STJ: Valor para adjudicação compulsória de imóvel rural deve ser o da escritura pública

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda, com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório de registro de imóveis. 

O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a preferência de venda aos arrendatários. 

No instrumento particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi registrado no cartório com valor de R$ 29 mil. 

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os terceiros. 

Inconformados, os arrendatários apresentaram recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$ 29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento particular de compra em venda. 

Documento oficial

Sustentaram que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado. 

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”. 

Salomão destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições, sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”. 

Quando o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator. 

De acordo com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório”. 

Segundo Salomão, o arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis, verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber qual valor deveria ser depositado. 

O relator afirmou que a escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a realidade econômica da transação. 

Burla ao fisco 

Com relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda, Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim, pretendiam receber o valor maior. 

O entendimento da doutrina especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu direito de preferência com base nesse preço irreal”. 

Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública. 

Fonte: STJ | 03/04/2014.

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STF: União estável é tema do quadro Saiba Mais

Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a união estável representa mais de um terço das entidades familiares no Brasil. Para falar sobre o assunto, o quadro Saiba Mais de sexta-feira (4), no canal do Supremo Tribunal Federal (STF) no YouTube, traz entrevista com o advogado Cristian Fetter Mold, especialista em Direito de Família.

Ele explica as diferenças entre essa relação, o namoro e o casamento, se há algum período mínimo para a união ser considerada estável, como ocorre a definição da pensão alimentícia e da partilha de bens em caso de separação e como se dissolve judicialmente uma relação estável.

Assista ao vídeo em: www.youtube.com/stf.

Fonte: STF | 04/04/2014.

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RECURSO EM PCA. TJ/ES. CONCURSO PÚBLICO PARA OUTORGA DE DELEGAÇÕES DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. ANULAÇÃO DE PEÇA PRÁTICA. TEMA. CONHECIMENTOS ESPECÍFICOS. PREVISÃO EDITALÍCIA. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. INOCORRÊNCIA. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

Procedimento de controle administrativo 0000492-31.2014.2.00.0000

Relator: Conselheiro Saulo Casali Bahia​

Requerentes: Wilson Tótola Filho, Christiano Carvalho Homem e Fabio Xavier Aragão

Requerido: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo

RECURSO EM PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO. CONCURSO PÚBLICO PARA OUTORGA DE DELEGAÇÕES DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. ANULAÇÃO DE PEÇA PRÁTICA. TEMA. CONHECIMENTOS ESPECÍFICOS. PREVISÃO EDITALÍCIA. Violação aos princípios da ampla defesa e do contraditório. Inocorrência. NÃO PROVIMENTO do recurso.

Não compete ao Conselho Nacional de Justiça, no controle administrativo de legalidade, interferir na formulação de questões das provas de concursos públicos, salvo no caso de erro grosseiro ou flagrante ilegalidade. Precedentes do CNJ.

Inexiste ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório com o julgamento após a juntada de informações que apenas refutam os argumentos deduzidos no requerimento inicial.

Recurso a que se nega provimento.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. CONSELHEIRO SAULO CASALI BAHIA (RELATOR): Trata-se de recurso administrativo interposto contra a decisão de arquivamento proferida em procedimento de controle administrativo (PCA), no qual é requerido a anulação da peça prática da prova escrita do concurso público para outorga de delegações de serventias extrajudiciais de notas e de registro do Estado do Espírito Santo (Edital 1 -TJ/ES).

Julguei improcedente o pedido ante a firme a orientação do CNJ de que não cabe, no controle administrativo de legalidade, interferir na formulação de questões das provas de concursos públicos, salvo no caso de erro grosseiro ou flagrante ilegalidade, hipótese não verificada no caso em comento. (Dec25)

No recurso, os requerentes alegam a intempestividade das informações prestadas pelo TJES e a afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa, devido à ausência de notificação acerca do teor das referidas informações prestadas pelo Tribunal. No mais, reafirmam os argumentos da inicial. (Req27)

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. CONSELHEIRO SAULO CASALI BAHIA (RELATOR): Trata-se de recurso administrativo contra a decisão que determinou o arquivamento dos autos.

Alegou a parte interessada que a peça prática exigida pela banca examinadora não consistiu em ato de competência exclusiva de notários e registradores.

