Processo 1100294-05.2021.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Valdeliz Correa França – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada e, em consequência, mantenho os óbices registrários. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: FERNANDO AURELIO ZILVETI ARCE MURILLO (OAB 100068/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1100294-05.2021.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Valdeliz Correa França e outros
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Valdeliz Correa França e outros, após negativa de registro de distrato social da empresa Madeleine Empreendimentos Comerciais Ltda, por meio do qual houve a transferência da “nua propriedade” dos imóveis objeto das matrículas n. 82.749 a 82.801 daquela serventia (total de cinquenta e três).
Informa o Oficial que, por documento datado de 04 de julho de 2003 e rerratificado por instrumento datado de 13 de maio de 2013, ambos com registro na JUCESP, acertou-se que a “nua propriedade” de imóveis, que pertencia à empresa, retornaria ao patrimônio do sócio Nilson Falcão França; que o título foi devolvido, vez que a transmissão de propriedade de imóvel deve ser formalizada por escritura pública, conforme o disposto no art. 108 do Código Civil, inclusive com recolhimento de ITBI; que não deve ser cogitada a hipótese do artigo 64 da Lei n. 8.434/94, uma vez que a Certidão da JUCESP se presta apenas para a transferência de bens do sócio para a sociedade e não vice e versa, conforme entendimento deste juízo em caso análogo (1072308-86.2015.8.26.0100); que, ademais, os imóveis encontram-se indisponíveis, o que também impede o registro do título.
Vieram documentos às fls. 04/375.
A parte suscitada manifestou-se às fls. 376/387, aduzindo que o sócio Nilson França, ao qual os imóveis integralizados ao capital social foram transferidos, veio a falecer, pelo que necessita regularizar a transferência materializada no distrato para, assim, realizar a partilha de seus bens; que, por força do próprio art. 108 do Código Civil, há dispensa de escritura no caso de existência de disposição legal em contrário, o que se aplica ao caso em tela, já que referida transmissão se sujeita à regra do art. 64 da Lei n. 8.934/94, em consonância com a jurisprudência do STJ e dos Tribunais Estaduais; que, além disso, há dificuldade prática na elaboração da escritura pública requerida, uma vez que o sócio a quem os imóveis da empresa foram transferidos no distrato faleceu no ano de 2016; que a obrigatoriedade da escritura infringiria os valores da justiça contratual e acarretaria uma lesão ao equilíbrio econômicofinanceiro do ato, valor este intrínseco ao ordenamento jurídico pátrio; que a indisponibilidade dos bens não deve ser impedimento para a realização do ato de registro, já que é medida excepcional e só pode ser conferida no caso de ficar comprovada situação de perigo, quando é justificável o receio de dilapidação do patrimônio ou desvios de bens, conforme entendimento do STJ, sendo que tais pendências estão sendo solucionadas; que, de qualquer modo, nada impediria eventual expropriação diretamente do patrimônio dos ex-sócios, o que definitivamente não será o caso, haja vista as certidões negativas de débitos em nome da empresa. Subsidiariamente, requereu indicação do juízo acerca de uma solução adequada ao impasse.
O Ministério Público opinou pela procedência, com manutenção dos óbices (fls. 390/391).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994).
No caso, verifica-se que, por meio de instrumento particular de rerratificação do distrato social da sociedade empresária de responsabilidade limitada “Madeleine Empreendimentos Comerciais Ltda”, datado de 13 de maio de 2013 (fls. 29/41), houve transferência de 53 (cinquenta e três) imóveis localizados no “Edifício Arco do Triunfo”, todos com valor unitário superior a trinta salários mínimos, cuja nua propriedade compunha o ativo da empresa, ao sócio Nilson Falcão França (matrículas n. 82.749 a 82.801).
Referido documento foi devidamente recepcionado pela Junta Comercial do Estado de São Paulo (fls. 29/41).
Pois bem.
O primeiro óbice relaciona-se com a necessidade de lavratura de escritura pública, nos moldes do exigido pelo artigo 108 do Código Civil, inclusive com recolhimento de ITBI.
Como observado pelo Oficial e pelo Ministério Público (fls. 02 e 391), este juízo, no procedimento de autos n. 1072308-86.2015.8.26.0100, firmou entendimento no sentido de que o simples ato de dissolução de empresa não acarreta automática transferência de domínio, sendo imprescindível que o ato translativo, no caso de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, como no caso, efetive-se por meio de escritura pública, exatamente nos termos do artigo 108 do Código Civil.
