo que opera seus efeitos automaticamente. Basta que aconteça o evento (pagamento) para que se considere efetivada a aquisição da propriedade pelo devedor, o que se dá por força da reversão decorrente da averbação do ‘termo de quitação’ na matrícula do imóvel.” (CHALHUB, Melhim Namem. "Negócio Fiduciário", Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 247-248).

Em se buscando também posição quanto ao tempo em que podemos ter como regular o procedimento da quitação, ligado ao retorno da propriedade do imóvel anteriormente alienado à pessoa do fiduciante, entendemos que isso só pode ocorrer antes que se tenha a consolidação de direitos sobre o bem em questão, em nome do fiduciário, decorrente da inadimplência do fiduciante, o que, se vier a ser feito em momento posterior ao aqui noticiado, não mais terá o proveito em se ver como revertidos os direitos de propriedade em nome do fiduciante, e, desta forma, sem possibilidade de ingresso dessa quitação nos assentos da Serventia.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: Justiça terá de examinar estado de perigo alegado por mulher que assinou promissórias no pronto-socorro

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A Justiça de São Paulo terá de analisar as provas e alegações apresentadas por uma mulher que diz ter sido coagida a assinar notas promissórias em benefício do hospital onde seu marido, vítima de infarto, seria atendido. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não aceitou a rejeição pura e simples dos embargos opostos à execução dos títulos e determinou o retorno do processo à primeira instância. 

Segundo a Justiça paulista, a mulher se comprometeu a pagar pelos serviços do hospital e não poderia alegar vício de consentimento. No entanto, para a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, o desequilíbrio entre as duas partes, com clara desvantagem para a mulher diante do hospital, pode caracterizar o estado de perigo – apto, em tese, a anular um negócio jurídico. 

Previsto no artigo 156 do Código Civil, o estado de perigo ocorre “quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa”. 

Coação moral

A mulher embargou a execução sob a alegação de que as notas promissórias foram obtidas por meio de coação moral ou em estado de perigo, uma vez que ela as assinou como condição para a prestação de serviços de pronto atendimento ao seu marido, acometido de infarto do miocárdio. 

Em primeiro grau, os embargos foram rejeitados, ao entendimento de que o estado de perigo somente resultaria em vício de consentimento na hipótese em que se constatasse abuso na cobrança. 

O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença, considerando que a esposa, ao assinar as notas promissórias, assumiu a responsabilidade pelo pagamento do tratamento e da internação de seu marido no hospital, não podendo alegar estado de perigo ou coação. 

Tratamento defeituoso 

No recurso especial, a esposa alegou que a exigência de assinatura das notas promissórias, como condição para prestação de pronto atendimento de emergência a paciente acometido de infarto, viciou a assinatura dos títulos executados. 

Afirmou ainda que a prestação do serviço foi defeituosa, pois, após sete dias internado em UTI, logo após receber alta médica, o marido teve de ser submetido com urgência a cirurgia para implante de stent. 

Inferioridade 

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi destacou que a prática corriqueira dos hospitais, de se acautelarem quanto ao pagamento pela prestação de serviços médicos ofertados no mercado, embora amparada em legítima busca por lucro e na viabilidade econômica do serviço prestado, tem sido, aos poucos, restringida e afastada. 

No caso, a relatora afirmou que é notória a condição de inferioridade em que se encontrava a esposa quando da emissão das notas promissórias, e o hospital tinha pleno conhecimento disso. 

“Essa situação, por si só, denota o desequilíbrio entre as partes litigantes, amoldando-se, em tese, aos elementos subjetivos legalmente exigidos para fins de reconhecimento do estado de perigo”, ressaltou a ministra Andrighi. 

Dilação probatória 

Assim, a ministra considerou imprescindível o exame específico e concreto das alegações da esposa, seja quanto ao estado de perigo, seja quanto ao defeito na prestação do serviço, possibilitando-se ampla dilação probatória às partes, com o objetivo de se apurar a correspondência entre a quantia devida e a executada. 

“Tendo em vista que o presente processo foi julgado antecipadamente, sem qualquer oportunidade para a produção de provas, a despeito de requerimento da recorrente (esposa) para tanto, o processo deve retornar às vias ordinárias”, decidiu a ministra Nancy Andrighi. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1361937

Fonte: STJ I 18/10/2013.

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