Espécie: APELAÇÃO
Número: 1011535-75.2025.8.26.0019
Comarca: AMERICANA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Registro: 2026.0000999309

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante SANTA BÁRBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Apelante: Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

Comarca: Americana

Voto nº 39.970

Apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Escritura de retificação/ratificação de permuta para inclusão de imóvel não constante do título original – Alteração de elemento essencial do negócio jurídico já registrado – Impossibilidade – Não provimento do recurso.

1. Os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não alterada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, comportam correção por ata retificativa e, quando insuscetíveis desse saneamento, admitem retificação por escritura de retificação-ratificação (NSCGJ/SP, Cap. XVI, itens 54 e 55). Todavia, uma vez efetivado o registro de escritura translativa da propriedade imobiliária, não é possível o registro de escritura de retificação-ratificação que promova alteração de elemento essencial do negócio jurídico translativo, como o objeto ou o preço. Se inexiste erro ou omissão no registro anterior, que correspondia com exatidão ao título prenotado, não é cabível a retificação, à luz das hipóteses previstas no art. 213 da Lei n. 6.015/1973.

2. A permuta de imóveis situados na mesma circunscrição deve ser registrada nas matrículas de todos os imóveis transacionados, sob um único número de ordem no protocolo (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36). Inviável, por conseguinte, o registro de escritura de retificação-ratificação da permuta apenas na matrícula do imóvel omitido no título original, como se permuta fosse, o que violaria, ainda, a continuidade registral.

3. Não provimento do recurso. Cuida-se de recurso de apelação interposto por Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda. contra sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de permuta consubstanciada em escritura pública de retificação-ratificação lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Americana.

Nas razões recursais, a parte apelante aduz, em suma, que a rerratificação apresentada a registro tem como objeto corrigir erro decorrente da não inclusão do imóvel de matrícula n. 43.981 no contrato de permuta celebrado entre a apelante, a Unimed de Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico. Indica que o erro foi involuntário e não interfere na esfera de direitos de terceiros.

Sustenta que a omissão decorreu de divergência entre a situação cadastral do imóvel perante o Município de Americana e sua representação no fólio real. Destaca a existência de projeto de unificação predial aprovado administrativamente, ainda não averbado na Serventia, e a alegada unidade física dos quatro imóveis, a justificar o distinguishing em relação aos precedentes invocados na qualificação negativa. Invoca o art. 1.247 do Código Civil como fundamento para a retificação pretendida e sustenta que a manutenção do óbice registral, além de não encontrar impedimento nos princípios da especialidade e da continuidade, compeliria as partes a celebrar negócio jurídico diverso, com aparência de simulação, em contrariedade ao art. 167 do Código Civil. Pede a reforma da sentença.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 148/150 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de escritura pública de retificação-ratificação de permuta pela qual foi alterado o objeto do negócio jurídico original, a fim de incluir um imóvel não mencionado no primeiro instrumento.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39).

Por ocasião desse exame, vige o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o oficial, quando da qualificação registral, deve avaliar os elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e das normas do sistema jurídico (aspectos formais) e deve obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. Neste sentido, o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça determinam que “[i]ncumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço foi lavrada escritura de retificação-ratificação de permuta celebrada por escritura anterior, para a inclusão de imóvel que havia sido suprimido, por erro sobre o objeto, do primeiro instrumento, a qual foi então apresentada perante o oficial de registro de imóveis para registro na matrícula do imóvel omitido da primeira escritura já registrada.

Mais precisamente, a apelante e a UNIMED Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico firmaram contrato de permuta instrumentalizado pela escritura pública de fls. 63/72, datada de 10.12.2020, por meio da qual estipulou-se a permuta do imóvel de matrícula n. 83.320, avaliado em R$2.430.865,81, localizado em Santa Bárbara d’Oeste, pelos imóveis de matrículas n. 58.095, 58.096 e 1.055, situados em Americana e avaliados em R$1.045.533,68, R$ 836.426,95 e R$ 548.905,18, respectivamente. A escritura foi registrada nas respectivas matrículas (fls. 73/75, 76/81 e 82/87).

