Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007002-87.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1007002-87.2026.8.26.0100

Registro n°: 2026.0000747546

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007002-87.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCIO ALVES DA COSTA, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1007002-87.2026.8.26.0100

Apelante: Marcio Alves da Costa

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.894

Registro de Imóveis – Dúvida registral – Escritura pública de compra e venda – Qualificação negativa – Inconsistência na qualificação civil da transmitente – Casamento e divórcio celebrados no exterior, sem traslado no Registro Civil brasileiro – Necessidade de prévia regularização (art. 32 da Lei nº 6.015/73) – Princípios da continuidade e da especialidade subjetiva – Impossibilidade de ingresso condicionado do título – Recurso não provido.

Cuida-se de apelação interposta por MÁRCIO ALVES DA COSTA, contra a r. sentença de fls. 103/109, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em registrar a escritura pública de venda e compra, lavrada em 24 de outubro de 2025, no 23º Tabelião de Notas da Capital, relativa ao objeto da matrícula n.º 106.911.

Alega o recorrente, em suma, que a exigência de prévio traslado do casamento e do divórcio realizados no exterior configura formalismo excessivo, porque a dissolução do vínculo matrimonial da transmitente estaria suficientemente demonstrada por documentos estrangeiros regularmente traduzidos, inexistindo controvérsia fática ou risco a terceiros. Defende, ainda, que a exigência desconsidera os princípios da proporcionalidade e da instrumentalidade das formas, transformando a atividade registral em obstáculo à eficácia de negócio jurídico válido. Afirma, também, que há providência em curso perante o C. Superior Tribunal de Justiça, visando à homologação da decisão estrangeira de divórcio, o que demonstraria a regularização em andamento e justificaria, ao menos, a suspensão do feito. Requer, ao final, a reforma da sentença, para afastar os óbices e permitir o registro.

A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 176/180).

É o relatório.

Como é cediço, o sistema registral imobiliário brasileiro estrutura-se sobre o princípio da legalidade estrita, que impõe ao registrador o dever de examinar o título sob o prisma de sua conformidade com a lei e com os princípios que regem a atividade, não lhe sendo dado flexibilizar exigências, quando houver dúvida relevante acerca da higidez jurídica do ato.

A qualificação registral não se orienta, pois, por juízos de probabilidade ou por convicção acerca da realidade fática, mas pela verificação objetiva da regularidade formal do título e dos documentos que o instruem.

No caso concreto, a recusa encontra fundamento consistente nos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva.

Como nos ensina Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).

O princípio da especialidade subjetiva, por seu turno, impõe que a identificação das partes seja precisa, completa e juridicamente eficaz, de modo a afastar dúvidas quanto à titularidade e à extensão dos direitos transmitidos.

A qualificação civil, em especial o estado civil e o regime de bens, não constitui elemento meramente acessório, mas dado essencial à aferição da capacidade dispositiva e à verificação da necessidade (ou não) de participação de cônjuge ou ex-cônjuge.

Fixadas, assim, essas premissas e a despeito dos argumentos lançados nas razões recursais, a apelação não comporta provimento.

De acordo com o título submetido a registro, a transmitente Thais Amorim Alves é casada com Marcelo Santos de Matos, sob o regime da separação total de bens (fls. 20 e 67).

Da matrícula do imóvel infere-se que o bem foi adquirido por Joanna de Oliveira Coqueiro e Itamar José Coqueiro por escritura pública lavrada em 1980 (R.2/106.911, fls. 69).

Itamar faleceu em 14/11/2021, tendo o imóvel sido transmitido aos herdeiros Paulo, casado com Maria Ângela; Eunice, casada com Ivam; Adair; Paulina; Sérgio, casado com Regina; Cristiano; Thais, casada com Wesley; Thiago, convivente de Carina e Márcio, casado com Bárbara, com reserva da meação da viúva Joanna conforme formal de partilha passado em 23/02/2024 (R.5/106.911, fls. 71/73).

