Comprador pode votar em assembleia se houver imissão na posse do imóvel, diz STJ

Escrito por

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias condominiais — ordinária ou extraordinária —, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de uma mulher que adquiriu uma unidade do condomínio por meio de escritura de compra e venda, mas foi impedida de participar, opinar e votar na assembleia condominial.

À época, ela já possuía a escritura pública sem registro e inclusive pagava as cotas condominiais. O condomínio, no entanto, entendeu que isso não comprovava que ela já era a dona da unidade, já que escritura sem registro não transfere a propriedade.

Relator, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva observou que o Código Civil e a Lei 4.591/1964 indicam que os promissários compradores têm, em regra, legitimidade para participar das assembleias, pois se equiparam aos proprietários, ainda que não tenham ainda a propriedade do bem — o que só ocorre com o registro da escritura pública.

É preciso cumprir alguns requisitos, no entanto.

Para que o promissário comprador tenha a legitimidade de votar em assembleia condominial, deve haver a imissão na posse do imóvel. É a partir desse momento que ele também terá o dever de arcar com as despesas condominiais, instituindo, assim, a referida relação jurídica entre condômino e condomínio.

“Ou seja, o compromisso de compra e venda firma a mera vinculação negocial entre as partes contratantes, mas é somente a partir da imissão na posse na unidade imobiliária que será concretizada a relação do promissário comprador com o condomínio, independentemente de o contrato estar registrado Cartório de Imóveis”, explicou o relator.

Ele defendeu, ainda, que o condomínio precisa ser cientificado da transação e da imissão na posse, com vistas a cumprir a vontade formalizada pelas partes.

“Dessa forma, o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar na assembleia”, disse o ministro Villas Bôas Cueva

No caso concreto, os requisitos foram cumpridas pela compradora. O provimento ao recurso garante que ela tenha direito de voto nas assembleias do condomínio. A conclusão foi unânime, conforme a posição do relator.

Clique aqui para ler o acórdão
REsp 1.918.949

Fonte: Conjur.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

DECISÃO – Publicação refere-se ao Provimento CNJ n. 124/2021

Escrito por

Foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico do Conselho Nacional de Justiça (DJe de 14/01/2022, Edição n. 11/2022, Seção Corregedoria, p. 4), a Decisão proferida pela Corregedora Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, Ministra Maria Thereza de Assis Moura, acerca do Provimento CNJ n. 124/2021, que “estabelece prazo para a universalização do acesso por todas as unidades do serviço de registro de imóveis do Brasil, ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), operado pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis – ONR, sob regulação da Corregedoria Nacional de Justiça.”

Conforme já divulgado anteriormente, todos os Oficiais de Registro de Imóveis e responsáveis pelas unidades vagas com atribuição de Registro de Imóveis dos Estados e do Distrito Federal, deverão providenciar, até o dia 15 de fevereiro de 2022, a integração das respectivas unidades ao SREI, diretamente por meio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC). Além disso, neste mesmo prazo, os responsáveis pelas Centrais Eletrônicas previstas no art. 24, caput e §1º do Provimento CNJ n. 89/2019, poderão promover a respectiva integração ou a interoperabilidade com o SAEC.

A decisão determina a “expedição de ofício-circular às Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados do Distrito Federal, bem como a comunicação eletrônica de todas as unidades de registro de imóveis do Brasil, para ciência e providências cabíveis.”

Veja a íntegra da Decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

STJ: É possível a inclusão de cotas condominiais vincendas em execução de título extrajudicial

Escrito por

​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é possível incluir as parcelas vincendas na execução de título extrajudicial relativo a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, desde que se trate de prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

O pedido do condomínio havia sido negado pelas instâncias ordinárias sob o fundamento de que essa inclusão inviabilizaria para o devedor a impugnação dos valores lançados unilateralmente pelo credor, sendo possível apenas no cumprimento de sentença de ação ordinária.

Parcelas vincendas podem entrar na execução de ação de cobrança

O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em regra, o pedido da ação deve ser certo e determinado (Código de Processo Civil – CPC, artigo 322), isto é, deve ser expresso e especificar a qualidade ou quantidade do que se almeja. No entanto, lembrou, existem exceções com relação à certeza – como acontece com juros legais, correção monetária e verbas de sucumbência (parágrafo 1º do artigo 322) – e nas hipóteses que autorizam o pedido genérico, dispostas no parágrafo 1º do artigo 324.

Segundo o magistrado, em se tratando de obrigações de trato sucessivo, entende-se que a inclusão de prestações vincendas durante o trâmite processual deve ser tida como pedido implícito ou presumido. Salomão ressaltou que, no processo de conhecimento, o CPC estabelece expressamente que as prestações periódicas, de trato sucessivo, independentemente de pedido expresso, serão incluídas enquanto durar a obrigação (artigo 323) – o que também ocorre na ação de consignação em pagamento (artigo 541).

O relator destacou que, com relação à execução decorrente de ação de cobrança de taxas condominiais – título executivo judicial –, o STJ já sedimentou o entendimento de ser possível a inclusão de parcelas vincendas. No entanto, o ministro esclareceu que o tribunal também já se posicionou no sentido de que, no caso de título executivo judicial, não constando da sentença a condenação ao pagamento das prestações vincendas – embora passíveis de inclusão, ainda que não mencionadas no pedido inicial –, torna-se impertinente a sua cobrança na execução.

Prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza

Em relação ao processo de execução, afirmou o relator, ressalvado o crédito de alimentos, não existe dispositivo específico no mesmo sentido, tendo a possibilidade de inclusão das parcelas vincendas decorrido da extensão subsidiária das disposições do processo de conhecimento, tal como previsto no artigo 771, parágrafo único, do CPC.

De acordo com Salomão, o CPC de 2015 pôs fim à controvérsia que existia sobre ser a taxa de condomínio cobrável por ação executiva ou por procedimento sumário. Agora, afirmou, a lei distingue duas situações em que o devedor responde pelas obrigações condominiais: a do inquilino que as assume como acessório do aluguel (artigo 784, VIII); e a do condômino em sua relação com o condomínio (artigo 784, X). Em ambas, o devedor tem contra si título executivo extrajudicial.

“Estando comprovados os requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo, diante da exegese do artigo 323 do CPC, aplicável subsidiariamente ao processo de execução, conforme os artigos 318 e 771, parágrafo único“, disse.

O magistrado apontou que esse também é o entendimento previsto no Enunciado 86 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal. Para o ministro, tal posicionamento “imprime concretude aos princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”.

Luis Felipe Salomão ponderou que, com relação às prestações sucessivas (pedido presumido), deve ser feita a ressalva de que apenas as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclusão automática na execução. “Havendo modificação da natureza da prestação, de sua homogeneidade – por exemplo, com a inclusão de uma taxa extra pelo condomínio –, bem como eventual ampliação do ato constritivo dela decorrente, deverá ser oportunizado ao devedor o direito de se defender, por meio de embargos, em relação a esse acréscimo e limitado ao referido conteúdo”, concluiu.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1835998

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.