Após quase quatro anos, em 16.05.2024, as partes lavraram escritura de retificação-ratificação da mencionada escritura pública (fls. 53/58), sob a justificativa de que o imóvel de matrícula n. 43.981 do Oficial de Registro de Imóveis de Americana também deveria compor o objeto da transação, porque integrava a área do prédio permutado, mas deixou indevidamente de ser mencionado no instrumento. Na nova escritura, manteve-se o valor atribuído ao imóvel de matrícula n. 83.320 (R$2.430.865,81) e retificou-se o valor atribuído aos outros imóveis: R$765.722,73 para a matrícula n. 58.095, R$612.578,18 para a matrícula n. 58.096, R$401.092,86 para a matrícula n. 1.055 e R$651.472,04 para o imóvel incluído, de matrícula n. 43.981.

A escritura de retificação e ratificação foi apresentada para registro sob o protocolo n. 410.976 e recebeu qualificação negativa, em nota devolutiva, da qual se extraem os seguintes fundamentos (fls. 59):

1) Foi apresentada a Escritura de Retificação e Ratificação, firmada entre UNIMED DE SANTA BÁRBARA D’ OESTE E AMERICANA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO e SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, na qual visam retificar a Escritura de Permuta lavrada aos 10/12/2020, no 1° Tabelião Local (livro n° 1.089, às páginas n°s 141/149, a fim de incluir o imóvel objeto da matrícula n° 43.981, alegando que o referido imóvel também compôs a negociação/permuta havida e que por um erro involuntário, deixaram de incluí-lo.

Ocorre que, o ato pretendido altera elemento essencial do negócio jurídico já registrado (tendo em vista que, os imóveis das matrículas n°s 58.095, 58.096 e 1.055 desta Serventia, os quais foram objetos da Permuta acima citada, já encontram-se registrados em nome da empresa SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA), inclusive, altera o objeto da permuta ao incluir novo imóvel e reduzir o valor atribuído aos imóveis já permutados.

O preço e o objeto são elementos essenciais e não podem ser alterados depois de realizado o registro, uma vez que, com o registro o negócio jurídico já se encontra perfeito e acabado, inclusive para fins fiscais.

Estando o registro efetivado e refletindo fielmente o título que lhe deu causa, não é possível promover a averbação para alterar os valores dos imóveis permutados. Não é possível retroceder ao tempo do registro para modificá-lo, quando ele não possui nenhum vício.

É importante notar que, de acordo com o item 54 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJ/SP), os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento mediante ata retificativa.

De acordo com o subitem 54.1 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, consideram-se erros, inexatidões materiais e irregularidades, exclusivamente: “a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico; b) erros de cálculo matemático; c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial; d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais”.

De outro lado, de acordo com o item 55 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, “os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação […]”.

Na espécie, não se examina a regularidade da lavratura da escritura de rerratificação pelo tabelião de notas, mas a regularidade da qualificação negativa da inscrição registral dessa escritura pelo oficial de registro de imóveis.

Uma vez feito esse esclarecimento, deve-se consignar que a prenotação em tela, se resultasse em qualificação positiva, implicaria a averbação de retificação do registro da permuta na matrícula dos imóveis já incluídos na primeira escritura e o registro da permuta na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura.

No entanto, o registro da escritura de permuta nas matrículas dos imóveis já permutados não comporta averbação de retificação, pois ausentes as hipóteses constantes do art. 213 da Lei n. 6.015/1973. É dizer, não havia nenhum erro ou omissão no registro da permuta nas matrículas dos três imóveis transacionados na primeira escritura lavrada. O registro correspondia com exatidão ao título prenotado.

Sem omissão ou erro material a ser retificado, de modo que não era cabível a averbação de retificação, como foi corretamente apontado pelo oficial.

Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de rerratificação de divisão de imóvel – Erro na identificação do objeto do negócio jurídico – Impossibilidade de retificação – Situação que implicaria modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso não provido. (CGJ/SP, Processo n. 1031541-85.2016.8.26.0224; Parecer n. 160/2019-E; Autoria do Parecer: Dra. Stefania Costa Amorim Requena; Corregedor-Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 21.03.2019).

A circunstância de haver divergência entre o conteúdo das matrículas e o conteúdo do cadastro municipal imobiliário não é suficiente para, por si só, justificar a retificação do registro, que deve retratar o conteúdo do título apresentado, não do cadastro imobiliário. A circunstância, ademais, de haver uma acessão (construção) nos quatro imóveis (e não nos três originalmente permutados) tampouco implica haver erro no registro.

