TJ/DFT: IMOBILIÁRIA É CONDENADA A RESTITUIR IPTU A CASAL QUE COMPROU IMÓVEL

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O juiz da 23ª Vara Cível de Brasília condenou a SPE Alphaville Brasília Etapa I Empreendimento Imobiliário, Alphaville Urbanismo S/A e Cia SPE Brasif Incorporação e Consórcio Etapa I a restituir os valores relativos ao IPTU de 2011 e 2012 a casal que comprou um imóvel. 

Os casal requereu a declaração de abusividade da cobrança de comissão de corretagem, da cobrança de juros embutidos no contrato antes da entrega dos lotes, bem como dos valores pagos a maior referentes ao ITBI e TAI. Requereu, ainda, a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente com comissão de corretagem e juros embutidos cobrados antes da entrega do bem, e a indenização de valores pagos com IPTU. 

Os réus defenderam a legalidade da cobrança da comissão de corretagem por ter sido utilizado o serviço de corretor de imóveis, como convencionado pelas partes, sendo que o não pagamento desse serviço caracterizaria enriquecimento sem causa de uma das partes. Alegaram que o pedido de restituição em dobro não encontra qualquer amparo legal, pois não houve qualquer cobrança indevida e os réus não agiram de má-fé. Com relação ao IPTU, afirmaram que havia previsão contratual para sua cobrança e que os autores tinham conhecimento da cláusula que continha disposição acerca da responsabilidade do comprador pelo pagamento do imposto desde o momento da assinatura do contrato. Entendem que não houve qualquer ilegalidade na cláusula referente ao IPTU. 

O juiz indeferiu os pedidos de alegação de juros embutido, a cobrança da comissão de corretagem mas deferiu a abusividade da cobrança do IPTU. “ Apenas a partir da data em que os autores forem imitidos na posse dos imóveis ou na data da escritura definitiva de compra e venda, o que ocorrer primeiro, é que estarão obrigados ao pagamento do IPTU. Conclui-se, portanto, que é devida a restituição dos valores pagos à título de IPTU pago pelos autores, no entanto, a restituição dos valores deverá ocorrer de forma simples. A restituição em dobro, nos termos do artigo 42 do CDC, não pressupõe a demonstração da má-fé da parte que cobra indevidamente, bastando a falha na prestação do serviço, em razão de engano justificável. No caso, não houve engano justificável, uma vez que a cobrança, em princípio, foi feita em razão de estipulação contratual neste sentido”, decidiu o juiz.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 2013.01.1.104895-3.

Fonte: TJ/DFT I 13/12/2013.

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STJ discute se concurso para cartórios pode exigir conhecimento amplo de direito

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A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai decidir se fere o princípio da isonomia o concurso público que exige amplo conhecimento de direito para preenchimento de cargos de notariais e registradores. O julgamento de recurso sobre o tema está empatado em um a um e foi suspenso por pedido de vista do ministro Ari Pargendler.

Para o relator do caso, ministro Sérgio Kukina, as atividades do cargo justificam a cobrança de inúmeras disciplinas na área jurídica, de forma que não é ilegal a exigência estabelecida pelo Edital 1/08, que regulou o concurso para outorga de delegação de notas e registros do estado de São Paulo. 

O recurso foi interposto pelo Sindicato dos Escreventes e Auxiliares Notariais e Registrais do Estado de São Paulo (Seanor) contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). O próprio TJSP havia aberto concurso para preencher serventias vagas, em conformidade com os critérios de ingresso e remoção. O sindicato alegou que a ampla cobrança de disciplinas do direito não é uma exigência prevista em lei e prejudica os candidatos que não são bacharéis em direito. 

De acordo com o sindicato, a exigência do edital extrapola os conhecimentos necessários para o cumprimento das tarefas diárias de um cartório, os quais podem ser adquiridos durante o efetivo exercício das funções notariais e de registro. Além da violação ao princípio da isonomia, o sindicato apontou usurpação de competência pelo TJSP, que disciplinou matéria que caberia ao Poder Executivo estadual. 

O sindicato argumentou ainda que o edital não observou as disposições contidas na Lei Complementar Estadual 539/98, quanto à exigência de provas e títulos para a remoção. 

O TJSP julgou a questão com base no artigo 4º da Lei Complementar 539 e no artigo 15 da Lei dos Cartórios (Lei 8.935/94), que regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal. O órgão entendeu que os profissionais que atuam em cartórios exercem atribuições com reflexos nas esferas penal, tributária, trabalhista e civil, de forma que tais matérias obrigatoriamente devem constar dos testes de seleção. A exigência atenderia ainda ao princípio da eficiência, previsto no artigo 37, caput, da Constituição Federal. 

Interesse público 

O voto do relator na Primeira Turma do STJ seguiu a linha de entendimento do TJSP, ao reconhecer que a manutenção do programa previsto pelo edital atende ao princípio da eficiência e do interesse público. O artigo 1º da Lei 8.935 dispõe que o exercício dos serviços notarial e de registro inclui os de organização técnica e administrativa, destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. E o artigo 3º da mesma lei dispõe que o notário ou tabelião e o oficial de registro ou registrador são profissionais do direito, dotados de fé pública. 

De acordo com o ministro Sérgio Kukina, a isonomia em concursos públicos não é absoluta a ponto de permitir a exclusão, do conteúdo programático das provas, de matérias em relação às quais alguns candidatos não se sintam preparados. “Se a exigência de conhecimentos de direito se mostra razoável, como no caso, não há por que afastá-la apenas ao argumento de que a lei não exige formação jurídica acadêmica para ocupação dos referidos cargos”, disse o ministro. 