A decisão monocrática utilizou o argumento de que o edital sequer exigia que a questão prática no concurso fosse relacionada a peça de elaboração privativa de oficial de registro, e foi lavrada nos seguintes termos (Dec25):

Trata-se de Procedimento de Controle Administrativo (PCA) proposto por WILSON TÓTOLA FILHO, CHRISTIANO CARVALHO HOMEM e FÁBIO XAVIER ARAGÃO contra o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO (TJES), no qual é requerida a anulação da peça prática da prova escrita do concurso público para outorga de delegações de serventias extrajudiciais de notas e de registro do Estado do Espírito Santo (Edital 1 -TJ/ES).

Aduzem, em síntese, que a peça prática exigida pela banca examinadora não consistiu em ato de competência exclusiva de notários e registradores. Sustentam que houve ofensa aos princípios da legalidade e motivação, porquanto foi cobrada a elaboração de um requerimento administrativo, conforme entendimento da doutrina e jurisprudência.

Pugnam, ao final, pela concessão de liminar para suspensão do certame. No mérito, requereram a declaração de nulidade da peça prática das provas escritas da modalidade remoção, atribuindo aos candidatos a integralidade dos pontos.

Instado a se manifestar, o TJES anexou esclarecimentos prestados pela organizadora do certame (o Centro de Seleção e de Promoção de Eventos da Universidade de Brasília – Cespe/UNB), os quais consignaram que a correção das peças práticas pautou-se por critérios objetivos e que o ato reclamado pela peça prática estava previsto no edital. 

O procedimento veio-me por prevenção, nos termos do artigo 44, §5º, do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, em razão da distribuição anterior do PCA 0004284-27.2013.2.00.0000.

É o relatório. Decido.

Passo ao exame direto do mérito, razão pela qual fica prejudicada a análise do pedido de liminar.

O pedido não merece acolhimento.

Os requerentes defendem a declaração de nulidade da peça prática exigida no certame pelo fato de o ato exigido não ser de competência exclusiva de notários e registradores.

O raciocínio empreendido pelos requerentes carece de plausibilidade, pois o edital do concurso público previu que a peça prática teria por objeto os conhecimentos específicos constantes de seu item 19. Vejamos

9.1 A prova escrita e prática, de caráter eliminatório e classificatório, valerá 10,00 pontos e consistirá da elaboração de uma dissertação, com até 120 linhas; da elaboração de uma peça prática, com até 120 linhas e da elaboração de 2 questões discursivas, de até 30 linhas cada, a partir de tema proposto pela banca examinadora acerca dos objetos de avaliação de conhecimentos específicos dispostos no item 19 deste edital. (grifo nosso)

Registre-se que o tema da peça prática constou dos conhecimentos exigidos para o cargo:

19.2 CONHECIMENTOS

[…]                   

IV DIREITO CIVIL: […] 24.2 Procedimento de dúvida.

Sob qualquer ponto de vista que se analise o edital, não é possível concluir que a peça prática foi limitada a atos privativos de notários e registradores. Esta leitura seria restritiva e não se coadunaria com o objeto do concurso, qual seja, selecionar os candidatos com amplos conhecimentos de direito notarial e registral.

Assim, inexistem motivos para declaração da nulidade aventada pelos requerentes. O TJES não se descurou das normas editalícias ao exigir elaboração de peça relacionada ao procedimento de dúvida. Tal matéria foi expressamente prevista nos conhecimentos exigidos de todos os candidatos.

Cumpre observar que é firme a orientação do CNJ de que não cabe, no controle administrativo de legalidade, interferir na formulação de questões das provas de concursos públicos, salvo no caso de erro grosseiro ou flagrante ilegalidade, o que não é o caso. Confira-se:

RECURSO ADMINISTRATIVO NO PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO – CONCURSO DA MAGISTRATURA – SIMILITUDE DE QUESTÕES COM OUTROS CERTAMES – TUTELA DE DIREITOS INDIVIDUAIS – AUSÊNCIA DE COMPETÊNCIA DO CNJ – FAVORECIMENTO NÃO-COMPROVADO – CONJECTURA – NÃO-CONHECIMENTO I. Não cabe ao Conselho Nacional de Justiça tutelar, em concreto, interesses individuais sem repercussão geral para o Poder Judiciário (PCA nº 200710000008395; PP nº 808). II. A mera similitude entre questões de certames distintos (magistratura e ordem dos advogados) não configura per se favorecimento de candidatos, em face da presunção de legitimidade nos atos da Administração Pública. III. É vedado ao CNJ anular ato administrativo, baseado em mera conjectura (STF: MS nº 26700/RO), ou substituir-se à banca examinadora na apreciação de critérios na formulação de questões ou de correção de provas, limitando-se à análise da legalidade e da observância das regras contidas no respectivo edital (STF: RE nº 434708/RS; STJ: RMS nº 21617/ES, EREsp nº 338.055/DF, REsp nº 286344/DF, RMS nº 19062/RS, RMS nº 18.314/RS, RMS nº 24080/MG, RMS nº 21.743/ES, RMS nº 21.650/ES). V. Recurso Administrativo a que se conhece, mas se nega provimento. (CNJ. Plenário. PCA 0000981-78.2008.2.00.0000. Rel.: Cons. Jorge Antônio Maurique. 69.a sessão, 9 set. 2008, un. DJ 12 set. 2008, p. 1-6)