Com efeito, o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível). A inscrição de atos registrais na matrícula deve observar, portanto, a descrição nela constante, ao passo que a unificação de duas matrículas de imóveis do mesmo proprietário deve ser formalizada por meio da fusão de matrículas, nos termos do art. 234 da Lei n. 6.015/1973. Sem a fusão, os imóveis preservam sua individualidade registral, ainda que, no plano fático, contenham uma construção única. Por isso, a inclusão de nova matrícula no negócio jurídico não representa, portanto, mera explicitação de bem que já integrasse o objeto pactuado como alegado, mas ampliação desse objeto, inclusive com redistribuição do preço atribuído aos demais imóveis.

Nessa ordem de ideias, é inaplicável à espécie o art. 1.247 do Código Civil, cuja incidência pressupõe que o teor do registro não corresponda ao título que lhe deu causa. Não é a hipótese dos autos, em que, reitere-se, o registro da permuta reproduziu com fidelidade o conteúdo da escritura então apresentada a registro.

Ademais, na espécie, a escritura de rerratificação foi formalizada depois de a escritura de permuta originalmente celebrada já haver sido registrada na matrícula dos imóveis originalmente transacionados. Logo, os titulares de direitos sobre os imóveis já haviam se invertido em decorrência da permuta registrada.

Nesse sentido a orientação deste Conselho Superior a Magistratura quanto à impossibilidade de alteração do negócio jurídico translativo depois do seu registro: “Ocorrido o registro, não se pode admitir que novo título altere elemento essencial do negócio no caso, o próprio objeto da compra e venda” (TJSP; Apelação Cível 1000526-04.2016.8.26.0320; Rel. Des. Pereira Calças; Conselho Superior da Magistratura; j. 19/12/2017). No mesmo rumo a orientação da Corregedoria- Geral:

Direito Registral. Recurso Administrativo. Retificação imobiliária por escritura pública de rerratificação. Alteração de elemento essencial do negócio. Parecer pelo não provimento do recurso.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que manteve a recusa de retificação de registros imobiliários para constar aquisição exclusiva pelo recorrente, casado pelo regime da separação de bens.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a retificação para alterar a titularidade dominial pode ser realizada administrativamente tendo em vista alegação de erro na declaração de vontade veiculada nos títulos originais e alteração posterior de elemento substancial do negócio jurídico por nova escritura pública.

III. Razões de decidir

3. A retificação de registro imobiliário pelo ingresso de escritura pública de rerratificação que exclui contratante que participou como adquirente em compra e venda de imóvel não pode ser autorizada na via administrativa já que importa subtração de elemento substancial do negócio jurídico original, já registrado.

4. A retificação de elementos essenciais da vontade declarada no caso de direitos reais sobre imóveis somente é possível até o momento do ingresso do negócio jurídico perante o Registro de Imóveis dado o seu caráter constitutivo.

5. Inteligência do artigo 1.245, §2º, do Código Civil. (CGJ/SP, Processo n. 1064572-45.2024.8.26.0506; Parecer n. 350/2025-E; Autoria do Parecer: Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad; Corregedor-Geral da Justiça Des. Francisco Eduardo Loureiro; j. 03/09/2025)

De outro lado, tampouco era possível o registro da escritura de rerratificação, como permuta, apenas na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura e incluído na escritura de rerratificação, como pretendido.

Em caso de permuta, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, devem ser feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no protocolo, ainda que apresentado título em mais de uma via (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36).

Assim, a permuta precisaria ser levada a registro nas matrículas de todos os imóveis permutados pertencentes à mesma circunscrição, o que, na espécie, seria inviável, dado que três dos imóveis já haviam sido permutados pela escritura já anteriormente levada a registro e não comportavam retificação de registro, conforme exposto, de modo que o registro perseguido violaria até mesmo a continuidade registral.

Sob outra perspectiva, a tese de que a celebração de negócio jurídico autônomo para viabilizar a transmissão patrimonial do imóvel configuraria simulação não se sustenta, já que, ao contrário, seria indispensável para surtir o efeito patrimonial que não decorreu do negócio jurídico anterior.

