LOCAÇÃO: novo registro exige cancelamento do registro anterior que pode ser efetuado mediante simples requerimento. Veja a decisão do CSM/SP.

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Acórdão – DJ nº 0012529-40.2013.8.26.0602 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0012529-40.2013.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante POSTO CIC SOROCABA LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SOROCABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI, EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de julho de 2014.     

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Civel nº 0012529-40.2013.8.26.0602

Apelante: Posto Cic Sorocaba Ltda.

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba

Voto nº 34.044

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA – INADMISSIBILIDADE – ART. 167, I, 3, DA LEI Nº 6.015/73 – EVENTUAL POSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO, A FIM DE ASSEGURAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA, NOS TERMOS DO ART. 167, II, 16, DA LEI Nº 6.015/73 – NECESSIDADE, ENTRETANTO, DE PRÉVIO CANCELAMENTO DO REGISTRO DE ANTERIOR CONTRATO DE LOCAÇÃO CONSTANTE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL – ELEMENTOS SUFICIENTES À AUTORIZÁ-LO, O QUE, CONTUDO, DEVERÁ SER PROVIDENCIADO EM REQUERIMENTO AUTÔNOMO AO REGISTRADOR E NÃO NESTES AUTOS – RECURSO NÃO PROVIDO.  

Trata-se de apelação interposta por contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial, mantendo a recusa de registro de contrato de locação comercial ante a ausência de cláusula de vigência e de comprovação da extinção do contrato de locação anterior, constante do R.1, Av. 2 e Av. 3 da matrícula do imóvel.

Sustenta, a recorrente, que a cláusula de vigência está patente na parte final da cláusula 14ª, reforçada no parágrafo único, da cláusula 15ª. Alega, ainda, que a extinção do contrato de locação constante do R.1, Av. 2 e Av. 3, da matrícula nº 38.261 está comprovada por declaração dos locadores (fl. 38), além do que referido contrato tinha término previsto para 01.01.91, não havendo notícia de prorrogação e existindo, ainda, boletim de ocorrência, registrado pelo proprietário do imóvel aos 14.02.2007, no sentido do abandono do imóvel por quem detinha a posse em locação, o que resultou na perda do objeto da Ação de Despejo nº 2006/020329.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 113/117 e 123/125).

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Trata-se de contrato de locação comercial do imóvel matriculado sob o nº 38.261, apresentado para registro ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba, em que figura como locatária a recorrente, sendo locadores José Ferraz de Oliveira e Eva Lúcia Seidl.

A recusa do registrador baseia-se no fato de não haver no contrato cláusula de vigência, mas apenas cláusula que assegura o direito de o locador ceder o crédito locatício (cláusula 14ª) e cláusula que assegura o direito de preferência do locatário (cláusula 15ª), no caso de alienação do imóvel. Entende o registrador, ainda, que o imóvel já se encontra alugado a terceiro, conforme R.1, Av. 2 e Av. 3 da matrícula, cabendo ao interessado fazer prova segura da extinção da referida relação locatícia antes que uma nova possa ser lançada na matrícula.

Nos termos do art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73, o contrato de locação de bem imóvel poderá ser registrado quando contiver cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada.

No caso dos autos, entretanto, o contrato de locação apresentado para registro não contém referida cláusula, exatamente como constou da recusa do registrador.

A cláusula 14ª do contrato, ao contrário do alegado pelo apelante, apenas estipula a possibilidade de cessão do crédito locatício, o que não se confunde com a cláusula de vigência exigida pela lei para registro do contrato.

Neste sentido:

LOCAÇÃO – CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. Prevista legalmente a necessidade expressa de inserção de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica "obriga a herdeiros ou sucessores" não cumpre a exigência legal.[1]

A cláusula 15ª, por sua vez, dispõe sobre o direito de preferência da locatária no caso de eventual alienação do imóvel.

Legítima, portanto, a recusa do registrador.

