CSM/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato particular representativo de direitos meramente obrigacionais – Princípio da tipicidade dos direitos reais – Recusa do registro – Recurso não provido, com determinação.


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Apelação nº 1030591-98.2019.8.26.0506

Espécie: Apelação

Número: 1030591-98.2019.8.26.0506

Comarca: Ribeirão Preto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1030591-98.2019.8.26.0506

Registro: 2021.0000475852

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1030591- 98.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante YACOUB EDMOND ABDOU, é apelada 2º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 16 de junho de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1030591-98.2019.8.26.0506

Apelante: YACOUB EDMOND ABDOU

Apelado: 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 31.520

REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato particular representativo de direitos meramente obrigacionais – Princípio da tipicidade dos direitos reais – Recusa do registro – Recurso não provido, com determinação.

1) Trata-se de apelação interposta por Yacoub Edmond Abdou contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa de registro de “contrato de parceria de compra e venda de fração ideal com pagamento para construção” relativo à metade ideal do imóvel objeto da matrícula nº 148.037 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, porque não atende os requisitos para a tipificação do negócio jurídico como compromisso de compra e venda ou como contrato definitivo de compra e venda que, por sua vez, demanda a celebração por escritura pública, e porque não foi comprovado o pagamento do imposto de transmissão inter vivos (fl. 72/81).

O apelante alegou, em suma, que o contrato apresentado para registro consiste em promessa de compra e venda de coisa futura, que é autorizada pelo art. 483 do Código Civil, e deve ser interpretado em conformidade com a intenção das partes. Afirmou que o contrato preliminar é passível de registro e pode ser celebrado por instrumento particular, como previsto nos arts. 463 e 1.417, ambos do Código Civil, e no art. 167, inciso I, nº 18, da Lei nº 6.015/73. Asseverou que o contrato particular não implica na transmissão do domínio e não é fato gerador do imposto devido pela transmissão do imóvel. Por sua vez, a inexistência da averbação da construção a ser feita no imóvel não impede o registro, por ser a construção coisa futura. Por fim, a matrícula deve ser bloqueada em razão de irregularidade do registro, pois a construção nela já indicada, que é diferente daquela prevista no contrato que celebrou, na realidade não existe (fl. 108/116).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 127/129).

É o relatório.

2) Por meio do contrato particular “…de parceria de compra e venda de fração ideal com pagamento para construção” que foi apresentado para registro, a empresa M4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., denominada como “promitente construtora e vendedora”, se obrigou a construir um prédio residencial, com área de 640,28m², no imóvel objeto da matrícula nº 148.037, de que é proprietária, pelo preço de R$ 1.280.560,00, ou R$ 2.000,00 por metro quadrado, a ser pago pelo apelante e sua esposa que, após o pagamento passarão a deter o direito de receber a metade do valor do imóvel que será alienado, por compra e venda ou permuta, em comum pelos contratantes (fl. 09/11).

Na cláusula “DA IRRETRATABILIDADE E DO

 FORO, por sua vez, foi previsto: “Que, as partes consideram o presente instrumento feito em caráter irrevogável e irretratável, exceto na falta de cumprimento do prazo de entrega da unidade autônoma devidamente concluída à promitente vendedora, uma vez que a entrega da unidade representa o pagamento do preço do presente negócio, obrigando-se, ainda por si, seus herdeiros e sucessores a cumprir e respeitá-lo até final liquidação…” (fl. 11).

Conforme a certidão de fl. 140/143, o imóvel objeto da matrícula nº 148.037 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, de propriedade de M4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., consiste na unidade autônoma, ou residencial, nº 47 do Condomínio Residencial Ipê Roxo, com área privativa de construção de 25,20m², área exclusiva de terreno de 1.432,44m², a que foi atribuída a fração ideal de 0,4925% no terreno e nas coisas comuns do condomínio.

O registro do contrato particular foi inicialmente recusado porque, apesar de aparentemente representar compromisso de compra e venda da metade ideal do imóvel, não identifica o negócio jurídico efetivamente celebrado e não prevê, de forma expressa, a obrigação do promitente transmitir ao compromissário o domínio da metade ideal do imóvel a que se refere.

Além disso, o imóvel consiste em unidade autônoma de condomínio edilício, o que obriga a comprovação da anuência da totalidade dos demais condôminos para a averbação de nova construção que implica na alteração da instituição do condomínio, devendo a prova da anuência ser instruída com quadro demonstrativo dos cálculos das frações ideais das áreas comuns e privativas que passarão a ser atribuídas para as unidades autônomas.

Por fim, foi exigida a comprovação do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” (fl. 41/42).

Diante dessa nota devolutiva, o apelante esclareceu, em petição dirigida à Sra. Oficial de Registro, que se cuida de contrato de parceria de compra e venda de fração ideal correspondente a 50% do imóvel, com pagamento para construção (fl. 43/44), o que ensejou a manutenção da recusa do registro porque não foi observada a forma prescrita em lei, consistente em escritura pública, não foi comprovado o pagamento do imposto de transmissão e não foi comprovada a anuência dos demais condôminos para a alteração do registro da instituição do condomínio (fl. 45/46).

Por sua vez, na impugnação oferecida no procedimento de dúvida o apelante afirmou que o título representa a manifestação de vontade das partes que podem celebrar negócio jurídico atípico, consistente, no caso concreto, em promessa de compra e venda de objeto futuro, sendo, portanto, negócio preliminar que não demanda a celebração por escritura pública e não caracteriza fato gerador do imposto de transmissão inter vivos, uma vez que não transfere a propriedade do imóvel.