Por fim, a ausência de prejuízo a terceiros e a inexistência de má-fé na conduta das partes não autorizam a retificação à míngua de autorização legal, tampouco afastam a incidência dos princípios da especialidade e da continuidade registral nos termos da fundamentação supra.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora. (DEJESP de 19.10.2026 – SP)

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Fonte: DEJESP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001998-69.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Registro: 2026.0000999311

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante EDUARDO CARSETTO DOS SANTOS, é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Apelante: Eduardo Carsetto dos Santos

Apelado: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital Comarca: São Paulo

Voto nº 39.969

EMENTA: Direito Registral. Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de inventário e partilha. Apelação não provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura pública de inventário e partilha com cessão onerosa de direitos hereditários. O apelante sustenta que o autor da herança está suficientemente identificado, que a apresentação do antigo título aquisitivo é inviável e que a qualificação registral não pode alcançar a estrutura econômica da partilha.

II. Questão em Discussão

2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se os elementos apresentados permitem identificar, com segurança, o autor da herança como sendo o titular do domínio indicado na transcrição; (ii) se as disposições da escritura relativas ao valor do acervo, aos quinhões e ao preço da cessão apresentam coerência interna; e (iii) se a declaração do ITCMD apresentada eletronicamente atende ao padrão técnico exigido.

III. Razões de Decidir

3. A precariedade da qualificação constante da antiga transcrição, associada ao nome comum do titular e à ausência de documentos suficientes para vinculá-lo, com segurança, ao autor da herança identificado na escritura, impede o ingresso do título. O traslado do título aquisitivo não constitui o único meio de prova admissível, podendo a identidade ser demonstrada por outros documentos idôneos, nos termos do art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

4. A mera diferença entre o valor atribuído ao bem ou ao quinhão para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço convencionado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura irregularidade. No caso concreto, porém, o preço da cessão foi incorporado ao monte partível e aos quinhões, produzindo incompatibilidades entre os valores do acervo, as proporções declaradas e as frações ideais atribuídas, além de não estar esclarecido se o preço de R$60.000,00 se refere globalmente aos direitos oriundos das duas sucessões ou individualmente a cada uma delas.

Necessidade de retificação do título para clara discriminação das grandezas jurídicas envolvidas.

5. A declaração do ITCMD encaminhada no protocolo eletrônico deve observar os padrões técnicos admitidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, o que não ocorreu no caso concreto.

IV. Dispositivo e Tese

6. Apelação não provida.

Tese de julgamento: 1. Títulos que ofendam ao princípio da especialidade subjetiva não são passíveis de inscrição no registro imobiliário. 2. O preço da cessão onerosa de direitos hereditários pode divergir do valor atribuído ao bem ou ao quinhão, mas não pode ser incorporado ao monte partível de modo a produzir contradições entre o acervo, os quinhões e as frações ideais atribuídas. 3. Os documentos eletrônicos devem ser apresentados no padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive).

Legislação Citada:

– Lei nº 6.015/1973, art. 176, §§ 15, 16 e 17;

– NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, item 366.

Jurisprudência citada:

– CSM, Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, Rel.

Des. Francisco Loureiro, j. 23.01.2025.

Trata-se de apelação interposta por Eduardo Carsetto dos Santos contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa de registro da escritura pública de inventário e partilha tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 101/107).

Alega o apelante, em síntese, ser desnecessária a apresentação do título aquisitivo do bem imóvel, pois, além de não haver indícios de irregularidades no instrumento lavrado, a identificação do de cujus e de seus sucessores, constante da escritura, atende aos princípios da especialidade subjetiva e da segurança jurídica. Argumenta, nesse sentido, que a manutenção do óbice ofende os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da boa-fé, revelando formalismo excessivo por parte do Oficial. Sustenta que a atuação do registrador deve se limitar ao exame extrínseco do título, sendo vedada a análise da atribuição de valores e da estrutura da partilha. Assevera, ainda, que o exame do mérito do negócio jurídico celebrado contraria os objetivos de desburocratização, simplificação e eficiência introduzidos pela Lei nº 11.441/2007, que permitiu a realização de inventário e partilha pela via administrativa. Por fim, nega a ocorrência de quebra da cadeia dominial e defende que a manutenção do imóvel em situação irregular afronta a função social da propriedade (fls. 113/116).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 135/139).

É o relatório.

O apelante requereu o registro da escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Jayme dos Santos e Apparecida Carsetto dos Santos (fls. 28/37 e 38/39), tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41).