Apenas para orientar futuras qualificações, esclareça-se que, da forma como redigido o instrumento, e diante do disposto na cláusula 15ª, é possível, se assim a interessada desejar, a averbação do contrato para lhe assegurar o direito de preferência na aquisição do bem, com base no art. 167, II, 16, da Lei nº 6.015/73.

Para possibilitar a referida averbação, entretanto, necessário o prévio cancelamento do contrato de locação registrado no R.1 da matrícula do imóvel, onde figura como locatária Shell Brasil S/A (fls. 64/67) e isso porque, de acordo com o art. 252, da Lei nº 6.015/73, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Neste sentido:

LOCAÇÃO – IMÓVEL JÁ LOCADO A TERCEIRO –Se o imóvel já está locado a terceiro, por contrato devidamente registrado, impossível se torna o registro de nova locação feita a outra pessoa[2].

E, para o cancelamento do registro, necessário um dos títulos descritos no art. 250 da LRP:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)       

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)        

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)        

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.(incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

Walter Ceneviva, ao examinar o que é documento hábil previsto no inciso III do art. 250, conclui:

"[…] Diz-se hábil, e nesse sentido o registrador o avalia, o documento apto a produzir, sem restrições, o efeito pretendido pelo requerente, seja no alusivo à natureza (público ou privado), à condição afirmada pelo peticionário, quanto ao bem, ao lugar em que se acha e ao registro a ser cancelado […][3]"

No presente caso, a recorrente instruiu os autos satisfatoriamente demonstrando a rescisão do referido contrato de locação.

Apesar de a declaração de fls. 38 não ter validade para o fim de cancelamento do registro, porque firmada de forma unilateral, verifica-se que o contrato registrado, com prazo de término inicialmente previsto para 01.01.86, fora prorrogado para vigorar até 01.01.91, não constando da matrícula qualquer outra prorrogação (fls. 09/11).

Há nos autos, ainda, notícia da existência de Ação de Despejo contra a locatária Shell Brasil S/A (fl. 35).

Também a indicar o término da locação registrada, veja-se a cópia do boletim de ocorrência demonstrando que houve locação posterior do imóvel a Auto Posto Manu, em 03.05.2004 (fls. 95/96), a qual deu origem à Ação de Despejo nº 912/06, que perdeu o objeto pelo abandono do imóvel pelo locatário e consequente retomada da posse pelo locador (fl. 98).

Se o imóvel esteve locado a Auto Posto Manu a partir de 2004, obviamente a locação registrada sob o R.1 da matrícula nº 38.261 já havia se encerrado.

É sabido que o Registro Imobiliário deve reproduzir a realidade fática da propriedade e dos seus respectivos negócios jurídicos. A atualização dessas informações é, portanto, essencial para que os dados que constam no registro sirvam como fonte segura de consulta para terceiros.

Assim, diante de elementos suficientes que demonstram a extinção do contrato de locação lançado no R.1 da matrícula, da inexistência de prejuízos a terceiros ou mesmo à segurança jurídica necessária aos Registros Imobiliários, caso a recorrente tenha interesse – a ser manifestado em requerimento autônomo ao registrador e não nestes autos – possível o cancelamento do referido registro e respectivas averbações Av. 2 e Av. 3, a fim de possibilitar a averbação do novo contrato de locação.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

_______________________________

[1] 1VRPSP – PROCESSO: 0046161-45.2012.8.26.0100 1VRPSP – PROCESSO LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 19/02/2013 DATA DJ: 21/03/2013 Relator: Marcelo Martins Berthe

[2] CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 010854-0/5 CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL LOCALIDADE: São Paulo DATA JULGAMENTO: 15/12/1989 Relator: Milton Evaristo dos Santos

[3] Lei de Registros Públicos, ed. Saraiva, 17ª Ed., p. 275.

Fonte: TJ/SP | 21/07/2014.