Asseverou que o imóvel não é dotado da construção indicada na matrícula porque se trata de verdadeiro parcelamento do solo que foi revestido da forma de condomínio edilício, com violação da Lei nº 4.591/64 (fl. 48/52).

3. Não se questiona a validade do negócio jurídico que foi celebrado pelo apelante com amparo na autonomia da vontade privada, nem os efeitos obrigacionais que dele se originaram.

A negativa do registro, contudo, decorre da ausência de tipicidade do negócio jurídico que é requisito para a constituição de direito real sobre o imóvel.

Segundo o contrato, a proprietária se obrigou a construir edifício que terá área total de 640,28m², pelo valor de R$ 1.280.560,00 que será pago pelo apelante e por sua esposa que, por sua vez, terão direito à metade do preço a ser obtido com a futura alienação do imóvel a terceiros, a ser feita com ou sem permuta (fl. 9, “parágrafo único”).

Desse modo, o contrato não prevê a obrigação do proprietário transmitir a propriedade do imóvel ao apelante, no todo ou em parte, mas em partilhar com o apelante, e sua esposa, o produto de futura alienação a terceiro.

Destarte, estão ausentes os requisitos para a caracterização do negócio jurídico como compra e venda que, na forma do art. 481 do Código Civil, consiste em contrato em que “…um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro“.

Também não estão presentes os requisitos para a caracterização do negócio jurídico como contrato preliminar de promessa de compra e venda porque, novamente, não foi prevista a obrigação do titular transferir o domínio da metade ideal do imóvel ao apelante e sua esposa, mas, reitero, somente foi pactuado o dever de promover o rateio, em partes iguais, do produto que obtiver com a futura alienação do imóvel a terceiro.

Os direitos reais são regidos pelo princípio da tipicidade, o que, como esclarece Arruda Alvim, significa que somente têm essa natureza aqueles assim previstos em lei, conforme tipos rígidos e exaurientes (Arruda Alvim, José Manoel de, Direitos reais de garantia imobiliária, in Direito privadocontratos. direitos reais, pessoas jurídicas de direito privado, responsabilidade. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. v. 1, p. 184/187).

E o registro dos direitos e dos ônus reais sobre imóveis, em consequência, submete-se ao rol taxativo definido em lei.

Por isso, o art. 167 da Lei nº 6.015/73 relaciona em seu inciso I os direitos reais passíveis de registro, em rol que, mediante complementação pela legislação esparsa, constitui numerus clausus.

Nesse sentido se verifica na doutrina, pois segundo Afranio de Carvalho:

ratio legis da registrabilidade dos direitos, acima esboçada, não é invocável, porém, para estender, por analogia, a lista dos que são expressamente admitidos por lei no registro. Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em enumeração genérica, como no Código Civil (art. 846), quer em enumeração casuística, como na nova Lei de Registro (art. 167), deixa de fora todos os omitidos. Os direitos registráveis são taxativamente fixados pela lei, constituem um numeros clausus” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 84).

Disso decorre a impossibilidade de registro do contrato que na forma como foi celebrado diz respeito a direitos meramente obrigacionais.

4. Não bastasse a inexistência de negócio jurídico constitutivo de direito real, para o eventual registro da transmissão do domínio por ato inter vivos, quando for celebrado contrato de alienação do imóvel, deverá ser comprovado o pagamento do imposto de transmissão que for previsto na legislação municipal, por força do art. 289 da Lei nº 6.015/73 que dispõe:

Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício“.

5. Além da comprovação do pagamento do imposto de transmissão, o contrato de compra e venda que vier a ser celebrado deverá observar a forma prescrita no art. 108 do Código Civil que consiste em escritura pública para os negócios jurídicos de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País“.

6. Por outro lado, as futuras averbações da demolição da construção indicada na matrícula nº 148.037 e da construção de novo edifício deverão observar as normas que regem o condomínio edilício, ou de casas, por se tratar de unidade autônoma em condomínio que teve o registro da instituição promovido em 09 de dezembro de 2004, na matrícula nº 113.459 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, como se verifica na certidão de fl. 140.

7. Por fim, não é o caso de determinar o bloqueio da matrícula nº 148.037 e das demais matrículas abertas para as unidades autônomas do Condomínio Residencial Ipê Roxo, porque a certidão de fl. 140/143 é insuficiente para o reconhecimento de que em toda a instituição do condomínio não foram observados os requisitos do Código Civil e da Lei nº 4.591/64.

Ademais, as averbações de nos 02 a 07 da referida matrícula demonstram que foram promovidas retificações do registro da instituição acompanhadas das respectivas averbações, nas matrículas das unidades autônomas, das modificações que decorreram das alterações das construções que são as unidades autônomas, com indicação das novas frações ideais no todo do terreno e nas partes de uso comum que passaram a ser atribuídas para cada uma das unidades autônomas.

Contudo, a matrícula nº 148.037 indica que o registro da instituição do condomínio foi promovido pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto em 09 de dezembro de 2004, com aparente vinculação das unidades autônomas a construções com áreas incompatíveis ao porte do condomínio de casas.

Essa situação, em tese, contraria precedentes da Corregedoria Geral da Justiça que são anteriores ao registro da instituição do condomínio de casas, como se verifica no parecer apresentado pelo eminente Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo nº 001536/96.

Por esses motivos, determina-se a extração de cópias deste processo e sua remessa à Corregedoria Geral da Justiça para a oportuna apuração da eventual manutenção da conduta, pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, nos registros de instituições de condomínios de casas promovidos em datas recentes.

8. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso, com determinação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 13.09.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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