Joanna, por sua vez, faleceu em 01/05/2024, transmitindo o seu quinhão aos mesmos herdeiros (R.6/106.911, fls. 73/77). Ocorre que, à época de seu óbito, o herdeiro Sérgio já havia falecido, tendo sua parte na herança de Joanna sido transmitida ao seu espólio e à herdeira Thais, casada, como constou, com Marcelo pelo regime da separação de bens.

A escritura apresentada a registro foi objeto da prenotação n.º 1.107.933 e, das exigências inauguralmente formuladas, subsistiram os óbices de números “2” e “3”, quais sejam (fls. 04/05):

“2. Apresentar certidão de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS que fora casada com WESLEY, constando averbado à margem o divórcio.

3. Apresentar certidão de casamento ATUALIZADA da vendedora THAIS casada com MARCELO.”.

Como dito, consta da matrícula n.º 106.911 que a transmitente Thais recebeu fração ideal do imóvel por sucessão hereditária, figurando, à época do óbito de Itamar (R.5), como casada com Wesley, enquanto, por ocasião do falecimento de Joanna (R.6), já constava como casada com Marcelo, sob regime da separação de bens.

Os documentos apresentados apontam que o casamento de Thais com Wesley foi celebrado nos Estados Unidos da América, em 11/06/2018 (fls. 34); o divórcio foi decretado por autoridade estrangeira em 11/01/2023 (fls. 40); o casamento subsequente com Marcelo ocorreu em 15/04/2023, ocasião em que a transmitente foi qualificada como solteira, não como divorciada (fls. 65/66).

Em resumo, a escritura pública indica que Thais é casada com Marcelo pelo regime da separação total de bens (fl. 20 e 67), o que corresponde à qualificação indicada no Registro n. 6, mas diverge do Registro n. 5 da matrícula do imóvel.

Todavia, os documentos apresentados pelo recorrente para justificar tal incongruência são certidões estrangeiras de casamento e divórcio, desacompanhadas do necessário traslado perante o Registro Civil brasileiro.

Como se sabe, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.015/1973, para que produzam efeitos no território nacional, os atos estrangeiros devem ser trasladados no Registro Civil brasileiro.

É, também, o que dispõe o item 174 do Capítulo XVII das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, in verbis:

“O Registro Civil das Pessoas Naturais do 1º Subdistrito da Comarca procederá no livro “E”, para fins de publicidade e efeitos perante terceiros, o traslado da certidão de casamento de estrangeiros realizado no exterior, devidamente legalizada perante autoridade consular brasileira ou apostilada perante autoridade estrangeira competente, assim como traduzida por tradutor público juramentado, inscrito em junta comercial brasileira, para em ato subseqüente, averbar mandado judicial ou escritura pública de separação, divórcio, conversão de separação em divórcio, divórcio direto, nulidade e anulação de casamento.”

Em outras palavras, enquanto não realizado o traslado, tais documentos não se incorporam ao sistema registral brasileiro, permanecendo como meros elementos informativos, destituídos de eficácia jurídica plena no âmbito da qualificação registral.

A consequência prática é evidente: inexistindo, no registro civil brasileiro, prova formalmente válida da dissolução do vínculo matrimonial anterior, não há como afirmar, para fins registrais, a regularidade da alteração do estado civil da transmitente, tampouco a legitimidade do subsequente casamento.

Nesse cenário, admitir o ingresso do título significaria permitir que o registro imobiliário operasse com base em situação jurídica incerta ou não plenamente demonstrada, o que contraria frontalmente sua função primordial de conferir segurança, estabilidade e publicidade às relações jurídicas.

A exigência formulada pelo Oficial, portanto, não decorre de formalismo excessivo, mas da necessidade de preservação dos princípios da: continuidade registral, que impõe a correspondência entre o titular inscrito e o alienante; especialidade subjetiva, que exige identificação precisa e juridicamente válida das partes; e segurança jurídica, que veda o ingresso de títulos com situação civil incerta.