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1ª Vara RP/SP: Álveo abandonado. Sem navegabilidade e flutuabilidade do rio no traçado primitivo. Não se pode falar em bem público. Veja decisão (1ª Vara RP/SP)

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Processo 0043234-72.2013.8.26.0100 – Retificação de Registro de Imóvel – Registro Civil das Pessoas Naturais – Maria Leonarda Teixeira de Oliveira – Fls. 392 e ss: Vistos. Maria Leonarda Teixeira de Oliveira, qualificada nos autos, ajuizou a presente ação judicial de retificação referente ao imóvel localizado na Rua Sabbado D’Angelo, nesta Capital, com 4.054,84m² (fls. 247/248), com suporte na transcrição nº 119.149 do 9º RI de São Paulo. A parte autora, na qualidade de titular tabular, pretende apurar o remanescente, consertar e atualizar o registro público em decorrência de desfalque firmado pela abertura da via pública denominada oficialmente de Avenida Jacú Pêssego, nas proximidades do “Córrego Jacú”. Informa que o pedido formulado no procedimento administrativo de retificação não foi acolhido após a impugnação apresentada pela Municipalidade de São Paulo, sob a alegação de interferência em área de domínio público (fls. 21/318). A parte autora apresentou o laudo técnico produzido na instância administrativa, com a conclusão de que a área impugnada pela Municipalidade, referente ao córrego, possui natureza de bem particular (fls. 232). Diante da ausência de consenso na retificação extrajudicial, o Juízo responsável pela Corregedoria Permanente foi provocado e proferiu sentença remetendo as partes às vias ordinárias (fls. 313/315). Assim, pleiteia a parte autora a procedência do pedido, com fundamento nas disposições do Código Civil. Com a inicial vieram procuração e documentos (fls. 19/320). Sobrevieram informes cartorários (fls. 322/338). Foram determinadas as notificações necessárias (fls. 340). A Municipalidade de São Paulo apresentou impugnação às fls. 366/368. A parte autora apresentou réplica (fls. 377/386). O Ministério Público opinou às fls. 388/390. É o relatório. Decido. Cuida-se a ação de retificação contenciosa ajuizada consertar o registro imperfeito detectado após abertura de via pública, visando, ao final, garantir a adequação ao princípio da especialidade objetiva. O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.” Para bem compreender a situação posta no presente expediente cumpre realçar que a área retificada, descrita originariamente no item “B” da transcrição nº 119.149 do 09º RI de São Paulo, sofreu desfalque em razão da implantação da via pública e divergência existente envolve a apuração do remanescente e a condição do álveo abandonado do antigo leito retificado do Rio Jacu. O Município insiste na alegação de que a área do antigo leito do córrego possui natureza pública, de modo a impossibilitar a retificação da forma pretendida pela parte autora. O parecer subscrito pela douta representante do Ministério Público e apresentado nesta ação de retificação não se sustenta, data vênia. A presente ação de retificação ajuizada perante a Eg. Primeira Vara Registros Públicos não tem caráter administrativo e, por se tratar de procedimento jurisdicional, pode apresentar natureza voluntária ou contenciosa, a depender da resistência trazida por meio de contestação. NARCISO ORLANDI NETO, ao comentar sobre a eficácia da impugnação lançada na retificação extrajudicial, alertou sobre a necessidade do encerramento da via administrativa e não contenciosa, em caso de dúvida relevante sobre a viabilidade e inofensividade da retificação (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, págs. 161 e seg.). Assim, a remessa dos autos às vias ordinárias é solução procedimental admissível somente na retificação administrativa (§ 6º, do art.213, da Lei nº 6.015/73), em que o Juiz Corregedor Permanente declina de sua atribuição em virtude da necessidade de judicialização da questão controvertida e não consensual. Foi o que ocorreu. A solução adotada na instância administrativa, por meio da sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente (fls.313/315), resultou no encaminhamento das partes ao processo judicial, o que impede a repetição do argumento meramente dilatório, pois nesta seara, contenciosa ou voluntária, o juiz