O Oficial, por sua vez, diante da reapresentação do título, manteve as seguintes exigências (fls. 06/07):

“i) Apresentação do título original (o próprio traslado levado a registro na época em que o imóvel foi adquirido), providência que terá o condão de afastar a insegurança gerada pelo fato do titular de domínio possuir nome comum e estar precariamente qualificado no título de origem. Na hipótese do interessado não possuir referido título, deverá obter despacho judicial que defira a inserção de dados de qualificação pessoal do inventariado, por meio da produção de outros meios de prova, nos termos do disposto na alínea “g”, inciso I, do art. 213, da Lei nº 6.015/73;

ii) Retificação do título a fim de que as partilhas dos bens sejam feitas de acordo com o valor atribuído para fins de partilha, e não considerando o valor pago em razão da cessão, tendo em vista que esta (cessão), não obstante apta a transmitir à cessionária o bem correspondente aos direitos hereditários cedidos, configura negócio jurídico e valor diverso, de modo que não pode se confundir com a partilha.”

O Oficial ainda acrescentou que os interessados deveriam (fls. 07):

“i) Apresentar a certidão de casamento do inventariado, observando seu prazo de validade, a fim de possibilitar sua confirmação no site registrocivil.org.br, bem como os comprovantes de inscrição cadastral no CPF de ambos os falecidos; e

ii) Providenciar a remessa da Declaração do ITCMD relativa ao falecimento de Apparecida Carsetto dos Santos, no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A), nos termos do item 366, do Capítulo XX, das NSCGJ”

Pela análise dos documentos trazidos aos autos, constata-se que o imóvel objeto da transcrição nº 32.237 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41) é de propriedade de “JAIME DOS SANTOS, português, solteiro, maior, motorista, residente e domiciliado nesta Capital, na Rua Edgard, Nº. 67”.

Por outro lado, na escritura pública de inventário e partilha assim consta (fls. 28/37 e 38/39):

“a.1) Qualificação: JAYME DOS SANTOS (filho de Salvador dos Santos Penella e de Joaquina de Jesus, natural de Portugal, onde nasceu aos 22/08/1902) era português, do comércio, RG dispensado nos termos do artigo 111, seção XI, do CNN/CN/CNJ-EXTRA, CPF/ME nº 059.819.806-72;

a.2) Falecimento: Ocorrido em Jundiaí-SP, aos 28/08/1967, no estado civil de casado com Apparecida Carsetto dos Santos e residindo na Rua Municipal, nº 634, Jundiaí-SP CEP: 08295-000, conforme certidão de óbito matrícula 116509 01 55 1967 4 00077 137 0028684 62, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 1º Subdistrito de Jundiaí, neste Estado; a.3) Estado Civil: O de cujus faleceu no estado civil de casado com Apparecida Carsetto dos Santos, adiante qualificada, pelo regime da separação obrigatória de bens desde 28/11/1959, na forma do artigo 258, parágrafo único, inciso II, do Código Civil de 1.916, conforme certidão de casamento matrícula 111286 01 55 195 2 00091 033 0020104 54, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 17º Subdistrito Bela Vista, desta Capital;”.

A exigência de apresentação do título levado a registro quando da aquisição do bem imóvel pelo falecido fundamenta-se no princípio da especialidade subjetiva, que visa identificar e individualizar aquele que está transmitindo ou adquirindo algum direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa.

Nesse sentido, a apresentação do título aquisitivo poderia afastar as divergências constadas em relação à identidade do titular de domínio, tendo em vista que apenas seu nome (“JAIME DOS SANTOS” e “JAYME DOS SANTOS”) e sua nacionalidade (“português”) são coincidentes na transcrição e na escritura pública de inventário e partilha ora levada a registro. Os demais elementos estado civil, profissão e endereço de residência são divergentes.