A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura confirma esse entendimento.

“Apelação Dúvida Recusa ao Registro de Escritura Pública de venda e compra Titular de domínio qualificada como solteira na matrícula e divorciada no título levado a registro Ofensa ao princípio da especialidade subjetiva Casamento e divórcio realizados na Austrália Inexistência de transcrição Óbices mantidos Recurso a que se nega provimento.” (TJSP, Apelação Cível 1006855-85.2022.8.26.0590; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São Vicente – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/11/2023; Data de Registro: 14/11/2023).

E, a simples apresentação de traduções juramentadas da certidão de casamento realizada nos Estados Unidos da América e do instrumento de divórcio homologado por sentença estrangeira proferida pelo Tribunal de Nova Jersey, não supre a exigência legal, tampouco o ajuizamento de pedido de homologação de decisão estrangeira perante o STJ tem o condão de afastar o óbice, pois se trata de providência ainda pendente.

A qualificação registral exige a demonstração atual e completa dos requisitos legais, não sendo possível admitir o ingresso de título condicionado à superveniência de providências futuras e incertas.

Por fim, eventual prática pretérita ou tratamento diverso conferido em outros registros não possui o condão de vincular o Oficial, nem de convalidar situação juridicamente irregular, pois cada título deve ser examinado de forma autônoma à luz da legislação aplicável e dos princípios registrais.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001712-27.2025.8.26.0553
Comarca: SANTO ANASTÁCIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1001712-27.2025.8.26.0553

Registro n°: 2026.0000747539

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001712-27.2025.8.26.0553, da Comarca de Santo Anastácio, em que é apelante AGROPECUARIA SACCHI LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTO ANASTÁCIO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso de apelação, observado, em caráter orientativo, que o óbice tributário deve ser mantido e os demais, referentes à certidão de valor venal e à certidão negativa de tributos federais, afastados., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1001712-27.2025.8.26.0553

Apelante: Agropecuaria Sacchi Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo Anastácio

Comarca: Santo Anastácio

Voto nº 39.900

Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Procedimento de dúvida registral – Insurgência parcial contra a nota devolutiva – Existência de exigências não impugnadas – Impossibilidade de exame fracionado da qualificação negativa – Divergência de matrículas – Prejudicialidade configurada – Análise dos óbices em caráter exclusivamente orientativo – Integralização de capital social com bens imóveis – Necessidade de comprovação de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou de apresentação de certidão de imunidade, isenção ou não incidência expedida pelo Município – Legalidade – Dever de fiscalização do Oficial registrador – Eficácia do registro a partir da prenotação – Imunidade tributária vinculada a prévio exame pelo Fisco, para constatação da atividade preponderante da empresa adquirente – Exigência de Certidão Negativa de Débitos federais – Afastamento – Proibição ao oficial de atuar como fiscal de tributos não vinculados ao ato registrado – Exigência de certidão municipal de valor venal – Afastamento – Inteligência do Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça – Apelação não conhecida, com observação.

Trata-se de apelação interposta por Agropecuária Sacchi Ltda. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo Anastácio/SP, que julgou improcedente a dúvida inversa e manteve a recusa ao registro de ato societário de integralização de capital social envolvendo os imóveis matriculados sob nº 5.346, nº 10.947, nº 10.948 e nº 10.949, diante da exigência de comprovação de recolhimento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou de certidão de isenção/imunidade expedida pelo Município de Piquerobi/SP.

A apelante sustenta, em síntese, que a conferência de bens imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social está abrangida pela regra de imunidade prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. Afirma que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro do título translativo no fólio real, razão pela qual não seria possível exigir, antes do registro, o recolhimento do tributo ou a apresentação de certidão municipal de imunidade/isenção. Ao final, pede a reforma da sentença para que seja determinado o registro da integralização nas matrículas indicadas, independentemente da apresentação de guia de ITBI ou de certidão municipal (fls. 135/144).