deve obrigatoriamente enfrentar o mérito. Relativamente à questão controvertida, verifica-se que a área correspondente ao álveo abandonado do Rio Jacú não pertence ao patrimônio público, pois não estão presentes os requisitos exigidos para a configuração das “águas públicas”, notadamente a navegabilidade e a flutuabilidade, do rio em seu traçado primitivo sendo, portanto, aplicável o artigo 2º, “b” do Código de Águas, . Nesse sentido: Registro Público Apuração de área remanescente, em decorrência do Decreto de Desapropriação nº 34.315, de 5 de julho, de 1994 Elaboração de laudo pericial e citação da Municipalidade e dos confrontantes Procedência Inconformismo da Municipalidade Ofensa ao devido processo legal, visto que não observado o decurso do prazo para resposta Alegação de nulidade do decisum Posterior observância do contraditório e da ampla defesa, com impugnação do mérito no recurso, sucedida por esclarecimentos do expert Ausência de prejuízo às partes Exame da questão de fundo que, de qualquer forma, se impunha, por analogia, nos termos do art. 515, § 3º, do CPC Diferença de divisas, em razão de modificação do traçado do leito do rio, que reclama a adoção do art. 27, do Código de Águas, e interferência da área apurada com a expropriada Não configuração de águas públicas Planta pericial que adotou o mesmo critério, para apuração das área limítrofes, utilizado na planta de desapropriação Sentença confirmada Recurso desprovido (TJSP -Apelação Cível com Revisão nº 539.103-4/0-00, Rel. Des. Grava Brazil, 04-11-2008). É preciso respeitar a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça para
afastar a impugnação da Municipalidade e permitir o acolhimento da pretensão deduzida pela parte autora (Apelação Cível nº 539.103-4/0-00 e Apelação Cível nº 14.6.217-4/0-00). Na verdade, as soluções aplicadas em casos semelhantes, envolvendo o mesmo Rio Jacú, seriam suficientes até mesmo para afastar a impugnação infundada da Municipalidade na própria via administrativa, de forma a prestigiar a eficiência do serviço judicial, sem o retrocesso gerado pela submissão das partes às vias ordinárias. O ilustre Promotor de Justiça Sebastião Sílvio de Brito enfrentou a questão controvertida na retificação administrativa e acertadamente opinou pelo deferimento do pedido, com fundamento na inexistência de interferência ou avanço sobre área pública, conforme constou no laudo técnico produzido naquela oportunidade (fls.309/311). Portanto, demonstrada, tecnicamente, a discrepância entre a área do imóvel registrado e a área verdadeira, imprescindível a retificação para corrigir a imperfeição existente e adequar a realidade do imóvel na forma dos artigos 198, 212, 213 e 228 da Lei de Registros Públicos e artigo 1.247 do Código Civil, até porque, no caso, não há risco de prejuízos a terceiros ou ao Poder Público, na qualidade de representante dos interesses da coletividade. Ante o exposto, acolho o pedido para determinar a retificação do imóvel objeto da ação, em conformidade com o memorial descritivo de fls.247/248, determinando-se a abertura de matrícula. Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado para registro, desnecessária a expedição de novos documentos. A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais. Oportunamente, arquivem-se os autos. PJV-18 Certifico e dou fé que, nos termos do art. 162, § 4º, do CPC, preparei para remessa ao Diário da Justiça Eletrônico o(s) seguinte(s) ato(s) ordinatório(s): em cumprimento ao Provimento nº 577/97, o valor do preparo, para o caso de eventual interposição de recurso foi calculado em 2% sobre o valor da causa atualizado pela Tabela Prática do TJ/SP e importa em R$21,08. Certifico ainda que em cumprimento ao determinado na Lei 011.608 de 29/12/2003, deve ser recolhido na guia GARE, como preparo, o valor mínimo de 05 (cinco) UFESPs referente ao 1º dia útil do mês do recolhimento, se o valor calculado acima informado for menor do que 05 UFESPs. Certifico ainda que de acordo com o Provimento nº 833/2004, há necessidade do pagamento do valor do porte de remessa de R$29,50 (por volume de autos), a ser pago em guia própria do Banco do Brasil – código 110-4, tendo este processo 02 volume(s). (PJV-18). Nada mais. – ADV: CARLOS EDUARDO NICOLETTI CAMILLO (OAB 118516/SP)