Não se ignora que, tal como entende o apelante e confirmado na r. sentença recorrida, a apresentação da escritura originalmente lavrada em 1951, de difícil obtenção, não é a única opção para comprovação da completa qualificação do proprietário. Os elementos de especialidade subjetiva podem ser complementados por outros documentos idôneos, conforme autoriza o art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

Ocorre que os documentos que acompanharam a prenotação não foram suficientes para estabelecer essa correlação. A certidão de óbito informa que o falecido residia em Jundiaí, enquanto a transcrição aponta residência no imóvel localizado na Capital. Por sua vez, a certidão de casamento apresentada por ocasião da prenotação anterior não acompanhou a prenotação mais recente, conforme esclarecido pelo Oficial, o que justifica também a exigência de sua reapresentação, inclusive para análise da necessidade de retificação da escritura para que a atribuição patrimonial observe o regime de bens indicado no próprio título, como decidido pela MMª Juíza Corregedora Permanente e não impugnado pelo apelante, em suas razões recursais.

Não se exige, portanto, necessariamente a apresentação do antigo traslado, mas prova documental bastante para demonstrar que o autor da herança é a mesma pessoa que figura como titular do domínio na transcrição. Ausente essa comprovação, subsiste o óbice fundado na especialidade subjetiva.

Ademais, no que diz respeito à indevida confusão entre os valores atribuídos ao imóvel e aos quinhões, para fins de partilha, e o preço recebido pelo herdeiro em razão da cessão onerosa, a r. sentença recorrida manteve o óbice. Para tanto, considerou que, embora formalizados em um único instrumento, a sucessão, a partilha e a cessão de direitos hereditários constituem atos jurídicos distintos, cujos valores devem ser indicados de maneira clara e coerente. Assinalou que, na sucessão de Jayme dos Santos, o imóvel foi avaliado em R$10.000,00 e o quinhão hereditário do filho em R$5.000,00, mas o título, após mencionar a cessão desses direitos pelo preço de R$60.000,00, passou a indicar monte líquido de R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva, correspondente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, correspondente a R$ 60.000,00. Quanto à sucessão de Apparecida Carsetto dos Santos, observou que a metade ideal inventariada foi avaliada em R$15.000,00, ao passo que, depois da menção à cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, o instrumento passou a indicar o total líquido do espólio e o quinhão adjudicado à cessionária nesse mesmo valor.

A propósito, é preciso reconhecer que a mera diferença entre o valor atribuído ao bem para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço ajustado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura, por si só, nenhuma irregularidade.

O valor atribuído ao imóvel e aos quinhões, no âmbito do inventário e da partilha, não se confunde com o preço da cessão onerosa. Este último corresponde à contraprestação convencionada entre cedente e cessionária em negócio jurídico autônomo, sujeito a circunstâncias próprias e à liberdade contratual das partes. Não há, portanto, necessária identidade entre essas duas grandezas.

Nesse sentido, o Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, assentou que os valores venais adotados para fins tributários nem sempre coincidem com os valores reais de mercado e que nada impede que as partes, no exercício da autonomia privada, atribuam valores distintos aos bens integrantes da partilha. Naquela oportunidade, também se reafirmou o entendimento de que a fiscalização do recolhimento dos tributos pelo registrador, em regra, limita-se à verificação de sua existência, sem alcançar a exatidão do montante, salvo hipótese de flagrante irregularidade ou manifesta irrazoabilidade.

O precedente invocado, contudo, não se ajusta à situação ora examinada.

Naquele caso, o óbice resultava da comparação entre os valores atribuídos aos bens pelas próprias partes e os valores venais utilizados para fins fiscais. O Conselho Superior da Magistratura concluiu que, considerados os valores expressamente adotados no negócio de partilha, os quinhões eram equivalentes e não havia a alegada transmissão gratuita ou irregularidade tributária.

Na hipótese destes autos, diversamente, não se questiona a possibilidade de o preço da cessão superar o valor atribuído ao quinhão, nem se pretende substituir a avaliação das partes por valor fiscal ou venal definido pelo Poder Público. O que impede o ingresso do título é a contradição interna da escritura, que não manteve devidamente separados o valor do acervo hereditário, o valor dos quinhões e o preço da cessão onerosa.

Com efeito, na sucessão de Jayme dos Santos, as partes atribuíram ao imóvel, para fins fiscais e de registro, o valor de R$10.000,00. O instrumento indica que a viúva detinha metade do acervo, equivalente a R$5.000,00, e que a outra metade foi transmitida ao filho, também pelo valor de R$5.000,00. Na sequência, consta que o herdeiro cedeu onerosamente seus direitos à pessoa jurídica pelo preço de R$ 60.000,00.