A Douta Procuradoria de Justiça ofertou parecer pelo conhecimento e provimento do recurso, com reforma integral da r. sentença (fls. 171/176).

É o relatório.

O recurso não comporta conhecimento, pois a dúvida inversa está prejudicada, em razão da insurgência parcial contra a nota devolutiva.

O procedimento de dúvida registral, disciplinado pelos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, pressupõe título regularmente prenotado e impugnação integral dos óbices formulados pelo Oficial.

No caso concreto, não há prejudicialidade por perda da prenotação. A nota devolutiva foi emitida sob o Protocolo nº 64.209, com prenotação em 08 de outubro de 2025, e a dúvida inversa foi proposta em 30 de outubro de 2025, dentro do prazo de vinte dias úteis para atendimento das exigências. Assim, a dúvida preservou a prenotação.

A prejudicialidade decorre, contudo, da impugnação parcial das exigências.

A nota devolutiva juntada aos autos (fls. 28/31) não se limitou ao óbice relativo ao ITBI. Além da apresentação de documento comprobatório da dispensa ou do recolhimento do imposto, o Oficial exigiu a Certidão Negativa de Débitos conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional/Receita Federal do Brasil dos proprietários e da pessoa jurídica, bem como a certidão de valor venal expedida pela Prefeitura Municipal de Piquerobi, referente ao imóvel matriculado sob nº 5.346, para conferência de cadastro e cálculo dos emolumentos.

A própria suscitante, entretanto, delimitou a controvérsia à exigência de prévio recolhimento de ITBI ou de certidão municipal. A alegação unilateral de que as demais exigências teriam sido cumpridas não basta para afastar a prejudicialidade, pois não há manifestação formal inequívoca do Oficial, em sede de requalificação, atestando a superação dos demais óbices.

A dúvida registral não comporta exame fracionado da qualificação negativa. Se subsistem exigências não impugnadas, ou se não há demonstração segura de que foram formalmente afastadas pelo Oficial, a análise isolada de apenas um dos óbices não terá utilidade prática para viabilizar o registro.

Registre-se, ainda, que a cautela é reforçada pela divergência verificada entre as matrículas indicadas pela suscitante e aquelas mencionadas na nota devolutiva. Enquanto a inicial e a apelação fazem referência às matrículas nº 5.346, nº 10.947, nº 10.948 e nº 10.949, a nota devolutiva relativa ao Protocolo nº 64.209 menciona, ao identificar o título, matrículas diversas, circunstância que impede, com maior razão, a prolação de ordem de registro nestes autos sem reapresentação do título e nova qualificação pelo Oficial.

Por essas razões, a dúvida inversa está prejudicada, impondo-se o não conhecimento da apelação.

Nada obstante, considerando a natureza administrativa do procedimento de dúvida, a manifestação da Procuradoria de Justiça e a conveniência de orientar eventual futura qualificação, passa- se ao exame do óbice tributário em caráter exclusivamente orientativo, sem força para determinar o registro do título nestes autos.

Segundo a narrativa da suscitante e os documentos juntados, o título apresentado tem por objeto a conferência de bens imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social.

A integralização de capital social com bens imóveis envolve transferência de propriedade imobiliária ao patrimônio da pessoa jurídica. Antes do ingresso do título no fólio real, há apenas relação obrigacional entre os contratantes. Com o registro, surge o direito real e se aperfeiçoa o deslocamento patrimonial.

Cumpre lembrar que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao Oficial e prenotado no protocolo, nos termos do artigo 1.246 do Código Civil. Por isso, todos os requisitos necessários ao ingresso do título no fólio real devem estar preenchidos, inclusive os de natureza fiscal.