O julgado foi confirmado pela E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer de lavra do Juiz Assessor da Corregedoria Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani, com aprovação pelo então Corregedor Geral, eminente Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de providências julgado improcedente – Dissolução de sociedade por instrumento particular – Qualificação registral negativa – Transferência de bem imóvel em favor do sócio – Escritura Pública que é da substância do negócio jurídico – Forma prescrita em Lei – Recurso não provido” (Recurso n.° 2015/00170381 – Parecer 33/2016-E – Processo 170.381/2015 – Data do parecer: 04.02.2016. Data da decisão: 11/02/2016).
Extraem-se da referida decisão os seguintes excertos, com nossos destaques:
“Com efeito, o título apresentado à Serventia denota a existência da disposição translativa do domínio, pois os sócios dispuseram sobre a extinção da personalidade jurídica da sociedade, assim como sobre o destino do ativo, o que torna acertada a exigência de escritura pública como título hábil ao registro (art. 1.245 do Código Civil), uma vez que, tratando-se de bem imóvel, a presença do ato notarial integra a própria substância do negócio jurídico, cuja inobservância acarreta sua invalidade, conforme inteligência do art. 166, IV do Código Civil.
O título foi recusado, porque o Distrato Social esconde, em suas entranhas, um negócio jurídico que, para o direito registral, ultrapassa o âmbito de regulamentação da extinção da sociedade, pois os sócios e representantes da pessoa jurídica incluíram no instrumento particular a manifestação de vontade dirigida para obtenção de efeitos jurídicos admitidos pelo ordenamento, em especial a aquisição do direito real de propriedade (art. 1.225, I do Código Civil). E sabe-se que esse fenômeno composto pela declaração de vontade com o fim de buscar certo resultado juridicamente tutelado será válido e produzirá os efeitos almejados quando estiver em conformidade com o sistema normativo vigente, inclusive no que se refere à forma prescrita em lei (art. 166 do Código Civil).
(…) É certo que a intensa atividade legislativa consolidou inúmeras exceções à regra da exigibilidade da escritura pública para a instrumentalização de alguns negócios jurídicos, de modo a exigir a atuação sistemática dos Registradores e Juízes Corregedores. Assim, o art. 64 da Lei n° 8.934/94 permite que o sócio, munido de certidão expedida pela Junta Comercial, possa alienar direitos reais incidentes sobre imóveis, para fins de integralização do capital subscrito, o que não significa dizer que a permissão legislativa possa ser interpretada extensivamente para viabilizar a transferência de bens da sociedade em benefício do sócio, nos termos da jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n° 491-6/1, Serra Negra, julgamento em 11/05/2006, DJ 12/07/2006, Relator Desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS).
Noutras palavras, já se decidiu:
“Admite-se a utilização de instrumento particular com o fim de materializar a conferência de bens pelos sócios para integralizar o capital social, mas tal exceção, derivada do texto do art. 64 da lei fed. n° 8.934/94, deve ser interpretada de modo restritivo. Tal dispositivo legal permite a utilização de certidão expedida pela Junta Comercial, extraída dos atos constitutivos ou de sua alteração, como título hábil para, perante o registrador, possibilitar a alienação de direitos reais incidentes sobre imóveis, mas sempre, invariavelmente, para a composição ou o aumento do capital social e nunca, para sua redução ou dissolução” (Ap. Cív. n° 63.971-0/1 – Capital, j. 28.10.99, rei. Des. NIGRO CONCEIÇÃO)”.
Como se vê, à luz da jurisprudência mencionada, a exceção derivada do texto do artigo 64 da Lei n. 8.934/94, utilizada como fundamento pela parte suscitada para sustentar o pedido de dispensa, deve ser interpretada de forma restritiva. Assim, documento particular registrado perante a JUCESP, extraído de ato constitutivo ou de sua alteração, pode servir como título hábil para possibilitar apenas a alienação de direitos reais incidentes sobre imóveis para a composição ou o aumento do capital social de empresa. Nunca para redução ou dissolução, como na hipótese.
De rigor, portanto, que os imóveis indicados no distrato social sejam transferidos por escritura pública, vez que todos possuem valor unitário superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (fls. 29/41), em conformidade com a regra geral trazida pelo artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Há que observar, ainda, que o recolhimento do imposto de transmissão é pressuposto do ato do registro e não sua consequência, de modo que a falta de sua comprovação também configura óbice ao registro.
Neste ponto, inclusive, vale ressaltar que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento de imposto por ocasião do registro de título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei 8.935/1994).
Também não merece acolhida a alegação acerca da impossibilidade de lavratura de escritura em razão do falecimento do sócio beneficiado pela transmissão dos imóveis, Nilson Falcão França, pois tal fato não é suficiente para afastar as determinações legais que sustentam o óbice registral, como bem observado pelo Ministério Público.