Kukina afirmou que o administrador público, no uso de seu poder discricionário e respeitados os princípios que o delimitam, pode escolher as disciplinas que devem constar do exame, bem como elaborar as questões das provas, em conformidade com as regras que ele mesmo estabeleceu no edital. 

O ministro Napoleão Nunes Maia Filho divergiu do relator para dar provimento ao recurso do sindicato, e o julgamento ficou empatado. Após a apresentação do voto-vista do ministro Ari Pargendler, ainda deverão votar os ministros Arnaldo Esteves Lima e Benedito Gonçalves.

A notícia refere-se ao seguinte processo: RMS 32647.

Fonte: STJ I 11/12/2013.

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O óbvio na alienação fiduciária de imóveis

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* Renato Berger

Dizem que é mais difícil explicar o óbvio. Sempre me recordo disso quando um aspecto crucial da alienação fiduciária de imóveis é colocado em discussão. O objetivo deste artigo é exatamente enfrentar a dura missão de explicar o óbvio. Espero que a explicação ajude a afastar um fantasma desnecessário que foi criado no mercado.

A questão refere-se à cobrança do saldo devedor de uma determinada dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel quando, após o inadimplemento do devedor, o imóvel é levado a dois leilões sem que apareçam interessados em comprá-lo. Nesse caso, a solução dada pela lei 9.514/97 é a permanência do imóvel na propriedade do credor.

Até aqui nenhuma questão. Se ninguém aparece para comprar o imóvel, o jeito é deixá-lo na propriedade do credor. Paralelamente, a lei estipula que o credor não precisará devolver "o que sobejar" ao devedor, ficando a dívida extinta.

Quando a lei menciona que o credor não tem a obrigação de devolver "o que sobejar", ficando a dívida extinta, é óbvio que está se referindo à hipótese de a dívida ser menor e não maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 80 mil e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, mas ninguém quis comprá-lo nos leilões, o credor ficará com a propriedade do imóvel, a dívida de R$ 80 mil será considerada extinta e o credor não precisará devolver "o que sobejar", ou seja, R$ 10 mil, ao devedor. Afinal, os R$ 10 mil são teóricos, pois ninguém quis comprar o imóvel nos leilões.

A solução acima, dada pela lei 9.514/97, por óbvio não se refere à hipótese de a dívida ser maior do que a avaliação do imóvel. Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 2 milhões e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, o credor ficará com a propriedade do imóvel se não houver interessados nos leilões. Mas não será aplicável a regra de que o credor fica desobrigado de devolver "o que sobejar", ficando extinta a dívida. Afinal, não existe nenhum valor que sobejou após a permanência do imóvel com o credor. Muito pelo contrário, a dívida continua existindo pelo valor de R$ 1.910.000, já que o valor de R$ 90 mil do imóvel deve ser abatido do valor total da dívida de R$ 2 milhões.

Naturalmente, assim como em qualquer outra modalidade de garantia, após a excussão da alienação fiduciária que não foi suficiente para a liquidação integral do crédito, a dívida remanescente continua existindo e o credor pode continuar sua cobrança normalmente.

Dizer que a dívida ficaria extinta, além de não fazer sentido, representaria evidente enriquecimento sem causa do devedor. É importante repetir que a lei 9.514/97 não menciona em nenhum momento que a dívida fica extinta nessas condições. Aliás, nem poderia fazer isso, pois não poderia trazer uma hipótese de enriquecimento sem causa.

A lei 9.514/97 apenas trata da extinção da dívida no contexto da devolução, pelo credor ao devedor, "do que sobejar" após os leilões. Esse contexto só existe se: (i) o imóvel foi vendido em leilão por um valor maior do que a dívida; ou (ii) não apareceram interessados nos leilões quando o valor de avaliação do imóvel era maior do que o valor da dívida. Assim, a situação só é matematicamente possível se o valor da dívida é menor do que o valor do imóvel.

Infelizmente, alguns autores tratam a questão de maneira genérica concluindo que a dívida ficaria extinta em qualquer hipótese, ou seja, ainda que a dívida fosse maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Essa conclusão não se sustenta em nenhum critério de interpretação. Ela não está baseada na finalidade da lei, nem na sistemática da lei. Ela não está baseada sequer na literalidade da lei, como alguns poderiam confundir ao ler apressadamente a lei 9.514/97. Mais do que isso, nenhum critério de interpretação poderia levar ao enriquecimento sem causa do devedor.

Felizmente, essa interpretação genérica ainda não chegou à jurisprudência. Na verdade, a esperança é que o judiciário seja mais criterioso e separe as hipóteses quando for chamado a analisar a questão. Mas a mera existência de tal interpretação criou uma insegurança enorme no mercado.

Com receio de ver o seu crédito desaparecer na medida do enriquecimento sem causa do devedor, vários credores têm medo de utilizar a alienação fiduciária de imóveis. Assim, acabam optando pela hipoteca, que é uma garantia menos eficaz. Isso leva os credores a aumentarem as taxas de juros cobradas e, como resultado, todos os bons devedores são prejudicados.

A situação acaba sendo um ótimo exemplo de como a insegurança jurídica afeta a economia. O caso é ainda mais curioso porque a insegurança jurídica decorre de uma interpretação nada razoável disseminada quase na forma de um mito.

Ora, não faz sentido que o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis seja distorcido e mal aproveitado em função de tal interpretação. Esse fantasma precisa ser dissipado.

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* Renato Berger é sócio do TozziniFreire Advogados.

Fonte: Migalhas I 05/12/2013.

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