Daí porque não procede o argumento de que a documentação fiscal somente poderia ser exigida após o registro. Se o registro retroage à data da prenotação, deve-se observar, desde logo, se o título reúne os pressupostos legais para produzir validamente seus efeitos.

Ainda, o artigo 289 da Lei nº 6.015/1973 impõe aos oficiais rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que devam praticar, e o artigo 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/1994 estabelece dever semelhante aos notários e registradores.

Esse dever de fiscalização, contudo, não autoriza a exigência de certidões negativas relativas a débitos fiscais gerais, sem vinculação direta com o ato registral pretendido. O subitem 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça ressalva apenas o recolhimento do imposto de transmissão e a prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, e veda exigências relativas à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive débitos previdenciários, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

Nessa linha, na Apelação Cível nº 1048718-65.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/10/2024, este C. Conselho Superior da Magistratura reafirmou que “exigir certidões negativas de tributos federais e contribuições previdenciárias para a prática de ato de registro caracteriza exercício abusivo de cobrar tributos”, bem como que o Oficial não pode atuar como “fiscal dos tributos não vinculados ao ato registrado”.

Assim, a Certidão Negativa de Débitos conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e da Receita Federal do Brasil não deve subsistir como óbice autônomo em eventual futura qualificação. Tal conclusão, porém, não alcança a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI, ou de documento municipal que reconheça imunidade, isenção ou não incidência, pois o imposto de transmissão guarda relação direta com o ato de transferência imobiliária levado a registro.

No caso, a exigência encontra amparo na legislação municipal. O Código Tributário do Município de Piquerobi prevê que o imposto será pago antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento público ou particular que configurar a obrigação de pagá-lo. A mesma legislação municipal contempla a hipótese de imunidade na integralização de capital, mas ressalva os casos em que o adquirente tenha atividade preponderante de compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A lei municipal permanece vigente. Não cabe ao Oficial de Registro, nem a este juízo administrativo, afastar sua aplicação ou reconhecer, por via oblíqua, sua inconstitucionalidade. A eventual imunidade, isenção ou não incidência deve ser reconhecida pelo Fisco competente, mediante guia de não incidência, certidão ou declaração própria.

Isso reforça que a verificação da atividade preponderante exige exame do Fisco municipal.

E, da mesma forma, a discussão sobre a base de cálculo, valor declarado, excesso tributável ou diferença entre o valor indicado no título e eventual valor de referência municipal, deve ser resolvida pelo Município em procedimento próprio, com observância do contraditório administrativo, e não mediante retenção automática do título pelo Oficial de Registro.

Ora, o Tema Repetitivo nº 1.113 do C. Superior Tribunal de Justiça reforça a impossibilidade de o registrador substituir o Fisco Municipal na apuração de eventual diferença tributária. Segundo a orientação firmada no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado; e essa presunção somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Assim, em eventual futura qualificação, deverá subsistir apenas a exigência de apresentação da guia de recolhimento do ITBI ou de documento expedido pelo Município de Piquerobi/SP que reconheça a imunidade, a isenção ou a não incidência do tributo, mediante certidão da Municipalidade.

Ante o exposto, julgo prejudicada a dúvida inversa e não conheço do recurso de apelação, observado, em caráter orientativo, que o óbice tributário deve ser mantido e os demais, referentes à certidão de valor venal e à certidão negativa de tributos federais, afastados.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1003714-80.2024.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1003714-80.2024.8.26.0366

Registro n°: 2026.0000747543

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003714-80.2024.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que são apelantes OSVALDO ESTRELA DE SOUZA e ANGELA MARIA BERTOLACCINI DE SOUZA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1003714-80.2024.8.26.0366

Apelantes: Osvaldo Estrela de Souza e Angela Maria Bertolaccini de Souza

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá

Comarca: Mongaguá

Voto nº 39.889

Dúvida – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Requerentes titulares de domínio em regime de condomínio com terceiros – Fração de imóvel perfeitamente individuado e descrito na matrícula – O imóvel comporta divisão cômoda – Inadequação da via eleita – Inexistência de posse ad usucapionem – Dificuldades práticas não autorizam a usucapião – Manutenção do óbice registral – Recurso não provido.