Até esse ponto, os valores poderiam coexistir, pois R$5.000,00 corresponderiam ao valor atribuído ao quinhão hereditário, enquanto R$60.000,00 representariam o preço livremente convencionado para sua cessão. Ocorre que, no capítulo destinado à partilha, consta do instrumento que o total líquido dos bens e haveres do espólio de Jayme dos Santos monta em R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva meeira, equivalente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, equivalente a R$60.000,00. Em seguida, porém, atribui a cada uma delas metade ideal do imóvel.

O preço pago pela cessão foi, assim, indevidamente incorporado ao monte partível e utilizado para estabelecer proporções que não correspondem às frações ideais atribuídas pelo próprio título. A escritura afirma, simultaneamente, que a viúva e a cessionária recebem, cada qual, metade ideal do imóvel e que seus quinhões correspondem, respectivamente, a 1/13 e 12/13 do patrimônio líquido.

A mesma incongruência se verifica na sucessão de Apparecida Carsetto dos Santos. Embora a metade ideal inventariada tenha sido avaliada em R$15.000,00, o instrumento, após mencionar a cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, passa a declarar que o total líquido dos bens e haveres do espólio monta nesse último valor e que a metade ideal adjudicada à cessionária também equivale a R$60.000,00.

Há, ainda, outra ambiguidade relevante. Os capítulos referentes às duas sucessões indicam, cada qual, cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, mas reproduzem exatamente as mesmas parcelas, datas e formas de pagamento, cuja soma alcança R$60.000,00. O título não esclarece se houve uma única cessão, pelo preço global de R$60.000,00, abrangendo os direitos oriundos das duas sucessões, ou duas cessões autônomas, cada uma pelo preço de R$60.000,00.

Não se está, portanto, diante da simples coexistência entre valor fiscal e valor negocial, tampouco de controle da conveniência econômica da contratação.

O Oficial não questionou se o preço de R$60.000,00 era adequado, vantajoso ou compatível com o valor de mercado. A exigência decorre da impossibilidade de identificar, com a necessária segurança, o valor do acervo de cada sucessão, o valor dos respectivos quinhões, o preço efetivamente estipulado para cada cessão e a correspondência entre esses elementos e as frações ideais que serão lançadas no fólio real.

A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 tampouco conduz a conclusão diversa. As teses então fixadas dizem respeito à base de cálculo do ITBI, à presunção de correspondência do valor declarado na transação com o valor de mercado e à impossibilidade de o Município adotar previamente valor de referência unilateral. Não afastam o dever de o título apresentado a registro exprimir, de maneira clara e coerente, o conteúdo patrimonial dos atos nele formalizados.

O valor declarado da transação pode prevalecer para fins tributários, sem que isso autorize sua utilização simultânea como preço da cessão, valor do acervo hereditário e valor do quinhão adjudicado à cessionária. São grandezas jurídicas distintas, que devem ser discriminadas no instrumento.

De igual modo, a fé pública de que se reveste a escritura notarial não a subtrai da qualificação registral. Incumbe ao Oficial impedir o ingresso de título que não satisfaça os requisitos legais ou que apresente contradições capazes de comprometer a determinação do direito a ser inscrito, ainda que se trate de instrumento público.

A exigência de retificação não interfere na liberdade das partes para estabelecer o preço da cessão, nem impõe coincidência entre esse preço e o valor atribuído ao bem para fins sucessórios ou fiscais. Busca-se apenas que a escritura esclareça, em relação a cada sucessão, o valor atribuído ao acervo e à fração inventariada, o quinhão transmitido ao herdeiro, os direitos objeto da cessão, o respectivo preço (global ou individualizado) e a fração ideal finalmente adjudicada à cessionária.

Destarte, ainda que o preço da cessão onerosa possa divergir do valor atribuído ao quinhão hereditário, tal circunstância não afasta o óbice no caso concreto. A contradição não decorre da diferença entre os valores, mas da indevida incorporação do preço da cessão ao monte e aos quinhões, além da ausência de definição segura acerca do preço correspondente aos direitos oriundos de cada sucessão.

Subsiste, como se vê, a necessidade de retificação do título.

Por fim, razão assiste ao Oficial também em relação à necessidade de apresentação da declaração do ITCMD Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A – Portable Document Format/Archive), conforme determina o item 366 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”

Por todas essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora (DEJESP de 19.10.2026 – SP)

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Fonte: DEJESP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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