Fonte: DJE/SP | 24/07/2014.

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CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL DESTACADO DE ÁREA MAIOR AINDA NÃO ESPECIALIZADO NO REGISTRO DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL PARA O DESMEMBRAMENTO DE LOTES – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E ESPECIALIDADE – HIPÓTESE, AINDA, DE AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E CONTINUIDADE REGISTRAL, ANTE A AUSÊNCIA DO REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR – RECURSO NÃO PROVIDO.

Escrito por

Acórdão DJ nº 9000004-02.2013.8.26.0462 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000004-02.2013.8.26.0462, da Comarca de Poá, em que são apelantes ROSANGELA DO NASCIMENTO SILVA e SIDNEI DA SILVA MORAIS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE POÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI, EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de julho de 2014.      

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 9000004-02.2013.8.26.0462

Apelante: Rosangela do Nascimento Silva e outro

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Poá

Voto nº 34.045

REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL DESTACADO DE ÁREA MAIOR AINDA NÃO ESPECIALIZADO NO REGISTRO DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL PARA O DESMEMBRAMENTO DE LOTES – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E ESPECIALIDADE – HIPÓTESE, AINDA, DE AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E CONTINUIDADE REGISTRAL, ANTE A AUSÊNCIA DO REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR – RECURSO NÃO PROVIDO.

Trata-se de apelação interposta por Rosangela do Nascimento Silva e Sidnei da Silva Morais contra a r. decisão de fl. 21, que manteve a recusa do ingresso de escritura de compra e venda no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Poá.

Alegam, os recorrentes, que o ingresso da escritura deve ser autorizado independentemente da prévia aprovação do desdobro do lote pela Municipalidade de Poá, cuja demora, que pode ultrapassar três meses, irá lhes causar prejuízos na negociação do imóvel.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pela manutenção do óbice imposto pelo registrador (fls. 39/40).

É o relatório.

Os apelantes apresentaram a registro escritura de compra e venda referente ao imóvel situado na confluência das Ruas Uruana e Urai, designado “área C”, contido em área maior matriculada no registro de imóveis sob o nº 11.021 (fls. 09/13).

O registrador exigiu, como condição do registro pretendido, a prévia regularização do desmembramento do lote, mediante a apresentação de planta aprovada pela Prefeitura Municipal, alvará e memorial descritivo (fl. 03).

A exigência está correta e amparada no princípio da legalidade, uma vez que a Lei nº 6.766/79 dispõe, em seu artigo 18, que o registro do projeto de loteamento ou de desmembramento deve ser precedido de necessária aprovação pela municipalidade.

O registro pretendido também encontra óbice no princípio da especialidade objetiva, nos termos do art. 176, § 1º, II, 3, b, art. 167, II, 4, art. 246, §1º, e art. 213, II, todos da Lei nº 6.015/73, e item 122.2 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, cap. XX), uma vez que o imóvel descrito no título não encontra correspondência na matrícula.

Observe-se, outrossim, que em respeito aos princípios da disponibilidade e da continuidade registral, deve ser regularizado previamente, ainda, o registro da escritura de compra e venda constante do R.5, da matrícula 11.021, cancelado por determinação do MM. Juiz Corregedor Permanente, conforme Av. 7 da referida matrícula.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | 21/07/2014.

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