1. Concurso Público para Juiz de Direito Substituto do Pará. 2. Inexistência de comprovação de ferimento aos princípios da legalidade, impessoalidade e igualdade. Concurso Regular. 3. Ampla publicidade do edital e da Comissão de Concurso. 4. Possibilidade do Conselho Nacional de Justiça analisar a adequação das questões perante o Edital, sem porém adentrar na valoração dos critérios adotados pela Banca Examinadora para escolha e correção das provas. 5. Pedido Indeferido. (CNJ. Plenário. PCA 318 (processo físico). Rel.: Cons. Alexandre de Moraes. 35.a sessão, 27 fev. 2007).

Desta feita, havendo previsão no edital do tema abordado pela questão apontada pelos requerentes, não há falar em ofensa aos princípios da legalidade ou vinculação ao instrumento convocatório.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 25, X, do Regimento Interno do CNJ, julgo improcedente o pedido e determino o arquivamento deste procedimento.

Não vislumbro no recurso administrativo fundamentos aptos a modificar a decisão que determinou o arquivamento do feito. Reafirmo o entendimento de que o tema cobrado estava previsto no edital e não compete ao CNJ interferir na formulação de questões das provas de concursos públicos, salvo no caso de erro grosseiro ou flagrante ilegalidade, hipótese não verificada no caso em comento.

Ademais, ainda que se analise o mérito da questão cobrada na prova prática, não assiste razão aos requerentes. A suscitação de dúvida é o procedimento por meio do qual se submete à apreciação judicial situação de incerteza sobre a prática de ato de registro. O procedimento está previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973):

Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

I – no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

II – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Art. 199. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença.

Art. 200. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.

Art. 201. Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

Art. 202. Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.

Art. 203. Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Art. 204. A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. […]

Assim, ainda que se reconheça a natureza administrativa do procedimento ou mesmo a possibilidade de sua provocação por particular (dúvida inversa), fato é que o procedimento é afeto à atividade dos oficiais de registro e estava previsto em edital.

Sobre o tema, destaco o seguinte excerto das informações prestadas pelo Cespe/UNB (Inf24, fl.7):

Logo, à margem da discussão acerca da natureza jurídica da dúvida registraria, o certo é que tal instituto esta previsto nos artigos 198 a 205 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e na incidência da hipótese legal o requerimento deve ser apresentado pelo oficial ao juízo competente.

Desta forma, não há dúvida que tal procedimento está atrelado à atividade profissional praticada pelos oficiais, uma vez que se circunscreve aos atos de registro.

Em relação à suposta violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa, não merece prosperar, de igual modo, a argumentação dos requerentes. O TJES deve realmente ser o último a falar, até mesmo porque contra si movida a pretensão. Não houve, in casu, a juntada de novos documentos (única hipótese em que a vista à parte contrária seria exigida), mas tão somente a manifestação do TJES acerca dos fatos narrados pelos requerentes.

O fato de o TJES ter prestado informações após o prazo inicialmente fixado (Desp19) não impõe a este Conselheiro o dever de notificá-los (requerentes) acerca do inteiro teor. Como já dito, tenho que tal providência é dispensável, inclusive, na hipótese de as informações serem prestadas tempestivamente. E o prazo de informações, em procedimentos como o corrente, não é preclusivo, já que descabe o reconhecimento, aqui, de revelia da Administração. Ademais, sobre as informações teve o interessado condições de se manifestar com o recurso interposto, o que lhe retira qualquer interesse.

Desse modo, não vislumbro ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a decisão que não conheceu do pedido e determinou o seu arquivamento.

É como voto.

Intimem-se. Em seguida, arquivem-se, independentemente de nova conclusão.

Brasília, 11 de março de 2014.

Saulo Casali Bahia

Conselheiro

Fonte: CNJ.

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