É certo que os bens podem ser transmitidos diretamente da empresa para os sucessores do “de cujus” em consonância com as normas que regem a distribuição de patrimônio de empresas extintas e a sucessão hereditária de bens, o que escapa ao objeto deste procedimento e à competência deste juízo administrativo.
No que tange ao segundo óbice, o item 413 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria assim dispõe sobre a possibilidade de registro de alienação judicial, quando autorizada pelo mesmo juízo que determinou a indisponibilidade (com nossos destaques):
“As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.
A autorização trazida pela regra, porém, não se aplica ao caso concreto.
Na hipótese, verifica-se que todos os registros dos imóveis transmitidos pelo distrato social rerratificado contam com ao menos uma averbação de indisponibilidade determinada em decisões proferidas no âmbito de execuções fiscais, havendo também averbação de penhora em parte deles (fls. 42/373).
Assim, a alienação não pode ser levada a registro, não cabendo, neste âmbito, qualquer juízo de valor sobre as medidas restritivas, as quais devem ser debatidas nos autos em que determinadas.
A via administrativa, como se sabe, não se presta a rever decisões proferidas em sede judicial.
O questionamento não é novo e já foi objeto de análise tanto pela E. Corregedoria Geral de Justiça quanto pelo E. Conselho Superior da Magistratura.
Nesse sentido, com nossos destaques:
“Registro de imóveis. Decisões da Justiça Federal que decretaram a indisponibilidade e a penhora parcial de bens imóveis. Pedido de cancelamento/retificação formulado por credor fiduciário objetivando resguardar seus direitos. Indeferimento. Via administrativa que não se presta a rever decisões de cunho jurisdicional. Pedido que deve ser analisado pelo juízo que proferiu as ordens recurso não provido” (CGJ – recurso administrativo nº 1012434-82.2015.8.26.0037, Parecer n. 119/2016-E, Rel. Carlos Henrique André Lisboa – Juiz Assessor da Corregedoria, j. 02.06.2016).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada improcedente – Escritura de Venda e Compra e Cessão – Questionamento parcial das exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência do óbice apresentado – Impossibilidade de ingresso do título em razão de indisponibilidade determinada por Juiz Federal – Recurso não conhecido” (CSM-SP, Apelação Cível 0043598-78.2012.8.26.0100, Rel. José Renato Nalini, j. 26/09/13).
Note-se que a parte suscitada alega que tais pendências estão sendo solucionadas, o que só confirma a inexistência de ordens de levantamento das referidas constrições pelos mesmos juízos que as determinaram.
A mesma lógica se aplica às penhoras gravadas em algumas das matrículas.
Note-se que a E. Corregedoria Geral da Justiça já se posicionou acerca da impossibilidade de cancelamento de penhora realizada por determinação judicial via decisão administrativa desta Corregedoria Permanente (com nossos destaques):
“REGISTRO IMOBILIÁRIO. CANCELAMENTO DE PENHORA – Mesmo diante do registro de carta de adjudicação e sua repercussão no registro imobiliário (cancelamento indireto) não cabe expedição de ordem para o cancelamento de inscrições de penhora provenientes de outros processos judiciais, competindo requerimento ao juízo que a determinou – Preliminar rejeitada e Recurso não provido” (CGJ, Proc. n° 1093002-08.2017.8.26.0100 – Parecer 101/2018-E, j. 13.03.2018).
“REGISTRO DE MÓVEIS – Arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária – Questão, todavia, irrelevante – Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial – Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições – Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto – Confirmação do juízo de desqualificação registrai – Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 0004589-40.2014.8.26.0456, j . 03.08.2016).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Cancelamento direto de penhora estranha à do processo onde ocorrida a alienação judicial – Impossibilidade – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça – Dúvida improcedente – Recurso provido” (CGJ, Processo n. 0011823-84.2015.8.26.0344, j . 28.07.2016).
‘Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento de hipotecas e fls. 161 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Recurso Administrativo n° 1093002-08.2017.8.26.0100 penhoras à vista de arrematação ocorrida em juízo cível – Cancelamento de penhoras que depende de ordem do juízo que as determinou – Ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – Impossibilidade do cancelamento – Inteligência do art. 1.501 do Código Civil – Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 1017712-21.2016.8.26.0100, j . 16.07.2016).
Sob qualquer aspecto, portanto, mostra-se acertada a qualificação negativa do título apresentado para registro, sendo certo que as exigências formuladas pelo Oficial devem ser atendidas para ingresso à luz das normas e da jurisprudência acima mencionadas, o que não deixa espaço para busca de solução alternativa ou conciliatória.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada e, em consequência, mantenho os óbices registrários.
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.R.I.C.
São Paulo, 22 de outubro de 2021.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 26.10.2021 – SP)
Fonte: DJE/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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