Cuida-se de apelação interposta por Osvaldo Estrela de Souza e Angela Maria Bertolaccini de Souza em face da r. sentença (fls. 163/165) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá/SP, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve o indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial de parte do imóvel matriculado sob o nº 63.380, perante o Registro de Imóveis de Itanhaém.

A r. sentença manteve a recusa do Oficial, sob o entendimento de que os requerentes já figuram como titulares do domínio no fólio real, em condomínio com terceiros, e que a via da usucapião não é adequada quando o imóvel comporta divisão cômoda.

Os recorrentes (fls. 172/173) alegaram, em síntese, que pretendem usucapir a parte certa e determinada de uma área maior, sobre a qual exercem posse mansa e pacífica há pelo menos 30 anos, preenchendo os requisitos do art. 1.238 do Código Civil. Sustentaram a inviabilidade da divisão amigável, uma vez que os coproprietários tabulares alienaram sua quota-parte, em vida, por instrumento particular, e que tanto os vendedores quanto o adquirente faleceram. Afirmaram que o inventariante dos coproprietários foi notificado e se negou a regularizar a situação administrativamente, o que justifica a usucapião.

A Douta Procuradoria de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 187/188).

É o relatório.

Os apelantes Osvaldo Estrela de Souza e Angela Maria Bertolaccini de Souza pretendem o reconhecimento de usucapião extrajudicial sobre fração ideal correspondente a 132,24m², parte do lote 03 da quadra 20 do Balneário Itaoca (área total de 289,80m² – fls. 12/14), localizado em Mongaguá/SP e matriculado sob o nº 63.380, perante o Registro de Imóveis de Itanhaém (fls. 12/14).

O pedido de usucapião foi submetido ao Oficial de Registro de Imóveis de Mongaguá, que expediu nota de devolução (fls. 9/11), sob o argumento de que os requerentes já detêm o domínio do imóvel, em regime de condomínio com terceiros (R.04 da referida matrícula).

Os apelantes sustentaram que, em razão de divisão fática consolidada há décadas, exercem posse exclusiva sobre a fração de 132,24m² (identificada como Casa 02), enquanto a parcela remanescente teria sido alienada pelos demais condôminos a terceiros.

Embora se admita a usucapião tabular em situações excepcionais (como a precariedade da descrição na matrícula, conforme decidido na Apelação Cível 1006252-41.2023.8.26.0278), o imóvel, no caso em tela, está perfeitamente individuado e bem descrito no fólio real.

A confirmar tal fato, verifica-se que as partes lograram realizar o desdobro do lote perante a Municipalidade e que cada parte possui um número de contribuinte municipal.

Com efeito, este E. Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a usucapião não é o meio adequado para condôminos de área que comporta divisão cômoda:

REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA PROCEDENTE – RECORRENTES COPROPRIETÁRIOS DA ÁREA MAIOR EM QUE INSERIDA A ÁREA USUCAPIENDA IMÓVEL QUE COMPORTA DIVISÃO CÔMODA VIA DA USUCAPIÃO QUE NÃO É ADEQUADA NESTE CASO CONCRETO – INEXISTÊNCIA DE POSSE “AD USUCAPIONEM” – RECURSO DESPROVIDO. (AC: 1002949-80.2021.8.26.0539 SP, Relator.: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 12/12/2022, Conselho Superior da Magistratura.

Os entraves apontados pelos recorrentes, como o falecimento de antigos condôminos e eventual resistência do inventariante, são dificuldades práticas que devem ser resolvidas pelas vias próprias, não autorizando a opção pela usucapião, no caso concreto.

A r. sentença de primeiro grau, portanto, fica integralmente mantida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)

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Fonte: TJ/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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